毛麗冰

盡管在今年5月還言之鑿鑿“國(guó)際化是萬(wàn)科需要思考的長(zhǎng)期發(fā)展方向之一”，并宣布于年內(nèi)在香港成立海外事業(yè)部，但是，時(shí)隔三個(gè)月再接受《經(jīng)濟(jì)》記者采訪時(shí)，萬(wàn)科相關(guān)發(fā)言人卻一再?gòu)?qiáng)調(diào)“我們沒(méi)有任何海外投資計(jì)劃”。此景在萬(wàn)通同樣上演，當(dāng)傳出“有意投資舊金山19號(hào)碼頭項(xiàng)目”的消息后，萬(wàn)通控股相關(guān)負(fù)責(zé)人立馬表示“公司人員跟高管專門溝通過(guò)此事，但是他們都稱不知情”。萬(wàn)通地產(chǎn)董秘程曉曦也稱，“這是萬(wàn)通控股的事情，跟萬(wàn)通地產(chǎn)沒(méi)有關(guān)系”。

近兩年，在國(guó)內(nèi)加緊對(duì)地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控和海外市場(chǎng)對(duì)于資本強(qiáng)烈需求的背景下，越來(lái)越多的國(guó)內(nèi)房企已將掘金目光轉(zhuǎn)向海外。再加上國(guó)家多部委密集出臺(tái)鼓勵(lì)國(guó)內(nèi)企業(yè)海外投資的文件，尤其是鼓勵(lì)民營(yíng)企業(yè)到海外發(fā)展，也表示出國(guó)家對(duì)于企業(yè)海外投資戰(zhàn)略的支持。但是，不少企業(yè)卻對(duì)自己的海外投資意向諱莫如深，直到投資成功或者媒體曝光才公諸于世。如此隱藏，暗潮涌動(dòng)之間，中國(guó)企業(yè)的海外淘金路勝算幾何？企業(yè)海外投資競(jìng)爭(zhēng)難道已進(jìn)入白熱化階段？

加快步伐“走出去”

毋庸置疑，中國(guó)已成為世界最大的外國(guó)投資者之一。8月初，安永在華公布的《沖出亞洲》調(diào)查報(bào)告顯示，中國(guó)對(duì)外直接投資連年增長(zhǎng)，今年上半年達(dá)到289.2億美元，房地產(chǎn)行業(yè)成為中國(guó)對(duì)外投資的第三大行業(yè)，資源和金融緊隨其后。

中坤集團(tuán)董事長(zhǎng)黃怒波“冰島購(gòu)地事件”一石激起千層浪。去年計(jì)劃投資880萬(wàn)美元購(gòu)置冰島一塊300平方公里的土地遭冰島內(nèi)政部拒絕后，中坤集團(tuán)將投資計(jì)劃從購(gòu)買改為租借，目前已取得實(shí)質(zhì)性進(jìn)展。2011年，中國(guó)房企海外投資地產(chǎn)由此引發(fā)公眾關(guān)注。

其實(shí)，這并不是海外投資地產(chǎn)的開(kāi)端。早在五年前，中國(guó)樓市處于上升階段時(shí)，便已有房企悄然出海。萬(wàn)通就曾試圖投資紐約世貿(mào)中心一號(hào)塔項(xiàng)目，幾經(jīng)輾轉(zhuǎn)后，終于在2010年3月份簽訂合約，租下1號(hào)樓的64層到69層，建筑面積約2萬(wàn)平方米，租期20年，定名為“中國(guó)中心”，涉及金額約7000萬(wàn)美元。此外，大多企業(yè)的投資計(jì)劃鎩羽而歸，中國(guó)房企全球布局的第一次萌芽就這樣悄無(wú)聲息地結(jié)束了。

