林春香

摘要:建筑工程規(guī)劃驗(yàn)收是城市規(guī)劃行政管理部門對已批準(zhǔn)的建設(shè)工程進(jìn)行規(guī)劃監(jiān)督檢查的基本環(huán)節(jié),為城市的規(guī)劃和管理提供完整、準(zhǔn)確的基礎(chǔ)資料,為數(shù)字城市的建設(shè)提供必備的數(shù)據(jù)支持。本論文結(jié)合廣州市建筑工程竣工驗(yàn)收測量的實(shí)踐,簡述了竣工測量的技術(shù)依據(jù)、工作流程、測量精度以及測量內(nèi)容。進(jìn)一步探討建筑工程規(guī)劃驗(yàn)收中竣工測量內(nèi)業(yè)處理時平面位置關(guān)系圖編制及建筑面積計算存在的常見問題并提出了相應(yīng)的解決方法。

關(guān)鍵詞:建筑工程規(guī)劃驗(yàn)收竣工測量面積計算

中圖分類號:TU984 文獻(xiàn)標(biāo)識碼:A 文章編號:1672-3791(2012)04(c)-0073-02

建筑工程竣工規(guī)劃驗(yàn)收測量(以下簡稱:竣工測量)是指通過測量技術(shù)方法對已竣工的建筑物準(zhǔn)確測定建筑的形狀、平面位置與高度、以及與周邊建筑和規(guī)劃界線的關(guān)系,并根據(jù)測量數(shù)據(jù)計算建筑物面積,是對規(guī)劃局所核發(fā)的《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》的建筑工程的驗(yàn)收,即審核建設(shè)單位是否按照該工程的《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》的要求進(jìn)行建設(shè)。所以對建筑工程進(jìn)行竣工測量是必要的。

在我國建筑工程竣工規(guī)劃驗(yàn)收測量是在單項工程竣工之后進(jìn)行的重要工作,是城市規(guī)劃行政部門對已批準(zhǔn)的建設(shè)工程進(jìn)行規(guī)劃監(jiān)督檢查的基本環(huán)節(jié)。而我國現(xiàn)在在建筑工程竣工測量方面并沒有統(tǒng)一的規(guī)范為依據(jù),特別是在編制圖形圖方面更是方法各異。本文以廣州市城市規(guī)劃驗(yàn)收竣工測量工程為案例,闡述了廣州市規(guī)劃驗(yàn)收竣工測量技術(shù)、作業(yè)方法和建筑面積計算面積時應(yīng)注意的相關(guān)問題及解決方法。

1竣工測量的技術(shù)依據(jù)及精度

1.1 竣工測量技術(shù)依據(jù)

由于竣工測量表示的內(nèi)容較一般的工程測量與地形測量更豐富、更復(fù)雜,所以在滿足工程測量普遍性要求的前提下還應(yīng)參考其他規(guī)范,即其參考的作業(yè)依據(jù)如下。

首先,應(yīng)執(zhí)行《城市測量規(guī)范》、《全球定位系統(tǒng)城市測量技術(shù)規(guī)程》、《國家三、四等水準(zhǔn)測量規(guī)范》、《1∶500,1∶1000,1∶2000地形圖圖式》、《建設(shè)工程面積計算規(guī)范》等規(guī)范和標(biāo)準(zhǔn)。其次,竣工測量成果需要測量各層單體并計算建筑面積,則需要測出每一層的外輪廓線并明確建筑面積的計算標(biāo)準(zhǔn),分別表示計算全面積、半面積及不計算面積的部分,應(yīng)執(zhí)行《房產(chǎn)測量規(guī)范》、《建設(shè)工程建筑面積計算規(guī)范》。最后,竣工測量成果需標(biāo)示竣工建筑物和權(quán)屬界線類地物與用地紅線、規(guī)劃道路(河道、綠化帶、歷史保護(hù)建筑等)控制線的關(guān)系,這類地物的測繪應(yīng)參照《地籍測量規(guī)范》。

1.2 竣工測量的精度

(1)建筑物尺寸、建筑物平面位置關(guān)系測量必須采用經(jīng)鑒定的鋼尺直接量。丈量總長與分段丈量長度之和的較差≤±10cm[2]。

邊長測量的精度要求:

