戴登海

[摘要]由于土地增值稅征免臨界點(diǎn)的存在，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的普通標(biāo)準(zhǔn)住宅銷售價(jià)格形成兩個(gè)臨界點(diǎn)：征免臨界點(diǎn)銷售價(jià)格與保利平衡點(diǎn)銷售價(jià)格。本文詳細(xì)討論了上述銷售價(jià)格形成的原因及其決定模式，供房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在價(jià)格決策中參考。

[關(guān)鍵詞]標(biāo)準(zhǔn)住宅 價(jià)格 土地增值稅 因素

當(dāng)前，普通標(biāo)準(zhǔn)住宅是我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)主要的產(chǎn)品形態(tài)。2011年，我國的住宅銷售額占商品房銷售額的82.2%，普通標(biāo)準(zhǔn)住宅占住宅銷售額的68.9%。在我國土地增值稅法規(guī)框架下，提高普通標(biāo)準(zhǔn)住宅價(jià)格并不一定會增加企業(yè)的利潤，過高的銷售價(jià)格反而減少了對購房者的吸引力，降低了產(chǎn)品的競爭力。所以在土地增值稅法規(guī)約束的背景下，如何根據(jù)各種條件，恰當(dāng)準(zhǔn)確地做好價(jià)格決策，對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)有重要意義。

一、我國土地增值稅的主要規(guī)定

土地增值稅是對有償轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)及地上建筑物和其他附著物產(chǎn)權(quán)，取得增值收入的單位和個(gè)人征收的一種行為稅，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)是我國土地增值稅主要納稅義務(wù)人。

我國土地增值稅實(shí)行四級超率累進(jìn)稅率：增值額未超過扣除項(xiàng)目金額50%的部分，稅率為30%；增值額超過扣除項(xiàng)目金額50%、未超過扣除項(xiàng)目金額100%的部分，稅率為40%；增值額超過扣除項(xiàng)目金額100%、未超過扣除項(xiàng)目金額200%的部分，稅率為50%；增值額超過扣除項(xiàng)目金額200%的部分，稅率為60%。

二、普通標(biāo)準(zhǔn)住宅的主要規(guī)定

國辦發(fā)[2005]26號文對普通標(biāo)準(zhǔn)住宅進(jìn)行了詳細(xì)規(guī)定：住宅小區(qū)建筑容積率在1.0以上、單套建筑面積在120平方米以下、實(shí)際成交價(jià)格低于同級別土地上住房平均交易價(jià)格1.2倍以下。各省、自治區(qū)、直轄市要根據(jù)實(shí)際情況，制定本地區(qū)享受優(yōu)惠政策普通住房的具體標(biāo)準(zhǔn)。

三、普通標(biāo)準(zhǔn)住宅土地增值稅征免的臨界點(diǎn)

《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》規(guī)定：①納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，增值額未超過扣除項(xiàng)目金額之和20%的，免征土地增值稅；②增值額超過扣除項(xiàng)目金額之和20%的，應(yīng)就其全部增值額按規(guī)定計(jì)稅。

這里，一定要注意“全部增值額”，正是在超過扣除項(xiàng)目金額20%時(shí)就“全部增值額”按規(guī)定計(jì)稅，形成了土地增值稅征免的臨界點(diǎn)：在這個(gè)臨界點(diǎn)下方，當(dāng)提高房屋售價(jià)、增加收入而使增值比例超過20%時(shí)，因需對“全部增值額”繳稅，企業(yè)在納稅后的利潤反而會降低；在這個(gè)臨界點(diǎn)上方，適當(dāng)降低房屋售價(jià)、降低收入而使增值比例低于20%時(shí)，因“全部增值額”免予繳稅，企業(yè)的利潤反而上升，同時(shí)實(shí)現(xiàn)以價(jià)促銷與資金快速回籠。我們把此時(shí)的售價(jià)稱為“土地增值稅征免臨界點(diǎn)銷售價(jià)格”。

另外，在征免臨界點(diǎn)銷售價(jià)格之上，隨著價(jià)格的逐步提高，企業(yè)提高售價(jià)帶來的利潤將漸漸彌補(bǔ)繳納土地增值稅而減少的利潤，直至提高銷售價(jià)格帶來的利潤與繳納土地增值稅而減少的利潤相等，即此時(shí)企業(yè)的利潤等于按征免臨界點(diǎn)銷售價(jià)格銷售形成的利潤，我們把此售價(jià)稱為“保利平衡點(diǎn)銷售價(jià)格”。

因此，對銷售普通標(biāo)準(zhǔn)住宅為對象的房地產(chǎn)企業(yè)來說，價(jià)格決策時(shí)注意考慮土地增值稅征收的臨界點(diǎn)因素，以實(shí)現(xiàn)企業(yè)利潤最大化。下面，本文就銷售價(jià)格與土地增值稅之間的關(guān)系模式進(jìn)行探討。

