【摘要】我國的房地產(chǎn)行業(yè)受世界金融危機(jī)及國內(nèi)宏觀調(diào)控的嚴(yán)重影響，面臨著日益惡化的生存困境。雖然各企業(yè)都采取了相應(yīng)措施來積極應(yīng)對(duì)，但是房地產(chǎn)企業(yè)通過強(qiáng)化內(nèi)部控制，無疑是在這嚴(yán)峻的形勢(shì)下化解困局的有效舉措。良好的內(nèi)部控制能在危機(jī)入侵時(shí)起到有效抵御風(fēng)險(xiǎn)的作用，建立健全內(nèi)部控制有助于房地產(chǎn)企業(yè)平安度過危機(jī)。本文結(jié)合企業(yè)內(nèi)部控制的相關(guān)理論，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制在存在問題的現(xiàn)狀和成因進(jìn)行具體闡述，并就如何在金融危機(jī)及宏觀調(diào)控環(huán)境下房地產(chǎn)企業(yè)加強(qiáng)內(nèi)部控制，提高企業(yè)管理水平進(jìn)行深入探討。

【關(guān)鍵詞】金融危機(jī)及宏觀調(diào)控房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)部控制

金融危機(jī)爆發(fā)導(dǎo)致的全球經(jīng)濟(jì)形勢(shì)極度惡化，到目前還沒有緩解的跡象，而2010年以來國家及地方政府陸續(xù)出臺(tái)的多項(xiàng)調(diào)控政策，又使房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的不確定性在肆意蔓延，企業(yè)所面臨的風(fēng)險(xiǎn)也隨之加大，房地產(chǎn)企業(yè)如何練好內(nèi)功，如何針對(duì)資金、營銷、人才、內(nèi)控等進(jìn)行有效的管理和全面整合，如何幫助房地產(chǎn)企業(yè)真正構(gòu)建自己的核心競爭力成為市場競爭當(dāng)中的勝出者，無疑已經(jīng)成為眾多房地產(chǎn)企業(yè)新的挑戰(zhàn)和課題。目前，雖然許多房地產(chǎn)企業(yè)已建立了內(nèi)部控制制度，但是管理層內(nèi)部控制意識(shí)普遍淡薄，缺少應(yīng)對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的有效措施，內(nèi)部控制的有效性和實(shí)施狀況不容樂觀。因此，完善房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制制度，健全內(nèi)部監(jiān)督機(jī)制，增強(qiáng)適應(yīng)嚴(yán)峻形勢(shì)的應(yīng)變能力及抵御風(fēng)險(xiǎn)能力，幫助企業(yè)安全度過危機(jī)，顯得尤為迫切和現(xiàn)實(shí)。

一、房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制的現(xiàn)狀和原因

內(nèi)部控制是指企業(yè)為了實(shí)現(xiàn)其經(jīng)營目標(biāo)，保護(hù)資產(chǎn)的安全完整，保證會(huì)計(jì)信息資料的正確可靠，確保經(jīng)營方針的貫徹執(zhí)行，保證經(jīng)營活動(dòng)的經(jīng)濟(jì)性、效率性和效果性而在單位內(nèi)部采取的自我調(diào)整、約束、規(guī)劃、評(píng)價(jià)和控制的一系列方法、手續(xù)和措施的總稱。鑒于房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目往往投入大、周期長、涉及面廣、過程復(fù)雜，因此加強(qiáng)和完善房地產(chǎn)企業(yè)的內(nèi)部控制，也是企業(yè)強(qiáng)化內(nèi)部管理、有效規(guī)避經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)，確保企業(yè)的經(jīng)營按照既定目標(biāo)前進(jìn)的有效手段。

當(dāng)前社會(huì)經(jīng)營環(huán)境風(fēng)云變幻，企業(yè)間的競爭越來越激烈，企業(yè)經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)不斷提高。特別是金融危機(jī)爆發(fā)后，全球經(jīng)濟(jì)持續(xù)低迷，而2010年以來國家又不斷加大的宏觀調(diào)控力度，使房地產(chǎn)企業(yè)面臨著更大的生存壓力和財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。但是從我國房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)狀看，風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)普遍不足，沒有健全的風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警系統(tǒng)，缺乏風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估機(jī)制。有些企業(yè)事先不進(jìn)行任何風(fēng)險(xiǎn)預(yù)測、分析，憑主觀意愿盲目投資、經(jīng)營，遇到風(fēng)險(xiǎn)就一籌莫展，缺乏有效的風(fēng)險(xiǎn)管控機(jī)制。不能準(zhǔn)確明辨風(fēng)險(xiǎn)的企業(yè)，就失去了風(fēng)險(xiǎn)到來時(shí)處理和控制風(fēng)險(xiǎn)的機(jī)會(huì)，會(huì)給企業(yè)帶來巨大的損失。