Ms≤±0.001L(L>20m)

Ms≤±0.01(L≤20m)

Ms和L單位為m。

(2)高度測量可用直接丈量或光學(xué)測距三角高程測量的方法進(jìn)行。垂直角測量用6秒級以上全站儀施測二測回,邊長用光學(xué)測距施測一測回,儀高量至cm。高度測量的中誤差≤±5cm。

2竣工測量測量的內(nèi)容與流程

外業(yè)測量:(1)采用全數(shù)字化野外測量方法測繪建設(shè)工程范圍內(nèi)的1∶500竣工數(shù)字化地形圖,并轉(zhuǎn)繪用地紅線、規(guī)劃道路和規(guī)劃河涌等。(2)對有退縮要求的用地界樁和規(guī)劃路(涌)特征點(diǎn)進(jìn)行現(xiàn)場放樣。(3)現(xiàn)場核驗(yàn)建設(shè)單位提供的建設(shè)工程竣工圖與現(xiàn)狀的一致性。(4)竣工規(guī)劃驗(yàn)收要素測量。①測量各功能分區(qū)范圍進(jìn)行面積計算并匯總。②根據(jù)報建及放線要求形成建筑物平面位置關(guān)系圖。③根據(jù)建筑物高度測量形成立面圖。④建筑物屬于公建配套設(shè)施獨(dú)立用地時應(yīng)測量用地面積。

內(nèi)業(yè)處理:(1)填寫《建設(shè)工程竣工規(guī)劃驗(yàn)收測量成果匯總表》。(2)按適當(dāng)比例尺繪制建筑物平面位置關(guān)系圖。(3)繪制具有代表性的建筑物立面圖或剖面圖(含地下室覆土層厚)。

3竣工測量內(nèi)業(yè)處理

3.1 建筑物總高度的計算

(1)坡屋面建筑。

坡屋面建筑一般指別墅、頂層為復(fù)式的建筑物,這樣建筑物總高度由內(nèi)地臺即±0.00算至檐口頂。

(2)平屋面建筑。

平屋面建筑比較常見,其總高度由內(nèi)地臺即±0.00算至頂層女兒墻頂。

(3)突出屋面的樓梯間、電梯間、機(jī)械房、水箱間等不算入總建筑高度。應(yīng)按圖1所示計算屋面建筑高度。

3.2 竣工測量圖形編制

3.2.1 地形圖編制。

(1)地形圖的地物元素應(yīng)全部實(shí)測所得。地形圖上應(yīng)轉(zhuǎn)繪建筑范圍涉及的全部用地界線(紅色)、規(guī)劃道路(紅色)和規(guī)劃涌(藍(lán)色),如有特殊意義的建筑物控制線時也應(yīng)展繪。(2)地形圖的實(shí)測范圍為用地界線范圍或建筑范圍,并向界線外擴(kuò)測30m,同時應(yīng)標(biāo)注相鄰單位名、地名、路名、門牌號碼,通過地形圖中便可了解驗(yàn)收工程周邊的建設(shè)情況和單位信息。(3)應(yīng)適當(dāng)增加高程點(diǎn)密度,同時應(yīng)測量相鄰用地的高程,以便于從地形圖中判讀室外地坪豎向標(biāo)高關(guān)系,以及建筑用地與周邊規(guī)劃道路、相鄰用地的豎向標(biāo)高關(guān)系。

3.2.2 平面位置關(guān)系圖編制。

驗(yàn)收測量平面位置關(guān)系圖是反映建筑物是否按規(guī)劃審批位置、形狀、大小來建設(shè)。在繪制時應(yīng)注意以下幾點(diǎn)。

