劉春苗

摘 要：房地產(chǎn)投資是固定資產(chǎn)投資熱點(diǎn)之一，位置固定性、政策限定性及投資額巨大等特點(diǎn)使高收益與高風(fēng)險(xiǎn)并存在房地產(chǎn)投資行為當(dāng)中，要想獲得較高的收益，必然要承擔(dān)相應(yīng)的風(fēng)險(xiǎn)。因?yàn)榉康禺a(chǎn)開發(fā)投資風(fēng)險(xiǎn)系統(tǒng)具有明顯的層次性，且不同風(fēng)險(xiǎn)的評(píng)價(jià)及權(quán)重的確定具有較大的主觀不確定性，即模糊性，文章將層次分析法（Analytic hierarchy Process, AHP）和模糊評(píng)價(jià)（Fuzzy Evaluation）相結(jié)合，建立一個(gè)適合于房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)的多層次、多因素模糊綜合評(píng)價(jià)模型。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn) 風(fēng)險(xiǎn)分析 風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià) 模糊評(píng)價(jià)

中圖分類號(hào):F293.3文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼:A

文章編號(hào):1004-4914（2012）03-278-02

房地產(chǎn)投資是指投資者將其資金投放到房地產(chǎn)的開發(fā)經(jīng)營(yíng)管理中，以獲得產(chǎn)業(yè)利潤(rùn)的一種經(jīng)濟(jì)行為。房地產(chǎn)投資的風(fēng)險(xiǎn)是指在房地產(chǎn)投資活動(dòng)中存在影響開發(fā)利潤(rùn)的多種因素，而這些因素的作用難以或無(wú)法預(yù)料、控制，使開發(fā)商開發(fā)利潤(rùn)可能與預(yù)計(jì)利潤(rùn)發(fā)生背離，因而使之蒙受經(jīng)濟(jì)損失的可能性。房地產(chǎn)開發(fā)是一個(gè)動(dòng)態(tài)過(guò)程，它具有開發(fā)周期長(zhǎng)、資金投入量大等特點(diǎn)，很難在一開始就對(duì)整個(gè)開發(fā)過(guò)程中的有關(guān)費(fèi)用和建成后的收益作精確的估計(jì)，即在開發(fā)過(guò)程中存在著不確定性，從而不可避免地帶有風(fēng)險(xiǎn)。

由于房地產(chǎn)開發(fā)投資風(fēng)險(xiǎn)系統(tǒng)具有明顯的層次性，且不同風(fēng)險(xiǎn)的評(píng)價(jià)及權(quán)重的確定具有較大的主觀不確定性，即模糊性，因此本文將層次分析法（Analytic hierarchy Process,AHP）和模糊評(píng)價(jià)（Fuzzy Evaluation）相結(jié)合，力爭(zhēng)建立一個(gè)適合于房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)的多層次、多因素模糊綜合評(píng)價(jià)模型。

一、模糊綜合評(píng)價(jià)介紹

模糊綜合評(píng)價(jià)法，是一種運(yùn)用模糊數(shù)學(xué)原理分析和評(píng)價(jià)具有“模糊性”事物的系統(tǒng)分析方法。它是一種以模糊推理為主的定性與定量相結(jié)合、精確與非精確相統(tǒng)一的分析評(píng)價(jià)方法。由于這種方法在處理各種難以用精確數(shù)學(xué)方法描述的復(fù)雜系統(tǒng)問(wèn)題方面所表現(xiàn)出的獨(dú)特優(yōu)越性，近年來(lái)已經(jīng)在許多學(xué)科領(lǐng)域中得到了十分廣泛的應(yīng)用。

