摘要：本文對現(xiàn)存企業(yè)物業(yè)管理的現(xiàn)狀、存在的問題以及解決辦法做了簡要客觀的陳述及分析。

關(guān)鍵詞：物業(yè)管理 國有企業(yè)物業(yè)管理

1. 物業(yè)管理的概念

物業(yè)是指已建成并投入使用的各類房屋及與之相配套的設(shè)備、設(shè)施和場地。物業(yè)管理就是對這些資產(chǎn)的管理，而要服務(wù)對象是享有這些資產(chǎn)的業(yè)主。物業(yè)管理是一種經(jīng)營型的管理方式。管理的對象是物業(yè)，服務(wù)對象是人。物業(yè)管理的專項業(yè)務(wù)即：工程管理、治安保衛(wèi)、消防安全、環(huán)境衛(wèi)生、園藝綠化、車輛管理等。

2. 國有企業(yè)物業(yè)管理存在的問題

2.1管轄負擔(dān)重

國有企業(yè)物業(yè)對小區(qū)的服務(wù)基本屬于無償性服務(wù)或收取少量物業(yè)管理費，企業(yè)承擔(dān)小區(qū)建設(shè)費、管理費及從業(yè)人員的工資薪酬，所管小區(qū)越大，費用承擔(dān)也就越大，包袱也就越重。

2.2收費困難

居民已經(jīng)習(xí)慣了享受福利待遇，無償享受物業(yè)服務(wù)，對收取小區(qū)衛(wèi)生費、維修費等物業(yè)費用持抵觸的態(tài)度，收費工作很難開展。還存在企業(yè)按照總表統(tǒng)一向水、電、氣等相關(guān)地方管理部門交費，然后向小區(qū)住戶收取水、電、氣等費用的情況，不收取代收服務(wù)費，企業(yè)虧損、倒掛現(xiàn)象時常發(fā)生，就是因為住戶不交費。另外物業(yè)管理具有公共性，無法將小區(qū)的公共設(shè)備、設(shè)施按戶或按人口分開享用，因此有的居民產(chǎn)生搭便車的想法，拒交物業(yè)管理費。例如，居民區(qū)的保安服務(wù)、綠化、公共區(qū)域的衛(wèi)生管理、公共設(shè)施和設(shè)備的維護維修等，沒法做到誰付費就讓誰享用， 無法使不交費居民停止其對公共設(shè)備、設(shè)施的享用，相關(guān)的費用難以收取。

2.3小區(qū)住戶來源混雜 鄰里之間不常接觸 增加了管理難度

國有企業(yè)住房制度改革后，住房由公產(chǎn)房變成了私產(chǎn)房，住房轉(zhuǎn)讓導(dǎo)致外來人員成為小區(qū)的居民。原企業(yè)職工分類為在職職工、離退休人員、有償解除勞動合同人員，形成小區(qū)居民多元化，鄰里之間從熟悉變成陌生。另外，有些居民把公共場所當(dāng)成自己的領(lǐng)地，在樓道里堆放雜物，亂放自行車、摩托車。甚至個別居民不愛護、愛惜公共環(huán)境和公共設(shè)施，不聽管理人員制止、勸解，難以管理。

2.4 從業(yè)人員的素質(zhì)和觀念有待提高

經(jīng)歷了改革的洗禮，國有企業(yè)的物業(yè)從業(yè)人員在思想觀念有了很大的改觀，由生硬的管理轉(zhuǎn)變?yōu)榉?wù)觀念。但從主業(yè)中分離后，自己感覺沒有得到企業(yè)的重用，對工作的積極性、主動性比較差，存在著“坐等服務(wù)”、服務(wù)方式單一的問題。一些管理人員年齡偏大，文化程度偏低、素質(zhì)狀況差異較大。其素質(zhì)和觀念有待提高。

3. 如何解決國有企業(yè)物業(yè)管理中存在的問題

3.1 提供有償?shù)奈飿I(yè)服務(wù) 減輕企業(yè)負擔(dān)

