高國林 王石英 何偉

摘要:剩余法是城鎮(zhèn)居住用地地價評估重要方法之一,但是由于地價受時間因素的影響,在評估時應(yīng)考慮資金的時間價值。此外由于剩余法計算方式較多,應(yīng)結(jié)合實際選用正確方法。文章通過一應(yīng)用案例來分析剩余法各計算方式的差異,得出動態(tài)算法(二)是比較正確的算法,它以利息不計利潤為前提,是動態(tài)方法(一)的一種改正。在實際估價中,應(yīng)合理預(yù)測地產(chǎn)開發(fā)周期及費(fèi)用支付特點(diǎn)等情況,在此基礎(chǔ)上適當(dāng)考慮資金時間價值的影響,運(yùn)用正確的評估方法,這樣才能得出科學(xué)的評估結(jié)論。

關(guān)鍵詞:地價評估居住用地剩余法城鎮(zhèn)

中圖分類號:F205 文獻(xiàn)標(biāo)識碼:A 文章編號:1672-3791(2012)04(c)-0212-02

我國經(jīng)過土地制度、住房制度改革,房地產(chǎn)市場的形成,房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展迅速[1],導(dǎo)致土地市場政策和價格不斷變遷,城市居住用地地價跟隨基準(zhǔn)地價的不斷調(diào)整而變化。居住用地價格作為房價的基礎(chǔ),逐漸成為政府、開發(fā)商和城市居民普遍關(guān)注的敏感熱點(diǎn)問題[2]。居住用地價格可以被認(rèn)為是反映了作為競租者的開發(fā)商在對不同居住用地地塊特征和開發(fā)潛力評估基礎(chǔ)上所愿意支付的成本[3]。居住用地地價的評估也是地產(chǎn)開發(fā)商首要解決的問題,其評估方法有多種,而剩余法是地價評估中廣泛采用的方法之一,在城市居住用地地價評估中經(jīng)常被使用。但其方法運(yùn)用時有多種解法,每種方法計算結(jié)果都不一樣。因此,對居住用地怎樣合理的估價,如何正確看待剩余法的應(yīng)用尤其重要。

1居住用地地價評估常用方法概述

根據(jù)全國土地分類規(guī)定,居住用地指供人們?nèi)粘Ｉ罹幼〉姆炕?有獨(dú)立院落的包括院落),通常分為城鎮(zhèn)單一住宅用地、城鎮(zhèn)混合住宅用地、農(nóng)村宅基地和空閑地四種,其中單一住宅用地是指城鎮(zhèn)居民的普通住宅用地、公寓用地和別墅用地;城鎮(zhèn)混合住宅用地是指城鎮(zhèn)居民以居住為主的住宅與工業(yè)或商業(yè)等混合用地;農(nóng)村宅基地和空閑地分別指農(nóng)村村民居住的宅基地和村莊內(nèi)部的空閑舊宅基地及其他空閑土地等[4]。對于居住用地地價的評估,可以結(jié)合該宗地的具體狀況,可以選用如下評估方法:市場比較法,收益還原法,基準(zhǔn)地價系數(shù)修正法和剩余法。市場比較法以代替關(guān)系為途徑,接近市場情況,但它必須以發(fā)育健全的地場市場為基本條件,沒有充足的交易實例資料就不能使用;收益還原法以取得土地純收益為途徑,只適用于有現(xiàn)實收益或潛在收益的土地,但其純收益和還原率的確定比較困難;基準(zhǔn)地價系數(shù)修正法具有快速、方便評估多宗土地價格的特點(diǎn),主要用于已完成基準(zhǔn)地價評估、具備基準(zhǔn)地價和相應(yīng)修正體系成果的城鎮(zhèn)中的土地估價,其精度與基準(zhǔn)地價及其修正體系的精度密切相關(guān)[4];剩余法根據(jù)最有效使用原則和合法原則來確定土地利用最佳方式,它假設(shè)在開發(fā)期間租金與交易價格不變,各項成本投入是均勻或分段均勻,也不考慮物價上漲影響,它的理論依據(jù)是地租理論和價格構(gòu)成理論,是一種科學(xué)實用的估價方法,在城鎮(zhèn)居住用地地價評估中經(jīng)常使用。

