持續(xù)的調(diào)控政策使新鴻基地產(chǎn)項(xiàng)目銷售不暢、資金回籠緩慢。

楊玲艷

作為香港地產(chǎn)五虎之一，新鴻基地產(chǎn)可與長(zhǎng)江實(shí)業(yè)、恒基地產(chǎn)和新世界中國(guó)等大地產(chǎn)商分庭抗禮，其在內(nèi)地發(fā)展速度雖較為保守，卻以大手筆、走高端路線著稱。新鴻基最新中報(bào)顯示，集團(tuán)于2011年12月在內(nèi)地的土地儲(chǔ)備達(dá)8530萬平方英尺。

由于內(nèi)地房地產(chǎn)市場(chǎng)對(duì)高端物業(yè)調(diào)控力度較大，加上其他客觀因素致使一些項(xiàng)目進(jìn)展緩慢，給新鴻基地產(chǎn)資金回籠造成一定壓力，新鴻基部分貸款開始借新還舊。

逆勢(shì)開盤回流資金

在內(nèi)地樓市調(diào)控的大背景下，新鴻基決意維持其內(nèi)地的住宅推盤力度。

作為新鴻基在內(nèi)地的核心銷售型項(xiàng)目——濱江凱旋門從拿地到開盤，開發(fā)商 “苦等”已達(dá)6年之久。

由于該項(xiàng)目處于上海陸家嘴絕版地段，外界早已將其定位將超越湯臣一品等滬上現(xiàn)有豪宅的“準(zhǔn)樓王”，銷售價(jià)格一直是關(guān)注焦點(diǎn)。新鴻基發(fā)展（中國(guó)）有限公司董事長(zhǎng)鄧維聰透露，新鴻基方面已經(jīng)做好了長(zhǎng)期“抗戰(zhàn)”的準(zhǔn)備。鄧維聰預(yù)測(cè)，2012年內(nèi)地高端住宅市場(chǎng)的消化不會(huì)很快，但依然能保持相當(dāng)?shù)南浚@種狀況至少到2013年上半年才可能好轉(zhuǎn)，關(guān)鍵在于政策走向。

該項(xiàng)目的可售總面積和此類產(chǎn)品的市場(chǎng)價(jià)格水平，足以見濱江凱旋門項(xiàng)目將帶來巨大的資金回籠。

然而，持續(xù)的調(diào)控給中高端產(chǎn)品比例高達(dá)75%以上的新鴻基，造成了巨大預(yù)售壓力。

鄧維聰稱，新鴻基地產(chǎn)素來租售并舉，在上海則側(cè)重持有物業(yè)。目前新鴻基在內(nèi)地的主要收租物業(yè)集中于上海，未來1-2年，上海地區(qū)的租金年收入可達(dá)20億元人民幣，集團(tuán)每年的租金收入大約是90億-100億元港幣。

然而，此前戴德梁行在對(duì)上海寫字樓市場(chǎng)的研究報(bào)告中預(yù)期， 2011年上半年，預(yù)計(jì)還有超過60萬平方米的新增供應(yīng)集中入市，將導(dǎo)致上海甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)的空置率陡然增加。

中房信集團(tuán)在2012年1月份發(fā)布的一份報(bào)告稱，新鴻基旗下預(yù)期售價(jià)超過15萬元/平方米的濱江凱旋門和襄陽(yáng)路地塊的環(huán)貿(mào)廣場(chǎng)遲遲沒能上市，其中濱江凱旋門上市時(shí)間已經(jīng)推遲兩年。

廣州一銀行人士對(duì)本報(bào)稱，高端物業(yè)銷售不暢勢(shì)必影響新鴻基的現(xiàn)金回籠，其對(duì)銀行的償債能力也會(huì)受到關(guān)注。

身處調(diào)控重壓

大量投資使其現(xiàn)金流承壓巨大，新鴻基需要很強(qiáng)的資金運(yùn)籌能力，而銀行信貸成為輸血的重要來源。

財(cái)報(bào)顯示，截至2011年底，新鴻基借款總額為625.76億元，扣除現(xiàn)金及銀行存款，凈負(fù)債額533.56億元。

新鴻基2011/12年度中期業(yè)績(jī)報(bào)告顯示，新鴻基一年之后及兩年以內(nèi)，即需在2013年償還的借款為72.71億港元，而兩年后及五年之內(nèi)的借款則高達(dá)263.78億港元，五年后的借款為102.18億港元，借款總額高達(dá)625.76億港元。

這與新鴻基的擴(kuò)張戰(zhàn)略有關(guān)。截至2009年6月31日，新鴻基土地儲(chǔ)備為5530萬平方尺。時(shí)隔兩年的2011年中，其土地儲(chǔ)備已躍升為8610萬平方尺，去年末略下降至8530萬平方尺。