模糊綜合評(píng)價(jià)的基本步驟為：

第一步，構(gòu)建綜合評(píng)價(jià)指標(biāo)體系；

第二步，確定評(píng)語(yǔ)等級(jí)論域；

第三步，確定指標(biāo)權(quán)重W，建立模糊關(guān)系矩陣R；

第四步，計(jì)算模糊合成值；

第五步，進(jìn)行模糊綜合評(píng)價(jià)。

其中在基本步驟中對(duì)權(quán)重（W）的確定本文采用了層次分析法。層次分析法作為系統(tǒng)工程中對(duì)非定量事件一種評(píng)價(jià)分析方法是1973年由美國(guó)學(xué)者A.L.Satty最早提出來(lái)的。層次分析法是首先將復(fù)雜的問(wèn)題層次化，根據(jù)問(wèn)題和要達(dá)到的目標(biāo)，將問(wèn)題分解為不同的組成因素，并按照因素間的相互關(guān)聯(lián)以及隸屬關(guān)系將因素按照不同層次聚集組合，形成一個(gè)多層次的分析結(jié)構(gòu)模型。根據(jù)系統(tǒng)的特點(diǎn)和基本原則，對(duì)各層的因素進(jìn)行對(duì)比分析，引入1－9比率標(biāo)度方法構(gòu)造出判斷矩陣，用求解判斷矩陣最大特征根及其特征向量的方法得到各因素的相對(duì)權(quán)重。

基于AHP的房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)的模糊綜合評(píng)價(jià)可按以下步驟進(jìn)行：

第一步，構(gòu)建風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)指標(biāo)體系；

第二步，兩兩比較結(jié)構(gòu)要素，構(gòu)造出所有的權(quán)重判斷矩陣；

第三步，解權(quán)重判斷矩陣，得出特征根和特征向量，并檢驗(yàn)每一個(gè)矩陣的一致性，若不滿足一致性，則要修改判斷矩陣，直到滿意為止。計(jì)算出最底層指標(biāo)的權(quán)重組合。

第四步，建立多層次模糊評(píng)價(jià)模型，進(jìn)行模糊計(jì)算；

第五步，對(duì)評(píng)價(jià)對(duì)象進(jìn)行綜合評(píng)價(jià)。

為了順利而正確地對(duì)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行評(píng)估，必須建立和遵循一定的評(píng)價(jià)程序。

二、投資項(xiàng)目評(píng)價(jià)過(guò)程

（一）確定評(píng)估目的

這是整個(gè)評(píng)估工作的前提。在房地產(chǎn)開發(fā)過(guò)程，對(duì)風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估具有不同目的要求，如通過(guò)評(píng)估為開發(fā)決策提供依據(jù)；為房地產(chǎn)置業(yè)投資確定風(fēng)險(xiǎn)損失與風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬；為開發(fā)活動(dòng)進(jìn)行市場(chǎng)預(yù)測(cè)等等。只要確定了評(píng)估目的，才能根據(jù)評(píng)估目的收集材料，選擇合適的評(píng)估方法，準(zhǔn)確而合理地開展評(píng)估工作。

（二）風(fēng)險(xiǎn)環(huán)境分析和收集評(píng)估資料

這是為了尋找風(fēng)險(xiǎn)源，以及定性分析風(fēng)險(xiǎn)程度所必須進(jìn)行的工作。風(fēng)險(xiǎn)環(huán)境分析要抓住影響風(fēng)險(xiǎn)程度的主要環(huán)境因素進(jìn)行分析。

在風(fēng)險(xiǎn)環(huán)境分析的基礎(chǔ)上，收集匯總可定性、定量評(píng)估風(fēng)險(xiǎn)的有關(guān)資料和數(shù)據(jù)。評(píng)估資料將直接影響到風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估的準(zhǔn)確性和可靠性。因此，評(píng)估資料的收集要作到全面、及時(shí)、準(zhǔn)確。此階段還要對(duì)收集的資料進(jìn)行初步分析，篩選和分類整理。

（三）建立房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)體系

1.指標(biāo)體系的建立。根據(jù)對(duì)房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)因素的構(gòu)成分析，可以得出房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)實(shí)際上是一個(gè)由多層次、多因素構(gòu)成的系統(tǒng)如圖1。根據(jù)風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別得出的主風(fēng)險(xiǎn)因素，進(jìn)一步查找各主風(fēng)險(xiǎn)因素的來(lái)源，從而得出相應(yīng)的子風(fēng)險(xiǎn)因素，即構(gòu)成本項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)的指標(biāo)體系，指標(biāo)體系是以房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)因素為主要依據(jù)，建立房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)層次模型。

