【摘要】房地產(chǎn)行業(yè)這個(gè)經(jīng)濟(jì)發(fā)展中的“寵兒”，總是“榮耀”與“黯淡”集于一身的。當(dāng)經(jīng)濟(jì)繁榮時(shí)，它是利潤(rùn)畸高的行業(yè)，是大家追捧的對(duì)象，相對(duì)的，當(dāng)經(jīng)濟(jì)動(dòng)蕩時(shí)，它的反映也是最迅速的，波及范圍和帶來(lái)的動(dòng)蕩也更大。作為近期信貸危機(jī)的主要“受傷者”，從稅收的角度又該如何來(lái)通過(guò)減輕稅負(fù)從而增加資金的融通能力呢？

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)危機(jī)稅收政策營(yíng)業(yè)稅土地增值稅稅收調(diào)節(jié)

近期“溫州危機(jī)”的爆發(fā)給房地產(chǎn)行業(yè)帶來(lái)的影響逐漸上升。造成溫州危機(jī)的主要原因就是民間借貸泛濫，民間借貸利率畸高。而民間借貸大部分流入了房地產(chǎn)行業(yè)。房地產(chǎn)行業(yè)由于它的高利潤(rùn)引來(lái)大批資金的涌入，那么資金鏈一旦斷裂，對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的沖擊就不言而喻了。鄂爾多斯由于信貸危機(jī)引發(fā)的房地產(chǎn)崩盤更為嚴(yán)重。按照當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)開發(fā)規(guī)模計(jì)算，人均將擁有10套以上的房子，而這些房子都是以高息的民間借貸支撐的，其背后的危機(jī)遠(yuǎn)遠(yuǎn)大過(guò)溫州。

面對(duì)這樣的危機(jī)，我們除了分析深層次的經(jīng)濟(jì)金融體制的原因外，作為房地產(chǎn)行業(yè)本身應(yīng)盡快回到踏實(shí)穩(wěn)健的運(yùn)營(yíng)中來(lái)，首要的就是迅速讓資金回籠，解決眼前的資金運(yùn)轉(zhuǎn)困難。在這里，我想從稅收的角度來(lái)分析一下，房地產(chǎn)企業(yè)如何通過(guò)納稅籌劃減輕稅負(fù)，以達(dá)到籌措資金的目的。

房地產(chǎn)企業(yè)主要繳納兩種稅：營(yíng)業(yè)稅和土地增值稅。

對(duì)于營(yíng)業(yè)稅來(lái)說(shuō)，房地產(chǎn)行業(yè)可以利用來(lái)進(jìn)行納稅籌劃的條款不多，大致有以下幾方面：

一、分解業(yè)務(wù)，另簽合同

某建筑安裝公司承接了A公司的建設(shè)安裝工作，建設(shè)安裝中由A公司提供設(shè)備，此時(shí)這個(gè)建筑安裝公司可以把設(shè)備的提供單獨(dú)與A公司簽訂合同，對(duì)應(yīng)稅勞務(wù)涉及的金額另外簽訂合同。稅法規(guī)定，提供建筑業(yè)勞務(wù)的的過(guò)程中，原材料和設(shè)備等其他物資和動(dòng)力的價(jià)款要算作營(yíng)業(yè)額繳納營(yíng)業(yè)稅的，如果該建筑安裝公司沒(méi)有分開簽訂合同，那么設(shè)備的價(jià)款就要作為營(yíng)業(yè)額的一部分繳納營(yíng)業(yè)稅。但如前所述分分立合同的話，設(shè)備的價(jià)款就不必繳納營(yíng)業(yè)稅了。

二、銷售額與折扣額要開在同一張發(fā)票上

如果在銷售中有折扣的出現(xiàn)，要將價(jià)款與折扣額在同一張發(fā)票上注明，這樣可以以折扣后的價(jià)款為營(yíng)業(yè)額；如果將折扣額另開發(fā)票的，不論其在財(cái)務(wù)上如何處理，均不得從營(yíng)業(yè)額中減除。

