孫旖旎

一、引言

我國財政部2006年2月新發(fā)布的《企業(yè)會計準(zhǔn)則》要求將投資性房地產(chǎn)在資產(chǎn)負(fù)債表中單獨作為一項資產(chǎn)進(jìn)行核算和反映。在有關(guān)投資性房地產(chǎn)的準(zhǔn)則中規(guī)定投資性房地產(chǎn)應(yīng)當(dāng)按照成本進(jìn)行初始計量；對于后續(xù)計量則規(guī)定在資產(chǎn)負(fù)債表日企業(yè)應(yīng)當(dāng)采用成本模式，但有確鑿證據(jù)表明投資性房地產(chǎn)的公允價值能夠持續(xù)可靠取得的，可以對投資性房地產(chǎn)采用公允價值模式進(jìn)行后續(xù)計量，這其中的公允價值是新準(zhǔn)則為了實現(xiàn)與國際財務(wù)報告準(zhǔn)則的趨同而引入的概念和計量屬性。新準(zhǔn)則的這些新的變化和規(guī)定，就對投資性房地產(chǎn)公允價值的估測方法提出了要求。

二、企業(yè)中投資性房地產(chǎn)范圍的界定

投資性房地產(chǎn)是指為賺取租金或資本增值，或兩者兼有而持有的房地產(chǎn)，投資性房地產(chǎn)應(yīng)當(dāng)能夠單獨計量和出售。因此企業(yè)自用房地產(chǎn)和作為存貨的房地產(chǎn)不屬于投資性房地產(chǎn)的范疇。這里自用房地產(chǎn)是指為生產(chǎn)商品、提供勞務(wù)或經(jīng)營管理而持有的房地產(chǎn)，比如企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營用的廠房和辦公樓、企業(yè)出租給本企業(yè)職工居住的宿舍、企業(yè)擁有并自行經(jīng)營的旅館飯店、企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營用的土地使用權(quán)都屬于自用房地產(chǎn)。而作為存貨的房地產(chǎn)是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在正常經(jīng)營過程中銷售的或為銷售而正在開發(fā)的商品房和土地。

根據(jù)企業(yè)會計準(zhǔn)則的規(guī)定，投資性房地產(chǎn)的范圍限定為已出租的土地使用權(quán)、持有并準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)、已出租的建筑物。已出租的土地使用權(quán)是指企業(yè)通過出讓或轉(zhuǎn)讓方式取得的、以經(jīng)營租賃方式出租的土地使用權(quán)。對于以經(jīng)營租賃方式租入土地使用權(quán)再轉(zhuǎn)租給其他單位的，不能確認(rèn)為投資性房地產(chǎn)。持有并準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)是指企業(yè)取得的、準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)，這類土地使用權(quán)很可能給企業(yè)帶來資本增值收益。按照國家國土資源部1999年發(fā)布的《閑置土地處理辦法》的規(guī)定認(rèn)定為閑置土地的則不屬于持有并準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)，也就不屬于投資性房地產(chǎn)。已出租的建筑物是指企業(yè)擁有產(chǎn)權(quán)的、以經(jīng)營租賃方式出租的建筑物，包括自行建造或開發(fā)活動完成后用于出租的建筑物。其中以經(jīng)營租賃方式出租的建筑物不包括企業(yè)計劃用于出租但尚未出租的建筑物，應(yīng)是企業(yè)已經(jīng)與其他方簽訂了租賃協(xié)議，約定以經(jīng)營租賃方式出租的建筑物。

在評估投資性房地產(chǎn)公允價值之前，確定了企業(yè)中具體作為評估對象的投資性房地產(chǎn)范圍之后，還要確認(rèn)采用公允價值模式計量投資性房地產(chǎn)所必須滿足的兩個條件。其一是投資性房地產(chǎn)所在地有活躍的房地產(chǎn)交易市場；其二是企業(yè)能夠從活躍的房地產(chǎn)交易市場上取得同類或類似房地產(chǎn)的市場價格及其他相關(guān)信息，從而對投資性房地產(chǎn)的公允價值作出合理的估計。那么如果企業(yè)的投資性房地產(chǎn)滿足公允價值模式計量的條件，其公允價值具體價值量可以考慮應(yīng)用資產(chǎn)評估學(xué)的三大評估方法來估測，即市場法、成本法和收益法。

三、估測投資性房地產(chǎn)公允價值的方法分析

企業(yè)會計準(zhǔn)則對投資性房地產(chǎn)的后續(xù)計量規(guī)定在資產(chǎn)負(fù)債表日企業(yè)應(yīng)當(dāng)采用成本模式，但有確鑿證據(jù)表明投資性房地產(chǎn)的公允價值能夠持續(xù)可靠取得的，可以對投資性房地產(chǎn)采用公允價值模式進(jìn)行后續(xù)計量。而對于資產(chǎn)評估學(xué)中的成本法是以再取得被評估資產(chǎn)的重置成本為基礎(chǔ)的評估方法，具體指首先估測被評估資產(chǎn)的重置成本，然后估測被評估資產(chǎn)業(yè)已存在的各種貶損因素，并將其從重置成本中予以扣除，從而得到被評估資產(chǎn)價值的各種評估方法的總稱。因而成本法在估測投資性房地產(chǎn)公允價值的實務(wù)操作中適用性不強。

