單 吟

（西北政法大學(xué) 經(jīng)濟法學(xué)院，陜西 西安710000）

論“買賣不破租賃”規(guī)則的適用性

單 吟

（西北政法大學(xué) 經(jīng)濟法學(xué)院，陜西 西安710000）

《合同法》第229條揭示租賃合同對第三人的對抗性和承租人對新的所有權(quán)人的對抗性，所以應(yīng)將其解釋為“買賣不破租賃”規(guī)則。“買賣不破租賃”規(guī)則的運用空間和將來在實踐中所產(chǎn)生的作用是積極的，并且是必要存在的。條文規(guī)定的簡約使得其適用有著極大的爭議性，必須對其予以完善。

買賣不破租賃；租賃合同；租賃權(quán)；租賃物

一、“買賣不破租賃”規(guī)則的法律內(nèi)涵

租賃關(guān)系存續(xù)期間，房屋可能因為買賣而轉(zhuǎn)移所有權(quán)。這時，租賃合同的一方當(dāng)事人已不再對租賃的房屋享有所有權(quán)。那么，原租賃合同是否有效呢？這個問題牽扯出一個重要的規(guī)則——“買賣不破租賃”?！百I賣不破租賃”是現(xiàn)代民法的一項重要制度，是指在租賃房屋產(chǎn)權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移的場合中，承租人對于該房屋的使用權(quán)不應(yīng)因房屋買賣而受到影響，房屋受讓人仍應(yīng)繼續(xù)遵守原租賃合同的規(guī)定。這就是說，房屋產(chǎn)權(quán)的轉(zhuǎn)移并不導(dǎo)致有效租賃合同的結(jié)束，而只是產(chǎn)生租賃合同的變更效果，原合同在變更后的主體與原承租方之間繼續(xù)履行。一句話概括為：出租房屋的轉(zhuǎn)讓不影響租賃關(guān)系的效力。故此，“買賣不破租賃”規(guī)則是指在租賃關(guān)系存續(xù)過程中，租賃物被讓與或設(shè)定物權(quán)的，承租人對取得租賃物所有權(quán)或他物權(quán)的人可主張其承租權(quán)，此即對抗力。此時，受讓人或他物權(quán)人都負有維持原有租賃合同的義務(wù)，而無需另訂契約。

二、“買賣不破租賃”規(guī)則的適用要件

在適用“買賣不破租賃”規(guī)則時，人民法院應(yīng)采“三要件說”：第一，同一標(biāo)的物上存在買賣合同和租賃合同，而且買賣合同與租賃合同均有效成立。如果任一合同無效，就按照無效合同處理。第二，租賃合同履約在先，亦即出租人將租賃物出租后又將租賃物所有權(quán)轉(zhuǎn)移于他人。若出租人在出租租賃物之前已將該物所有權(quán)轉(zhuǎn)移，就不會發(fā)生“買賣不破租賃”。第三，承租人在同等條件下未主張優(yōu)先購買權(quán)。若承租人主張優(yōu)先購買權(quán)，則取得所有權(quán)。

三、“買賣不破租賃”規(guī)則限制適用的情況

（一）抵押權(quán)上的限制適用

“抵押人將已抵押的財產(chǎn)出租的，抵押權(quán)實現(xiàn)后，租賃合同對受讓人不具有約束力?！雹賲⒁娮罡呷嗣穹ㄔ骸蛾P(guān)于適<中華人民共和國擔(dān)保法>若干問題的解釋》第66條第1款。在抵押權(quán)之上設(shè)定的租賃關(guān)系不適用“買賣不破租賃”規(guī)則。

（二）人民法院查封不動產(chǎn)上的限制適用

為了保護債權(quán)人的債權(quán)，或者為了保全債務(wù)人的財產(chǎn)，或者為了強制執(zhí)行財產(chǎn)查封，當(dāng)不動產(chǎn)被查封后，原所有人或者原使用權(quán)人隨即喪失對被查封不動產(chǎn)的處分權(quán)。如承租人明知為被查封不動產(chǎn)，有隨時被拍賣抵債的風(fēng)險，仍簽訂租賃合同，則不適用“買賣不破租賃”規(guī)則。所以，在人民法院查封的不動產(chǎn)之上設(shè)定的租賃關(guān)系限制適用該規(guī)則。

（三）破產(chǎn)財產(chǎn)處理過程中的限制適用

相關(guān)企業(yè)或其他機構(gòu)申請破產(chǎn)后，其擁有的不動產(chǎn)所有權(quán)必然將很快因破產(chǎn)財產(chǎn)的拍賣或變賣而發(fā)生變化。如在相關(guān)破產(chǎn)案件中，已宣布破產(chǎn)的企業(yè)或者其他機構(gòu)以其所有的不動產(chǎn)對外租賃的相關(guān)合同，均不適用“買賣不破租賃”規(guī)則。這一情況的時間段為法院對破產(chǎn)案件審理后宣告破產(chǎn)及之后對破產(chǎn)財產(chǎn)的處理過程。

