面對由于開發(fā)商對市場缺乏信心而導(dǎo)致前期定位不明，并最終影響產(chǎn)品銷售的情況，可從市場、客戶及產(chǎn)品三個層面來進(jìn)行思考并尋求相應(yīng)的解決方案。

本期，我們將通過“病灶四”一起來分析一下由于開發(fā)商對市場缺乏信心而導(dǎo)致前期定位不明并最終影響產(chǎn)品銷售的情況，并與大家分享一些較為有效的解決辦法。

病灶四：

開發(fā)商對市場不看好。缺乏自信，

前期定位不明，產(chǎn)品銷售不佳。

對此類病灶，可從市場、客戶及產(chǎn)品三個層面來進(jìn)行思考并尋求相應(yīng)的解決方案：

【病例診斷】

定位偏低、未充分利用地塊現(xiàn)有資源

以下以某高端項(xiàng)目為例。該項(xiàng)目位于某二線城市生態(tài)型限制開發(fā)區(qū)域，為區(qū)域最后一塊大規(guī)模的住宅用地，建有運(yùn)營良好的高爾夫球場，旅游資源豐富，發(fā)展?jié)摿薮?。開發(fā)商的前期定位偏低端，目前已建造部分小面積獨(dú)棟別墅及酒店，檔次不高，與市場及客群相背離，導(dǎo)致后期銷售不佳，資源沒有較好利用。

【對癥下藥】

重新定位，尋求項(xiàng)目價值點(diǎn)所在

結(jié)合項(xiàng)目的優(yōu)劣勢，通過分析現(xiàn)實(shí)情況，根據(jù)宗地屬性解析、市場判斷、經(jīng)典案例研究等重新定位，我們逐步尋求項(xiàng)目價值點(diǎn)所在。最終，我們建議開發(fā)商以高爾夫球場作為項(xiàng)目主體的綜合式地產(chǎn)開發(fā)模式，在新定位下打造項(xiàng)目亮點(diǎn)，有效利用現(xiàn)有的旅游資源，打造與高爾夫主題相結(jié)合的物業(yè)。

通過對市場及客戶的研究及分析，作出相應(yīng)的產(chǎn)品定位調(diào)整后，在產(chǎn)品層面，調(diào)整方案建議產(chǎn)品營造通過對現(xiàn)有高爾夫及湖景資源的利用，輔以主題配套等三方面來詮釋項(xiàng)目定位——高爾夫精品文化社區(qū)。以下是具體的建議：

●高爾夫景觀資源的利用

高爾夫主題精品酒店、酒店別墅

產(chǎn)品特色：

打造以高爾夫?yàn)橹黝}的酒店，建筑呈花園式散落狀排布，鳥瞰效果似高爾夫球洞；酒店別墅沿湖排布，水系貫穿地塊，戶戶臨水。

●依托高爾夫概念的產(chǎn)品打造

高爾夫?qū)W院

產(chǎn)品特色：

建議將原有的臨時會所改造成為高爾夫?qū)W院，設(shè)高爾夫球教學(xué)課程和實(shí)際操作指導(dǎo)、室內(nèi)模擬高爾夫、高爾夫球?qū)Ｙu店等特色功能。

高爾夫別墅

產(chǎn)品特色：

戶型設(shè)計突出休閑度假功能，多設(shè)計室外活動空間，添加戶外練習(xí)場地和休息空間，注重室內(nèi)空間、灰空間和外部的自然搭接。

●利用湖水景觀資源的產(chǎn)品打造

聯(lián)排別墅

產(chǎn)品特色：

沿湖排布聯(lián)排別墅，朝向西北、東南兩面均可觀景，利用觀景陽臺和窗戶增大景觀面，特別是客廳和主臥的景觀面，增強(qiáng)觀景陽臺和觀景窗的造型趣味性。

形象別墅

產(chǎn)品特色：

360度臨水景觀形象獨(dú)棟，戶型面積在800平米以上，平均1-2畝一棟，設(shè)置無邊界泳池等度假配套設(shè)施，突出觀景性，形成曲徑通幽的頂級別墅社區(qū)。

定制性別墅

產(chǎn)品特色：

組團(tuán)式布局，沿湖設(shè)置私人停泊碼頭，前期組團(tuán)供客戶訂購，后期通過賣地的方式進(jìn)行產(chǎn)品定制化服務(wù)，奠定社區(qū)高端形象。

水上高爾夫別墅

產(chǎn)品特色：

一線臨湖設(shè)高爾夫主題社區(qū)，穿插排布，保證戶戶觀水景；沿湖可設(shè)置高爾夫球揮桿平臺，別墅露臺及地下室均可設(shè)置高爾夫娛樂設(shè)施，突出主題。

●配套先行，吸引人氣

娛樂會所

產(chǎn)品特色：

以餐飲、休閑娛樂功能為主的會所，配套泳池、健身房、特色中西餐廳、酒吧等功能。

●商務(wù)功能配套

企業(yè)會館

產(chǎn)品特色：

以商務(wù)會議功能為主、同時為企業(yè)提供休閑功能，配套會議廳、多功能大廳、酒吧等。滿足企業(yè)作為獨(dú)家居住、小型會議、聚會、獎勵居住等功能。室內(nèi)少隔斷，便于客戶改造功能空間。

意式風(fēng)情商業(yè)街

產(chǎn)品特色：

沿港灣布局街區(qū)式商業(yè)街，沿水面多采用凹凸式建筑排布，增大沿街可售面積，同時增加綠化面積。