【摘要】國內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道主要是通過銀行和預(yù)付款。大量的貸款綁架了金融行業(yè)，進(jìn)而增加了整個國民經(jīng)濟(jì)的風(fēng)險。2011年中央政府加大了對房地產(chǎn)的調(diào)控，大量缺乏準(zhǔn)備的房地產(chǎn)公司一方面融資困難，另一方面資金回籠困難。因此，本文創(chuàng)造性的利用金融衍生工具原理為房地產(chǎn)企業(yè)設(shè)計兩種低成本、低門檻、高效快捷的融資方式：附帶期權(quán)的有息預(yù)付款；保值回購。

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)企業(yè)融資創(chuàng)新預(yù)付款衍生保值回購

一、房地產(chǎn)企業(yè)融資現(xiàn)狀

資金密集的房地產(chǎn)行業(yè)普遍存在資金壓力問題，尤其是金融房地產(chǎn)行業(yè)其資金鏈更加冗長。我國目前房地產(chǎn)商的資金來源渠道匱乏，主要來源有自有資金，銀行貸款，其他借貸，以及預(yù)付款。僅有少數(shù)大公司實(shí)現(xiàn)了通過股權(quán)和債券融資。而房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化更是“只聽樓梯響，不見人下來”，作為國內(nèi)金融房地產(chǎn)龍頭的萬達(dá)的REITs之路也是屢屢受阻礙。

隨著“國十條”以及各地“限購令”的頒發(fā)，2011年無疑成為了房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)控年。一方面，房地產(chǎn)企業(yè)融資難。另一方面，“限購令”以及房價下調(diào)預(yù)期使得成交量下跌資金回籠困難。大量的銀行貸款也將房地產(chǎn)行業(yè)風(fēng)險傳遞給了金融業(yè)，危及整個國民經(jīng)濟(jì)安全。因此，創(chuàng)造一種低成本、低門檻、高效快捷、可以化解系統(tǒng)風(fēng)險的融資方式對于房地產(chǎn)企業(yè)來說已經(jīng)迫在眉睫。

二、保值回購

（一）保值回購的定義

“保值回購”指房產(chǎn)商與購房者簽訂協(xié)議，房產(chǎn)商承諾以“底價售房”，開盤價即為最低價，并簽訂一定保值時期內(nèi)保值回購協(xié)議。如果該樓盤在協(xié)議規(guī)定保值期內(nèi)，房地產(chǎn)商以更低價格出售房產(chǎn)，則房地產(chǎn)商承擔(dān)回購義務(wù)。

2011年12月3日上午，深圳“綠景香頌”開盤推出780套房源，推出“三年保值回購協(xié)議”，當(dāng)天銷售約600套房源，收入75億。

（二）保值回購的特點(diǎn)

通過簽訂“保值回購協(xié)議”開發(fā)商給購房者一個約定時期內(nèi)不會降價銷售的承諾，給了消費(fèi)者一個“期權(quán)”。市場經(jīng)濟(jì)下商品價格主要依靠市場調(diào)節(jié)，因此購房者在預(yù)期房價上漲獲得收益同時理應(yīng)承擔(dān)房價下跌的風(fēng)險。因此“保值回購協(xié)議”事實(shí)上是一種不平等的協(xié)議，為何開發(fā)商承擔(dān)了其本不應(yīng)該的責(zé)任？首先，在市場不景氣期間有利與增強(qiáng)投資者信心，減少存貨，回籠資金。其次，風(fēng)險可控。房屋的市場價格人為無法干預(yù)，但是“保值回購協(xié)議”中簽訂的“底價”是開發(fā)商的銷售價格，銷售價格的決定權(quán)在開發(fā)商；實(shí)際“保值期”可控，例如深圳綠景香頌簽訂了長達(dá)3年保值期，但780套房源第一天便銷售了600套，假設(shè)3個月后全部房源銷售完。則該樓盤則不會存在開發(fā)商的售價，以開發(fā)商售價為條件的保值協(xié)議事實(shí)上作廢。

三、附帶期權(quán)的有息預(yù)付。

（一）附帶期權(quán)的有息預(yù)付的定義

附帶期權(quán)的有息預(yù)付，指開發(fā)商對購房者的預(yù)付款支付利息，同時與購房者約定一定條件下的回購義務(wù)或權(quán)利，也可以稱之為衍生型有息預(yù)付。