三、接受違約賠償盡量不要選擇違約金方式

營(yíng)業(yè)稅相關(guān)法律規(guī)定，單位和個(gè)人提供應(yīng)稅勞務(wù)、轉(zhuǎn)讓無(wú)形資產(chǎn)和銷售不動(dòng)產(chǎn)時(shí)，因受讓方違約而從受讓方取得的賠償金收入，應(yīng)并入營(yíng)業(yè)額中征收營(yíng)業(yè)稅。所以，如果出現(xiàn)違約的情況，房地產(chǎn)公司盡量選擇違約金以外的利益方式來(lái)解決，比如更多的購(gòu)買住房、盡早付清房款等方式，既有利于資金盡快回籠，也可以減輕稅負(fù)。

四、承包工程分包盡量與建設(shè)方簽訂合同

甲公司從乙公司承包到工程，隨后又把該工程分包出去自己并未參與施工，只是負(fù)責(zé)工程實(shí)施中的一些組織協(xié)調(diào)工作，那么此時(shí)根據(jù)稅法的相關(guān)規(guī)定，不同的業(yè)務(wù)處理，可以使?fàn)I業(yè)稅繳納時(shí)相關(guān)行業(yè)的歸屬不同，從而帶來(lái)利率的差異。如果甲公司與乙公司簽訂建筑安裝工程合同，即使它沒(méi)有參與施工，也按建筑業(yè)3%的稅率征收營(yíng)業(yè)稅；如果甲公司沒(méi)有與乙公司簽訂工程合同，就要按服務(wù)業(yè)5%的稅率征收營(yíng)業(yè)稅。由此可以看出，稅率的差異為建筑工程公司進(jìn)行納稅籌劃提供了操作空間。工程承包公司可通過(guò)與建設(shè)單位簽訂承包合同的方式達(dá)到節(jié)稅的目的。

此外，納稅人在對(duì)營(yíng)業(yè)稅進(jìn)行籌劃時(shí)，不僅可以從營(yíng)業(yè)額方面進(jìn)行考慮，也可以從納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間方面進(jìn)行考慮，在稅法允許的范圍之內(nèi)，盡量推遲納稅義務(wù)的發(fā)生時(shí)間，通過(guò)時(shí)間上的延遲，獲得資金的時(shí)間價(jià)值，從而降低了稅收負(fù)擔(dān)。

土地增值稅作為房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)主要繳納的稅種，由于其計(jì)算過(guò)程相對(duì)復(fù)雜，在實(shí)際操作中可以進(jìn)行納稅籌劃的方法較多。

（一）把普通住宅與其他房地產(chǎn)分開核算

作為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)往往都是既建普通標(biāo)注住宅又從事其他房地產(chǎn)開發(fā)，如果這樣，那么作為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，就應(yīng)該注意普通標(biāo)準(zhǔn)住宅增值額超出扣除金額的比例了。如果其增值額剛好等于扣除金額之和的20%，或者該比例控制在20%以內(nèi)，在這一價(jià)格水平下，該公司可享受起征點(diǎn)的優(yōu)惠。按規(guī)定，納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，增值額與扣除項(xiàng)目金額的比例在20%以內(nèi)的，免予征收土地增值稅。同時(shí)，房地產(chǎn)企業(yè)還應(yīng)該注意將普通住宅和其他房地產(chǎn)開發(fā)分開核算，否則就不能享受普通標(biāo)注住宅在稅法上的這一優(yōu)惠。

（二）通過(guò)分散收入來(lái)降低稅率

土地增值稅主要是對(duì)出售房地產(chǎn)的增值額作為征收對(duì)象。同時(shí)，由于土地增值稅是采用超率累進(jìn)的方法選擇稅率的。這樣，增值額的增長(zhǎng)會(huì)帶來(lái)稅率檔次的爬升，可能會(huì)產(chǎn)生增值額小的增長(zhǎng)幅度開來(lái)稅率大的增長(zhǎng)幅度，從而使得納稅人稅負(fù)急劇上升。綜合上述兩點(diǎn)，增值額的確定在計(jì)算土地增值稅稅額時(shí)就顯得尤為重要，它的減少必然會(huì)減輕稅負(fù)。增值額是納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入減去規(guī)定扣除項(xiàng)目金額后的余額，我們可以通過(guò)減少收入的方法來(lái)減少增值額，從而選擇相對(duì)較低的稅率來(lái)進(jìn)行納稅，減輕稅負(fù)。比如我們可以分開單獨(dú)處理的部分從整個(gè)房地產(chǎn)中分離，或是分多次簽訂售房合同。

