◎ 江蘇省政府研究室調(diào)研組

城鎮(zhèn)化是現(xiàn)代化的重要內(nèi)容。如何在新的形勢下，積極穩(wěn)妥推進城鎮(zhèn)化，既是當(dāng)前擴大內(nèi)需的一項緊迫工作，也是改善民生的一項長期歷史任務(wù)。蘇州科賽集團早在新世紀(jì)之初就將經(jīng)營城市的理念用于城鎮(zhèn)開發(fā)，把城鎮(zhèn)開發(fā)作為企業(yè)核心產(chǎn)業(yè)，積極參與當(dāng)?shù)氐某擎?zhèn)化和新農(nóng)村建設(shè)，在城鎮(zhèn)運營領(lǐng)域探索出一條以人為本、政府滿意、農(nóng)民受惠、企業(yè)獲益、社會發(fā)展的城鎮(zhèn)化建設(shè)新路。

科賽集團的城鎮(zhèn)運營實現(xiàn)“四大跨越”

城鎮(zhèn)運營是在小城鎮(zhèn)和新農(nóng)村建設(shè)過程中，以城鎮(zhèn)開發(fā)為對象，政府部門為主導(dǎo)，企業(yè)為經(jīng)營主體，利用市場化運作的手段，對構(gòu)成城鎮(zhèn)空間的載體及其構(gòu)成城鎮(zhèn)的資源進行重組、集聚、運營，從而推進城鎮(zhèn)化的一個動態(tài)發(fā)展過程。科賽集團在城鎮(zhèn)運營的創(chuàng)新和實踐中，成功建設(shè)了湖南張家界“桑植新城”、江西資溪縣“城西新區(qū)暨一河兩岸工程”、廣西桂林高新區(qū)“英才科技園”、桂林平樂縣南洲新區(qū)、江蘇南京首個省級鄉(xiāng)村旅游示范村——前石塘村、桂林動漫戲曲文化產(chǎn)業(yè)園等十多個項目，已完成投資總額達80多億元，帶動了地方城鎮(zhèn)經(jīng)濟的發(fā)展和居民生活水平的提高，實現(xiàn)了“四大跨越”。

（一）實現(xiàn)城鎮(zhèn)建設(shè)由“圈地造城”到城鎮(zhèn)運營的跨越。

在城鎮(zhèn)化的推進過程中，有的地方走進了“圈地擴城”、“自我造城”的誤區(qū)，擺脫不了剝奪農(nóng)民、犧牲農(nóng)業(yè)、破壞生態(tài)環(huán)境的傳統(tǒng)城鎮(zhèn)化老路。還有些基層政府不顧一切搞“三集中”，往往得了政績、失了民心、背了債務(wù)、害了后任。如何突破傳統(tǒng)，開辟城鎮(zhèn)化新路，成為地方經(jīng)濟社會發(fā)展的關(guān)鍵?？瀑惣瘓F率先提出了“城鎮(zhèn)運營”的口號，與國家級貧困縣桑植縣合作開發(fā)建設(shè)“桑植新城”，在全國率先踐行了一條黨中央、國務(wù)院所倡導(dǎo)的“在政府引導(dǎo)下，充分運用市場機制，主要依靠社會資金建設(shè)小城鎮(zhèn)的新路子”。經(jīng)過幾年的努力，科賽集團將原來的一片荒地建成了現(xiàn)代化生態(tài)新城區(qū)，從而打破了原有的城鎮(zhèn)布局單一、城市功能不完善的格局，提升了桑植縣城的城市品味，改善了桑植的人居環(huán)境和投資環(huán)境，帶動了一系列相關(guān)產(chǎn)業(yè)和社區(qū)服務(wù)業(yè)發(fā)展，增加城鎮(zhèn)人口近萬人，大大加快了城鎮(zhèn)化進程?？瀑惣瘓F的實踐證明，城鎮(zhèn)化必須走中國特色之路，在機制上既不能走完全靠政府力量的老路，也不能照搬外國模式，只能選擇由“政府主導(dǎo)、市場推動、民營促進”相結(jié)合的方式。這不僅是政府職能轉(zhuǎn)變的需要，也是市場經(jīng)濟發(fā)展的需要，同時也可以避免政府背上巨額不良債務(wù)。正是在這種思想的指導(dǎo)下，蘇州科賽集團逐漸形成了系統(tǒng)的城鎮(zhèn)化建設(shè)理論與富有成效的城鎮(zhèn)運營模式。

