孫維晨

一度被作為房地產(chǎn)商融資“救命稻草”的房地產(chǎn)信托在2012年迎來了集中償付期。盡管不同的市場機構(gòu)預(yù)測的數(shù)據(jù)有所差距，但用“巨量”形容這個兌付額度依然不過分。而兌現(xiàn)投資承諾對于房地產(chǎn)企業(yè)、信托公司都具有不可抗拒的“剛性”壓力。

面對信托償付壓力，開發(fā)商或許將加速降價銷售以求快速回籠資金。這樣的預(yù)測得到了兩會代表和委員的認(rèn)同。2月底，在全國兩會召開之前，接受《中國經(jīng)濟周刊》記者采訪的幾位全國政協(xié)委員均認(rèn)為，到期的房地產(chǎn)信托可能會導(dǎo)致一些企業(yè)和項目降價銷售。他們認(rèn)為，受政策影響今年房地產(chǎn)市場的價格或許還將出現(xiàn)小幅下行。

集中償付或迫局部降價

在代表和委員們趕赴北京之前，中央就連續(xù)傳達了關(guān)于“調(diào)控政策不動搖”的信號。而在繼蕪湖新政三天內(nèi)夭折之后，2月29日，上海也暫停了微調(diào)不久的新政策。分析人士認(rèn)為這更加說明了中央計劃鞏固調(diào)控成果的決心。

而在此前的官方統(tǒng)計中，全國70個大中城市的房價在同比以及環(huán)比項下都出現(xiàn)了“停漲”。來自市場機構(gòu)的數(shù)據(jù)則顯示，房地產(chǎn)市場的成交量亦未有明顯起色。而在此時，又傳來了房地產(chǎn)信托產(chǎn)品集中兌付的消息。

來自中國信托業(yè)協(xié)會的數(shù)據(jù)顯示，截至2011年底，房地產(chǎn)信托余額達到6882億元，同比增長59%。在這一基礎(chǔ)上，不同機構(gòu)開始預(yù)測今年到期的房地產(chǎn)信托產(chǎn)品。第三方理財機構(gòu)諾亞財富認(rèn)為，2012年房地產(chǎn)信托到期總規(guī)模為1172.5億元，約為2010年的2.5倍。國泰君安證券的統(tǒng)計數(shù)據(jù)是房地產(chǎn)信托2012年總到期規(guī)模達到1759億元。中金公司則預(yù)計到期規(guī)模將在2000億到2500億元。

中金公司的報告顯示，2010年和2011年新增信托估計為5000億元，占到存量信托的70%，按照1.5～2年的發(fā)行期限，預(yù)計2012年和2013年將分別需要還本付息約2500億和3100億元，由于房地產(chǎn)市場的低迷，這些信托將面臨著還款風(fēng)險，需要以降價促銷、“借新還舊”以及項目轉(zhuǎn)讓等方式來應(yīng)對。由于今年第三季度是信托還款高峰期，所以將加劇第二季度行業(yè)的調(diào)整；但總體而言，信托展期將使得系統(tǒng)性風(fēng)險延遲到2013年釋放，上市公司、龍頭企業(yè)信托參與度較低或占比較低，而參與信托較多的中小開發(fā)商將面臨較大風(fēng)險。

中金公司根據(jù)中國信托協(xié)會以及其他專業(yè)信托機構(gòu)的數(shù)據(jù)模擬推算顯示，2012年3月將是償付小高峰，信托公司大約需要償還220億元；從7月開始，每月須償還超過300億元。

于是，調(diào)控持續(xù)、成交低迷、信托到期等宏觀背景接連擺在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)面前。

長期研究房地產(chǎn)問題的全國政協(xié)委員、江蘇省政府參事室主任宋林飛在接受《中國經(jīng)濟周刊》記者采訪時說：“房地產(chǎn)信托到期可能會給開發(fā)商帶來更大的壓力。原本一些企業(yè)的資金鏈已經(jīng)很緊張了，現(xiàn)在他們應(yīng)該快速降價銷售，以回籠資金。這是目前最明智的辦法。”

宋林飛認(rèn)為，大部分靠信托投融資的企業(yè)是中小型企業(yè)。這些企業(yè)土地儲備不足，在建項目較少，面臨調(diào)控則資金鏈更加緊張。房地產(chǎn)信托到期必須還本付息，但如果沒有足夠的資金支持，房地產(chǎn)企業(yè)可能面臨一定的風(fēng)險。