內(nèi)地持續(xù)的地產(chǎn)調(diào)控政策使新鴻基項(xiàng)目銷售不暢，資金回籠緩慢。

2010年6月到2011年6月間，新鴻基在內(nèi)地落成的項(xiàng)目共7個(gè)，所占樓面面積共560萬平方尺，其中360萬平方尺為作銷售用途的住宅物業(yè)。

據(jù)媒體報(bào)道，2008年1月新鴻基簽署了一筆47億元三年期貸款，參與這一貸款的銀團(tuán)包括中國(guó)銀行(上海)、匯豐中國(guó)、中國(guó)工商銀行 (上海)、三井住友銀行(上海)、渣打銀行(上海)、東亞銀行(上海)及瑞穗實(shí)業(yè)銀行(中國(guó))等。這筆貸款主要用于上海國(guó)金中心建設(shè)。

另一家外資行高管證實(shí)，匯豐中國(guó)確實(shí)為上海國(guó)金中心提供了較大金額貸款。

2009年，新鴻基開始籌措約30億元人民幣的三年期貸款，以支持上?；春Ｖ新讽?xiàng)目發(fā)展。

2010年3月，新鴻基又簽訂了一項(xiàng)181.2億港元的銀團(tuán)循環(huán)貸款協(xié)議，貸款期限為5年，利息較香港銀行同業(yè)拆借高出78個(gè)基點(diǎn)?；I得資金用于在香港和中國(guó)大陸業(yè)務(wù)發(fā)展的一般營(yíng)運(yùn)資金。

新財(cái)年銷售目標(biāo)

新鴻基地產(chǎn)近日將2012財(cái)年（截至2012年6月）房地產(chǎn)銷售額目標(biāo)提高14%，并稱香港地產(chǎn)市場(chǎng)將有能力度過全球經(jīng)濟(jì)疲軟帶來的挑戰(zhàn)。

新鴻基經(jīng)銷商執(zhí)行董事周國(guó)賢稱，與之前3000個(gè)地產(chǎn)單元、總計(jì)280億港元的銷售目標(biāo)相比，公司現(xiàn)計(jì)劃明年突破3700個(gè)單元、總計(jì)320億港元（41億美元）的銷售額。

3月29日，香港新鴻基集團(tuán)兩名聯(lián)席主席郭炳江和郭炳聯(lián)因涉嫌向香港前政務(wù)司司長(zhǎng)許仕仁行賄而被廉政公署拘留。此事件使香港新鴻基地產(chǎn)郭氏家族的豪門恩怨再度升級(jí)。

頗具戲劇性色彩的是，舉報(bào)郭氏兄弟和許仕仁的不是別人，正是郭家長(zhǎng)子、前新鴻基地產(chǎn)主席郭炳湘。

此事件使新鴻基地產(chǎn)股票在30日復(fù)牌后開盤即暴跌15%，全天低開低走，放量大跌，收盤報(bào)96.5港元，較前一交易日下跌13.14%，創(chuàng)14年公司股價(jià)單日最大跌幅。受此消息影響，這家香港最大地產(chǎn)公司的市值也在一天之內(nèi)蒸發(fā)382億港元，包括花旗銀行和巴克萊在內(nèi)的多家投行研究機(jī)構(gòu)下調(diào)新鴻基地產(chǎn)的股票評(píng)級(jí)。

香港新鴻基地產(chǎn)對(duì)此強(qiáng)調(diào)，事件不會(huì)影響集團(tuán)的正常業(yè)務(wù)及運(yùn)作，公司董事局已決定郭炳江及郭炳聯(lián)將繼續(xù)于集團(tuán)執(zhí)行職責(zé),包括擔(dān)任聯(lián)席主席和董事總經(jīng)理的職務(wù)。

郭氏兄弟被抓事件將讓各銀行對(duì)新鴻基的后續(xù)貸款保持警惕，很可能有所收縮，新鴻基應(yīng)提前謀劃應(yīng)對(duì)之策。

值得注意的是，新鴻基地產(chǎn)在出現(xiàn)家族的豪門恩怨后，還能否實(shí)現(xiàn)2012財(cái)年銷售增長(zhǎng)14%的目標(biāo)？這是業(yè)界普遍關(guān)心的問題。

有市場(chǎng)分析人士指出，新鴻基在香港的債券融資相比，其在內(nèi)地項(xiàng)目層面的集中發(fā)力，或?qū)⒔o公司現(xiàn)金流帶來更有力的支持。公司內(nèi)地住宅業(yè)務(wù)回收期剛剛開場(chǎng)，商用物業(yè)租金也增長(zhǎng)迅猛，預(yù)計(jì)未來內(nèi)地業(yè)務(wù)對(duì)公司整體業(yè)績(jī)貢獻(xiàn)將持續(xù)增加。