盛術(shù)俊

[摘要]隨著我國經(jīng)濟的快速發(fā)展，全國各地出現(xiàn)了“房地產(chǎn)熱”。對于整個房地產(chǎn)市場來說，房地產(chǎn)企業(yè)更加關(guān)注的是利潤和回報。于是出現(xiàn)的炒地、拍地等現(xiàn)象讓大家都忽視了財務(wù)風(fēng)險。近年來，持續(xù)的金融危機讓我們意識到了風(fēng)險防范的重要性。

[關(guān)鍵詞]房地產(chǎn)財務(wù)風(fēng)險措施

房地產(chǎn)企業(yè)在我國尚屬一個新興行業(yè)，起步于上世紀(jì)80年代中期，僅有20多年的歷史。與國外房地產(chǎn)業(yè)相比，我國房地產(chǎn)企業(yè)具有很大的發(fā)展?jié)摿?，是一個成長性很高的行業(yè)。在我國房地產(chǎn)行業(yè)快速發(fā)展的同時，房地產(chǎn)行業(yè)的風(fēng)險也逐步顯現(xiàn)，引起了專家學(xué)者的關(guān)注。

一、房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險的特征

進入21世紀(jì)以來，我國房地產(chǎn)行業(yè)進入了一個前所未有的快速發(fā)展時期。與其他行業(yè)相比，房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)風(fēng)險主要也從以下三個方面來分析。

1.籌資的風(fēng)險

第一，資產(chǎn)負(fù)債率高。房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)初期以負(fù)債開發(fā)為主，自有資本比例相當(dāng)?shù)?。目前，我國房地產(chǎn)企業(yè)的資金大多來源于銀行貸款，自有資金很少。隨著房地產(chǎn)市場調(diào)整期的延續(xù)及貸款陸續(xù)到期，房地產(chǎn)貸款發(fā)生不能支付到期銀行借款本息的概率就非常大?？梢姺康禺a(chǎn)企業(yè)靚麗的報表背后，累積著巨額債務(wù)。

第二，再融資困難。由于房地產(chǎn)企業(yè)過分依賴于貸款，負(fù)債經(jīng)營使企業(yè)負(fù)債比率加大，利息負(fù)擔(dān)沉重，資金周轉(zhuǎn)余地縮小。一旦房地產(chǎn)企業(yè)獲得資金的能力降低，就會面臨資金斷裂的致命威脅，因此存在著極大的籌資風(fēng)險。

2.投資的風(fēng)險

由于房地產(chǎn)企業(yè)自身具有投資規(guī)模大、投資回收慢的特點，使得房地產(chǎn)企業(yè)在快速發(fā)展的同時，資金缺口需求明顯，面臨著較大的投資風(fēng)險。

第一，資金周轉(zhuǎn)期限長。不同于一般行業(yè)的生產(chǎn)周期，房地產(chǎn)開發(fā)投資回收期較長，開發(fā)經(jīng)營過程通常在1年以上，長的甚至需要3年～5年。由于資金具有時間價值，前期現(xiàn)金流出必然導(dǎo)致資金成本的增加，同時較長的開發(fā)周期也會使項目面臨較大的不確定性。

第二，現(xiàn)金流不確定因素多。房地產(chǎn)企業(yè)在建設(shè)開發(fā)過程中的每一個階段都會出現(xiàn)現(xiàn)金流的不確定性，這是難以預(yù)料的。在決定交易價格時，開發(fā)商除了考慮自身的經(jīng)濟實力外，還關(guān)心建設(shè)開發(fā)能夠獲得的利潤，而這一收益本身是不確定的。在投資的項目運行過程中，各方面因素都存在著較大的不確定性。特別是房地產(chǎn)企業(yè)面對的消費市場相對固定狹窄，產(chǎn)品的銷售價格和銷售速度取決于市場，而不是開發(fā)商所能夠控制的，因此銷售收入和利潤是不確定的。諸多的不確定性最終都將反映在房地產(chǎn)企業(yè)的投資項目現(xiàn)金流上。

