林靖 張楊

近年來(lái)，有越來(lái)越多的老人因擔(dān)心自己去世后家人因遺產(chǎn)分配發(fā)生矛盾，便在生前著手處理財(cái)產(chǎn)。然而，據(jù)北京海淀區(qū)法院復(fù)興路法庭的法官稱，因缺乏相關(guān)法律知識(shí)，老人生前處理財(cái)產(chǎn)方式不當(dāng)，從而引發(fā)的民事糾紛頻發(fā)。

案例1：該讓哪個(gè)孩子買房？

王老先生生前承租單位的一套三居室公房，他去世后，單位組織公房出售。王老先生有3個(gè)子女，王老太因嫌老大、老二對(duì)她不盡贍養(yǎng)義務(wù)，便讓老三出錢(qián)購(gòu)買了這三居室，登記在王老太的名下。后來(lái)王老太辦理贈(zèng)與手續(xù)，將這套房子贈(zèng)與老三，并辦理了過(guò)戶手續(xù)。

為此，老大、老二將母親和老三告上法庭。他們?cè)V稱：“這房子原是父親承租的公房，購(gòu)房時(shí)也折合了父親的工齡。所以，這房子是父母的夫妻共同財(cái)產(chǎn)，母親無(wú)權(quán)處分屬于父親的那部分財(cái)產(chǎn)，贈(zèng)與協(xié)議無(wú)效?！?/p>

法院經(jīng)審理認(rèn)為，王老太在丈夫去世后，已作為承租人與單位形成新的承租關(guān)系，后王老太以自己名義簽訂房屋買賣合同。在購(gòu)房過(guò)程中，王老太雖然使用了丈夫的工齡，但工齡優(yōu)惠只是屬于一種政策性補(bǔ)貼，而非財(cái)產(chǎn)或財(cái)產(chǎn)權(quán)益。因此，該房屋應(yīng)屬于王老太的個(gè)人財(cái)產(chǎn)，她有權(quán)處分。她將房屋贈(zèng)與老三的行為應(yīng)屬有效。

法官提示：老人遇到此類問(wèn)題時(shí)，要重新以自己名字簽訂房屋租賃合同，并與出售房屋的單位明確購(gòu)房款的折算情況，如向子女借錢(qián)購(gòu)房，需出具借條，以免發(fā)生糾紛。

案例2：該把房賣給哪個(gè)孩子？

張老先生夫婦名下有一套三居室。2006年張老先生的老伴去世，2009年他將該房出售給長(zhǎng)子，并辦理了過(guò)戶手續(xù)。但房管局辦理房屋登記相關(guān)手續(xù)、詢問(wèn)這是否為共有房屋時(shí)，父子倆均否認(rèn)是共有。

2011年張老先生去世，之后老二、老三訴至法院，稱該房屋是父母的夫妻共同財(cái)產(chǎn)，張老先生自己無(wú)權(quán)處分房屋。張老先生的長(zhǎng)子向法院出具兩份遺囑，表明其母將該房屋中享有的份額讓他繼承。但其中一份遺囑其母未簽名或蓋章；另一份為代書(shū)遺囑，其母摁手印，但只有一名見(jiàn)證人。

法院經(jīng)審理，認(rèn)定該房屋是張老先生夫婦的夫妻共同財(cái)產(chǎn)。張老先生的老伴去世后，張老先生及其長(zhǎng)子在明知其遺產(chǎn)未進(jìn)行繼承的情況下，否認(rèn)該房屋的共有狀態(tài)，并進(jìn)行買賣，違反了法律規(guī)定。該長(zhǎng)子雖向法院出具了遺囑，但一份不能認(rèn)定為遺囑，另一份不具備代書(shū)遺囑的法定形式要件，故父子倆簽訂的房屋買賣合同無(wú)效。

法官提示：根據(jù)我國(guó)《繼承法》的相關(guān)規(guī)定，張老先生的老伴擁有該房屋的一半產(chǎn)權(quán)，她去世后，其擁有的一半產(chǎn)權(quán)應(yīng)由張老先生及其3個(gè)子女一起繼承。本案中，張老先生的老伴生前并未訂立合法有效的遺囑，因此，張老先生無(wú)權(quán)處分其他共有人的財(cái)產(chǎn)，而他擅自把房賣給長(zhǎng)子的行為應(yīng)屬無(wú)效。

案例3：孩子出錢(qián)買房房子歸誰(shuí)？

考慮到自己居住和養(yǎng)老的問(wèn)題，李老先生與兩個(gè)子女簽訂協(xié)議，約定“無(wú)論誰(shuí)購(gòu)買父親單位福利房，均無(wú)條件允許父母長(zhǎng)期居住；今后不準(zhǔn)買賣，如買賣只準(zhǔn)按購(gòu)入價(jià)賣給自家人；購(gòu)房者如能遵守以上條款，其房屋產(chǎn)權(quán)為購(gòu)房者所有（購(gòu)房名義上仍為李老先生）?！?/p>

據(jù)老二稱，這份協(xié)議的簽訂時(shí)間是1998年，老二在“購(gòu)房人”處簽名，李老先生和老大在“同意購(gòu)房人”處簽字。

李老先生取得房產(chǎn)證后不久，于2007年去世。老二稱：“當(dāng)初購(gòu)房款都是我出的，也是我裝修的，我才是房屋的實(shí)際所有權(quán)人。”但老大及其母親對(duì)老二的說(shuō)法不認(rèn)可，起訴要求繼承李老先生名下的房產(chǎn)。

法院經(jīng)審理認(rèn)為，老二稱依據(jù)協(xié)議應(yīng)由其單獨(dú)繼承房屋，并無(wú)法律依據(jù)；老二稱購(gòu)房款和裝修款均由其出資，但未提供證據(jù)予以佐證?？紤]到李老先生的老伴現(xiàn)無(wú)收入，而且沒(méi)有其他房屋居住，最后法院判決該房屋由她繼承，她分別向老大、老二支付房屋折價(jià)款。

法官提示：老人在處分財(cái)產(chǎn)時(shí)有3點(diǎn)注意事項(xiàng)：

其一，無(wú)論老人將財(cái)產(chǎn)贈(zèng)與還是出賣給子女，前提是明確老人本人為被處分財(cái)產(chǎn)的所有權(quán)人，尤其在處分不動(dòng)產(chǎn)時(shí)，需確定老人為登記的所有權(quán)人；

其二，依照我國(guó)《物權(quán)法》的規(guī)定，宣示財(cái)產(chǎn)所有權(quán)的方式主要有兩種，不動(dòng)產(chǎn)為登記，動(dòng)產(chǎn)為占有。因此老人要扭轉(zhuǎn)一個(gè)錯(cuò)誤觀念，就是“生前購(gòu)買價(jià)值較大的財(cái)物，由子女出資，老人過(guò)世后，財(cái)物的所有權(quán)必然歸屬于出資的子女”；

其三，如果老人生前向子女借款購(gòu)買財(cái)物，尤其是價(jià)值較大的財(cái)物，需出示借條，以免在繼承時(shí)發(fā)生糾紛。