（四）在動產(chǎn)物權(quán)中的適用情況

依《合同法》第212條規(guī)定，租賃合同是出租人將租賃物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。這一條款并沒有對租賃物進行限制，其可以是不動產(chǎn)也可以是動產(chǎn)。從字面上看，不論是不動產(chǎn)，還是動產(chǎn)，都可以適用“租賃物所有權(quán)讓與不得對抗租賃物債權(quán)”。但是，如果將這個概念運用到《合同法》第229條，我們會發(fā)現(xiàn)，所有權(quán)轉(zhuǎn)移以交付為要件的動產(chǎn)也適用第229條將不利于財產(chǎn)的流通，有悖于現(xiàn)代民法的宗旨。因此，第229條中“租賃物”一詞應(yīng)限定為不動產(chǎn)如房屋等更為妥當(dāng)。盡管司法習(xí)慣是這樣做的，但并沒有法律條文明確說明。

四、“買賣不破租賃”是否是物權(quán)優(yōu)于債權(quán)的例外

通說認為，房屋所有權(quán)人將其所有的房屋出租后又出售給第三人的，在買受人取得該房屋所有權(quán)后，承租人仍然可以對該第三人享有所有權(quán)的房屋主張租賃使用權(quán)。我國學(xué)界從新房主即租賃關(guān)系的第三人對房屋的所有權(quán)后位于承租人權(quán)利出發(fā)，將這種現(xiàn)象視為“物權(quán)優(yōu)于債權(quán)”的唯一例外，也有人將其歸于“物權(quán)債權(quán)化”。對于同一種事實或現(xiàn)象，從不同的角度出發(fā)可能得出不同的結(jié)論，這本是一種正?，F(xiàn)象。但在這里需要解決的一個問題是：承租人對承租房屋的使用權(quán)為何被認定為債權(quán)？依當(dāng)前學(xué)界通說，債權(quán)認定的標(biāo)準是特定人對特定他人享有的請求權(quán)，即對人權(quán)。但承租人對承租的房屋享有的使用權(quán)為何也被劃歸到對人的權(quán)利之中？即使依學(xué)界通說，物權(quán)是指權(quán)利人支配標(biāo)的物的權(quán)利，承租人對自己租住并直接使用的房屋的權(quán)利也完全符合物權(quán)（使用權(quán)）的特征。同樣是“買賣不破租賃”，若從新房主即租賃關(guān)系的第三人對該房享有的權(quán)利的性質(zhì)出發(fā)，則又出現(xiàn)了另外一個問題：依“買賣不破租賃”規(guī)則，新房主不能以租賃合同是前房主所訂為由收回房屋，承租人的占有、使用房屋的權(quán)利，不論是從債權(quán)的角度還是從所有權(quán)的角度都難以解釋，且又不在傳統(tǒng)的他物權(quán)之列。許多學(xué)者稱之為現(xiàn)代社會物權(quán)法的一個趨勢：租賃權(quán)物權(quán)化。

五、完善我國的“買賣不破租賃”規(guī)則

（一）公示規(guī)則

租賃權(quán)作為一種物權(quán)化了的權(quán)利，必須在登記公示后才具有公信力。也就是說，將租賃登記強制作為“買賣不破租賃”規(guī)則的適用條件，對于維護買受人的知情權(quán)及平衡承租人、善意物權(quán)人和債權(quán)人等權(quán)利主體之間的利益，從而實現(xiàn)法律的實體正義和公平均具有重要意義。

（二）交付規(guī)則

在“買賣不破租賃”的構(gòu)成要件上，其他國家和地區(qū)幾乎均在法律中明確規(guī)定了三個要件：其一，租賃合同有效；其二，出租人將租賃物的所有權(quán)讓與第三人；其三，租賃權(quán)需要以交付或登記的方式對外公示。但僅從我國《合同法》第229條的字面意義上看，其構(gòu)成要件似乎僅有前兩點。理論界一致認為，在未建立租賃登記制度且未將租賃登記作為構(gòu)成要件的情況下，應(yīng)將交付作為適用“買賣不破租賃”的要件。其理由主要如下：（1）邏輯上的必然性。在租賃物被交付前，承租人享有的租賃權(quán)與一般債權(quán)無異。而在租賃物交付后，承租人才得以對租賃物使用、收益，從而處于一種類似于用益物權(quán)人的地位。此時，才有通過強化租賃權(quán)的效力來保障承租人的必要。（2）使租賃權(quán)具有公示性，以保障交易安全。租賃物被交付前，租賃物上是否存在租賃權(quán)并無公示，第三人也難以知悉。而租賃物被交付后，承租人取得占有，公示方法已臻明確，公信力可以確定，賦予承租人以物權(quán)化之租賃權(quán)于交易安全已無妨礙之虞。筆者完全贊同將交付作為我國“買賣不破租賃”規(guī)則的構(gòu)成要件之一。

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D923.6

A

1673―2391(2012)05―0115―02

2012—02—15

單吟，江蘇金壇人，西北政法大學(xué)經(jīng)濟法學(xué)院。

【責(zé)任編校：王 歡】