陳建

保障性住房建設(shè)既是民生問題，也是關(guān)系本市創(chuàng)新驅(qū)動、轉(zhuǎn)型發(fā)展的綜合性問題，具有相當(dāng)?shù)膹?fù)雜性和艱巨性。最近，市人大城建環(huán)保委圍繞本市保障性住房建設(shè)專題開展了為期一個月的調(diào)研。7月25日，市十三屆人大常委第三十五次會議又對保障性住房建設(shè)情況進行了專題審議。保障性住房建設(shè)的四大關(guān)注點漸漸浮出水面。

把握保障性住房的建設(shè)進度和規(guī)模

大型居住社區(qū)項目大多選址偏遠，周邊缺乏產(chǎn)業(yè)支撐，各類配套設(shè)施的建設(shè)和完善也需要一定時間。入住者多為中低收入人群，通勤時間、交通成本的增加，以及生活上的不便，使得大型居住社區(qū)的入住率不容樂觀。與本市較為成熟的房屋租賃市場相比，公共租賃房所處位置、所需的租金缺乏優(yōu)勢，也難以將租賃人群吸引到大型居住社區(qū)。以某基地今年5月統(tǒng)計的居民入住情況為例，計劃供應(yīng)住房8751套，實際領(lǐng)房6785套，入住4325套，不足一半；其中出租1610套。實際居住人數(shù)中，40%為外來人員。

“應(yīng)該以需求為導(dǎo)向，決定保障性住房的建設(shè)進度和規(guī)模”，這是張載養(yǎng)、袁以星等市人大常委會委員不約而同的呼聲。張載養(yǎng)委員分析，“所謂的需求”有的是被購房熱“放大”的，有的是被行政指令“壓大”的，因此有必要對各類保障性住房政策受惠群體的可支配收入水平、需求層次結(jié)構(gòu)、住房消費心理等加強實證分析研究，根據(jù)不同類型供應(yīng)對象的不同需求確定保障形式，從源頭上保證保障性住房建設(shè)的進度、規(guī)模與總體需求相匹配。

有委員建議，保障性住房的房源可以更加多元化。如公共租賃房選址要盡可能滿足上班族的需求，不要過于偏遠?？梢越梃b外省市經(jīng)驗，探索社會化收儲方式，開拓公共租賃房的房源。還要做好保障性住房建設(shè)與經(jīng)濟發(fā)展、產(chǎn)業(yè)布局、城市交通、人口規(guī)模等相關(guān)規(guī)劃的配套銜接，進一步深化產(chǎn)城結(jié)合，加強產(chǎn)業(yè)配套，依托產(chǎn)業(yè)解決就業(yè)問題，重點就產(chǎn)業(yè)培育、勞動力吸納、引進地區(qū)級商業(yè)中心等提出具體的對策方案，使居民真正實現(xiàn)安居樂業(yè)。

加強大型居住社區(qū)的社會管理和配套服務(wù)

根據(jù)大型居住社區(qū)的規(guī)模及規(guī)劃導(dǎo)入人口，建設(shè)大型居住社區(qū)相當(dāng)于建設(shè)一個新城，如惠南新城（民樂社區(qū)）規(guī)劃用地6.04平方公里，規(guī)劃導(dǎo)入人口16.2萬人。人口可以一下子就導(dǎo)入，但加強社區(qū)行政管理和公共服務(wù)資源配置卻需要一個過程。表現(xiàn)為：

現(xiàn)有社會管理體制架構(gòu)有待完善，管理能力有待提高。雖然上海提出了采用“鎮(zhèn)管社區(qū)”的體制架構(gòu)，但鎮(zhèn)域面積大、管理力量分散，原先用于管理農(nóng)村和農(nóng)民的組織機構(gòu)，一下子接管大型居住社區(qū)引入的大量城市居民，管理能力和力量難以較快提升到中心城區(qū)水平，而管理成本將成倍提高。

配套建設(shè)滯后仍是突出矛盾，需要加快推進。如，有的區(qū)三輪大型居住社區(qū)8個基地的市政、公建配套未建項目比例高達近80%，造成小孩入托、學(xué)生上學(xué)、老人看病等問題較為突出；有的區(qū)規(guī)劃配建的商業(yè)設(shè)施，除了部分菜場已交付使用外，其他配套設(shè)施相對滯后，入住居民的日常生活需求難以得到保障。

物業(yè)管理方面的問題逐漸顯現(xiàn)，不容忽視。大型居住社區(qū)業(yè)主自我管理意識不強，亂扔垃圾、毀綠種菜、飼養(yǎng)家畜家禽、損壞公共設(shè)施設(shè)備等不文明行為屢有發(fā)生，且難以糾正；加上物業(yè)費收繳率低，有的小區(qū)物業(yè)管理費收繳率只有49%，也嚴(yán)重影響了物業(yè)服務(wù)企業(yè)管理的積極性。