（二）實現(xiàn)經(jīng)營目標(biāo)由單純企業(yè)獲利到多方共贏的跨越。

企業(yè)作為社會成員，除了利潤最大化外，還應(yīng)當(dāng)承擔(dān)一定的社會責(zé)任?？瀑惣瘓F不僅把企業(yè)利潤作為經(jīng)營目標(biāo)，為股東和員工創(chuàng)造價值，而且把發(fā)展地方經(jīng)濟、營造良好環(huán)境也作為企業(yè)的經(jīng)營目標(biāo)，努力為社會創(chuàng)造價值，實現(xiàn)了地方發(fā)展與企業(yè)利潤的雙重效應(yīng)：一是地方得發(fā)展?？瀑惣瘓F通過整合資源，建設(shè)和改造新城區(qū)，拉動了固定資產(chǎn)投資，改善了投資環(huán)境，在實現(xiàn)土地和房產(chǎn)增值的同時帶動了地方發(fā)展。如資溪縣“城西新區(qū)”和“一河兩岸”工程的開發(fā)，為資溪的招商引資、民營經(jīng)濟發(fā)展、工業(yè)化和農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化奠定堅實基礎(chǔ)，為資溪的發(fā)展引進了資金、人才、技術(shù)和新理念，增加了資溪的人流、物流和信息流，有效拉動了資溪縣域經(jīng)濟的蓬勃發(fā)展，使3萬多人口的偏僻小城發(fā)生了翻天覆地的變化。近幾年，全縣GDP年均增長20%；固定資產(chǎn)投資年均增長40%；財政總收入年均增長40%，在全省排位前移三位。二是企業(yè)得效益。10多年來，科賽集團不僅有力地推動了當(dāng)?shù)氐某擎?zhèn)建設(shè)和經(jīng)濟發(fā)展，企業(yè)自身也取得了明顯的經(jīng)濟效益，不斷發(fā)展壯大，由原來單一的蘇州大江公司發(fā)展為遍布五省市、下屬十多家控股、參股企業(yè)的集團公司，總資產(chǎn)達到22億元，成為以城鎮(zhèn)運營為特色的中國知名企業(yè)。