近年來(lái)，多家知名房企再度出擊。三年前，在國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)最火熱的時(shí)候，頤和地產(chǎn)就開(kāi)始奔赴各國(guó)尋找適合的項(xiàng)目，最終將處女地選擇落戶在澳大利亞。據(jù)了解，很多年前，當(dāng)頤和地產(chǎn)董事長(zhǎng)何建梁還是一名海員時(shí)，他就已考察過(guò)全球100多個(gè)國(guó)家的旅游地產(chǎn)項(xiàng)目，積累經(jīng)驗(yàn)?！斑x擇澳洲，因?yàn)樗侨蛘谓?jīng)濟(jì)比較穩(wěn)定的國(guó)家，也是全球唯一一個(gè)房地產(chǎn)供不應(yīng)求的國(guó)家，而且房?jī)r(jià)低、匯率低、利率低?！鳖U和地產(chǎn)海外項(xiàng)目部總監(jiān)劉偉指出。今年年初，頤合澳洲項(xiàng)目已在國(guó)內(nèi)發(fā)售。

到2011年，企業(yè)更加緊“走出去”的步伐。當(dāng)中引人注目的當(dāng)屬碧桂園最近頻繁在馬來(lái)西亞的投資。2011年年初，碧桂園剛剛與大馬置地接洽上，到了年底，兩家已聯(lián)手組成合營(yíng)公司，宣布共同開(kāi)拓馬來(lái)西亞的住宅及商業(yè)物業(yè)。2011年底，碧桂園在馬來(lái)西亞雪蘭莪州的雙文丹和士毛月打造兩個(gè)大型綜合性別墅項(xiàng)目的消息剛剛披露，一年后，其首個(gè)馬來(lái)西亞項(xiàng)目即將正式對(duì)外出售。有消息透露，碧桂園在馬來(lái)西亞的第二個(gè)項(xiàng)目近日已經(jīng)簽約確定，據(jù)悉，與首個(gè)項(xiàng)目一樣，碧桂園還是從大馬置地手中獲得了55%的股權(quán)，并與該公司進(jìn)行合作開(kāi)發(fā)，項(xiàng)目定位是大型綜合性別墅項(xiàng)目。碧桂園在雪蘭莪州士毛月的第三個(gè)項(xiàng)目也在談判中。

此外，萬(wàn)達(dá)與中國(guó)泛?？毓杉瘓F(tuán)斥資30億美元投資俄羅斯大型綜合項(xiàng)目，光耀集團(tuán)也已啟動(dòng)在韓國(guó)的中國(guó)城項(xiàng)目，綠地集團(tuán)投資韓國(guó)濟(jì)州國(guó)際自由城市建設(shè)的項(xiàng)目已經(jīng)簽約……

“如果說(shuō)本世紀(jì)初那波算是萌芽、嘗試，現(xiàn)在算是開(kāi)始大膽行動(dòng)了?！敝袊?guó)房地產(chǎn)及住宅研究會(huì)副會(huì)長(zhǎng)、秘書長(zhǎng)顧云昌為本輪房企出海定調(diào)。

中國(guó)海外投資研究院張耀寰博士指出，尤其從2010年開(kāi)始，政府加緊房地產(chǎn)調(diào)控，國(guó)內(nèi)企業(yè)逐漸多元化，以及人民幣走強(qiáng)，很多企業(yè)到海外去投資，海外市場(chǎng)很大，至少是國(guó)內(nèi)目前市場(chǎng)的兩三倍，“大部分地產(chǎn)商都認(rèn)為，以后在國(guó)內(nèi)投資地產(chǎn)的機(jī)會(huì)不大，地產(chǎn)商不可能再過(guò)以前的好日子了，要想繼續(xù)發(fā)展，必須‘走出去”。

萬(wàn)科董事長(zhǎng)王石甚至在2010年初的一個(gè)公開(kāi)場(chǎng)合上就預(yù)測(cè)，未來(lái)五年，全球前十位的開(kāi)發(fā)商都將來(lái)自中國(guó)。

海外優(yōu)良投資環(huán)境和利潤(rùn)驅(qū)動(dòng)

