余莉萍

物業(yè)管理是伴隨著人們生活質(zhì)量的提高而產(chǎn)生的行業(yè)，現(xiàn)在社會的各個方面管理趨向于統(tǒng)一管理、統(tǒng)一負責(zé)。居民除了在意物業(yè)的服務(wù)質(zhì)量，還在意收費情況。因此物業(yè)的財務(wù)管理機制必須完善，做到最好，才能在競爭的大潮中抓住機遇得到發(fā)展。

一、財務(wù)管理的必要

財務(wù)管理的責(zé)任就是運用資本和籌集資本，是物業(yè)公司達到目標的關(guān)鍵。在進行管理的過程中需要盡量降低企業(yè)的花費資本，并提高效果，這樣才符合社會競爭的需要。

1.物業(yè)財務(wù)管理的內(nèi)容

（1）準確的計算商業(yè)大樓公共設(shè)施的用電花費，比如電梯耗電、大廳空調(diào)和電燈用電。因為這些地方的用電量非常大，所以必須認真對待。

（2）各個系統(tǒng)的維護花銷，比如對一些陳舊設(shè)備的更新，對消防設(shè)施的定期安檢。

（3）大樓周圍環(huán)境的清潔費用，周圍花草樹木的養(yǎng)護，美化性設(shè)施。

（4）物業(yè)的收費有兩種方式，一種是按比例抽取總費用的一部分，另一種是按固定的金額付給物業(yè)。這兩種方式是普遍被采用的，各有利弊，比例方式不用花費一些冤枉錢，固定方式可以提高物業(yè)的辦事效率，降低時間。

（5）處罰也是物業(yè)可以做出的規(guī)定，并且業(yè)主必須遵守，這是受法律保護的。比如對破壞公共措施的行為進行規(guī)定，隨意擺放車輛的處罰，不遵守秩序處罰。

2.財務(wù)管理的必要

商品的生產(chǎn)、消費和流通中，商品的價值規(guī)律是必須考慮的因素，價值規(guī)律的熟練掌握有利于提升企業(yè)在市場經(jīng)濟下的競爭力。商品的勞動時間決定價值，物業(yè)的收費也必須遵守這種規(guī)律，表現(xiàn)為物業(yè)向業(yè)主所收取的費用按照社會勞動時間的花費來確定，不能按照自己的時間花費來確定。為了適應(yīng)社會，物業(yè)需要進行精心的核算，找出公司在日常的管理、維護和服務(wù)過程中最省錢省力的方案，使得公司獲得更高的利潤。

二、管理特點

1.強融合力

物業(yè)的財務(wù)管理是企業(yè)進行綜合測評的重要標準，它涵蓋企業(yè)的經(jīng)營過程、物質(zhì)條件和最終結(jié)果，這表明了財務(wù)管理具有融合性。物業(yè)管理屬于服務(wù)行業(yè)，它不僅需要勞動力的配合而且需要高素質(zhì)管理人才的全程運營管理。

2.適應(yīng)力強

物業(yè)管理針對的是市場，作為市場中的一部分，它離不開資金，企業(yè)的各種活動都必須依靠資金，它是在社會立足的基礎(chǔ)。財務(wù)管理涉及的就是資金，因此財務(wù)管理在日常生活中有著舉足輕重的作用，每一項活動都涉及資金的流入與流出，因此它對企業(yè)的經(jīng)濟影響頗大。財務(wù)管理要照顧每個項目和部門資金的運用和分配，使得企業(yè)的資金關(guān)系協(xié)調(diào)。

3.敏銳的處理能力

在企業(yè)中，各項工作的進行都可通過資金的出入來反映其進展，企業(yè)管理者可以通過財務(wù)部門來決策一些事情，并且通過它可以及時地對事情做出處理，若企業(yè)出現(xiàn)某些不規(guī)律的問題，外部市場的變化，都可以及時針對性的作出決策，使企業(yè)能夠更好的發(fā)展。

三、面臨的問題

1.人力資源被忽視

傳統(tǒng)的管理側(cè)重有形的資產(chǎn)和資本的分配，忽視了知識分子的作用，但是現(xiàn)在很多的企業(yè)仍然沒有擺脫傳統(tǒng)思想的影響。如今的管理者仍然僅僅在意利益的分配，忽略企業(yè)中經(jīng)營者和員工的關(guān)系。中國傳統(tǒng)以和為貴，在企業(yè)中，若和則生財，內(nèi)部斗爭會導(dǎo)致企業(yè)遭受影響，被社會所淘汰。知識經(jīng)濟時代，知識就是力量，知識就是金錢，在某些企業(yè)當中，技術(shù)人員才是企業(yè)得以發(fā)展的依靠，因此，企業(yè)若想獲得更大的利潤，必須重視人力資本。

2.無形資產(chǎn)的管理意識淡薄

知識的時代，企業(yè)應(yīng)該向著一些無形生產(chǎn)力發(fā)展才能獲得更好的前景，當代的無形資產(chǎn)包括人才、計算機軟件、專利、創(chuàng)新性產(chǎn)品。然而，現(xiàn)實中大多數(shù)企業(yè)從思想上還不夠重視知識這種無形資產(chǎn)，不會利用它進行經(jīng)營獲得發(fā)展。

3.不重視風(fēng)險理財

市場就是在賭博，存在很大的風(fēng)險，與世界接軌之后，企業(yè)面臨的風(fēng)險比以往更大。網(wǎng)絡(luò)傳播信息的速度是無與倫比的，各個企業(yè)根據(jù)最新的消息作出決策，跟不上速度的企業(yè)或者個人都會被無情的淘汰。企業(yè)需要密切關(guān)注外界的信息，并向財務(wù)報告，管理者根據(jù)財務(wù)的反應(yīng)做出正確的決定，對企業(yè)起到好的指導(dǎo)作用。