（三）實現(xiàn)市民化由虛到實的跨越。

城鎮(zhèn)運營的核心價值就在于能改變農(nóng)民的生活方式、生存環(huán)境，變農(nóng)村為社區(qū)、變農(nóng)民為市民、變貧窮為富有?？瀑惣瘓F通過城鎮(zhèn)運營，使市民化不再停留在農(nóng)民身份的轉(zhuǎn)化上，而是將區(qū)域的開發(fā)與農(nóng)民向市民的轉(zhuǎn)化通盤考慮，對農(nóng)村居民當(dāng)前的生活保障、就業(yè)發(fā)展進行統(tǒng)籌安排，化解了農(nóng)民的后顧之憂，避免了“三無”農(nóng)民（種地?zé)o田、就業(yè)無崗、社保無份）等社會問題，真正維護和發(fā)展了農(nóng)民利益，讓農(nóng)村居民在城鎮(zhèn)化過程中得到了實惠。如在南京前石塘村的項目運作中，科賽一方面利用土地征用補償金等為村民統(tǒng)一辦理了社保，另一方面積極打造旅游景點和旅游文化，為村民培訓(xùn)旅游服務(wù)技能，幫助農(nóng)民開設(shè)“農(nóng)家樂”等項目，成功導(dǎo)入并孵化旅游產(chǎn)業(yè)，把農(nóng)民從傳統(tǒng)的務(wù)農(nóng)逐步轉(zhuǎn)移到經(jīng)商、種植兼顧上來，從第一產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)變?yōu)榈谌a(chǎn)業(yè)的主力軍，真正從土地束縛中解放出來，成為頗具城鎮(zhèn)意識的新型農(nóng)民。僅一年多，前石塘村“農(nóng)家樂”從最初的8戶增加到37戶，目前已達到233戶。一些“農(nóng)家樂”經(jīng)營者高興地反映，現(xiàn)在他們一個月的收入等于過去一年的收入，最多的年收入達到20多萬元。前石塘村正從一個偏僻貧困的小山村發(fā)展成為遠近聞名的農(nóng)家樂景區(qū)，并一舉成為全國休閑農(nóng)業(yè)示范村和江蘇省十二五“美好城鄉(xiāng)建設(shè)行動”啟動儀式舉辦地。據(jù)不完全統(tǒng)計，最近一年多來，來前石塘村考察的有關(guān)省、市、縣黨政領(lǐng)導(dǎo)就有167批次，逾2000人。此外，科賽集團在資溪縣城鎮(zhèn)開發(fā)過程中，按照國家有關(guān)政策精神采取了村民整建制加入企業(yè)的方式，這種方式充分考慮了村民成為非農(nóng)人口后就業(yè)發(fā)展、融入都市的現(xiàn)實需要，使村民在獲得較高的補償之外，通過居民管委會獲得了企業(yè)化管理和社區(qū)化安置，有利于村民真正迅速向現(xiàn)代化城市市民的轉(zhuǎn)化。

（四）實現(xiàn)企業(yè)由地產(chǎn)開發(fā)商到城鎮(zhèn)化的戰(zhàn)略投資商、發(fā)展創(chuàng)意商、生態(tài)環(huán)境保護商跨越。

科賽集團從事的城鎮(zhèn)運營絕不是單純征用土地實施開發(fā)，不是為了短期利益，而是制定長遠發(fā)展計劃，從人口、產(chǎn)業(yè)、城市功能、城市建設(shè)、地產(chǎn)開發(fā)等多條脈絡(luò)進行綜合考慮，將土地獲取與村民安置、區(qū)域經(jīng)濟、社會管理、環(huán)境改善統(tǒng)一解決；同時，通過連片開發(fā)建立起完善的配套服務(wù)設(shè)施，提升了區(qū)域經(jīng)濟和社會發(fā)展水平，實現(xiàn)區(qū)域環(huán)境的積極保護和提升，經(jīng)濟上有效控制了開發(fā)成本，獲取了適宜的經(jīng)濟效益，實現(xiàn)社會效益、環(huán)境效益和經(jīng)濟效益的和諧統(tǒng)一。在南京橫溪街道前石塘村的“鄉(xiāng)村旅游”項目，科賽堅持生態(tài)環(huán)境保護優(yōu)先，以新農(nóng)村建設(shè)為主題，鄉(xiāng)村旅游為主線，先后投資數(shù)千萬元統(tǒng)籌規(guī)劃建設(shè)前石塘村的水系、道路等基礎(chǔ)設(shè)施，將100多戶農(nóng)舍統(tǒng)一改造成粉墻黛瓦馬頭墻的徽派風(fēng)格，還新建了九龍?zhí)队^景臺、問竹潭、雙子亭等一批新景點，全村實現(xiàn)“水、電、路”相統(tǒng)一，“建筑、綠化、環(huán)保”相協(xié)調(diào)，被評為“江蘇省康居示范村”、“江蘇最具魅力休閑鄉(xiāng)村”。隨著石塘竹海景區(qū)的后續(xù)工程項目的實施，石塘農(nóng)民子子孫孫將永續(xù)共享開發(fā)的經(jīng)濟效益、環(huán)境效益。因此，科賽集團是城鎮(zhèn)化戰(zhàn)略投資商、生態(tài)環(huán)境的保護商，不是純粹的房地產(chǎn)開發(fā)商。此外，科賽集團也是城鎮(zhèn)化發(fā)展的創(chuàng)意商。該集團先后為平樂縣編撰了區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展研究與策劃，為桂林高新區(qū)編撰了產(chǎn)業(yè)發(fā)展研究與策劃及建設(shè)現(xiàn)代科技新城的研究與策劃等。這些研究與策劃為當(dāng)?shù)匕l(fā)展提供了寶貴的可操作性創(chuàng)意，使昔日無人問津的山溝溝，成了招商引資的香餑餑，展開了騰飛的翅膀。

