馮侖

在去年，在大萬(wàn)通系統(tǒng)內(nèi)，整體收獲了很大的進(jìn)步，不單單是數(shù)字的體現(xiàn)，而且表現(xiàn)出非常之淡定，尤其在行業(yè)充滿著變數(shù)和不確定的情況下。我想說(shuō)：前面的前面還是前面，我們一定要做到六個(gè)字：守理想，拓未來(lái)。

好日子就在身邊

仔細(xì)分析，今天萬(wàn)通的淡定大概有三個(gè)原因。第一，心里對(duì)未來(lái)有數(shù)。比如信佛的人都很淡定，因?yàn)樗麄冇行叛觯瑢?duì)未來(lái)思路清晰。萬(wàn)通早在三四年前，就提出了美國(guó)模式、凱德模式，并且付諸實(shí)施。正是這么多年我們堅(jiān)持戰(zhàn)略領(lǐng)先、站在未來(lái)安排今天，才能領(lǐng)先一步，從容淡定。

淡定的第二個(gè)要素是手藝好，做管理手藝要細(xì)致、簡(jiǎn)單、專著。今天萬(wàn)通很少講買(mǎi)了多少地，開(kāi)工面積多少，而是正在往服務(wù)業(yè)轉(zhuǎn)型。往服務(wù)業(yè)引導(dǎo)就需要手藝好、專業(yè)強(qiáng)。就算是足療業(yè)也有專業(yè)標(biāo)準(zhǔn)，比如捏腳穴位準(zhǔn)，手法力度拿捏得當(dāng)，讓人舒服；再比如餐飲業(yè)的專業(yè)體現(xiàn)在做菜色香味俱全，衛(wèi)生環(huán)境達(dá)到一定級(jí)別、餐廳是否有特色。房地產(chǎn)行業(yè)也尤其要強(qiáng)調(diào)專業(yè)性，比如工業(yè)地產(chǎn)，我們現(xiàn)在物業(yè)設(shè)施和管理方法都強(qiáng)調(diào)專業(yè)性，在全國(guó)的行業(yè)里逐漸接近于最領(lǐng)先水平。目前整個(gè)大萬(wàn)通已經(jīng)進(jìn)入到快速增長(zhǎng)的起跑線上。

另外，立體城市今年還會(huì)再拓展成都以外的一到兩個(gè)城市，2011年我飛行了180多次，在北京待的天數(shù)不到100天。但是我很開(kāi)心，因?yàn)槲铱吹搅巳f(wàn)通的成長(zhǎng)。如果再有兩個(gè)萬(wàn)通立體城市進(jìn)入到我們可持續(xù)發(fā)展的城市操作系統(tǒng)，我們將會(huì)進(jìn)入國(guó)內(nèi)開(kāi)發(fā)商中開(kāi)發(fā)規(guī)模前三位，如果立體城市復(fù)制到五個(gè)，我們就是第一了。

我們淡定的第三個(gè)原因就是少借錢(qián)、借好錢(qián)、借長(zhǎng)錢(qián)。萬(wàn)通控股整體負(fù)債不到30%，在專業(yè)領(lǐng)域我們達(dá)到這樣一個(gè)成績(jī)的時(shí)候，我可以告訴大家，好日子的確在我們身邊。

穿越民營(yíng)房企的死亡邏輯

怎樣才能持續(xù)地過(guò)好日子？我經(jīng)常在書(shū)房里待著就想一件事情，什么是民營(yíng)企業(yè)的死亡邏輯？首先是民營(yíng)企業(yè)出身帶來(lái)的死亡邏輯；第二是我們這個(gè)行業(yè)的死亡邏輯。所謂出身帶來(lái)的死亡邏輯就是政商關(guān)系，跟制度博弈，在這個(gè)過(guò)程中大部分企業(yè)都會(huì)死，我們必須長(zhǎng)期保持潔身自好，不去做那些疑神疑鬼，讓別人看不清的事情，簡(jiǎn)單、透明、專注，跟體制保持一個(gè)非常良好的溝通，不做違法亂紀(jì)、貪腐這些動(dòng)作。只要我們堅(jiān)持這樣，相信即使我爹不是李剛，你爹也不是李剛，大家的爹都不是李剛，我們還能活下去，因?yàn)槲覀兛赡艿貌坏揭馔獾奶貏e權(quán)力的加持，但是我們可以得到時(shí)間上的獎(jiǎng)勵(lì)，我們可以活得很長(zhǎng)。關(guān)于行業(yè)的死亡邏輯，就是我們現(xiàn)在講到的房地產(chǎn)傳統(tǒng)開(kāi)發(fā)的死亡邏輯。此話怎講？我們按照繁榮時(shí)期的房地產(chǎn)市場(chǎng)的邏輯推演一下，假定一個(gè)開(kāi)發(fā)商有一個(gè)億，他買(mǎi)一百畝地，花三年時(shí)間賺五千萬(wàn)，其實(shí)是很好的收益了。三年以后，他手里有一億五，按照原來(lái)的邏輯，土地每年漲10-15%，那個(gè)時(shí)候，三年以后再去買(mǎi)地，手上的錢(qián)最多買(mǎi)五十畝地。他再做三年，假如賺一個(gè)億，他手上就有兩個(gè)億，但已經(jīng)六年過(guò)去了，如果他再去買(mǎi)地，這時(shí)候估計(jì)只能買(mǎi)30畝（土地價(jià)格一直在漲）、25畝地，就算一億五賺兩億，那就是九年，大家試想，九年間市場(chǎng)還不變嗎？還都能一直是蜜月嗎？還能沒(méi)有波動(dòng)嗎？還能沒(méi)有意外的政策么？絕不可能，因?yàn)檫^(guò)去8年，我們政府出臺(tái)過(guò)40到50個(gè)文件來(lái)管住宅。今天那些一天到晚悶頭買(mǎi)地、悶頭挖坑的企業(yè)最后都沿著這個(gè)邏輯走，成為房地產(chǎn)的斷臂者。所以說(shuō)，如何躲過(guò)行業(yè)的死亡邏輯成為必須思考的問(wèn)題。我個(gè)人認(rèn)為大概有三個(gè)觀念要突破：