另一位全國政協(xié)委員、清華大學(xué)政治經(jīng)濟研究中心主任蔡繼明也對《中國經(jīng)濟周刊》記者預(yù)測，今年房價下降的可能性較大。他告訴記者：“很多地方都在微調(diào)，結(jié)果都失敗了，這說明中央的調(diào)控并未放松。房企應(yīng)該明白能在順境中獲利也會在逆境中損失的道理?！辈贿^，他并不確定到期支付的信托產(chǎn)品將對房地產(chǎn)市場帶來多大影響。

今年全國房價或繼續(xù)小幅下行

實際上來自信托公司內(nèi)部的感受則要比觀察者來得更直觀。“一些中型企業(yè)的資金鏈現(xiàn)在都很緊張?！边@是一位來自陜西的一家信托公司高級經(jīng)理的體會。他說，如果今年全國的房地產(chǎn)銷售依舊這么不景氣，房地產(chǎn)企業(yè)不能如期兌付信托的情況有可能爆發(fā)。

這位高級經(jīng)理告訴《中國經(jīng)濟周刊》記者，很多開發(fā)商目前“心里很矛盾”?！伴_發(fā)企業(yè)想降價但不敢降，擔(dān)心持幣待購者的觀望心理將加重。觀望者都有追漲殺跌的習(xí)慣，會越跌越不買?！蓖瑫r這些開發(fā)商亦抱有僥幸心理，他們覺得再“扛一扛”就會過去，即便資金緊張，只要“能喘氣”就愿意再等。“更何況，像鄂爾多斯等極端個案城市，即便降價也沒人買?！彼J(rèn)為，集中到期的信托對助推房價下行影響不大，今年房價繼續(xù)下跌的原動力還是政策的持續(xù)性。

資深信托學(xué)者孫飛評論說：“去年和前年發(fā)行的一些信托在3月即將到期。一些企業(yè)可能無法兌現(xiàn)。有的則需要延期兌現(xiàn)?！比绻麅斶€不上，有些中小企業(yè)就可能被大企業(yè)并購重組?！靶∑髽I(yè)手上不乏好地塊好項目，在它們無力償還兌現(xiàn)的時候，就是大企業(yè)兼并充足的檔期。”

全國政協(xié)委員、山東財經(jīng)大學(xué)房地產(chǎn)研究所名譽所長郭松海對《中國經(jīng)濟周刊》記者說，今年到期的房地產(chǎn)信托可能會影響一些企業(yè)的銷售策略和定價策略，但是不會給整個市場帶來明顯的波動。

郭松海的理由是，盡管房地產(chǎn)信托到期量較大，但兌付依舊是逐步完成的。而且發(fā)行信托的企業(yè)分布在不同區(qū)域和不同項目，因此會對某些區(qū)域和項目帶來一定影響。他認(rèn)為，中小企業(yè)必然會被波及，但是龍頭企業(yè)則不會受影響。“這還要區(qū)分一線二線城市的市場差別。但是今年房價繼續(xù)小幅下跌的可能性還是很大?！彼舱J(rèn)為，只要中央調(diào)控不放松，開發(fā)商最終還是要降價銷售，“堅持調(diào)控是關(guān)鍵?！?/p>

在郭松?？磥?，目前美中不足的是房價不漲，但成交量也沒跟上，這并非中央調(diào)控的原本意圖。“從長遠(yuǎn)看，中央還是希望房地產(chǎn)市場健康穩(wěn)定，價跌量升?！彼ㄗh，今年政府應(yīng)該對首套房等合理的剛性需求予以保護?！昂芏喽€城市租售比遠(yuǎn)低于國際警戒線1：300，所以并不適合用行政手段一刀切。對剛性的、自住的住房應(yīng)該給予政策支持?！彼J(rèn)為在合適的時機可以適當(dāng)調(diào)整首付比例和首套房貸款利息。

全國政協(xié)委員、財政部財政科學(xué)研究所所長賈康對《中國經(jīng)濟周刊》記者說：“此前兩次調(diào)整存款準(zhǔn)備金率實際是對銀根的放松。無形中對房地產(chǎn)市場有一定的影響。目前政策對不同購房需求有不同政策。對剛性自住需求相對寬松，對投資需求則持續(xù)收緊?！?/p>