□許麗麗

案 例

某國有企業(yè)于1986年以劃撥方式取得156.34畝國有土地使用權(quán)，目前該企業(yè)已處于停產(chǎn)狀態(tài)。現(xiàn)該企業(yè)向國土部門申請補繳土地出讓金，將該宗地由劃撥性質(zhì)變?yōu)槌鲎屝再|(zhì)。可是事隔多年，土地規(guī)劃用途已調(diào)整，根據(jù)城市規(guī)劃部門出具的規(guī)劃設計條件，現(xiàn)該宗地的批準用途為住宅用地，并對容積率、建筑高度，綠地率等做了明確說明。

國土部門在受理此申請時遇到了問題。該宗地在出讓時，是直接由原企業(yè)補繳土地出讓金，以協(xié)議方式出讓?還是收回土地使用權(quán)重新進行招拍掛出讓？

分 析

筆者認為：本案中宗地不符合協(xié)議出讓范圍?！秴f(xié)議出讓國有土地使用權(quán)規(guī)范（試行）》第四條第三款明確規(guī)定了國有土地使用權(quán)可協(xié)議出讓的幾種情況：（1）供應商業(yè)、旅游、娛樂和商品住宅等各類經(jīng)營性用地以外用途的土地，其供地計劃公布后同一宗地只有一個意向用地者的；（2）原劃撥、承租土地使用權(quán)人申請辦理協(xié)議出讓，經(jīng)依法批準，可以采取協(xié)議方式，但《國有土地劃撥決定書》、《國有土地租賃合同》、法律、法規(guī)、行政規(guī)定等明確應當收回土地使用權(quán)重新公開出讓的除外；（3）劃撥土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓申請辦理協(xié)議出讓，經(jīng)依法批準，可以采取協(xié)議方式，但《國有土地劃撥決定書》、法律、法規(guī)、行政規(guī)定等明確應當收回土地使用權(quán)重新公開出讓的除外；（4）出讓土地使用權(quán)人申請續(xù)期，經(jīng)審查準予續(xù)期的，可以采用協(xié)議方式；（5）法律、法規(guī)、行政規(guī)定明確可以協(xié)議出讓的其他情形。

對照上述可協(xié)議出讓的幾種情況，該宗地不屬于可進行協(xié)議出讓的任一種情形。且目前該宗地用途為商品住宅用地，完全符合《國有土地劃撥決定書》、《國有土地租賃合同》中應當收回土地使用權(quán)重新公開出讓的規(guī)定。另外，《協(xié)議出讓國有土地使用權(quán)規(guī)范（試行）》第六條第一款第一項規(guī)定：“不需要改變原土地用途等土地使用條件，且符合規(guī)劃的，報經(jīng)市、縣人民政府批準后，可以采取協(xié)議出讓手續(xù)。”在本案中，該國有企業(yè)1986年以劃撥方式取得該宗地使用權(quán)時，用途顯然為工業(yè)用地?，F(xiàn)該企業(yè)用地經(jīng)城市規(guī)劃部門批準用途為住宅用地，土地用途已經(jīng)發(fā)生變化，不符合第六條第一款第一項協(xié)議出讓的條件。

該宗地收回重新進行招拍掛有法可循。《招標拍賣掛牌出讓國有建設用地使用權(quán)規(guī)定》第四條規(guī)定：“工業(yè)、商業(yè)、旅游、娛樂和商品住宅等經(jīng)營性用地以及同一宗地有2個以上意向用地者的，應當以招標、拍賣或者掛牌方式出讓?！本C上所述，該宗地用途已改變，并且屬于住宅性質(zhì)的經(jīng)營性用地，在進行劃撥變出讓時，完全應嚴格按照規(guī)定，由政府收回，重新進行招拍掛。 （作者單位：鄭州市上街區(qū)國土資源局）