四、銷售價(jià)格與土地增值稅的關(guān)系模式

1.扣除項(xiàng)目的基本規(guī)定

計(jì)算土地增值稅應(yīng)納稅額，并不是直接對轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入征稅，而是要對收入額減去國家規(guī)定的各項(xiàng)扣除項(xiàng)目金額后的余額計(jì)算征稅。國家規(guī)定的扣除項(xiàng)目包括：1、取得土地使用權(quán)所支付的金額；2、房地產(chǎn)開發(fā)成本；3、房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用；4、與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金；5、其他扣除項(xiàng)目。

2.土地增值稅與銷售價(jià)格的關(guān)系模式建立

（1）土地增值稅征免臨界點(diǎn)銷售價(jià)格的確定

假土地增值稅征免臨界點(diǎn)時(shí)的銷售價(jià)格為P；銷售數(shù)量（面積）為Q。根據(jù)上述相關(guān)規(guī)定，取得土地使用權(quán)所支付的金額設(shè)為t1， 房地產(chǎn)開發(fā)成本設(shè)為t2， t1與t2合計(jì)為T（以下簡稱為“直接建造成本”）；則允許扣除的房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用為10%T；與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金為P*Q*[5%+5%*（7%+3%+2%）]；允許扣除的其他扣除項(xiàng)目為20%T。

如果要免征土地增稅，則銷售形成的增值額未超過扣除項(xiàng)目金額的20%，上述各指標(biāo)的關(guān)系就為：

根據(jù)此公式，我們明確了土地增值稅與銷售價(jià)格之間的關(guān)系：房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)普通標(biāo)準(zhǔn)住宅要實(shí)現(xiàn)減免土地增值稅，銷售價(jià)格不能超過單位直接建造成本的1.6723倍，這實(shí)際上也體現(xiàn)了土地增值稅對銷售價(jià)格的平抑作用。

（2）保利平衡點(diǎn)銷售價(jià)格的確定

如前分析，如果房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)寧愿繳納土地增值稅而提高售價(jià)，那么需要將銷售價(jià)格至少提高到什么程度才能使企業(yè)不會因?yàn)槔U納了土地增值稅而減少利潤總額？即“保利平衡點(diǎn)銷售價(jià)格”是對少呢？。

假設(shè)其他條件不變的情況下，要確保企業(yè)不會因?yàn)槔U納了土地增值稅而減少利潤總額，那就是企業(yè)按30%（增值額未超過扣除項(xiàng)目金額50%的部分稅率為30%）扣除繳納土地增值稅后的收入就必須要大于土地增值稅征免臨界點(diǎn)的收入，即：

也就是說，如果房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)寧愿繳納土地增值稅而提高售價(jià)，銷售價(jià)格至少為單位直接建造成本的1.8011倍。這時(shí)銷售價(jià)格至少需要從土地增值稅臨界點(diǎn)的售價(jià)提高單位直接建造成本的0.1288倍（即1.8011減1.6723 ）。否則，提高售價(jià)帶來的收益，將不足以彌補(bǔ)收入所增加的稅收負(fù)擔(dān) ，對企業(yè)來說是得不償失。

五、舉例分析與驗(yàn)證

某房地產(chǎn)開發(fā)公司從事普通標(biāo)準(zhǔn)住宅開發(fā)，總建筑面積12000平方米，該樓支付土地出讓金1260萬元，房屋開發(fā)成本3980萬元，銷售及管理費(fèi)用420萬元，銷售利息支出210萬元（假設(shè)不能提供金融機(jī)構(gòu)借款費(fèi)用證明），該企業(yè)的城建稅率7%，教育費(fèi)附加3%，地方教育費(fèi)附加2%，印花稅率0.5‰，當(dāng)?shù)卣?guī)定房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用允許扣除比例10%。2009年12月，該項(xiàng)目即將對顧客銷售。經(jīng)銷售部門市場調(diào)研，附近樓盤的普通標(biāo)準(zhǔn)住宅平均價(jià)格為7800元，若從稅收籌劃角度，該企業(yè)的平均銷售價(jià)格定位于多少比較合理？

1.分析

直接建造成本T=1260+3980，即T為5240萬元，銷售數(shù)量（面積）Q為12000平方米，為4366元/平方米。根據(jù)公式一，若希望增值額未達(dá)到土地增值稅的征免臨界點(diǎn)，則P≤7301元/平方米；根據(jù)公式二，若增值額超過土地增值稅的征免臨界點(diǎn)卻保證企業(yè)的利潤并不下降，則P≥7863元/平方米。附近樓盤的普通標(biāo)準(zhǔn)住宅平均價(jià)格為7800元/平方米，企業(yè)的平均售價(jià)定位于保利平衡點(diǎn)銷售價(jià)格7863元/平方米以上并無競爭力。因此，從稅收籌劃角度，該企業(yè)平均售價(jià)定為7300元/平方米比較合理。此時(shí)，企業(yè)不需要繳納土地增值稅，利潤與按7863元/平方米的價(jià)格銷售是一樣。