科賽集團的城鎮(zhèn)運營模式

面對新一輪的城鎮(zhèn)發(fā)展機遇，作為城鎮(zhèn)運營的先行者，科賽集團經(jīng)過十多年的探索與實踐，為更多的地方政府推進城鎮(zhèn)化進程，為更多的企業(yè)參與城鎮(zhèn)化建設(shè)，提供了可供借鑒的先進理念和運營模式。

（一）以科學(xué)規(guī)劃為前提，推動城鎮(zhèn)運營持續(xù)發(fā)展。

城鎮(zhèn)發(fā)展規(guī)劃是城鎮(zhèn)運營成功的必備要素?？瀑惣瘓F從一開始就充分認(rèn)識到科學(xué)規(guī)劃對于城鎮(zhèn)運營的重要性，力求最大限度地集聚資源，最優(yōu)化地配置資源，最有效地轉(zhuǎn)化資源，從而提高區(qū)域經(jīng)濟競爭力。為此，科賽集團一方面積極打造一支策劃團隊，在不斷提升企業(yè)自身團隊策劃水平的同時，積極引進專家團隊，邀請清華、復(fù)旦、蘇大等高校的專家教授以及有名望的一些民間人士加盟科賽，使科賽具備了城鎮(zhèn)科學(xué)規(guī)劃和運營的人力資源優(yōu)勢。另一方面，形成了一套科學(xué)規(guī)范的制度。每承接一個項目，先由集團“區(qū)域經(jīng)濟研究所”牽頭，成立策劃小組，分工協(xié)作。然后深入實地考察調(diào)研，廣泛搜集和掌握各種原始資料，與政府和有關(guān)部門深度對接，明確政府需求。再與專家顧問團隊一起，開展頭腦風(fēng)暴，廣開思路，集思廣益，誘發(fā)優(yōu)秀創(chuàng)意。最后做出符合實際的戰(zhàn)略定位和優(yōu)秀策劃?？瀑惓薪拥捻椖浚绻鹆值挠⒉艌@、張家界的桑植新城和南京的前石塘村等，目前大多數(shù)已發(fā)展成為當(dāng)?shù)爻擎?zhèn)化的標(biāo)桿，成為一道美麗的風(fēng)景和人們的驕傲。

（二）以資源優(yōu)化整合為核心，增強城鎮(zhèn)運營綜合發(fā)展能力。

城鎮(zhèn)運營關(guān)鍵在于城鎮(zhèn)和農(nóng)村各方資源的重新整合。科賽集團作為城鎮(zhèn)運營商，既是投資者，又是資源的組織者和優(yōu)化配置者，其核心競爭力就是強大的資源整合能力。該集團以資源整合為項目運作的核心任務(wù)，首先把城鎮(zhèn)化資源劃分為6種（如下圖所示）：