第一破解土地是有限的思維。為什么呢？去年我去美國(guó)五十多次，欠債的人老讓我看地，紐約都已經(jīng)開(kāi)發(fā)兩百多年了，怎么還看地呢？顯然土地是無(wú)限的，如果是有限的,早就沒(méi)了，還等到兩百年以后我去嗎？首先，房地產(chǎn)是做空間生意的，只要技術(shù)進(jìn)步，容積率管制放松，可以無(wú)限往上做，現(xiàn)在可以蓋到1100米，500米以下是常規(guī)技術(shù)。北京市平均容積率才0.9，只要北京平均容積率達(dá)到3，多少地都出來(lái)了，所以絕不要擔(dān)心土地沒(méi)有了。另外，土地是經(jīng)濟(jì)要素，不是自然要素，凡是經(jīng)濟(jì)要素，只要供求關(guān)系，加上經(jīng)濟(jì)價(jià)格改變，價(jià)格會(huì)不斷地上升，就有無(wú)限的動(dòng)力。所以，這兩點(diǎn)告訴我們，土地一定是無(wú)限的。然而，創(chuàng)造有價(jià)值空間的能力卻是有限的。比如在這個(gè)空間里怎么創(chuàng)造價(jià)值？這個(gè)能力沒(méi)有一個(gè)人是無(wú)限的，我們應(yīng)該去研究有限的能力，去擴(kuò)張有限的能力。紐約兩百年還這么多空間可建，我們今天著什么急？

第二個(gè)要破解的觀點(diǎn)是房地產(chǎn)等于住宅。房地產(chǎn)不等于住宅，房地產(chǎn)是在空間里創(chuàng)造價(jià)值，或者反過(guò)來(lái)說(shuō)創(chuàng)造有價(jià)值的空間就叫房地產(chǎn)，是做空間的生意，不是平面生意。大家知道萬(wàn)通控股的工業(yè)地產(chǎn)可以排第三，它比寫(xiě)字樓還多。所以改變觀念后，房地產(chǎn)一覽無(wú)余，什么都可以開(kāi)發(fā)。

第三個(gè)要破解的觀念叫地段。過(guò)去在工業(yè)社會(huì)、農(nóng)耕社會(huì)，交通、通訊極不發(fā)達(dá)的時(shí)候，地段有絕對(duì)性，然而今天互聯(lián)網(wǎng)、虛擬空間、電子商務(wù)如此發(fā)達(dá)，地段就具有相對(duì)性，而不具有絕對(duì)性。有一些地段具有絕對(duì)性，比如八寶山，我們只能去那兒，別地兒不讓去。但是有相當(dāng)多的地段具有相對(duì)性，比如某個(gè)地方很遠(yuǎn)，不是做7-11最好的地段，但它可能是最佳的開(kāi)會(huì)場(chǎng)所，這就叫相對(duì)性。所以關(guān)鍵是把創(chuàng)造空間價(jià)值的能力提升，那樣什么地都能賺錢(qián)。

未來(lái)三年，萬(wàn)通值得期待

2012—2014年期間，我們會(huì)有很多新的市場(chǎng)機(jī)會(huì)出現(xiàn)。第一，最重要的就是立體城市的商業(yè)模式將在中國(guó)快速城市化進(jìn)程中把房地產(chǎn)變成了微軟這樣的生意。這的確是一個(gè)激動(dòng)人心的消息，累得我睡不著覺(jué)，又高興得睡不著覺(jué)。我們現(xiàn)在做的不是一個(gè)縱向模式，買(mǎi)一塊地使勁蓋，而是橫向模式，做的是可持續(xù)發(fā)展城市的操作平臺(tái)，借鑒的是互聯(lián)網(wǎng)公司和投資公司的模式，然后把房地產(chǎn)傳統(tǒng)開(kāi)發(fā)商全部都做成了下游。最后將會(huì)給中國(guó)的城市化帶來(lái)一種完全不同的模式，這一點(diǎn)今天看勝算已經(jīng)有60%，一年前看勝算有30%，再往前看那就是個(gè)夢(mèng)想。今天告訴大家，已經(jīng)接近于60%的勝算。否則企業(yè)家劉永好不會(huì)進(jìn)來(lái)的，否則中國(guó)PE第一人沈南鵬不會(huì)進(jìn)來(lái)?；蛟S還有人說(shuō)是胡思亂想，但這個(gè)胡思亂想被中國(guó)地頭上最會(huì)賺錢(qián)、最會(huì)算賬的人都拿錢(qián)投了信任票，可見(jiàn)董事長(zhǎng)的胡思亂想偶爾是很有價(jià)值的。