我國許多房地產(chǎn)企業(yè)把主要精力放在商品房的開發(fā)和銷售上，其法人治理結(jié)構(gòu)形同虛設(shè)，缺乏相互制約的管控環(huán)境，內(nèi)部控制機(jī)制多為“形備而實(shí)不至”，未達(dá)到內(nèi)部權(quán)力制衡的效果。

作為房地產(chǎn)企業(yè)主要組成部分的民營房地產(chǎn)企業(yè)多數(shù)只關(guān)注業(yè)績提升，忽略了內(nèi)部控制體系的建設(shè)，造成企業(yè)雖有現(xiàn)代企業(yè)管理架構(gòu)的形式，但經(jīng)營管理的實(shí)際決策權(quán)卻往往集中于一人。管理人員業(yè)務(wù)素質(zhì)普遍較低，有此企業(yè)管理者未曾受過高等教育，又未進(jìn)行相應(yīng)的管理培訓(xùn)，導(dǎo)致管理者對(duì)內(nèi)部控制的了解不夠透徹，只認(rèn)為企業(yè)建立內(nèi)部控制體系可有可無。此外，在進(jìn)行經(jīng)營決策時(shí)企業(yè)還普遍存在領(lǐng)導(dǎo)層獨(dú)攬大權(quán)，對(duì)專業(yè)人員的聘任也僅憑主觀臆斷，崗位設(shè)置上為節(jié)省成本而存在一崗多職現(xiàn)象，從而不能為企業(yè)建立一個(gè)良好的內(nèi)部控制機(jī)制。

我國房地產(chǎn)企業(yè)的內(nèi)部控制系統(tǒng)還普遍存在著設(shè)計(jì)不合理、內(nèi)容不完整的問題，有些企業(yè)在設(shè)計(jì)內(nèi)部控制時(shí)沒有考慮到自身的規(guī)模大小、業(yè)務(wù)特點(diǎn)等具體情況，生搬現(xiàn)成的管理規(guī)范，造成企業(yè)的內(nèi)部控制不切實(shí)際，偏離控制重心，無法達(dá)到控制目標(biāo)。有些企業(yè)只具有某些基本的內(nèi)部控制操作，還沒有形成一個(gè)完整的內(nèi)部控制體系，如項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估制度尚未建立，工程項(xiàng)目、物料采購的管理制度不健全，對(duì)經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)和財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)和事前預(yù)測和控制往往很不到位。

雖然有些房地產(chǎn)企也設(shè)置內(nèi)審機(jī)構(gòu)，直接隸屬于董事會(huì)的內(nèi)部審計(jì)部門表面上看應(yīng)有較強(qiáng)的獨(dú)立性，但內(nèi)部審計(jì)人員因受雇于企業(yè)主，為保住工作，往往不能充分的發(fā)揮內(nèi)審的獨(dú)立性。隸屬于經(jīng)營層的內(nèi)部審計(jì)機(jī)構(gòu)更難以對(duì)企業(yè)的內(nèi)控進(jìn)行真實(shí)的評(píng)價(jià)與監(jiān)督，故內(nèi)部控制監(jiān)督職能也隨之乏力，無法有效的發(fā)揮本身的職能。此外，目前我國許多公司的內(nèi)審工作還是沿襲了傳統(tǒng)低效的模式，甚至許多企業(yè)的內(nèi)部審計(jì)工作僅限于公司的審核會(huì)計(jì)賬目，而在內(nèi)部稽查、評(píng)價(jià)內(nèi)部控制制度的完善性及企業(yè)內(nèi)各組織機(jī)構(gòu)執(zhí)行指定職能的效率等方面，卻未能充分發(fā)揮應(yīng)有的作用。