一是政府資源，包括土地資源和政策資源；二是人力資源，包括專家、咨詢機構(gòu)、戰(zhàn)略合作伙伴和管理團隊；三是金融資源，包括銀行、基金公司和社會其他資本；四是規(guī)劃與設(shè)計資源：五是二級開發(fā)商資源，包括基礎(chǔ)設(shè)施開發(fā)商、住宅建設(shè)開發(fā)商、商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商和城市營銷商；六是文化資源，包括歷史文物、文學(xué)藝術(shù)和民俗風(fēng)情等。再對各類城鎮(zhèn)資源進行篩選、評估、論證和可行性分析。其次，在政府的宏觀指導(dǎo)下，根據(jù)項目的要求，以土地資源和政策資源為基礎(chǔ)，通過科賽的“橋梁”作用和市場化運作，將上述六種資源進行重新集聚整合，從而幫助政府調(diào)整城鎮(zhèn)經(jīng)濟結(jié)構(gòu)和空間結(jié)構(gòu)，充實城鎮(zhèn)的文化內(nèi)涵，全方位投資城鎮(zhèn)公共基礎(chǔ)設(shè)施和城鎮(zhèn)服務(wù)管理體系建設(shè)。并融合下游資源，為二級開發(fā)商提供包括融資指導(dǎo)、統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一品牌、統(tǒng)一營銷等服務(wù)，全方位改寫城鎮(zhèn)生活方式、空間布局、組織形態(tài)、生態(tài)環(huán)境和人文環(huán)境。通過城鎮(zhèn)運營，把城鄉(xiāng)的自然資源和精神資源有效推向市場，提高城鎮(zhèn)綜合競爭力，增加城鎮(zhèn)財富，提升城鄉(xiāng)居民生活質(zhì)量和幸福感。

（三）以產(chǎn)業(yè)投資為基礎(chǔ)，支撐城鎮(zhèn)運營健康發(fā)展。

產(chǎn)業(yè)是城鎮(zhèn)化的根本，城鎮(zhèn)運營同樣必須有產(chǎn)業(yè)的支撐，否則，城鎮(zhèn)化就成了城鎮(zhèn)的“空殼”化?？瀑惣瘓F作為城鎮(zhèn)運營商，既是城鎮(zhèn)定位和策劃的創(chuàng)意人，又是經(jīng)濟發(fā)展和產(chǎn)業(yè)布局的謀劃者，因此，能夠?qū)a(chǎn)業(yè)的導(dǎo)入與城鄉(xiāng)建設(shè)緊密結(jié)合起來，統(tǒng)籌考慮城鄉(xiāng)建設(shè)與產(chǎn)業(yè)布局的關(guān)系，發(fā)展符合本地實際的特色產(chǎn)業(yè)，實現(xiàn)城鄉(xiāng)建設(shè)和產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入之間的良性互動與和諧發(fā)展。通過對產(chǎn)業(yè)的導(dǎo)入、試驗、培訓(xùn)、升級，建立政策、融資、法律和市場推廣等方面的支持與服務(wù)系統(tǒng)，擴大現(xiàn)代化、規(guī)模化生產(chǎn)，確保產(chǎn)業(yè)不斷發(fā)展。

（四）以投資聯(lián)盟為保障，破解城鎮(zhèn)運營資金不足難題。

城鎮(zhèn)開發(fā)是一項投資巨大、回報周期長的事業(yè)，僅依靠科賽集團一家是無法完成這個宏偉目標(biāo)的。作為戰(zhàn)略投資商，科賽集團憑借廣泛的人脈關(guān)系，以商招商，在浙江、江蘇、上海、廣西等地，邀請專業(yè)的民營企業(yè)加盟，形成以科賽為龍頭的比較穩(wěn)定的“企業(yè)投資大聯(lián)盟”。同時憑借嫻熟的資本運作經(jīng)驗，科賽與民間投資團體、個人以及國內(nèi)外多家投資公司、擔(dān)保公司均保持長期密切的合作關(guān)系，搭建了城鎮(zhèn)運營項目的投融資平臺和運作平臺，并實施專業(yè)化、集約化、標(biāo)準(zhǔn)化、規(guī)范化、市場化管理，把民間的企業(yè)資金和社會閑散資金引入城鎮(zhèn)運營，既解決了城鎮(zhèn)化建設(shè)中資金不足的矛盾，也為民間富余、閑散資金找到生財之道。在牡丹江，科賽集團與合作伙伴共同投資開發(fā)了東北亞最大的城鄉(xiāng)一體化綜合開發(fā)項目——“陽明新城”，項目占地27平方公里，投資規(guī)模達328億元，計劃用5年到10年的時間，打造一個以陽明現(xiàn)代服務(wù)業(yè)示范區(qū)、陽明現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)區(qū)和牡丹江國際商貿(mào)城“兩區(qū)一城”互動發(fā)展、相互促進的城市副中心。項目建成后，預(yù)計新增就業(yè)崗位5.8萬個，年GDP達250億元，稅收約40億元，相當(dāng)于2010年的牡丹江四個城區(qū)總量的三倍。

