于哲

產(chǎn)品時(shí)代，品質(zhì)置業(yè)，這是地產(chǎn)行業(yè)在宏觀調(diào)控后的新時(shí)代特征。無論從其盈利，這是從其市場(chǎng)市場(chǎng)客戶購買特征，都在發(fā)生著顯著的變化，以往那種“皇帝女兒不愁嫁，速度規(guī)模取勝”的時(shí)代可以說已經(jīng)。并將永遠(yuǎn)成為歷史，而且，隨著中國城市生活的不斷發(fā)展，居民對(duì)城市生活的理解也正變得日益成熟。社區(qū)作為城市居民分享城市資源的基本平臺(tái)，也正日益被城市居民所理解和重視。所以品質(zhì)置業(yè)正日益成為地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的主規(guī)律。

為什么需要精品?

房地產(chǎn)市場(chǎng)正發(fā)生著一系列深刻的轉(zhuǎn)變。因?yàn)榉慨a(chǎn)本身的保值增值功能，購房就不可避免其投資性。只不過是現(xiàn)在的房產(chǎn)投資是由“短炒”漸漸轉(zhuǎn)變?yōu)橹虚L期投資。而對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)商而言，以前是投資于土地就能夠賺大錢，而由于近年來土地價(jià)格的大幅度攀升，其漲價(jià)速度更快于房價(jià)上漲速度，所以房地產(chǎn)開發(fā)商的利潤比以前逐年下降的，現(xiàn)在的房地產(chǎn)業(yè)已從早幾年的暴利行業(yè)變成了風(fēng)險(xiǎn)行業(yè)，但風(fēng)險(xiǎn)和回報(bào)并存，就是看誰能減少風(fēng)險(xiǎn)競(jìng)爭(zhēng)勝出。

“許多人不是沒房子住，而是住得不好，需要改善?！币?yàn)閷?duì)房子的需求及購買力各不相同，而價(jià)低的中小戶型房子，或是同一地段內(nèi)同一品質(zhì)價(jià)格較低的房子，也能夠暢銷，籠統(tǒng)的市場(chǎng)已經(jīng)細(xì)分化了。因此，房地產(chǎn)業(yè)界要“打造精品、推出精品”。

精品的內(nèi)涵是什么?

“品質(zhì)+品位+服務(wù)=精品。”按照不同購買能力的消費(fèi)者的需求，做出適合不同人群居住，喜歡滿意的樓盤，這些不同樓盤無論價(jià)位的高低，都可稱為精品樓盤，而并不一定是要高檔樓盤才是精品。

做到了這三個(gè)方面，才是實(shí)實(shí)在在的精品。首先，品質(zhì)中，質(zhì)量是基礎(chǔ)，搞得再怎么風(fēng)格各異，花花綠綠，房頂卻漏雨，這肯定是不行的。戶型的實(shí)用是居住功能的基本原則。不玩花俏的造型，簡約才能實(shí)現(xiàn)高利用率，不要舍本逐末。

精品樓盤也一定會(huì)是服務(wù)到位、配套細(xì)致的樓盤，服務(wù)要做到實(shí)處，真正的讓住戶感覺到放心、省心、舒心。他舉了個(gè)例子，在深圳一個(gè)離市區(qū)較遠(yuǎn)的樓盤意外火爆，引得他前往一探究竟，最后他發(fā)現(xiàn)玄機(jī)就在于該樓盤完善的配套設(shè)施。以及出色的物業(yè)服務(wù)。

如果說樓盤里的游泳池、噴泉過于奢侈，超出了該小區(qū)居民的平均承受力，那這種不切實(shí)際的所謂的高檔精品，其實(shí)就是浪費(fèi)。有的樓盤更因此而賣不動(dòng)。買得起、用得起，是精品樓盤的前提，有的樓盤價(jià)值上億，可一年也就賣出去一套，這種不能實(shí)現(xiàn)銷售目標(biāo)壓在開發(fā)商手里的精品算是精品嗎?”

下面以大連大華凌水項(xiàng)目實(shí)際操作為例，談?wù)劥蛟炀窐潜P品質(zhì)、提高品位的手段，供大家研討。

1樓盤的產(chǎn)品定位

1.1住宅產(chǎn)品策略及產(chǎn)品選擇

產(chǎn)品策略——以有別于普通城市住宅的稀缺產(chǎn)品作為項(xiàng)目價(jià)值標(biāo)簽，樹立項(xiàng)目高價(jià)值、高形象，以高容積率產(chǎn)品制造更多可售面積，為項(xiàng)目賺取高利潤。