四、財務(wù)的運行

財務(wù)部門在企業(yè)中有著重要作用，財務(wù)的管理需要嚴格的規(guī)范，只有制定規(guī)章制度才能使經(jīng)營有章可循，使企業(yè)有秩序的運行。

1.財務(wù)預(yù)算的運行

物業(yè)管理針對的是房屋設(shè)備的服務(wù)，對其進行綜合的管理，財務(wù)預(yù)算是財務(wù)部門必須進行的重要工作，它需要進行全方面的考慮，才能做出準確的預(yù)算。預(yù)算是進行經(jīng)營的核心，包括對預(yù)期的收入支出的估計、經(jīng)營費用和允許的空置率。這些預(yù)算的數(shù)字是管理的量化評估，充分利用數(shù)據(jù)報表進行分析，綜合考慮外在環(huán)境和自身企業(yè)能力對未來進行預(yù)測，進而做出年度財務(wù)的預(yù)測。

2.財務(wù)核算

物業(yè)管理和其他的商業(yè)性企業(yè)有著很大的區(qū)別，它的利潤是可以預(yù)期的，不會增加。除了服務(wù)，就是收賬，只有催促業(yè)主繳費才能保證企業(yè)的正常運行，若出現(xiàn)收款障礙必須在短時間解決，使資金回籠，保證企業(yè)發(fā)展。

3.成本控制

成本和費用是企業(yè)經(jīng)營必須時刻關(guān)注的兩個方面，有了預(yù)算就必須有執(zhí)行。執(zhí)行時必須有控制，任何事情只有在管理者的控制中才不至于脫離掌控，導(dǎo)致無法掌控的局面，面臨問題，才能臨危不懼從容面對，企業(yè)蒸蒸日上。目前，很多的企業(yè)設(shè)立了嚴格的成本控制模式，用來約束企業(yè)的行為，使管理順利進行。

五、完善財務(wù)管理的措施

1.提高相關(guān)人員的素質(zhì)及組織架構(gòu)

總部設(shè)立規(guī)范的財務(wù)中心，對財務(wù)進行統(tǒng)籌管理，實行報賬制，由總部統(tǒng)一對每個項目進行核算。子公司的財務(wù)人員由總部委派，對工作人員進行監(jiān)控、人員的調(diào)動、升遷、工資等統(tǒng)一由總部安排。這樣，財務(wù)形成一個規(guī)范的系統(tǒng)，進行了嚴格的掌控。

2.對預(yù)算進行全面管理

通過全面統(tǒng)一的管理，使企業(yè)的經(jīng)營目標細化，落實到每個單位甚至是每個人的責(zé)任上，讓每個人都有任務(wù)，讓每個人都存在壓力認真及時的完成自己的目標。定期對完成任務(wù)的人員進行考核，當完成的情況與預(yù)算出現(xiàn)差距時，及時找出原因，并研究解決辦法及時更正，使考核與預(yù)期相符合，提高經(jīng)營質(zhì)量?？己藭r可以對員工進行獎勵和懲罰，用金錢為手段，激發(fā)員工的動力，讓員工的工作和企業(yè)的目標合理完成。

3.集中管理資金

資金是企業(yè)發(fā)展的基礎(chǔ)，沒有資金就不能啟動任何項目，可以說資金是企業(yè)的動力源。物業(yè)管理行業(yè)的自身特點決定，內(nèi)部總會有大量的現(xiàn)金，因此需要對資金進行良好的管理。一方面，需要確保對資金的來源進行嚴格的掌控，對于收費的工作，應(yīng)該切實保證回收率，不能放過任何資金回籠機會，從點滴抓起，聚少成多，但是不能亂收費；另一方面，在公司進行劃撥資金時，根據(jù)各個單位的具體預(yù)算，同樣落實到每個部門，每個項目，每個人，杜絕貪污。在銀行開設(shè)相關(guān)賬戶，總公司對分公司撥款，分公司對總公司報賬均通過銀行，這樣可以進行明確的資金流通的管理，達到了資金的有效控制，降低出錯的風(fēng)險。企業(yè)在確保運營正常的情況下，利用回收的資金再進行投資，盡量投資安全指數(shù)高，回報高的領(lǐng)域，達到收益最大。

4.加強企業(yè)信息化建設(shè)

采用財務(wù)管理方面的專業(yè)軟件，相信電腦操作在這方面會比人做的更好。通過互聯(lián)網(wǎng)，各個分公司把自己的賬目錄進數(shù)據(jù)庫，總部通過電腦收集賬目信息，集中管理，讓管理者隨時了解企業(yè)的整體運營情況，方便進行更準確的決策。同時還可以對分公司進行及時的監(jiān)督管理，降低財務(wù)風(fēng)險，最終提高管理者的管理能力，提升企業(yè)的競爭力，讓企業(yè)在社會中處于不敗之地。

處于服務(wù)行業(yè)的物業(yè)管理企業(yè)，最主要的任務(wù)是負責(zé)好自己的責(zé)任，切實為居民提供良好的居住環(huán)境或工作環(huán)境，讓人們生活無憂，更加方便，生活質(zhì)量得到提高。企業(yè)還應(yīng)做到加強自身建設(shè)，接受廣大業(yè)主的監(jiān)督，財務(wù)部門及時向業(yè)主提供財務(wù)信息，讓業(yè)主對物業(yè)管理放心。

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