除了國(guó)內(nèi)調(diào)控政策不放松間接驅(qū)使房地產(chǎn)商轉(zhuǎn)向海外的因素之外，張耀寰指出，海外市場(chǎng)很大、投資環(huán)境總體比較好，目前也是地產(chǎn)商出海的最好時(shí)機(jī)。中國(guó)目前有超過(guò)3.3億美元的外匯儲(chǔ)備，歐美國(guó)家正面臨經(jīng)濟(jì)危機(jī)，亟須國(guó)外資金的注入。

投資海外地產(chǎn)主要有兩種情況，張耀寰介紹，一種是高風(fēng)險(xiǎn)高收益的地區(qū)，一般在法制不太健全的國(guó)家，比如非洲國(guó)家，容易出風(fēng)險(xiǎn)，如果政局變化，投資就化為烏有了，但這些國(guó)家同樣是機(jī)會(huì)最多的地方。中信集團(tuán)在安哥拉投資一個(gè)大概35億美元的住宅項(xiàng)目，占地8.8平方公里，建成500多棟20層以上的住宅樓，包括道路、商店、學(xué)校、郵局、教堂，各種供水系統(tǒng)等設(shè)施。其在非洲的戰(zhàn)略意義和長(zhǎng)遠(yuǎn)影響不言而喻。第二種是發(fā)達(dá)的歐美國(guó)家，首先要進(jìn)入的難度就比較大，但一旦進(jìn)入這些民主法治比較健全的成熟市場(chǎng)，資產(chǎn)就非常安全、穩(wěn)定。張耀寰指出，投資環(huán)境比較好的包括韓國(guó)濟(jì)州島、迪拜、澳大利亞、美國(guó)等發(fā)達(dá)國(guó)家。投資效果比較好的，主要在澳大利亞、韓國(guó)、馬來(lái)西亞、菲律賓、美國(guó)、非洲以及東南亞國(guó)家。比如迪拜，當(dāng)?shù)匾呀?jīng)有一個(gè)投資10億美元的“中國(guó)龍城”，現(xiàn)在在建投資4億美元的“中國(guó)鳳城”。因?yàn)楹芏嘤绣X人去迪拜消費(fèi)，迪拜也鼓勵(lì)全世界的商人去開(kāi)發(fā)，中國(guó)商人看中這一點(diǎn)紛紛去投資，“中國(guó)城”里主要銷售中國(guó)商品。

好的投資環(huán)境帶來(lái)的巨大利潤(rùn)是中國(guó)商人“走出去”的更大動(dòng)力。“主要原因還是利潤(rùn)驅(qū)動(dòng)。房地產(chǎn)投資在境外的資源配置效率很高，利潤(rùn)空間也相對(duì)較高?！备呔暛h(huán)球董事董韶川指出。

據(jù)透露，光耀集團(tuán)在韓國(guó)濟(jì)州島項(xiàng)目中就節(jié)省了一筆不菲的開(kāi)發(fā)成本——土地款。而這自然降低了產(chǎn)品成本，轉(zhuǎn)化為更高的利潤(rùn)。此外，知情人士指出，“這塊地是永久土地所有權(quán)，也沒(méi)有開(kāi)發(fā)期限”。

除此之外，中國(guó)海外投資公司董事長(zhǎng)鄭帥告訴《經(jīng)濟(jì)》記者，房企去海外投資還面臨比較好的融資環(huán)境。其中，一方面是融資成本，國(guó)內(nèi)的開(kāi)發(fā)貸受到限制，而且從銀行貸款的利息通常在7%以上，而在海外市場(chǎng)貸款利息多為4%～5%。另一方面是資本金，房地產(chǎn)企業(yè)在中國(guó)投資至少需要30%的資本金，而在境外只需15%左右。

投資有風(fēng)險(xiǎn) 進(jìn)入需謹(jǐn)慎

投資海外房地產(chǎn)并非都一帆風(fēng)順，張耀寰指出，中國(guó)企業(yè)出去投資的成功率目前只有三分之一左右。他指出，曾經(jīng)有企業(yè)不了解新加坡國(guó)情，在那里投資，就慘敗而歸?！昂芏嗥髽I(yè)在海外投資，都是很無(wú)知的”。

