王國(guó)麗

（太原城市職業(yè)技術(shù)學(xué)院 工商管理系，山西 太原 030027）

物業(yè)管理作為一個(gè)新興的行業(yè)伴隨著我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展而不斷壯大，這個(gè)行業(yè)盡管在發(fā)展中取得了很大的進(jìn)步，但在日益激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中也將面臨嚴(yán)峻的挑戰(zhàn)；而伴隨著企業(yè)規(guī)模的不斷擴(kuò)張，企業(yè)發(fā)展也遇到了一系列的困難。面對(duì)這些挑戰(zhàn)與困難，保障物業(yè)管理企業(yè)健康可持續(xù)發(fā)展的重要途徑之一是構(gòu)建合理的財(cái)務(wù)內(nèi)部控制體系。

在企業(yè)的財(cái)務(wù)管理中，財(cái)務(wù)控制與財(cái)務(wù)預(yù)測(cè)、財(cái)務(wù)計(jì)劃、財(cái)務(wù)預(yù)算、財(cái)務(wù)決策、財(cái)務(wù)分析與考核同為重要環(huán)節(jié)。物業(yè)管理財(cái)務(wù)內(nèi)部控制指物業(yè)管理企業(yè)利用有關(guān)信息和特定手段，對(duì)財(cái)務(wù)活動(dòng)施加影響或調(diào)整以實(shí)現(xiàn)所規(guī)定的財(cái)務(wù)目標(biāo)的過(guò)程。

我國(guó)物業(yè)管理企業(yè)起步比較晚，一方面，企業(yè)員工來(lái)源復(fù)雜，層次不一，各個(gè)方面存在著比較大的差異，這些差異直接影響到企業(yè)的工作效率；另一方面，企業(yè)缺乏一套完善的制度來(lái)規(guī)范、約束員工的行為，發(fā)生錯(cuò)誤的幾率比較高。為了使員工能夠熟悉企業(yè)標(biāo)準(zhǔn)化的業(yè)務(wù)流程并遵守規(guī)定，提高工作效率，從整體上提高企業(yè)財(cái)務(wù)信息的質(zhì)量，企業(yè)內(nèi)部可以通過(guò)構(gòu)建合理的財(cái)務(wù)內(nèi)部控制體系來(lái)實(shí)現(xiàn)這一目標(biāo)，并從根本上提高企業(yè)的工作效率。［1］

一、物業(yè)管理企業(yè)財(cái)務(wù)內(nèi)部控制存在的問(wèn)題

第一，管理人員缺乏財(cái)務(wù)內(nèi)部控制意識(shí)。物業(yè)管理企業(yè)的管理人員大多從房地產(chǎn)行業(yè)分離出來(lái)，他們一方面有大量的實(shí)際工作經(jīng)驗(yàn)；另一方面又缺乏先進(jìn)的管理理論，尤其缺乏專業(yè)的財(cái)務(wù)管理知識(shí)。由于目前行業(yè)內(nèi)部財(cái)務(wù)管理制度不健全，企業(yè)財(cái)務(wù)管理無(wú)制度可依，會(huì)計(jì)信息不能準(zhǔn)確及時(shí)的反映企業(yè)資金狀況，企業(yè)的管理人員往往忽視財(cái)務(wù)內(nèi)部控制問(wèn)題，忽視專業(yè)人員的技術(shù)培訓(xùn)與后續(xù)學(xué)習(xí)，導(dǎo)致企業(yè)的財(cái)務(wù)內(nèi)部控制薄弱，財(cái)務(wù)人員素質(zhì)偏低，崗位責(zé)任、工作標(biāo)準(zhǔn)和考核標(biāo)準(zhǔn)不完善。［2，3］

第二，企業(yè)財(cái)務(wù)內(nèi)部控制無(wú)制度可依。我國(guó)于2009年7月1日起在全國(guó)上市公司范圍內(nèi)實(shí)施了《企業(yè)內(nèi)部控制基本規(guī)范》、《企業(yè)內(nèi)部控制評(píng)價(jià)指引》和《企業(yè)內(nèi)部控制審計(jì)指引》等一系列規(guī)范性文件，但對(duì)于大多數(shù)中小企業(yè)來(lái)說(shuō)，尚未建立一套健全的企業(yè)內(nèi)部控制機(jī)制。物業(yè)管理行業(yè)作為一個(gè)新興的行業(yè)，在制度建設(shè)方面，現(xiàn)行的物業(yè)財(cái)務(wù)管理法律規(guī)范主要有：《城市新建住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)暫行辦法》、《物業(yè)企業(yè)財(cái)務(wù)管理規(guī)范》、《住宅共用部位共同設(shè)施設(shè)備維修基金管理辦法》等行業(yè)規(guī)范。從制度上看物業(yè)管理行業(yè)內(nèi)部沒(méi)有形成完善的財(cái)務(wù)內(nèi)部控制制度，企業(yè)內(nèi)部也沒(méi)有形成有效的內(nèi)控制度體系。在這樣不完善的內(nèi)部控制體系下的物業(yè)企業(yè)，規(guī)模比較小，業(yè)務(wù)活動(dòng)涉及的資金量比較少，使得許多管理人員認(rèn)為沒(méi)有必要花費(fèi)大量人力、物力、財(cái)力設(shè)立專門的財(cái)務(wù)內(nèi)部控制機(jī)構(gòu)，建立專門的內(nèi)部控制制度。而事實(shí)上，有效的物業(yè)財(cái)務(wù)內(nèi)部控制制度是企業(yè)各項(xiàng)活動(dòng)更加有效、有序進(jìn)行的基礎(chǔ)。這個(gè)行業(yè)的業(yè)務(wù)資金量雖小，但業(yè)務(wù)活動(dòng)比較復(fù)雜，因此，有必要建立完善的物業(yè)企業(yè)財(cái)務(wù)內(nèi)部控制制度。