由原來的無償服務(wù)或收取少量的費用變成有償性服務(wù)，合理確定物業(yè)管理服務(wù)價格，堅持“公正、公開、公平”的原則，在兼顧業(yè)主的經(jīng)濟承受能力的同時，對照市場化的物業(yè)收費標準進行定價，收取適當(dāng)?shù)墓芾碣M用，制定并完善收費制度，禁止亂收費。擴大服務(wù)范圍，開展只有一個業(yè)主的服務(wù)項目，便于收費。

3.2 開創(chuàng)自營式物業(yè)管理模式 解決收費難問題

自營式物業(yè)管理，就是通過業(yè)主大會選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會，業(yè)主委員會是自營式管理的主體。通過合同，將小區(qū)公共部分的物業(yè)管理轉(zhuǎn)給業(yè)主委員會管理，由業(yè)主委員會聘用專業(yè)人員完成相應(yīng)的物業(yè)管理。例如由業(yè)主委員會直接從社會上招聘保潔人員、保安、綠化人員承擔(dān)相應(yīng)的服務(wù)工作，向居民收取相應(yīng)的服務(wù)費用，協(xié)助物業(yè)管理，化解物業(yè)與居民之間矛盾，還能為企業(yè)節(jié)省費用。

3.3 加大物業(yè)管理的宣傳力度

充分利用宣傳板、畫報公開信等形式，廣泛地進行宣傳，要求物業(yè)員工及業(yè)主委員會既當(dāng)管理員，又當(dāng)宣傳員，深入到千家萬戶，引導(dǎo)人們轉(zhuǎn)變觀念，從理性上認識物業(yè)管理。要讓業(yè)主懂得，取消住房福利性管理是住房管理制度改革的必然要求，實行物業(yè)管理是有利于業(yè)主的好事。業(yè)主應(yīng)無條件履行自己的義務(wù)，居民必須按期交納物業(yè)管理費。

3.4開展形式多樣的文體活動 促進居民和諧相處

定期主辦健康向上的文體活動，為居民搭建、創(chuàng)造活動的平臺和條件。活躍居民的生活氛圍，陶冶情操、其樂融融，鄰里之間和諧相處。設(shè)立便民服務(wù)站，讓居民切身體會到物業(yè)管理人員的熱情與關(guān)心，拉近與物業(yè)管理之間的距離。

3.5 提高從業(yè)人員的素質(zhì) 提升服務(wù)意識 加履職能力

首先更新服務(wù)理念，全心全意為業(yè)主服務(wù)，想業(yè)主所想，急業(yè)主所急，一切從方便業(yè)主的利益出發(fā)。其次提高從業(yè)人員的素質(zhì)。物業(yè)管理從業(yè)人員，無論是管理層，還是操作層，都必須具備一些特殊素質(zhì)，才能勝任其工作。管理層應(yīng)具有服務(wù)意識、專業(yè)知識、經(jīng)營頭腦、管理才能外，還必須熟知所轄物業(yè)的建筑、施工工程、結(jié)構(gòu)、園林綠化等，房地產(chǎn)管理、經(jīng)濟管理、法學(xué)、心理學(xué)、財務(wù)管理、公共關(guān)系、計算機等方面的知識也必不可少，這樣，物業(yè)管理人員在服務(wù)當(dāng)中才會游刃有余。

3.6充分調(diào)動物業(yè)從業(yè)人員的積極性

建立完善考核制度。在管理方面，制定考核標準，按期對照考核標準對管理人員進行考核，評價其工作優(yōu)劣。在服務(wù)方面，要向市場化物業(yè)學(xué)習(xí)，讓業(yè)主對從業(yè)人員的服務(wù)予以評價、打分，綜合管理考核和業(yè)主考核的情況，進行物質(zhì)激勵。

總之，在國有企業(yè)物業(yè)管理向社會化、市場化、專業(yè)化的物業(yè)管理過渡階段，開創(chuàng)新的管理模式，改進物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量，擴大經(jīng)營范圍，找準了企業(yè)的發(fā)展定位，才能在激烈的競爭中生存發(fā)展，讓業(yè)主滿意、企業(yè)自身又能取得相應(yīng)效益。

參考文獻：

[1]尤建新，孫繼德主編.《物業(yè)管理實務(wù)》，中國建筑工業(yè)出版社，2006

[2][美]彼得·德魯克著.《卓有成效的管理者》，機械工業(yè)出版社，2006