（五）以市場化運作為手段，促進城鎮(zhèn)運營造福一方百姓。

以市場化推進城鎮(zhèn)建設(shè)資源的最優(yōu)配置是城鎮(zhèn)化的有效手段?？瀑惣瘓F在政府主導(dǎo)下，從規(guī)劃一開始就全過程參與小城鎮(zhèn)或新農(nóng)村的規(guī)劃設(shè)計、產(chǎn)業(yè)布局、項目建設(shè)等各個方面，實行全過程的市場化和全方位的市場化，摒棄了非市場化手段和半市場化手段推進城鎮(zhèn)建設(shè)的做法。原有的非市場化手段是由政府部門舉債建城，對各種基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)大包大攬，這不僅加大了財政債務(wù)風(fēng)險，而且?guī)砣舾韶?fù)面效應(yīng)，容易出現(xiàn)違章收費、違法集資的亂象。半市場化的手段則是由政府負(fù)責(zé)規(guī)劃設(shè)計、產(chǎn)業(yè)布局、征地拆遷等事項，具體工程項目由中標(biāo)的房地產(chǎn)公司來負(fù)責(zé)推進的做法。這種做法在經(jīng)濟發(fā)達地區(qū)較為普遍，不乏成功者。但是這種做法容易導(dǎo)致規(guī)劃設(shè)計與項目建設(shè)脫節(jié)，市場作用沒有得到充分發(fā)揮。科賽的實踐證明，城鎮(zhèn)化必須科學(xué)解決投資的主體性和商業(yè)性問題，正確的投資主體應(yīng)是企業(yè)而不是政府，而投資方式應(yīng)主要是商業(yè)性，而不是行政性、無償性。政府應(yīng)充分運用市場經(jīng)濟的手段和機制，以最小的公共財力來啟動最多的社會資本參與經(jīng)營城鎮(zhèn)的具體項目運作。小城鎮(zhèn)的各類基礎(chǔ)設(shè)施，包括商品批發(fā)零售市場、旅游景點、學(xué)校、幼兒園，甚至道路、供電、供水、排污等等，都可由企業(yè)來籌資建設(shè)。這是實現(xiàn)土地集約利用和低成本城鎮(zhèn)擴容的最佳選擇?？瀑惣瘓F董事長江喜科說得好：“城鎮(zhèn)化不走市場化就會走進歷史博物館”。在建設(shè)社會主義新農(nóng)村、促進城鄉(xiāng)一體化進程中，市場化運作是成功的保證。

借鑒“科賽模式”的幾點思考

科賽集團的城鎮(zhèn)運營模式是踐行科學(xué)發(fā)展觀的最新經(jīng)驗，對全省乃至全國都具有一定的借鑒意義，不僅適用于經(jīng)濟發(fā)達地區(qū)，更適用于欠發(fā)達地區(qū)。但是，城鎮(zhèn)化建設(shè)是一個復(fù)雜的系統(tǒng)工程，涉及到土地、資金、產(chǎn)業(yè)、環(huán)境以及政府關(guān)系、“三農(nóng)”問題等等。江蘇省人多地少，區(qū)域發(fā)展不平衡，要借鑒“科賽模式”，加快城鎮(zhèn)化進程，無法回避土地緊缺、征地矛盾、產(chǎn)業(yè)發(fā)展等突出問題，解決這些問題，需要處理好以下三個方面的關(guān)系。