第三，企業(yè)缺乏合理的預(yù)算模式。企業(yè)財(cái)務(wù)預(yù)算是指導(dǎo)企業(yè)資產(chǎn)合理使用的重要環(huán)節(jié)，預(yù)算編制的合理與否會(huì)直接影響到企業(yè)財(cái)務(wù)內(nèi)部控制的效果。［4］我國(guó)目前大多數(shù)的物業(yè)管理企業(yè)規(guī)模比較小，在企業(yè)內(nèi)部沒(méi)有建立合理的預(yù)算組織結(jié)構(gòu)與預(yù)算體系。雖然有些企業(yè)建立了財(cái)務(wù)預(yù)算機(jī)制，但企業(yè)預(yù)算管理缺乏一定的規(guī)范性，具體編制預(yù)算時(shí)，仍然存在著很多問(wèn)題。大多數(shù)企業(yè)由于沒(méi)有對(duì)預(yù)算進(jìn)行合理的評(píng)價(jià)與分析，在預(yù)算的執(zhí)行過(guò)程中企業(yè)對(duì)資金的使用效率沒(méi)有明顯的提高，企業(yè)預(yù)算內(nèi)容與結(jié)果的真實(shí)性也有所降低。

二、加強(qiáng)物業(yè)管理企業(yè)財(cái)務(wù)內(nèi)部控制

第一，建立與完善物業(yè)企業(yè)財(cái)務(wù)內(nèi)部控制制度。針對(duì)目前物業(yè)企業(yè)財(cái)務(wù)內(nèi)部控制存在的問(wèn)題，國(guó)家相關(guān)部門應(yīng)依據(jù)現(xiàn)有的法律法規(guī)及地方出臺(tái)的相關(guān)政策，著眼行業(yè)健康可持續(xù)發(fā)展，建立相應(yīng)的行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)；各物業(yè)企業(yè)應(yīng)依國(guó)家規(guī)定，結(jié)合行業(yè)特點(diǎn)，建立適合自身特點(diǎn)的財(cái)務(wù)內(nèi)部控制體系使物業(yè)企業(yè)財(cái)務(wù)內(nèi)部控制有制度可依。同時(shí)，企業(yè)應(yīng)建立與之相應(yīng)的，適合企業(yè)特點(diǎn)的財(cái)務(wù)內(nèi)部控制組織機(jī)構(gòu)，確保內(nèi)部控制制度的落實(shí)，并使內(nèi)部控制制度與企業(yè)財(cái)務(wù)管理的其他環(huán)節(jié)有機(jī)結(jié)合，及時(shí)發(fā)現(xiàn)并解決企業(yè)存在的問(wèn)題。

第二，提高物業(yè)企業(yè)管理人員財(cái)務(wù)內(nèi)部控制意識(shí)。企業(yè)的管理人員是企業(yè)的中堅(jiān)力量，管理人員的素質(zhì)直接影響到企業(yè)的長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展，企業(yè)財(cái)務(wù)管理作為企業(yè)管理的重要內(nèi)容關(guān)系到企業(yè)的各個(gè)環(huán)節(jié)，因此企業(yè)管理層應(yīng)不斷提高自身素質(zhì)，接受并運(yùn)用新的財(cái)務(wù)管理理念。企業(yè)的財(cái)務(wù)人員是執(zhí)行財(cái)務(wù)內(nèi)部控制的重要人員，由于其特殊身份及責(zé)任，企業(yè)應(yīng)注重對(duì)專業(yè)技術(shù)隊(duì)伍培養(yǎng)，加強(qiáng)其繼續(xù)教育與培訓(xùn)，使他們具備建立企業(yè)財(cái)務(wù)內(nèi)部控制機(jī)制，實(shí)施企業(yè)內(nèi)部控制制度的素質(zhì)，并具備在實(shí)踐中不斷總結(jié)與創(chuàng)新的能力。