3.經(jīng)營的風(fēng)險

第一，存貨變現(xiàn)風(fēng)險。利率波動對負(fù)債經(jīng)營的房地產(chǎn)企業(yè)影響頗大，貸款利率的增長必然增加其資金成本，抵減預(yù)期收益。政府為宏觀調(diào)控和抑制通貨膨脹，央行從2007年起一共進行了6次加息和現(xiàn)在的房地產(chǎn)市場的持續(xù)調(diào)控及持續(xù)收緊的金融市場不僅增加了房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)成本，而且使按揭貸款購房的投資者成本迅速上升，抑制了投資者的購房欲望，導(dǎo)致市場需求降低。

第二，材料采購風(fēng)險。由于通貨膨脹，物價不斷上漲，使得建筑原材料如鋼材、水泥等的價格也相應(yīng)上漲。這些建筑原材料的價格上漲，無疑增加了房地產(chǎn)企業(yè)的采購成本，造成了不可避免的風(fēng)險。

二、房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險的防范措施

1.加強內(nèi)部控制

第一，加強資金管理。房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)項目占用大量的資金，但項目往往不能按時完工，資金流轉(zhuǎn)不暢，很有可能會導(dǎo)致企業(yè)破產(chǎn)。因此，房地產(chǎn)企業(yè)要注重資金的管理，制定合理的資金使用規(guī)劃，保證企業(yè)日益經(jīng)營對資金的需要。在財務(wù)收支上要實施嚴(yán)格的財務(wù)監(jiān)控，合理安排資金調(diào)用情況，確保建設(shè)項目施工和營銷資金的需求。同時，增強企業(yè)支付能力，提高企業(yè)信譽。

第二，實現(xiàn)財務(wù)預(yù)算化管理。房地產(chǎn)企業(yè)在開發(fā)經(jīng)營周期中，其在財務(wù)預(yù)算方面存在著諸多不確定性，對企業(yè)開發(fā)投資項目的成敗和經(jīng)濟效益有著決定性的影響。房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)部門應(yīng)以項目預(yù)算和資本預(yù)算為基礎(chǔ)，對企業(yè)資金的取得與投放、收入與支出、經(jīng)營成果及其分配等做出具體詳細(xì)的安排。通過預(yù)算化管理，將非正常的經(jīng)營活動控制在萌芽之中，減少企業(yè)不必要的損失。同時對實際與預(yù)算進行比較，做好兩者差異的確定和分析，制定和采取調(diào)整經(jīng)濟活動的措施，對企業(yè)潛在的風(fēng)險進行揭示和預(yù)防。全面預(yù)算管理可以初步揭示企業(yè)下一步的預(yù)計經(jīng)營情況，根據(jù)所反映出來的預(yù)算結(jié)果，預(yù)測其中的風(fēng)險所在，以預(yù)先采取的風(fēng)險控制措施，達到規(guī)避與化解風(fēng)險的目的。

第三，加強成本管理。企業(yè)應(yīng)根據(jù)管理控制的要求，在開發(fā)產(chǎn)品科目中盡可能細(xì)化核算對象。在開發(fā)成本和銷售科目中，根據(jù)產(chǎn)品設(shè)置相關(guān)成本費用的上下級明細(xì)科目，細(xì)化成本對象。在策劃監(jiān)督上，企業(yè)應(yīng)對開發(fā)設(shè)計階段、產(chǎn)品建設(shè)階段發(fā)生的成本進行預(yù)先規(guī)劃，使計劃成本更加接近于實際成本。與此同時，建立一個強有力的監(jiān)督機構(gòu)，在各個重要環(huán)節(jié)，按既定的制度和目標(biāo)定期進行檢查和考核，實行監(jiān)督管理。