一是處理好城鎮(zhèn)運營與耕地保護的關(guān)系。當(dāng)前，土地資源緊缺已經(jīng)成為江蘇省各地發(fā)展遇到的普遍問題，城鎮(zhèn)運營同樣需要占用土地，解決這一矛盾的關(guān)鍵就是土地的集約化利用。土地的集約化利用不但要從局部某個地塊的角度來考慮，而且要從系統(tǒng)整體和長遠發(fā)展的角度來考慮。從城鎮(zhèn)運營中人口、產(chǎn)業(yè)等生產(chǎn)要素集聚效應(yīng)來看，城鎮(zhèn)運營能更好地集約用地和節(jié)約用地，能夠提高整體的集約用地水平，實現(xiàn)確保耕地總量的動態(tài)平衡的目標(biāo)，起到保護耕地的作用。實踐證明，城市建設(shè)用地占補平衡，推進土地開發(fā)整理和復(fù)墾，增加有效耕地面積，實現(xiàn)土地集約化利用等無疑是解決城鎮(zhèn)化發(fā)展土地緊張的有效途徑。若把城鎮(zhèn)運營與新農(nóng)村建設(shè)結(jié)合起來，在推進工業(yè)化和城市化發(fā)展的同時，同步推進農(nóng)業(yè)現(xiàn)代化和新農(nóng)村建設(shè)，實現(xiàn)農(nóng)業(yè)的產(chǎn)業(yè)化，提高農(nóng)村土地的利用率和效益，這不僅符合“十二五”規(guī)劃精神，更有利于爭取省里和中央的支持。

二是處理好城鎮(zhèn)運營與征地拆遷的關(guān)系。城鎮(zhèn)運營還包含城市經(jīng)營者和居住者的良性互動。近年來，隨著城鎮(zhèn)化進程的加速，越來越多的土地被征用、房屋被拆遷，隨之而來的拆遷糾紛也不斷增多，嚴(yán)重影響了社會安定與和諧社會的構(gòu)建。在城鎮(zhèn)運營中，如何妥善安置被拆遷群眾的住房，解決其就業(yè)、社會保障問題，加強村改居后的社區(qū)建設(shè)和社區(qū)管理，是關(guān)系城鎮(zhèn)運營和諧推進的重大問題。因此，在城鎮(zhèn)運營的項目實施過程中，政府和企業(yè)要把握好兩個核心要素：一是以人為本，和諧拆遷；二是堅持發(fā)展成果共享。這既符合城鎮(zhèn)運營項目的核心理念，也符合科學(xué)發(fā)展觀的理念，符合政府、企業(yè)、老百姓的共同利益。

三是處理好城鎮(zhèn)運營與產(chǎn)業(yè)發(fā)展的關(guān)系。從世界城市化發(fā)展規(guī)律來看，以城鎮(zhèn)運營的方式推進城鎮(zhèn)化同樣需要一定的產(chǎn)業(yè)支撐，否則，因產(chǎn)業(yè)的缺乏將導(dǎo)致“有城無產(chǎn)”的“空殼城鎮(zhèn)化”、失業(yè)及區(qū)域經(jīng)濟乏力等問題凸現(xiàn)。推廣城鎮(zhèn)運營模式，政府可借鑒科賽集團的成功經(jīng)驗，充分運用市場經(jīng)濟的手段和機制，以最小的公共財力來啟動最多的社會資本參與經(jīng)營城市的具體項目運作，依靠城鎮(zhèn)運營商強大的資源整合能力，在引進一家企業(yè)的同時就帶來一批企業(yè)，形成多個產(chǎn)業(yè)，從而規(guī)避城鎮(zhèn)化發(fā)展中出現(xiàn)的有城無產(chǎn)、有產(chǎn)無城的“城市病”，使城鎮(zhèn)居民共享城鎮(zhèn)化發(fā)展的成果，實現(xiàn)城鄉(xiāng)經(jīng)濟與社會的全面發(fā)展。