（三）選擇好提供金融機(jī)構(gòu)貸款證明的時(shí)機(jī)

利息支出作為一項(xiàng)財(cái)務(wù)費(fèi)用，在土地增值稅的相關(guān)規(guī)定中，它的扣除是有分別。這個(gè)分別為我們納稅籌劃提供了空間。比如某房地產(chǎn)開發(fā)公司該期發(fā)生的能夠扣除的利息支出為A元，如果該企業(yè)能夠提供金融機(jī)構(gòu)的證明，這項(xiàng)費(fèi)用就據(jù)實(shí)按照A元扣除（最高不能超過(guò)按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計(jì)算的金額）如果該企業(yè)不能提供金融機(jī)構(gòu)的證明，那么財(cái)務(wù)費(fèi)用這一項(xiàng)在房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用中就按照取得土地使用權(quán)所支付的金額與開發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施的成本兩項(xiàng)計(jì)算的金額之和的5%以內(nèi)計(jì)算扣除。假設(shè)該公司這兩項(xiàng)的金額之和的5%是B元，那么該企業(yè)就要合理的權(quán)衡A和B的大小了。如果A大于B，那么該企業(yè)就不提供金融機(jī)構(gòu)的證明，因?yàn)檫@樣可以扣除A元。如果B大于A，那么企業(yè)就該提供金融機(jī)構(gòu)的證明，這樣就可以扣除B元。適時(shí)的提供金融證明，可以使扣除額增加，從而達(dá)到減少增值額減輕稅負(fù)的作用。

（四）利用代收費(fèi)用計(jì)價(jià)進(jìn)行稅務(wù)籌劃

某房地產(chǎn)開發(fā)公司在出售房產(chǎn)時(shí)，代政府收取了部分費(fèi)用，按照規(guī)定該項(xiàng)費(fèi)用是不用繳納土地增值稅的，也就是說(shuō)無(wú)論代收費(fèi)用是計(jì)入房?jī)r(jià)中還是房?jī)r(jià)之外單獨(dú)收取，其增值額是相同的。但是，不同的方式卻會(huì)導(dǎo)致扣除項(xiàng)目的不同，如果計(jì)入房?jī)r(jià)中該項(xiàng)費(fèi)用就可以在計(jì)算扣除項(xiàng)目金額中予以扣除，從而增加扣除項(xiàng)目金額，使房地產(chǎn)公司少繳納土地增值稅稅額。如果在房?jī)r(jià)之外單獨(dú)收取就不允許扣除這項(xiàng)代收費(fèi)用。所以，該房地產(chǎn)公司應(yīng)該把這項(xiàng)代收費(fèi)用計(jì)入房?jī)r(jià)中，達(dá)到納稅籌劃的目的。

最后，企業(yè)可以利用國(guó)家正在加大廉租住房、經(jīng)濟(jì)住房的建設(shè)這一條件。企業(yè)如果轉(zhuǎn)讓舊房，舊房的增值額未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額20%的，在符合當(dāng)?shù)卣邨l件的情況下，可考慮轉(zhuǎn)讓舊房作為廉租住房、經(jīng)濟(jì)適用住房房源，以便于充分享受稅收優(yōu)惠政策，獲取更多收益。

以上是對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)在稅收方面納稅籌劃的一些簡(jiǎn)單建議，希望能給大家一些啟示。讓稅收在為國(guó)家履行財(cái)政職能的同時(shí)，更好的作為經(jīng)濟(jì)手段在經(jīng)濟(jì)的發(fā)展、企業(yè)的運(yùn)轉(zhuǎn)中發(fā)揮調(diào)節(jié)作用。

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作者簡(jiǎn)介：石文慧（1982-），男，蒙古族，通遼職業(yè)學(xué)院教師，研究方向：財(cái)務(wù)、會(huì)計(jì)。

（責(zé)任編輯：唐榮波）