2.驗(yàn)證

（1）土地增值稅征免臨界點(diǎn)銷售價(jià)格的驗(yàn)證

假設(shè)該企業(yè)將平均售價(jià)定為土地增值稅征免臨界點(diǎn)銷售價(jià)格7300元/平方米。

（2）收入總額：7300*12000=8760（萬元）；

（3）扣除項(xiàng)目金額：

①取得土地使用權(quán)扣除額：1260萬元；

②房地產(chǎn)開發(fā)成本扣除額：3980萬元；

③房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用扣除額：（1260+3980）×10% = 524（萬元）；

④加計(jì)20%扣除數(shù)：（1260+3980）×20% = 1048（萬元）；

⑤營業(yè)稅及附加扣除數(shù)：8760×5%×（1+7%+3%+2%）= 490.56（萬元）；

⑥扣除項(xiàng)目金額合計(jì)：1260+3980+524+1048+490.56 = 7302.56（萬元）。

（4）增值額：8760-7302.56 = 1457.44（萬元）；

（5）增值率：1457.44÷7302.56 = 20.0%，由于增值率不高于20%，該企業(yè)不用繳納土地增值稅。

（6）利潤總額：8760-1260-3980-420-210-490.56=2399.44（萬元）。

總結(jié)：該企業(yè)只要平均售價(jià)不高于土地增值稅征免臨界點(diǎn)銷售價(jià)格7300元/平方米，就不會繳納土地增值稅。在此情況下，土地增值稅征免臨界點(diǎn)銷售價(jià)格會使企業(yè)的利潤總額最大。

2.保利平衡點(diǎn)銷售價(jià)格的驗(yàn)證

如果實(shí)際銷售價(jià)格高于土地增值稅征免臨界點(diǎn)銷售價(jià)格7300元/平方米而低于保利平衡點(diǎn)銷售價(jià)格7863元/平方米，就假定為7600元/平方米。初看，銷售價(jià)格比土地增值稅征免臨界點(diǎn)銷售價(jià)格高300元/平方米，利潤似乎應(yīng)該比按7300元/平方米銷售價(jià)格高，而且價(jià)格又比競爭對手7800元低，產(chǎn)品具有價(jià)格優(yōu)勢，難道這是不錯(cuò)的方案？驗(yàn)證一下。

（1）收入總額：7600*12000=9120（萬元）；

（2）扣除項(xiàng)目金額：

①取得土地使用權(quán)扣除額：1260萬元；

②房地產(chǎn)開發(fā)成本扣除額：3980萬元；

③房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用扣除額：（1260+3980）×10% = 524（萬元）；

④加計(jì)20%扣除數(shù)：（1260+3980）×20% = 1048（萬元） ；

⑤營業(yè)稅及附加扣除數(shù)：9120×5%×（1+7%+3%+2%）= 510.72（萬元）；

⑥扣除項(xiàng)目合計(jì)：1260+3980+524+1048+510.72 = 7322.72（萬元）。

（3）增值額：9120-7322.72 = 1797.28（萬元）；

（4）增值率：1797.28÷7322.72 = 24.5%

（5）土地增值稅：由于增值率高于20%，該企業(yè)需對增值部分全額繳納土地增值稅，為1797.28*30%=539.18（萬元）。

（6）利潤總額（需扣除土地增值稅）：

9120-1260-3980-420-210-510.72-539.18=2200.1（萬元）。

總結(jié)：該普通標(biāo)準(zhǔn)住宅按7600元/平方米價(jià)格銷售（高于土地增值稅征免臨界點(diǎn)銷售價(jià)格7300元/平方米而低于保利平衡點(diǎn)銷售價(jià)格7863元/平方米），形成的利潤總額比按土地增值稅征免臨界點(diǎn)銷售價(jià)格7300元/平方米形成的利潤總額低199.34萬元（2399.44-2200.1）。

五、結(jié)論

由于普通標(biāo)準(zhǔn)住宅土地增值稅征免臨界點(diǎn)的存在，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的銷售價(jià)格可以劃分為三個(gè)區(qū)間：不高于土地增值稅征免臨界點(diǎn)銷售價(jià)格的售價(jià)、介于土地增值稅征免臨界點(diǎn)銷售價(jià)格與保利平衡點(diǎn)銷售價(jià)格之間的售價(jià)、不低于保利平衡點(diǎn)銷售價(jià)格的售價(jià)。其中，介于土地增值稅征免臨界點(diǎn)銷售價(jià)格與保利平衡點(diǎn)銷售價(jià)格之間的售價(jià)是一個(gè)“減效售價(jià)”：其他因素不變的情況下，其形成的利潤將低于征免臨界點(diǎn)銷售價(jià)格或保利平衡點(diǎn)銷售價(jià)格形成的利潤。

參考文獻(xiàn)

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[3]國家統(tǒng)計(jì)局：《2011年全國房地產(chǎn)開發(fā)和銷售情況》

[4]國務(wù)院辦公廳：國務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)建設(shè)部等部門關(guān)于做好穩(wěn)定住房價(jià)格工作意見的通知