第三，建立適合物業(yè)管理企業(yè)的財(cái)務(wù)預(yù)算體系。物業(yè)管理企業(yè)財(cái)務(wù)預(yù)算是指物業(yè)管理企業(yè)在預(yù)測(cè)、決策的基礎(chǔ)上，以數(shù)量和金額的形式反映企業(yè)未來(lái)一定時(shí)期內(nèi)經(jīng)營(yíng)、投資、財(cái)務(wù)等活動(dòng)的具體計(jì)劃，為實(shí)現(xiàn)企業(yè)目標(biāo)對(duì)各種資源和企業(yè)活動(dòng)的詳細(xì)安排。全面合理的財(cái)務(wù)預(yù)算是財(cái)務(wù)內(nèi)部控制中目標(biāo)管理的有效手段。它不僅僅是一種單純的管理方法，也是一種具有戰(zhàn)略性的，全員參與的管理機(jī)制。企業(yè)通過(guò)實(shí)施財(cái)務(wù)預(yù)算可以實(shí)現(xiàn)三個(gè)目的：首先企業(yè)通過(guò)實(shí)施預(yù)算可以將預(yù)算指標(biāo)與實(shí)際指標(biāo)進(jìn)行對(duì)比，及時(shí)發(fā)現(xiàn)企業(yè)在運(yùn)營(yíng)中的問(wèn)題，采取相應(yīng)的措施，使企業(yè)達(dá)到預(yù)算目標(biāo)；其次財(cái)務(wù)預(yù)算可以使企業(yè)對(duì)各個(gè)部門進(jìn)行統(tǒng)籌安排，各個(gè)部門之間的關(guān)系更加協(xié)調(diào)；同時(shí)預(yù)算可以作為企業(yè)業(yè)績(jī)考核的標(biāo)準(zhǔn)，預(yù)算的執(zhí)行情況最終可以成為企業(yè)對(duì)各個(gè)部門與責(zé)任人考核的依據(jù)。［5］

第四，合理借鑒其他行業(yè)成熟的財(cái)務(wù)控制理念。在我國(guó)許多大型國(guó)有企業(yè)及其外資企業(yè)財(cái)務(wù)內(nèi)部控制的環(huán)境基礎(chǔ)相對(duì)較好，職責(zé)分工比較明確，企業(yè)內(nèi)部財(cái)務(wù)賬目的管理工作相對(duì)細(xì)膩，在關(guān)注預(yù)算管理、內(nèi)部控制和績(jī)效考評(píng)工作的基礎(chǔ)上，企業(yè)財(cái)務(wù)內(nèi)部控制工作整體水平與工作質(zhì)量都高于其他企業(yè)。［6］企業(yè)內(nèi)部也有著較為完善的內(nèi)部控制體系，物業(yè)管理行業(yè)可以充分借鑒這些優(yōu)勢(shì)，結(jié)合本行業(yè)特點(diǎn)，在節(jié)約人、財(cái)、物方面吸收其先進(jìn)經(jīng)驗(yàn)，建立完善的財(cái)務(wù)內(nèi)部控制體系。

綜上所述，隨著物業(yè)管理行業(yè)的日益成熟，物業(yè)管理企業(yè)面臨著良好的發(fā)展機(jī)遇但也將面臨同業(yè)之間日益激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，要使自己的企業(yè)在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中立于不敗之地，企業(yè)就要強(qiáng)化自身的財(cái)務(wù)管理，建立合理的財(cái)務(wù)內(nèi)部控制體系。只有企業(yè)的內(nèi)部控制合理有效，企業(yè)財(cái)務(wù)管理規(guī)范、科學(xué)，才能使企業(yè)在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中具有優(yōu)勢(shì)；只有使這些系統(tǒng)有效發(fā)揮支撐、保障和引導(dǎo)作用，物業(yè)管理企業(yè)才能更強(qiáng)大。

［1］趙華山.淺議中外合資企業(yè)財(cái)務(wù)管理中的內(nèi)部控制問(wèn)題［J］.行政事業(yè)資產(chǎn)與財(cái)務(wù)，2011（20）.

［2］劉兵.物業(yè)企業(yè)財(cái)務(wù)管理存在的問(wèn)題及應(yīng)對(duì)措施［J］.中國(guó)總會(huì)計(jì)師，2011（11）.

［3］林艷，周虹妤.物業(yè)公司財(cái)務(wù)管理淺析［J］.企業(yè)科技與發(fā)展，2010（22）.

［4］吳彩紅.企業(yè)財(cái)務(wù)內(nèi)部控制存在的制度問(wèn)題及解決措施［J］.現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)信息，2011（20）.

［5］財(cái)政部會(huì)計(jì)資格評(píng)價(jià)中心.財(cái)務(wù)管理［M］.北京：中國(guó)財(cái)政經(jīng)濟(jì)出版社，2010.

［6］徐傳超.關(guān)于外資企業(yè)財(cái)務(wù)內(nèi)部控制問(wèn)題的幾點(diǎn)思考［J］.中國(guó)外資，2012（5）.