產(chǎn)品選擇——空間維度：以豐富的產(chǎn)品線，多元的產(chǎn)品類型迎合不同的客戶；

時(shí)間維度：隨著項(xiàng)目和區(qū)域的不斷成熟，客戶的發(fā)展演變，推出不同的產(chǎn)品。

1.2產(chǎn)品配比

以高層為主，兼有小高層、洋房和少量別墅。

高層、小高層約占60％～70％，客戶策略：中低端的首次置業(yè)客戶和大戶型產(chǎn)品針對(duì)的改善型中高端客戶。

洋房約占10％-15％，客戶策略：中高端改善型客戶。

別墅約占10％-15％，客戶策略：標(biāo)桿型產(chǎn)品針對(duì)高端支付力較強(qiáng)客戶。

1.3商業(yè)產(chǎn)品定位

軟件園區(qū)域目前的商業(yè)配套設(shè)施主要聚集在數(shù)碼廣場(chǎng)和學(xué)苑廣場(chǎng)周邊，滿足周邊人口的日常生活及普通消費(fèi)，部分住宅小區(qū)有底商配套。

1.4商業(yè)現(xiàn)狀分析

(1)形式。

區(qū)域目前商業(yè)形式單一，以數(shù)碼路沿線的街鋪為主，少量住宅底商。

(2)業(yè)態(tài)。

多是為周邊居民提供生活便利的生活配套類商業(yè)。餐飲、便利店等業(yè)態(tài)較多，少量中端品牌服飾店。

(3)檔次。

區(qū)域居住人口收入較高，但商業(yè)分布零散，以日常便利配套為主，檔次雜亂，形象一般。

(4)分布。

數(shù)碼路東側(cè)，好又多超市及國美電器兩大主力店周邊，商業(yè)相對(duì)聚集。數(shù)碼路東側(cè)較多餐飲店鋪。其余基本為各住區(qū)底商。

(5)供應(yīng)。

區(qū)域內(nèi)未來商業(yè)供應(yīng)主要以生活配套為主，缺乏滿足中高端消費(fèi)的綜合商業(yè)，難以滿足區(qū)域中高端消費(fèi)層次。

1.5開發(fā)策略

前提1：機(jī)會(huì)——區(qū)域內(nèi)商業(yè)需求大，項(xiàng)目地塊具有較高商業(yè)價(jià)值

需求：項(xiàng)目地塊周邊聚集了較多住區(qū)，居住人口多，東側(cè)和東南，聚集了大量高校，以及軟件企業(yè)。將形成較大量的消費(fèi)需求。

供給：區(qū)域內(nèi)目前商業(yè)檔次一般，業(yè)態(tài)單一；且沒有滿足中高端消費(fèi)的綜合性商業(yè)。

前提2：難題——項(xiàng)目總體共2l萬的商業(yè)體量。

前提3：目標(biāo)——商業(yè)部分盡量減少持有，以銷售為主。

1.6本項(xiàng)目的商業(yè)開發(fā)

方向一：充分挖掘項(xiàng)目的商業(yè)價(jià)值，滿足本項(xiàng)目業(yè)主及區(qū)域周邊人口的消費(fèi)需求。

方向二：部分公建物業(yè)彈性處理，開發(fā)可商可住的公寓產(chǎn)品。

1.7區(qū)級(jí)商業(yè)主要突出風(fēng)情。結(jié)合項(xiàng)目整體形象，打造特色的“院街商業(yè)”

2場(chǎng)地營銷

場(chǎng)地營銷不是簡單的交房標(biāo)準(zhǔn)展示，場(chǎng)地營銷高于交房標(biāo)準(zhǔn)示范區(qū)，而是注入了樓盤形象主題、生活元素、服務(wù)理念的場(chǎng)景。從組成部分來說場(chǎng)地營銷包括以下內(nèi)容。

樣板段內(nèi)：樣板房、售樓處裝修、綠化景觀、建筑外立面、建筑門窗、商業(yè)氣氛營造、其他單件配置、公共部位裝修與設(shè)施。

樣板段外：樣板段沿途交通導(dǎo)視、樣板段沿途景觀綠化、樣板段沿途商業(yè)氣氛營造。

總之，該如何打造精品。在中國的大地上，樓盤流行的風(fēng)格是百花齊放?！叭ツ炅餍斜泵里L(fēng)格，今年流行歐洲風(fēng)，把西班牙風(fēng)格照搬，就是精品了嗎?這些都會(huì)看膩?！本菲鋵?shí)是因地制宜，適合當(dāng)?shù)厝司幼×?xí)慣，體現(xiàn)當(dāng)?shù)厣詈裎幕?，能夠傳承本地建設(shè)風(fēng)格的才是真正的精品。

在這呼喚的精品的時(shí)代，如何打造精品呢?做精品要做好每一個(gè)細(xì)節(jié)，對(duì)細(xì)節(jié)的精雕細(xì)琢?xí)箻潜P的效果得到更大的呈現(xiàn)。精品不是僅僅靠花錢就能實(shí)現(xiàn)的，檔次并不代表文化，并不代表品位。品位不是炫耀，不是高檔建筑材料的堆砌，夸張奢華不是文化品位的表現(xiàn)，品位是和諧、舒服，是依靠好的合理化設(shè)計(jì)，是充分考慮到細(xì)節(jié)，真正實(shí)行以人為本。

不管房子外形怎么變，只要把好質(zhì)最關(guān)，將文化、品位融入到骨子里，并有良好的服務(wù)，一定能達(dá)到精品的要求。