2剩余法在居住用地地價評估中的應(yīng)用

城鎮(zhèn)居住用地地價評估中,市場比較法是首選方法,對于新開發(fā)完成的居住用地,還可以使用成本逼近法。但是在很多情況下,最常用的是剩余法,在運(yùn)用剩余法時,必須注意其資金的時間價值。下面進(jìn)一步說明剩余法的應(yīng)用。

2.1 剩余法及其資金時間價值概述

剩余法又稱假設(shè)開發(fā)法、到算法或預(yù)期開發(fā)法。它是從待估對象土地所建造的房屋等建筑物的預(yù)期銷售收入減去有關(guān)開發(fā)建設(shè)成本、稅費(fèi)及正常利潤后,求取待估對象客觀合理價格或價值的方法[5]。其公式如下。

地價=樓價-建筑費(fèi)-專業(yè)費(fèi)-利息-利潤-銳金

式中:（1）建筑費(fèi)依據(jù)社會一般發(fā)生費(fèi)用及行業(yè)慣例預(yù)算。

（2）專業(yè)費(fèi)包括建筑師、工程師、測量師的收費(fèi),一般以占建筑費(fèi)的百分比i計算,即。

專業(yè)費(fèi)＝建筑費(fèi)×i。

（3）正常利息率為r,則利息＝(建筑費(fèi)＋專業(yè)費(fèi)＋地價)×r。

（4）正常利潤率為p,則利潤＝(建筑費(fèi)＋專業(yè)費(fèi)＋地價)×p。

（5）與地價有關(guān)的稅收為t。

（6）按上述每項費(fèi)用的具體計算方法匯總,即可得到。

地價＝樓價－建筑費(fèi)－建筑費(fèi)×i－(建筑費(fèi)＋專業(yè)費(fèi)＋地價)×r－(建筑費(fèi)＋專業(yè)費(fèi)＋地價)×p－t。

整理后即:

(1)

土地開發(fā)項目從投資建設(shè)到竣工驗收交付使用需要一定的周期,在這一周期過程中,各項資金費(fèi)用的投入和回收都與它們發(fā)生的時點(diǎn)緊密相關(guān),即資金的時間價值運(yùn)動形態(tài)時刻貫穿于地產(chǎn)開發(fā)的全過程中。據(jù)此,剩余法中所涉及的土地取得與開發(fā)費(fèi)用、建筑費(fèi)用、專業(yè)費(fèi)用等的投入和銷售收入的獲取都表現(xiàn)為開發(fā)周期內(nèi)不同時段上的現(xiàn)金流動量,充分反映出資金運(yùn)用的時間價值規(guī)律特征,因此,假設(shè)開發(fā)法在實際評估中運(yùn)用的關(guān)鍵是判斷好各項費(fèi)用發(fā)生的時點(diǎn),運(yùn)用資金時間價值運(yùn)動規(guī)律進(jìn)行估算,才能使估算的結(jié)果準(zhǔn)確可靠。資金的時間價值,是通過時間和利息率來體現(xiàn)的,有借貸款,但無借貸時間,如馬上就還,則利息為零。在剩余法評估地價時,全部預(yù)付成本=建筑費(fèi)+專業(yè)費(fèi)用+地價,或者,全部預(yù)付地價=土地開發(fā)費(fèi)+生地地價,是計算利息的基礎(chǔ),但是,利息額的大小則與開發(fā)過程長短有關(guān),開發(fā)過程越大,利息額越大[6～7]。針對這一情況,現(xiàn)就剩余法的具體計算公式、利息、利潤的計算案例進(jìn)行討論。