根據(jù)采用公允價值模式計量的投資性房地產(chǎn)必須滿足的兩個條件，在估測其公允價值時可以采用市場法中的市場售價類比法。即在估測一宗投資性房地產(chǎn)價值時，以類似房地產(chǎn)作為參照物，依據(jù)替代原理，將待估房地產(chǎn)與類似房地產(chǎn)的近期交易價格進(jìn)行對照比較，通過對交易情況、交易日期、房地產(chǎn)個別狀況、區(qū)域狀況等因素修正，得出待估投資性房地產(chǎn)在評估基準(zhǔn)日的價值。在應(yīng)用市場法評估投資性房地產(chǎn)公允價值時，要注意所附租約所帶來的影響，此時業(yè)主在擁有投資性房地產(chǎn)的同時也擁有該租約的未來收益，因此在選擇類似房地產(chǎn)作為可比交易案例時，必須要考慮相關(guān)租約的影響，否則只能采用收益法進(jìn)行其公允價值的估測。從估測投資性房地產(chǎn)公允價值的實務(wù)操作角度來看，收益法是使用頻率最高、效果最好的方法。

收益法中最常用的是折現(xiàn)現(xiàn)金流量法，這種方法可以應(yīng)用于任何有規(guī)律或無規(guī)律的收益模式。在具體評估操作過程中應(yīng)根據(jù)整個假設(shè)持有期內(nèi)逐期的每項收益、費用和現(xiàn)金流量，然后采用適當(dāng)?shù)恼郜F(xiàn)率進(jìn)行折現(xiàn)。對于待估投資性房地產(chǎn)全部的現(xiàn)金流入和流出以及這些現(xiàn)金流發(fā)生的時間，可以通過企業(yè)財務(wù)數(shù)據(jù)信息而取得。對于折現(xiàn)過程中的折現(xiàn)率可以采用企業(yè)的期望投資報酬率，或者用無風(fēng)險報酬率加風(fēng)險報酬率計算取得。如果是附帶有租約的投資性房地產(chǎn)，由于其租金水平會偏離市場實際情況，所以需要單獨考慮待估投資性房地產(chǎn)租期內(nèi)的收益情況，對租約期內(nèi)外的收益分別進(jìn)行資本化來得到最終價值。

有時待估投資性房地產(chǎn)可能是暫時空置的，在這種情況下，通常將待估投資性房地產(chǎn)未來一年的某種預(yù)期收益除以適當(dāng)?shù)馁Y本化率來求取其公允價值，這種方法的實質(zhì)還是收益法的應(yīng)用，即將未來一年的某種預(yù)期收益直接進(jìn)行一個無限期的年金折現(xiàn)，得到的折現(xiàn)價值就作為暫時空置的投資性房地產(chǎn)的公允價值。其中年預(yù)期收益可以采用毛租金、凈租金、潛在毛收入、有效毛收入、凈收益等企業(yè)可獲得的財務(wù)指標(biāo)。

在具體的評估實務(wù)操作過程中還經(jīng)常使用收益乘數(shù)法，這種方法的實質(zhì)是將待估投資性房地產(chǎn)的年收益乘以一個收益乘數(shù)來求取其公允價值。從原理上來講它是不同于收益法的，但由于在求取投資性房地產(chǎn)最終公允價值時要用到該投資性房地產(chǎn)所取得的年收益，因而也把它歸入收益法當(dāng)中。其中的收益乘數(shù)應(yīng)是待估投資性房地產(chǎn)的價格除以某種年收益所得的倍數(shù)，實務(wù)操作中經(jīng)常使用毛租金乘數(shù)、潛在毛收入乘數(shù)、有效毛收入乘數(shù)和凈收益乘數(shù)來替代，具體使用時要依據(jù)待估房地產(chǎn)的實際情況來區(qū)別選擇。當(dāng)采用月租金來求取估價對象的價值時，應(yīng)采用通過價格除以月租金求得毛租金乘數(shù)；當(dāng)采用年租金來求取估價對象的價值時，應(yīng)采用通過價格除以年租金求得毛租金乘數(shù)。與使用毛租金乘數(shù)相比，使用潛在毛收入乘數(shù)的收益乘數(shù)法相對全面一些。潛在毛收入是假定房地產(chǎn)在充分利用、無空置情況下的收入，包括除租金以外的收入。使用潛在毛收入乘數(shù)雖然考慮了房地產(chǎn)租金以外的收入，但同樣沒有考慮房地產(chǎn)空置率和運營費用的差異。有效毛收入乘數(shù)用到的有效毛收入是由潛在毛收入扣除空置率和收租損失等以后的收入。凈收益乘數(shù)通常能夠提供更可靠的價值計算，凈收益乘數(shù)所用到的凈收益又稱凈營運收益，是由有效毛收入扣除相關(guān)稅費、運營費用后得到的凈營運收益歸屬于房地產(chǎn)的收入，其中的運營費用是指維持房地產(chǎn)正常使用或營業(yè)所必須的費用。