市人大常委會副主任胡延照指出：“保障性住房建設(shè)應(yīng)是全流程的建設(shè)，要在源頭上抓合理選址，在建設(shè)過程中抓工程質(zhì)量，在居民入住后抓社會管理?！庇谐Ｎ瘯M成人員建議，要在總結(jié)經(jīng)驗的基礎(chǔ)上，對大型居住社區(qū)管理的機構(gòu)設(shè)置、人員配置、工作經(jīng)費等作出明確的規(guī)定，高度重視并認(rèn)真落實配套設(shè)施建設(shè)的有關(guān)政策、資金，確保同步建設(shè)、同步投入試用，入住居民急需的配套項目一定要優(yōu)先保證。還要強化物業(yè)管理法規(guī)政策的宣傳，提升業(yè)主自主管理的主動性和積極性，加強對大型居住社區(qū)業(yè)主大會、業(yè)主委員會的組建及日常運作的指導(dǎo)監(jiān)督，加大對物業(yè)服務(wù)企業(yè)的監(jiān)管力度，推動大型居住社區(qū)物業(yè)管理服務(wù)順利開展。

切實緩解保障性住房建設(shè)的資金和成本壓力

目前保障性住房建設(shè)各方都反映資金和成本的壓力較大，要求緩解壓力的呼聲強烈。

市級到位補貼與區(qū)級實際支出差距較大。如目前有的鎮(zhèn)已完成整個動遷量的86.5%，應(yīng)到位資金約93億元，但實際到位僅39.15億元。有的鎮(zhèn)外配套市級補貼資金不足項目總投資額的1/7；某大型居住社區(qū)根據(jù)異地安置房源每平方米給予300元一次性補貼的結(jié)算辦法，可以得到結(jié)算資金共3.18億元，兩年來僅到位8412萬元。又由于大型居住社區(qū)周邊有的商品房基地拿地較早，土地成本較低，一些早期啟動的大型居住社區(qū)建設(shè)開工地塊往往是邊動遷邊建設(shè)，沒做到凈地出讓，帶來了工程推進緩慢、建設(shè)成本上升等后遺癥。大型居住社區(qū)市政配套費用由建設(shè)單位包干，市政配套的費用都計入成本等因素，使得保障性住房與周邊商品房相比也缺乏價格優(yōu)勢，也增加了保障性住房建設(shè)的成本壓力。

此外，一方面，國有銀行嚴(yán)格控制對房地產(chǎn)開發(fā)的貸款規(guī)模，對保障性住房建設(shè)也不例外；另一方面，商業(yè)銀行考慮利益回報因素，難以給予保障性住房建設(shè)項目較大優(yōu)惠，使得融資難成為政府和建設(shè)單位的共同難題。

常委會組成人員建議，在今后的工作中，要掌握保障性住房建設(shè)總體性和階段性的資金需求，加強資金統(tǒng)籌，用好有限資源，使其發(fā)揮出最大的效益。要給予人口導(dǎo)入?yún)^(qū)更多的財力和政策支持，加大對人口導(dǎo)入?yún)^(qū)轉(zhuǎn)移支付的力度和可持續(xù)性，根據(jù)導(dǎo)入人口數(shù)量，對導(dǎo)入?yún)^(qū)增加的社會管理、服務(wù)成本進行核算。根據(jù)不同地段和周邊成熟程度，科學(xué)確定土地出讓價格，合理分擔(dān)市政公建配套建設(shè)費用。進一步擴大融資渠道，鼓勵社會資本進入保障性住房資金渠道。

把保障性住房建設(shè)的相關(guān)政策落到實處

保障性住房建設(shè)涉及兩級政府、多個部門，條線之間、條塊之間需要信息及時互通，工作協(xié)同并進，推進中出現(xiàn)的問題需要強有力的協(xié)調(diào)機制加以解決。目前，不同程度地存在協(xié)調(diào)不夠及時、各方面尚未形成整體合力、遇到難題難以迅速化解的問題。

同時，政府出臺了許多相關(guān)政策，一些政策在操作中也需要加強統(tǒng)籌協(xié)調(diào)，進一步推進落實。如，在有些倉儲用地、辦公用地、綠化用地、集體土地上建設(shè)保障性住房必須進行控制性詳細規(guī)劃調(diào)整和規(guī)劃參數(shù)調(diào)整，而相關(guān)調(diào)整尚未完全做到同步跟進，延緩了“退二進三”項目的實施。又如，動遷房基地建成后面臨住房難以快速配售、增加了建設(shè)與資金壓力的問題，這一問題單靠區(qū)政府難以解決，需要市級層面統(tǒng)籌解決。

常委會組成人員建議，市級部門要積極回應(yīng)區(qū)、縣政府和建設(shè)單位的需求，統(tǒng)籌考慮制度設(shè)計，完善細化各項政策，加強各類標(biāo)準(zhǔn)的銜接，確保各項政策措施落到實處。要進一步發(fā)揮大型居住社區(qū)建設(shè)推進辦公室的作用，加大工作協(xié)調(diào)力度，各方面形成合力，著力解決保障性住房建設(shè)中的難點問題。要有力推進保障性住房配售等工作，及時落實有關(guān)政策，調(diào)動建設(shè)單位的積極性。