（二）附帶期權(quán)的有息預(yù)付的列舉

1.附帶回購協(xié)議的有息預(yù)付

附帶回購協(xié)議的有息預(yù)付：開發(fā)商與投資者約定回購期限，投資者以購房者身份交付購房預(yù)付款，開發(fā)商有權(quán)且必須在約定回購日回購房屋，退還預(yù)付款并支付利息。其本質(zhì)上是一種以住房為抵押的債券，購房者并非以居住為目的的購房，購房者實(shí)際上是以一種“債權(quán)人”的身份獲得收益。

2. 附帶雙向期權(quán)的有息預(yù)付，主要指買賣雙方在交付預(yù)付款簽訂協(xié)議時，設(shè)定房價波動的上限A和下限B，在約定的房屋交付日如果房價上漲超過上限A則房地產(chǎn)公司有權(quán)回購房屋，退還預(yù)付款并支付一定的約定利息a(a>0)。同時當(dāng)房價下跌到下限B以下，購房者有權(quán)要求開發(fā)商回購房屋退還預(yù)付款且支付約定利息或不支付利息。

（三）附帶期權(quán)的有息預(yù)付的理論來源

目前國際上流行的房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化方式有房地產(chǎn)投資信托基金(REITS，住房抵押貸款證券(MBS)。

衍生型有息預(yù)付有著與REITs和MBS相似的特征。房地產(chǎn)投資信托著重與“投資”進(jìn)而獲得收益，投資者相當(dāng)于“股東”。住房抵押貸款證券著重與“債權(quán)”收益，而投資者扮演的是一種“債權(quán)人”的角色。附帶期權(quán)的有息預(yù)付，本質(zhì)上是一種特殊的資產(chǎn)的證券化。但其不上市交易，以單位住房為資產(chǎn)標(biāo)的且不可分拆。在衍生型有息預(yù)付的中，對有息預(yù)付款的不同的衍生方式使得衍生型有息預(yù)付有著不同的特性，而投資者也將一定程度上扮演著“股東”或“債權(quán)人”的角色。

（四）附帶期權(quán)的有息預(yù)付的特點(diǎn)

衍生型有息預(yù)付的衍生方式及其靈活多變，房地產(chǎn)商可以因地制宜的進(jìn)行調(diào)整和設(shè)計，甚至可以同時設(shè)計出多種類型的產(chǎn)品供給消費(fèi)者選擇，同時起到分散風(fēng)險的作用。故本文僅簡單列出幾種簡單的有息預(yù)付的衍生方式以做說明。預(yù)付款是開發(fā)商的重要資金來源，這種提前預(yù)定的銷售方式類似于“期貨”。購房者交付定金，在房價上漲中獲得收益，同時承擔(dān)房價下跌等風(fēng)險。而開發(fā)商獲得了資金，轉(zhuǎn)移了風(fēng)險，但在房價大幅上漲中付出相應(yīng)損失。

四、建議

2011年國家對房價進(jìn)行了空前嚴(yán)厲的宏觀調(diào)控，很多房地產(chǎn)企業(yè)面臨庫存積壓，資金回籠困難等問題，融資難度不斷加大。本文中提到的“保值回購”和“附帶期權(quán)的有息預(yù)付”兩種模式都可以有效幫助房地產(chǎn)企業(yè)加速資金回籠，但房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該綜合考慮自身情況和市場情況適當(dāng)運(yùn)用，建立完善的風(fēng)險防范系統(tǒng)。雖然“保值回購”的模式簡單，但是開發(fā)商要在較長一段時間承擔(dān)房價下跌帶來的風(fēng)險，如果在這段時間內(nèi)企業(yè)資金鏈緊張又要面臨回購壓力，那么將會產(chǎn)生致命風(fēng)險。而“附帶期權(quán)的有息預(yù)付”其衍生種類靈活多變，開發(fā)商一方面可以利用多種組合化解風(fēng)險，但同時也增加了風(fēng)險的隱蔽性。

參考文獻(xiàn)

[1]欒世杰.房地產(chǎn)金融與保險.大連理工出版社,2008.06.

作者簡介：王垠清（1989-），男，漢，西南財經(jīng)大學(xué)，本科，研究方向：房地產(chǎn)金融。

（責(zé)任編輯：唐榮波）