其中主風(fēng)險(xiǎn)因素Rk=（R1，R2，…，Rm）

子風(fēng)險(xiǎn)因素Rkp=（Rk1，Rk2，…，Rkp）

p表示主風(fēng)險(xiǎn)因素含有的子風(fēng)險(xiǎn)因素的數(shù)量。

2.指標(biāo)體系權(quán)重的確定。評(píng)價(jià)指標(biāo)權(quán)重是評(píng)價(jià)指標(biāo)相對(duì)重要性的定量表示。此指標(biāo)體系權(quán)重分為兩個(gè)層次：一是各主風(fēng)險(xiǎn)因素權(quán)重，二是每個(gè)主風(fēng)險(xiǎn)因素中各子風(fēng)險(xiǎn)因素權(quán)重，兩個(gè)層次的權(quán)重確定均采用專家法進(jìn)行，但選擇“專家”的標(biāo)準(zhǔn)不同。第一個(gè)層次即主風(fēng)險(xiǎn)因素的權(quán)重應(yīng)征詢項(xiàng)目管理專家、技術(shù)經(jīng)濟(jì)專家以及其他開發(fā)企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)者的意見；第二個(gè)層次即子風(fēng)險(xiǎn)因素的權(quán)重應(yīng)征詢對(duì)該主風(fēng)險(xiǎn)因素精通的專家以及其他房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)該部分業(yè)務(wù)的負(fù)責(zé)人。

由風(fēng)險(xiǎn)分析得出：

（1）主風(fēng)險(xiǎn)因素權(quán)重集為A=（a1,a2,…，am），其中ak（k=1，2，…，m）表示指標(biāo)Rk在R中的權(quán)重；

（2）子風(fēng)險(xiǎn)因素權(quán)重集為Ak=（ak1,ak2,…，akp），其中ak（i=1，2，…，p）表示指標(biāo)Rki在Rk中的權(quán)重。

3．房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)度評(píng)語(yǔ)集。由于風(fēng)險(xiǎn)度變量的變動(dòng)范圍為[0,1]，如果將風(fēng)險(xiǎn)等級(jí)劃分為n級(jí)，則每個(gè)區(qū)間的長(zhǎng)度為1/n，風(fēng)險(xiǎn)的等級(jí)區(qū)間為：

式中i=1，2，…，n。

分級(jí)的差異直接影響因素評(píng)價(jià)值，最終影響評(píng)價(jià)結(jié)果的準(zhǔn)確性，在房地產(chǎn)投資系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)等級(jí)的評(píng)判中，一般都將風(fēng)險(xiǎn)等級(jí)劃分為五級(jí)，即很低風(fēng)險(xiǎn)、較低風(fēng)險(xiǎn)、中等風(fēng)險(xiǎn)、較高風(fēng)險(xiǎn)和很高風(fēng)險(xiǎn)，其風(fēng)險(xiǎn)度取值范圍分別為[0,0.2]，[0.2,0.4]，[0.4,0.6]，[0.6,0.8]和[0.8,1]之間，從而構(gòu)成：定義評(píng)語(yǔ)集為U=u1，u2，…，un，其中uj（j=1，2，…，n）表示由小到大各級(jí)風(fēng)險(xiǎn)對(duì)投資項(xiàng)目的影響程度評(píng)語(yǔ)，取n=5，u1，u2，u3，u4，u5分別代表評(píng)語(yǔ)是風(fēng)險(xiǎn)影響程度很小、較小、中、較大、很大。

4．建立模型，進(jìn)行評(píng)估。

（1）評(píng)價(jià)矩陣Hk的確定。假設(shè)有n位專家對(duì)子風(fēng)險(xiǎn)因素的風(fēng)險(xiǎn)程度進(jìn)行評(píng)判，對(duì)第Rki項(xiàng)指標(biāo)合計(jì)有mkij個(gè)人評(píng)判為Uj級(jí)，則可認(rèn)為專家組對(duì)該成片開發(fā)項(xiàng)目在Rki項(xiàng)指標(biāo)下評(píng)判為Uj級(jí)的可能性程度：