2.2 剩余法應(yīng)用的案例

（1)委估對象:某七通一平的空地,面積2400平米,允許用途為商住混合樓,容積率7,覆蓋率≦50%,土地使用年限50年。

（2)估價要求:2007年10月出售,求購買價。

（3)其他估價條件:①設(shè)計建筑面積16800平方米,14層,1～2層2400平方米用于商業(yè),3～14層14400平方米用于住宅;②開發(fā)費(fèi)用估計:總建筑費(fèi)1200萬元,專業(yè)費(fèi)為建筑費(fèi)的6％,利息率10％,稅費(fèi)按樓價的8％計;③估計建成后商業(yè)樓即可全部售出,住宅樓的30%在建造完成后即可售出,50%半年后才可能售出,其余20%一年后才能售出。預(yù)計當(dāng)時售價商業(yè)樓6000元/平方米,住宅樓5000元/平方米,投資利潤率為20％;(4)建設(shè)共需3年完成(到2010年10月),第一年投入50％的總建筑費(fèi),第二年投入30％,第三年投入20％。

計算方式的選擇。

(1)公式法:①總樓價=6000×2400/(1+10%)3+5000×14400/(1+10%)3×[30%/(1+10%)0+50%/(1+10%)0.5+20%/(1+10)1]=65248986(元)。

②總建筑費(fèi)=[(12000000×50%)/(1+10%)0.5]+[(12000000×30%)/(1+10%)1.5]+[(12000000×20%)/(1+10)2.5]=10732323(元)。

③總地價=[65248986－10732323×(1+6%+10%+20%+6%×10%+6%×20%)－65248986×8%]/(1+10%+20%)=34799943(元)。

④單地價=34799943/2400=14500(元/m2)。

(2)靜態(tài)方法:①總樓價=6000×2400+ 5000×14400=86400000(元)。

②總建筑費(fèi)=12000000(元)。

③總專業(yè)費(fèi)=總建筑費(fèi)×6%=12000000×6%=720000(元)。

④總利息=(總地價+總建筑費(fèi)+總專業(yè)費(fèi))×利息率

=總地價×10%×3+12000000(1+6%)×50%×10%×2.5+12000000(1+6%)×30%×10%×1.5+12000000(1+6%)×20%×10%×0.5=總地價×0.3+2226000(元)。

⑤總稅費(fèi)=總樓價×8%=86400000×8%=6912000(元)。

⑥總利潤=(總地價+總建筑費(fèi)+總專業(yè)費(fèi))×利潤率=總地價×20%+12720000×20%=總地價×0.2+2544000(元)。

⑦總地價=86400000－12000000－720000－(總地價×0.3+2226000)－6912000－(總地價×0.2+2544000)。

總地價=61998000/1.5=41332000(元)。

⑧單地價=41332000/2400=17222(元/m2)。

(3)動態(tài)方法(一)。

①總樓價和總建筑費(fèi)都參照公式法的原解法,分別為65248986元和10732323元。

②總專業(yè)費(fèi)=總建筑費(fèi)×6%=10732323×6%=643939(元)。

③總稅費(fèi)=總樓價×8%=65248986×8%=5219919(元)。

④總利潤=(總地價+總建筑費(fèi)+總專業(yè)費(fèi))×利潤率=總地價×0.2+2275252(元)。

⑤總地價=總樓價－總建筑費(fèi)－總專業(yè)費(fèi)－總稅費(fèi)－總利潤。

=[65248986－10732323(1+6%+20%+6%×20%)－5219919]/(1+20%)=38647960(元)。

⑥單地價=16103(元/m2)。

(4)動態(tài)方法(二)。

①總樓價和總建筑費(fèi)都參照公式法的原解法,分別為65248986元和10732323元。

②總專業(yè)費(fèi)=總建筑費(fèi)×6%=10732323×6%=643939。

③總稅費(fèi)=總樓價×8%=65248986×8%=5219919(元)。

④總利潤=(總地價+總建筑費(fèi)實際投入額+總專業(yè)費(fèi)實際投入額)×利潤率/(1+10%)3

=總地價×0.1503+1911345(元)。

⑤總地價=總樓價－總建筑費(fèi)－總專業(yè)費(fèi)－總稅費(fèi)－總利潤

=[65248986－10732323(1+6%)5219919－1911345]/(1+0.1503)