在中國(guó)人民大學(xué)為企業(yè)家講解海外投資課程的張耀寰認(rèn)為，中國(guó)企業(yè)家海外投資的知識(shí)欠缺表現(xiàn)在對(duì)當(dāng)?shù)卣巍⒎?、社?huì)、風(fēng)俗等國(guó)情不了解，“他們還沒(méi)準(zhǔn)備好就盲目投資，導(dǎo)致失敗率比較高”。部分企業(yè)家去到海外，還依然用中國(guó)模式進(jìn)行經(jīng)營(yíng)，還有一部分只是想著掙錢，沒(méi)有做企業(yè)該盡的社會(huì)責(zé)任。張耀寰指出，歐美發(fā)達(dá)國(guó)家的商人做企業(yè)，他們的企業(yè)文化中就很強(qiáng)調(diào)對(duì)社會(huì)負(fù)責(zé)，回報(bào)社會(huì)，“而我們國(guó)內(nèi)民營(yíng)企業(yè)家比較缺乏這個(gè)意識(shí)，出去就是為了賺錢”。

另外，盡管歐洲國(guó)家非常需要國(guó)外資金的注入，但是他們對(duì)于中國(guó)經(jīng)濟(jì)的擴(kuò)張，以及大量中國(guó)人的到來(lái)又感覺(jué)到恐慌。張耀寰說(shuō)，“他們?cè)谇楦猩喜荒芙邮?，也不理解”，所以中?guó)投資方和這些國(guó)家的民眾目前處于一個(gè)膠著的博弈狀態(tài)。這也是中國(guó)海外投資遇到的最大困難之一，“只有等時(shí)間長(zhǎng)了，那些民眾就逐漸接受了”。黃怒波投資冰島，幾經(jīng)周折，從買地變成租地，就很好地說(shuō)明了這一點(diǎn)。

看到風(fēng)險(xiǎn)和困難，有專家認(rèn)為投資海外房地產(chǎn)前景并沒(méi)有那么樂(lè)觀。全國(guó)政協(xié)委員、國(guó)務(wù)院發(fā)展研究中心對(duì)外經(jīng)濟(jì)研究部原部長(zhǎng)張小濟(jì)指出，沒(méi)有一個(gè)國(guó)家的房地產(chǎn)企業(yè)在海外能夠大規(guī)模發(fā)展。過(guò)去10年，我國(guó)非制造業(yè)外資增加的比重，很大一塊就是進(jìn)入房地產(chǎn)行業(yè)的外資。張小濟(jì)認(rèn)為，按照以往經(jīng)驗(yàn)，中國(guó)的房地產(chǎn)企業(yè)想進(jìn)入其他國(guó)家，并以在國(guó)內(nèi)這種地產(chǎn)開(kāi)發(fā)模式賺錢，根本是不可能的。因?yàn)樗鼈兊氖袌?chǎng)環(huán)境根本不一樣，土地供給也不一樣，不存在暴利的機(jī)會(huì)?！胺康禺a(chǎn)企業(yè)走出去沒(méi)有太大的發(fā)展空間，大量像中國(guó)式的住宅開(kāi)發(fā)獲利不太可能”。

從新聞界走向房地產(chǎn)策劃界的上?；膷u房產(chǎn)工作室董事長(zhǎng)許仰東跟大多數(shù)房地產(chǎn)商一樣，看好未來(lái)的海外投資方向。他指出，隨著世界經(jīng)濟(jì)一體化的進(jìn)程，上海房企走出國(guó)門的各種條件會(huì)逐步成熟，投資決策體系、投資信息通路、運(yùn)行人才等應(yīng)該相對(duì)優(yōu)先于其他地區(qū)。但是，他強(qiáng)調(diào)，著力關(guān)注有機(jī)會(huì)的海外房地產(chǎn)市場(chǎng)，利用中國(guó)散落投資商日益高漲的海外房地產(chǎn)投資熱情和能量，謹(jǐn)慎介入海外房地產(chǎn)市場(chǎng)，是未來(lái)十年新的命題及挑戰(zhàn)。