(1)建筑物尺寸的標(biāo)注應(yīng)有代表性,簡單、明了,原則上首層尺寸應(yīng)全部標(biāo)注,對于建筑物塔樓部份比較復(fù)雜的可適當(dāng)取舍,以保證圖面線條的清晰、整潔。(2)參考原報建審批的征地紅線圖、總平面圖和放線冊,轉(zhuǎn)繪與報建有關(guān)的用地界線、規(guī)劃道路和規(guī)劃涌。(3)退縮間距標(biāo)注位置與報建四至圖、放線冊退縮間距標(biāo)注位置應(yīng)一致,退縮的參照物(線)亦應(yīng)一致,如放線冊標(biāo)注位置與報建四至圖標(biāo)注位置不一致,則以放線冊的位置為準(zhǔn)。不滿足報建四至退縮要求的數(shù)據(jù)用紅色表示,滿足的用黑色表示。(4)對于間距較多的群體建筑物可用不同顏色表示并加以說明。

3.2.3 立面圖編制。

繪制立面圖時,首先要選擇能全面反映立面變化的立面方向。當(dāng)一個立面圖不能全面反映立面變化時要繪制兩個或多個立面圖。

3.3 面積計算中常理解錯誤的問題

現(xiàn)在的建筑物比起以前較為單一外形的建筑物來說外觀造型更美觀、復(fù)雜。這對于竣工建筑面積的測量和計算的要求更高,除了測量技術(shù)要提高之外還必須認(rèn)真學(xué)習(xí)有關(guān)建筑面積計算的規(guī)范,熟悉面積計算的有關(guān)規(guī)定,才能為城市規(guī)劃行政管理部門提供可靠、準(zhǔn)確的數(shù)據(jù)資料。

(1)坡屋頂頂層的面積計算。

很多別墅和頂層為復(fù)式的建筑天面都設(shè)計為坡屋頂,當(dāng)利用坡屋頂空間時,此部分的建筑面積通常的做法是:只要該層的凈高度超過2.1m則全部計算面積。但是,這樣處理并不恰當(dāng)。正確的計算應(yīng)該是:凈高超過2.1m的部分計算全面積,凈高在1.20m～2.10m的部分應(yīng)計算1/2面積,凈高不足1.20m的部分則不計算面積。

平面圖中陰影部分應(yīng)計算全面積,兩側(cè)計算半面積。該層的建筑面積應(yīng)為:

S＝5.4×6.9+2.7×6.9×0.5×2=55.89m2

(2)建筑基底的面積計算。

建筑基底面積是指建設(shè)工程首層平面建筑物外墻邊線在地面的投影所圍合的面積,如果首層為架空層,則為架空層柱邊線在地面上的投影所圍合的面積[3]?；酌娣e包含建筑內(nèi)部的中空部分面積,對于四周為建筑物圍合的天井或庭院。

如表1此部分面積亦應(yīng)計算為建筑基底。陽臺是計算半面積的,但對于首層的陽臺,陽臺面積應(yīng)全面積計入建筑基底。

(3)特殊情況下的面積計算。

社會經(jīng)濟(jì)的高速發(fā)展,人們的審美觀越來越高,很多建筑的設(shè)計越來越復(fù)雜,建筑物的設(shè)計除了空間實(shí)用外還講求外形的美觀,這就給我們測算其面積提出了很多新的問題。對于一些在面積計算規(guī)范上沒有明確的建筑物,該如何計算其面積呢?我們認(rèn)為建筑面積的計算應(yīng)遵循“設(shè)計不利用的空間,不計算建筑面積”的原則。如某建筑的裝飾陽臺,此陽臺的設(shè)計戶主利用不了此部分的空間最多也就是擺放花盆,但由于戶主能不能出去淋花都成問題。此陽臺只是為了該建筑的外形更美觀,屬于裝飾性的建筑,不應(yīng)計算面積。

4結(jié)語

竣工驗(yàn)收測量是城市規(guī)劃批后管理的一項重要程序,是實(shí)施城市規(guī)劃審批后動態(tài)管理的重要舉措,是對《城市規(guī)劃法》貫徹落實(shí)的具體表現(xiàn)?？⒐y量成果是規(guī)劃行政管理部門下一步規(guī)劃審批提供可靠、詳盡的依據(jù)。對房地產(chǎn)市場規(guī)范化起了推動作用。

本文針對竣工驗(yàn)收測量過程中的地形圖編制及面積計算方面經(jīng)常遇到的問題提出了個人的多項驗(yàn)收工程積累的解決方法,希望本文中提出的相應(yīng)方法能給讀者帶來一定的幫助。

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