由此可得到一個(gè)子風(fēng)險(xiǎn)因素（單項(xiàng)指標(biāo)）評(píng)價(jià)的行向量：Hk1=（hki1,hki2,hki3,hki4,hki5）。

所有子風(fēng)險(xiǎn)因素評(píng)價(jià)的行矩陣組成評(píng)價(jià)矩陣HK：

下標(biāo)k為各評(píng)價(jià)指標(biāo)子集中含有指標(biāo)的數(shù)目。

（2）主風(fēng)險(xiǎn)因素風(fēng)險(xiǎn)綜合評(píng)價(jià)。根據(jù)模糊綜合評(píng)價(jià)模型，各主風(fēng)險(xiǎn)因素綜合評(píng)價(jià)向量為：

模糊子集Bk=（bk1,bk2,bk3,bk4，bk5）表示在各Rk（K=1，2，…m）因素下房地產(chǎn)投資項(xiàng)目分別以百分之多少的程度處于風(fēng)險(xiǎn)各等級(jí)。

（3）風(fēng)險(xiǎn)綜合評(píng)價(jià)。通過(guò)上述運(yùn)算，得到是對(duì)評(píng)價(jià)指標(biāo)子集的綜合評(píng)價(jià)結(jié)果并B1,B2,…，Bm可構(gòu)成一個(gè)總的評(píng)價(jià)矩陣B，即：

權(quán)向量A=（a1，a2，…，am）

按照模糊綜合評(píng)價(jià)模型，再進(jìn)行綜合評(píng)價(jià)運(yùn)算，即：D=A·B或

則D=（d1,d2，d3，d4，d5）就是對(duì)該投資項(xiàng)目的綜合評(píng)價(jià)結(jié)果。按照最大隸屬度原則，dj（j=1，2，3，4，5）中的數(shù)值最大者djmax所對(duì)應(yīng)的風(fēng)險(xiǎn)程度等級(jí)即Uj為該投資項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)等級(jí)。

四、評(píng)價(jià)結(jié)論

最終評(píng)價(jià)結(jié)果是一個(gè)代數(shù)值，表示對(duì)所有房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)指標(biāo)的綜合主評(píng)分。分值越高，說(shuō)明房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)越高，在所有風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)指標(biāo)的綜合表現(xiàn)越差；反之分值越低，說(shuō)明房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)越低。

當(dāng)然風(fēng)險(xiǎn)分析針對(duì)的是未來(lái)可能的風(fēng)險(xiǎn)，無(wú)論采用何種評(píng)價(jià)方法，都可能產(chǎn)生錯(cuò)誤的估計(jì)，因此評(píng)估報(bào)告須進(jìn)一步分析可能存在的評(píng)估誤差，以使風(fēng)險(xiǎn)決策有更為可靠的依據(jù)。

模糊綜合評(píng)價(jià)方法克服了以往只能衡量房地產(chǎn)投資中某單一風(fēng)險(xiǎn)的弊病，而是將房地產(chǎn)投資作為一個(gè)系統(tǒng)來(lái)衡量其整體不同階段風(fēng)險(xiǎn)程度，應(yīng)用模糊綜合評(píng)價(jià)理論建立的房地產(chǎn)投資的風(fēng)險(xiǎn)模糊評(píng)價(jià)模型，可針對(duì)房地產(chǎn)原始信息的不確定性，將其轉(zhuǎn)換為模糊變量，利用模糊評(píng)價(jià)模型進(jìn)行評(píng)價(jià)得出的定量結(jié)果，對(duì)房地產(chǎn)投資決策有較高的參考價(jià)值。

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（作者單位：黑龍江科技學(xué)院 黑龍江哈爾濱 150027）

（責(zé)編:賈偉）