劉勝軍

理解了中國(guó)高房?jī)r(jià)是收入分配嚴(yán)重失衡的結(jié)果，就不難明白房?jī)r(jià)調(diào)控為何如此艱難。

2011年以來(lái)，房?jī)r(jià)調(diào)控政策愈加升級(jí)：房產(chǎn)稅、限購(gòu)令先后出臺(tái)，一些地方還出現(xiàn)了限價(jià)令。不過(guò)真正產(chǎn)生一定效果的還是銀行信貸緊縮。2010年—2011年，央行12次提升準(zhǔn)備金率，這一旨在打擊通脹的努力卻“意外”影響到了房地產(chǎn)，因?yàn)榉康禺a(chǎn)屬于典型的資金密集型行業(yè)，陷入資金鏈困境的開(kāi)發(fā)商近期開(kāi)始被迫降價(jià)銷售。

但是這樣的調(diào)控效果不僅不可持續(xù)，而且從長(zhǎng)期來(lái)看效果適得其反。首先，過(guò)度提升準(zhǔn)備金導(dǎo)致“硬著陸”風(fēng)險(xiǎn)加大。目前房地產(chǎn)、地方融資平臺(tái)、鐵道部都存在很高的違約風(fēng)險(xiǎn)，硬性的信貸緊縮，有可能導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)硬著陸。其次，房?jī)r(jià)過(guò)高，是因?yàn)樾枨笙鄬?duì)于供給而言太高。而眼下的調(diào)控正朝著逼死做為房屋“供給方”的開(kāi)發(fā)商的方向演進(jìn)，這與“增加供給、抑制需求”是相悖的。一旦信貸政策松動(dòng)，大量觀望需求涌入，而供給方又出現(xiàn)能力萎縮，結(jié)果將是房?jī)r(jià)新一輪的反彈。

那么，中國(guó)房?jī)r(jià)究竟有沒(méi)有解?

要回答這個(gè)問(wèn)題，必須弄清楚中國(guó)房?jī)r(jià)泡沫的本質(zhì)。

一方面，中國(guó)的確存在房?jī)r(jià)過(guò)高問(wèn)題。目前中國(guó)城市房?jī)r(jià)收入比高達(dá)8至10倍，北京和上海等城市甚至接近30倍。相比之下，即便在美國(guó)房地產(chǎn)泡沫達(dá)到頂峰的2005年，全美國(guó)房?jī)r(jià)收入比最高值不過(guò)5.1倍，而泡沫最嚴(yán)重的拉斯維加斯也不過(guò)為5.6倍。日本20世紀(jì)80年代房?jī)r(jià)泡沫時(shí)期的房?jī)r(jià)收入比也不過(guò)15倍左右。因此，相對(duì)于普通公眾而言，中國(guó)房?jī)r(jià)嚴(yán)重泡沫化了。

另一方面，與美國(guó)2007年房?jī)r(jià)泡沫不同，中國(guó)一直對(duì)個(gè)人房貸有嚴(yán)格限制。美國(guó)房?jī)r(jià)泡沫的起因是銀行不斷降低個(gè)人房貸的門檻，最后干脆取消了首付款要求，甚至連月供都可以推遲交納，結(jié)果滋生了大量“次級(jí)貸款”。但是，中國(guó)的房?jī)r(jià)泡沫并非買房者過(guò)度運(yùn)用金融杠桿進(jìn)行投機(jī)的結(jié)果。

可以說(shuō)，中國(guó)的高房?jī)r(jià)既是泡沫又非泡沫。說(shuō)它泡沫，是因?yàn)閲?yán)重偏離了普通公眾的購(gòu)買能力;說(shuō)它并非泡沫，是因?yàn)槿鐣?huì)做為一個(gè)整體有合理的支付能力來(lái)承受目前的房?jī)r(jià)。

出現(xiàn)上述悖論的原因并不復(fù)雜：中國(guó)房?jī)r(jià)泡沫，并非典型的金融泡沫，它不過(guò)是社會(huì)收入分配嚴(yán)重失衡的集中體現(xiàn)而已。

目前，中國(guó)的基尼系數(shù)已達(dá)0.5左右，超過(guò)貧富分化最嚴(yán)重時(shí)期的美國(guó)。更重要的是，中國(guó)存在大量的灰色收入，而灰色收入又偏好于投資相對(duì)于股市更為省心的房地產(chǎn)。根據(jù)王小魯?shù)难芯浚袊?guó)2008年灰色收入即高達(dá)5.4萬(wàn)億?；疑杖肱c房地產(chǎn)的關(guān)聯(lián)，從大量落馬貪官案件上得到一再證實(shí)。

因此，中國(guó)房?jī)r(jià)問(wèn)題的根源，不在于房子太少，而在于分配嚴(yán)重不公：太少的人手中集中了太多的房產(chǎn)。這集中表現(xiàn)為高空置率。按照國(guó)際一般標(biāo)準(zhǔn)，房屋空置率在5%-10%之間為合理區(qū)域。雖然中國(guó)政府未能公布空置率數(shù)據(jù)，但謝國(guó)忠估計(jì)為25%-30%?！兜谝回?cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)》曾報(bào)道有四類房產(chǎn)空置率高達(dá)40%左右，其中包括郊區(qū)的高檔住房、投資性住房、商住兩用樓盤和無(wú)產(chǎn)權(quán)房。央視發(fā)布的調(diào)查顯示，中國(guó)660個(gè)城市有高達(dá)6540萬(wàn)套住宅電表連續(xù)6個(gè)月讀數(shù)為零，這表示全國(guó)有高達(dá)6540萬(wàn)套空置房。雖然有關(guān)部門事后否認(rèn)這一數(shù)據(jù)的準(zhǔn)確性，但空置率高當(dāng)是不爭(zhēng)的事實(shí)。

理解了中國(guó)高房?jī)r(jià)是收入分配嚴(yán)重失衡的結(jié)果，就不難明白房?jī)r(jià)調(diào)控為何如此艱難。解決中國(guó)高房?jī)r(jià)問(wèn)題，必須從調(diào)節(jié)收入分配結(jié)構(gòu)入手：第一，要限制政府部門的權(quán)力，從根子上遏制腐敗。在存在大量空置房的情況下，政府以大躍進(jìn)的方式推進(jìn)“保障房”，將導(dǎo)致嚴(yán)重的社會(huì)資源浪費(fèi)。正確的做法是嚴(yán)厲打擊腐敗，將沒(méi)收的貪官房產(chǎn)進(jìn)行公開(kāi)拍賣，然后以拍賣收入去投資保障房;第二，要通過(guò)減稅、打破央企壟斷等方式還利于民;第三，要開(kāi)征遺產(chǎn)稅，縮小收入差距。

作者系中歐陸家嘴國(guó)際金融研究院副院長(zhǎng)