二、房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制問題存在原因

很多企業(yè)將內(nèi)部控制歸類為工作制度和規(guī)章的總匯，規(guī)章制度就是企業(yè)的內(nèi)部控制，并沒有從內(nèi)部控制的本質(zhì)去認(rèn)識(shí)房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部的控制含義。同時(shí)，房地產(chǎn)企業(yè)不能將內(nèi)部控制作為實(shí)現(xiàn)經(jīng)營目標(biāo)的必經(jīng)手段，無法進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)事前的防范和事中的控制，不能有效的進(jìn)行監(jiān)督和糾正，部分企業(yè)僅僅增加了大量的企業(yè)制度和辦事環(huán)節(jié)，增加了工作程序和辦公人員，實(shí)際上卻是束縛了工作效率，增加了成本，流于形式。房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)內(nèi)部控制重視不足，內(nèi)部控制的建設(shè)只是為合乎形式要求，忽視內(nèi)部控制的建設(shè)和執(zhí)行。

很大部分的房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制集中在重點(diǎn)控制活動(dòng)，不能對(duì)與實(shí)現(xiàn)整體目標(biāo)相關(guān)的內(nèi)部環(huán)境、風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估、控制活動(dòng)、信息與溝通和內(nèi)部監(jiān)督等要素進(jìn)行有針對(duì)性的評(píng)價(jià)，尤其對(duì)風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估控制和信息與溝通控制涉及較少，往往主要在流程層面進(jìn)行控制，忽視了整體的內(nèi)部控制落實(shí)，沒有將控制環(huán)境和風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估等等考慮進(jìn)去。

另外，我國部分房地產(chǎn)企業(yè)將股東會(huì)和董事會(huì)等等流于形式化，沒有建立完善的法人治理結(jié)構(gòu)。主要表現(xiàn)在一股獨(dú)大的房地產(chǎn)企業(yè)股權(quán)結(jié)構(gòu)，董事會(huì)的下屬機(jī)構(gòu)不夠完善，公司治理結(jié)構(gòu)的不完善等等影響了內(nèi)部控制工作的獨(dú)立性和弱化了內(nèi)部審計(jì)職能。

三、房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制的改進(jìn)

在金融危機(jī)和宏觀調(diào)控的疊加效應(yīng)下，國內(nèi)的房地產(chǎn)企業(yè)面臨著環(huán)境惡化、政策環(huán)境嚴(yán)厲、開發(fā)品質(zhì)要求越來越高的嚴(yán)峻形勢(shì)，企業(yè)經(jīng)營的不確定性和風(fēng)險(xiǎn)性更加突出，因此企業(yè)管理層更需要提高風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)和風(fēng)險(xiǎn)管控能力，必須通過不斷改進(jìn)、完善企業(yè)內(nèi)部控制，來不斷強(qiáng)化企業(yè)抗風(fēng)險(xiǎn)能力，提高經(jīng)營管理水平和企業(yè)素質(zhì)。

（一）建設(shè)良好的控制環(huán)境

1.提高人員素質(zhì)。房地產(chǎn)企業(yè)必須逐步加強(qiáng)對(duì)決策層和管理層人員的反腐倡廉、法紀(jì)政紀(jì)等方面的培訓(xùn)，讓他們切實(shí)地做到廉潔自律，依法辦事，規(guī)范行為，具備良好的職業(yè)道德。同時(shí)，還應(yīng)對(duì)公司人員進(jìn)行定期專業(yè)培訓(xùn)，不斷地提高其內(nèi)部控制專業(yè)知識(shí)，并加強(qiáng)對(duì)企業(yè)內(nèi)部控制的認(rèn)識(shí)，進(jìn)而提高其實(shí)際工作操作能力，以適應(yīng)新的工作形勢(shì)要求。

2.建立獨(dú)立的內(nèi)審部門。在新的社會(huì)發(fā)展階段，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該在公司設(shè)置一個(gè)獨(dú)立的內(nèi)審部門，并在其日常工作中，通過經(jīng)常和定期的審查活動(dòng)，監(jiān)督企經(jīng)營業(yè)務(wù)是否符合內(nèi)部控制框架的要求，評(píng)價(jià)內(nèi)部控制的有效性，提供完善的內(nèi)部控制建議。最大限度地提高房地產(chǎn)企業(yè)的內(nèi)部控制能力，為企業(yè)最終實(shí)現(xiàn)社會(huì)效益和經(jīng)濟(jì)效益提供可靠保障。

（二）設(shè)立有效的控制活動(dòng)

