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        今年以來首府樓市回暖 剛性需求回歸

        2012-04-29 00:44:03趙琳
        北方經(jīng)濟(jì) 2012年15期
        關(guān)鍵詞:首府呼和浩特市樓盤

        趙琳

        受國家對房地產(chǎn)行業(yè)一系列宏觀調(diào)控政策的影響,2011年9月份以后,政策實(shí)施效應(yīng)開始在我區(qū)逐步體現(xiàn),樓市成交量大幅回落,價格保持停滯,市場觀望情緒濃厚,這種狀態(tài)基本持續(xù)了半年左右。2012年3月份以來,首府樓市回暖跡象明顯,表現(xiàn)在銷售量穩(wěn)步回升,剛性需求陸續(xù)入市。受三大知名房地產(chǎn)開發(fā)商新開盤項目較低價位的吸引和帶動,呼和浩特市樓市在4、5月份出現(xiàn)一輪小高潮,成交量迅速上升,居民購房意愿增強(qiáng),對樓市的預(yù)期趨于穩(wěn)定,剛性需求逐步回歸。

        一、三大樓盤帶動首府樓市銷量攀升

        自2011年11月呼和浩特市市區(qū)樓盤進(jìn)入封凍期后,80%左右的樓盤銷量探底,部分樓盤出現(xiàn)連月零接訪、零銷售現(xiàn)象。然而,今年4月份以來,萬達(dá)二期、中海以及巨華世紀(jì)城三大品牌開發(fā)商接連推出新開盤項目,以相對前期市場價較低的定價策略迅速打開市場,帶動了首府樓市銷量回升。其中,萬達(dá)二期樓盤定價在6300元/平米左右,中海定價6300元/平米,巨華世紀(jì)城定價為5700元/平米左右。由于這三大開發(fā)商的品牌影響力較大,同時新推樓盤定價偏低,超出了部分需求者的心理預(yù)期,打破了此前量價停滯的僵局。萬達(dá)二期開盤當(dāng)日銷售230套左右;中海采取分期銷售的方式,積累一段時期客戶后銷售一批房源,平均月銷量上百套,目前已銷售300多套;巨華世紀(jì)城推出的是現(xiàn)房,同時較低的價格吸引了大量客戶,開盤期銷量達(dá)到700多套。這三大樓盤對市場起到一定的推動作用,同時市區(qū)內(nèi)其他在售樓盤的接訪量和銷售量也在穩(wěn)步回升,首府樓市表現(xiàn)出明顯回暖跡象。

        二、在售樓盤價格下浮具有隱蔽性,新售樓盤價格操控更為靈活

        自2011年3月16日呼和浩特市出臺限購政策以來,首府房價出現(xiàn)了逆市上漲的走勢,至9月份,最高上漲了39%。此后,在售樓盤房價進(jìn)入停滯期,隨著媒體報道各地房價下跌現(xiàn)象的增多,呼和浩特市樓市觀望情緒加大,市場需求和開發(fā)商之間形成博弈關(guān)系,市區(qū)樓盤基本處于有價無市狀態(tài),但價格一直保持堅挺,并未出現(xiàn)預(yù)期的降價局面,相應(yīng)地銷量持續(xù)低迷達(dá)半年之久。但近2個月來看,在售樓盤價格出現(xiàn)了隱性下浮現(xiàn)象,體現(xiàn)在成交時讓利幅度增大到5%左右(原本成交時有2%-3%的價格降幅)。而新開盤項目價格操控則更為靈活,一方面采取低定價策略,普遍低于前期市場價格。例如恒大集團(tuán)6月底在首府北二環(huán)位置推出的新樓盤定價為5740元/平米,同時包含裝修。另一方面對于一次性支付給予更大折扣的讓利,最大折扣達(dá)到8.5折。

        三、居民預(yù)期漸趨穩(wěn)定,剛性需求重新入市

        經(jīng)過半年的觀望,居民對呼和浩特市房價的預(yù)期漸趨穩(wěn)定,這半年內(nèi),存量房房價始終停滯未降,樓市在驟冷后穩(wěn)步回暖,并未出現(xiàn)像其他一、二線城市房價明顯下降的現(xiàn)象,居民對房價下跌的較強(qiáng)預(yù)期逐步被市場的冷凍狀態(tài)所改變,近2個月以來,市場成交量的小高潮正在促使居民購房意愿發(fā)生轉(zhuǎn)變,由深度觀望向入市轉(zhuǎn)變,部分剛性需求重新入市。據(jù)業(yè)內(nèi)人士介紹,呼和浩特市樓市再堅持幾個月仍不會有價格大幅下跌的局面出現(xiàn),許多在售樓盤在前期已經(jīng)收回成本,開發(fā)商打“持久戰(zhàn)”并不艱難。而房價下調(diào)的尺度卻并不好把握,若出現(xiàn)小幅微調(diào),居民預(yù)期會更加強(qiáng)化,反而會把市場拖向更長久的拉鋸戰(zhàn);若大幅調(diào)整,則會對整個房地產(chǎn)市場造成不利影響,許多中小開發(fā)商會在價格戰(zhàn)中被淘汰,從而會增加爛尾樓及其他社會矛盾出現(xiàn)的可能性。對于呼和浩特市樓市的走勢,目前來看,下半年剛性需求出手的可能性較大,一些相對位置不偏、非高端的、性價比較高的樓盤會引起購房者的較多關(guān)注,例如中海、巨華世紀(jì)城這些樓盤就吸引了較多的剛性需求群體。其中,中海的購買群體中70%是工薪階層,20%是個體經(jīng)營者,10%是建筑商,其剛需比例占絕大多數(shù)。

        四、政策調(diào)控效應(yīng)基本見底,投機(jī)性需求得到有效遏制

        本輪國家對房地產(chǎn)市場的調(diào)控盡管較為嚴(yán)格,持續(xù)時間也較長,但目的并不是要打壓房地產(chǎn)業(yè),而是要擠掉一些泡沫,抑制房價的不合理增長,遏制投機(jī)性需求和炒房行為,使房地產(chǎn)市場能夠得到更健康的發(fā)展。目前,全國主要城市的房價都已經(jīng)觸底,部分城市受剛性需求帶動成交量開始出現(xiàn)緩慢回升,之前較為火熱的房地產(chǎn)投機(jī)行為得到了有效遏制。從各地政策微調(diào)的情況來看,是以鼓勵剛性需求和首套住房群體為主的,對投資投機(jī)性需求仍然保持較為嚴(yán)格的控制。

        (作者單位:中國人民銀行呼和浩特中心支行金融研究處)

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