=40634148(元)。

⑥單地價=16930(元/m2)。

每種計算方法所得的結(jié)果都不一樣,但要注意,動態(tài)與靜態(tài)方法不能在同一評估項目中混合使用,這樣不僅會產(chǎn)生重復(fù)計算,而且使估算結(jié)果出現(xiàn)偏差;同一項目不能用兩種方法分別計算,這樣有可能出現(xiàn)測算結(jié)果差別較大,給人產(chǎn)生評估方法不科學(xué)合理的印象,使評估價格的可信程度受到影響。然而在公式法中,出現(xiàn)動態(tài)方法和靜態(tài)方法混用:總樓價、總建筑費(fèi)的計算采取折現(xiàn)現(xiàn)金流的動態(tài)計算公式;地價計算卻直接套用靜態(tài)計算的理論公式;利息計算存有偏差,與假設(shè)開發(fā)法的總體評估思路矛盾。靜態(tài)方法是從單利計息的角度,通過地價款、建造成本、管理費(fèi)用、營銷費(fèi)用的數(shù)量及投入時間、銷售收入的數(shù)量及回收時間來計算利息,從而考慮資金的時間價值[8]。實際上是確定計算時點(diǎn)為開發(fā)之初,不考慮各項支出、收入發(fā)生的時間不同,即不是將它們折算到同一時間上的價值,而是直接相加減,但要計算利息,計息期通常到不動產(chǎn)開發(fā)完成為止。靜態(tài)方式主要適合現(xiàn)有新舊房地中的地價評估。動態(tài)方式要考慮各項支出、收入發(fā)生的時間不同,即首先要將它們的價值折算到同一時點(diǎn)上(通常是折算到估價日期上),然后再相加減,但這一過程中,為避免重復(fù)不再單獨(dú)考慮投資利息[5]?？梢姶祟}只能運(yùn)用動態(tài)方法,在一些文獻(xiàn)[9～12]中,曾出現(xiàn)應(yīng)用公式法,靜態(tài)方法和動態(tài)方法(一),但如果總利潤的計算基數(shù)是總地價、總建筑費(fèi)用和總專業(yè)費(fèi)用三者之和,在采用動態(tài)方式計算時,不應(yīng)以折現(xiàn)后的總建筑費(fèi)用和總專業(yè)費(fèi)用加總地價之和為基數(shù)計算利潤額。因為,按“折現(xiàn)過程即計算過程”,折現(xiàn)后的總建筑費(fèi)和總專業(yè)費(fèi)中已包含利息在內(nèi),以致無形中,利息也計了利潤。另外,應(yīng)注意利潤的取得應(yīng)在商品房售出之時,無銷售收入則無利潤可言。因此,總利潤值也應(yīng)進(jìn)行折現(xiàn),以與其它指標(biāo)相統(tǒng)一。據(jù)此分析,動態(tài)方法(二)是相對正確解法。該案例應(yīng)采用動態(tài)方法(二)計算。

3結(jié)語

剩余法的應(yīng)用在目前來說是比較成熟的,但其運(yùn)用時需注意考慮資金時間價值的影響。在公式法中,由于出現(xiàn)動態(tài)方法和靜態(tài)方法混用,使得計算結(jié)果過低,與假設(shè)開發(fā)法的總體評估思路矛盾。靜態(tài)方式不考慮各項支出、收入發(fā)生的時間不同,使計算結(jié)果過高,而且主要適合現(xiàn)有新舊房地中的地價評估。動態(tài)方法(一)實際上是假設(shè)利息計利潤,但由于折現(xiàn)后的總建筑費(fèi)和總專業(yè)費(fèi)中已包含利息在內(nèi),以致無形中,利息也計了利潤,造成計算結(jié)果偏低。動態(tài)算法(二),實際上是假設(shè)利息不計利潤,是對動態(tài)方法(一)的改正,計算結(jié)果相對比較正確。在實際估價中,應(yīng)合理預(yù)測地產(chǎn)開發(fā)周期及費(fèi)用支付特點(diǎn)、融資及銷售等情況,在此基礎(chǔ)上適當(dāng)考慮資金時間價值的影響,運(yùn)用正確的評估方法,這樣才能得出科學(xué)的評估結(jié)論。

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