房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行企業(yè)內(nèi)部控制活動(dòng)時(shí)，應(yīng)結(jié)合本單位會(huì)計(jì)工作實(shí)際情況，并引入新的房地產(chǎn)內(nèi)部控制理念，逐步建立和強(qiáng)化自身合理的會(huì)計(jì)政策和會(huì)計(jì)控制制度。本文主要從以下幾方面進(jìn)行闡述：一是制定有效處理房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部各種職責(zé)的分工和程序方法；二是實(shí)行將職位和責(zé)任分離的制度；三是以績效作為考評(píng)依據(jù)；四是資產(chǎn)接觸與記錄使用；五是明確規(guī)定計(jì)算機(jī)財(cái)務(wù)管理系統(tǒng)操作權(quán)限和控制方法；六是保證會(huì)計(jì)憑證和會(huì)計(jì)記錄的完整性和正確性。

（三）完善企業(yè)治理結(jié)構(gòu)

健全、有效的房地產(chǎn)公司治理結(jié)構(gòu)是房地產(chǎn)企業(yè)完善內(nèi)部控制制度的組織保證。公司治理結(jié)構(gòu)是企業(yè)產(chǎn)權(quán)關(guān)系的具體體現(xiàn)，是企業(yè)決策機(jī)制、激勵(lì)機(jī)制和監(jiān)控體系等制度安排的基礎(chǔ)。在房地產(chǎn)企業(yè)的日常運(yùn)作中，企業(yè)能否正常運(yùn)轉(zhuǎn)和健康地運(yùn)作必須具備有效的治理結(jié)構(gòu)的基礎(chǔ)性制度來保障，因此，建立和完善內(nèi)部會(huì)計(jì)控制制度，在治理結(jié)構(gòu)上進(jìn)一步強(qiáng)化董事會(huì)的作用，完善決策機(jī)制；設(shè)立內(nèi)部審計(jì)、健全監(jiān)控體系，稽核等專門的監(jiān)督機(jī)構(gòu)，并賦予其相應(yīng)的監(jiān)督權(quán)；建立和改進(jìn)激勵(lì)和約束機(jī)制，要以制度約束人，強(qiáng)化責(zé)任追究制度。

（四）加強(qiáng)內(nèi)部檢查和考核的力度

房地產(chǎn)企業(yè)必須根據(jù)自己的公司實(shí)情來制定與之相適應(yīng)的考核制度，對(duì)內(nèi)部控制制度的執(zhí)行情況進(jìn)行檢查和考核。對(duì)于那些不符合相關(guān)規(guī)定的行為，必須嚴(yán)格按要求給予相應(yīng)的處罰。此外，建立企業(yè)執(zhí)行文化，再好的制度如果無法執(zhí)行，則形同虛設(shè)。

另外，企業(yè)還要主動(dòng)利用外部監(jiān)督來對(duì)企業(yè)進(jìn)行規(guī)范和制約。與外部管理部門多進(jìn)行信息的交流和溝通，形成有效的監(jiān)督力量，內(nèi)部控制往往服從于外壓力，內(nèi)在動(dòng)力隨著外壓力增大而增加，企業(yè)的內(nèi)部控制的效果也隨之更加明顯，才能實(shí)現(xiàn)標(biāo)本兼治的企業(yè)目標(biāo)。

四、總結(jié)

嚴(yán)峻的經(jīng)濟(jì)形勢(shì)固然會(huì)給房地產(chǎn)企業(yè)帶來較大的壓力，但是這也給企業(yè)提供了提升核心競爭力的機(jī)會(huì)，企業(yè)應(yīng)該抓住危中之機(jī)，苦練內(nèi)功，優(yōu)化企業(yè)的治理結(jié)構(gòu)，在金融危機(jī)及宏觀調(diào)控的狂風(fēng)暴雨中經(jīng)得住考驗(yàn)。通過分析我們看到，目前的房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制還不夠完善，在新的歷史階段加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制已經(jīng)成為企業(yè)發(fā)展的迫切需求，也是企業(yè)順應(yīng)社會(huì)發(fā)展潮流的具體體現(xiàn)。因此，房地產(chǎn)企業(yè)只有不斷建立健全內(nèi)部控制制度才能提高企業(yè)抗風(fēng)險(xiǎn)能力，保證企業(yè)從容應(yīng)對(duì)當(dāng)下面臨的挑戰(zhàn)。

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作者簡介：劉通（1966-），男，漢族，浙江寧波人，中國注冊(cè)會(huì)計(jì)師，本科學(xué)歷，研究方向:企業(yè)內(nèi)部會(huì)計(jì)控制、房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部審計(jì)及房地產(chǎn)企業(yè)納稅籌劃。