第四，實施COSO內(nèi)部控制。美國全美反舞弊性財務(wù)報告委員會（又稱COSO委員會）在1992年發(fā)布了《內(nèi)部控制——整體框架》（以下稱COSO報告）。COSO內(nèi)部控制框架是一個三維立體的全面風(fēng)險防范體系。在COSO框架下，內(nèi)部控制的三大目標(biāo)和五大組成部分構(gòu)造了內(nèi)部控制系統(tǒng)的整體框架。它可以幫助房地產(chǎn)企業(yè)更全面、更深刻地理解內(nèi)部控制，從而使其能夠以內(nèi)部控制作為有力的武器，從控制環(huán)境、風(fēng)險評估、控制活動、信息與溝通、監(jiān)督五方面開展工作，并作為實現(xiàn)財務(wù)報告的可靠性、監(jiān)督經(jīng)營的效率和效果以及法律法規(guī)的遵循性目標(biāo)。內(nèi)部控制制度的完善要求各工作部門在財務(wù)管理過程中權(quán)責(zé)分明，理清各種財務(wù)關(guān)系，充分發(fā)揮內(nèi)部控制的監(jiān)督管理作用。通過不斷地積極探索整個經(jīng)營過程的財務(wù)管理制度，構(gòu)建內(nèi)部財務(wù)控制體系，并在實踐中根據(jù)實際情況進行修訂，實現(xiàn)各種資源的優(yōu)化組合，全面實現(xiàn)監(jiān)督、控制、服務(wù)、評價職能。

2.積極把握國家宏觀政策

把握國家對房地產(chǎn)行業(yè)的宏觀調(diào)控政策，實行科學(xué)決策。基于我國房企發(fā)展和走勢在很大程度上受到國家宏觀政策的影響，房企首先必須分析和把握國家在宏觀政策上釋放出的信號，深度理解國家在土地、稅收和信貸以及住房供需關(guān)系上對房地產(chǎn)市場進行的調(diào)節(jié)，以行業(yè)政策為導(dǎo)向來決定投資的方向，調(diào)整現(xiàn)有的項目投資。在此基礎(chǔ)上，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)加強投資決策前的準(zhǔn)備調(diào)研工作，通過嚴(yán)密的市場調(diào)查，收集、整理、分析有關(guān)房地產(chǎn)市場的資料信息。同時，聘用專業(yè)的評估人員，做好項目的風(fēng)險分析和可行性分析，降低和減少財務(wù)決策的盲目性。房地產(chǎn)企業(yè)在投資過程中必須盡量避免投資與政策和市場的脫離，這樣才能把不確定性降到最低，進行較為科學(xué)的投資決策，規(guī)避投資決策失誤導(dǎo)致的財務(wù)風(fēng)險。

3.建立房地產(chǎn)企業(yè)的風(fēng)險預(yù)警體系

房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)在全面預(yù)算的基礎(chǔ)上，建立一個全面有效的風(fēng)險預(yù)警體系，從企業(yè)內(nèi)部和外部環(huán)境兩方面加強對財務(wù)風(fēng)險的檢測、預(yù)警、診斷和控制。在美國經(jīng)濟危機中,有很多應(yīng)對危機的方法都是值得我們回味和反思的。例如7000億美元的銀行拯救計劃其實類似于上世紀(jì)90年代日本、瑞典和其他國家遭遇金融崩潰時所采取的干預(yù)措施。

目前，多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)正在朝著規(guī)?；?、集團化方向發(fā)展。房地產(chǎn)企業(yè)可以根據(jù)自身的特點，選擇特定的盈利能力指標(biāo)、償債能力指標(biāo)、營運能力指標(biāo)、發(fā)展?jié)摿χ笜?biāo)等，設(shè)計一套適合企業(yè)自己的財務(wù)風(fēng)險指標(biāo)評估體系。同時，房地產(chǎn)企業(yè)需要針對市場行情進行詳細(xì)地分析，在風(fēng)險出現(xiàn)之前做好防范措施，使其在度過風(fēng)險時期的經(jīng)濟損失降到最低，讓每一筆資金都能被充分的利用。

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