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        江蘇省“萬頃良田建設(shè)工程”中集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)增值收益分配與機(jī)制創(chuàng)新

        2012-01-28 13:26:52諸培新劉玥汐
        中國土地科學(xué) 2012年10期
        關(guān)鍵詞:良田宅基地建設(shè)工程

        諸培新,劉玥汐

        (南京農(nóng)業(yè)大學(xué)土地管理學(xué)院,江蘇南京210095)

        農(nóng)村集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)自20世紀(jì)90年代開始在中國出現(xiàn)。21世紀(jì)初,在國土資源部試點(diǎn)指導(dǎo)下,全國各地先后出臺了一系列的地方性的集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)管理政策[1]。然而,由于集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)大多被限制在存量的村鎮(zhèn)企業(yè)建設(shè)用地的范圍內(nèi),比例相對較高的農(nóng)村宅基地和公共設(shè)施用地等則被排除在流轉(zhuǎn)范圍之外,因此可供流轉(zhuǎn)的土地面積相對較少。此外,由于受集體建設(shè)用地權(quán)利與國有建設(shè)土地不平等,以及農(nóng)村鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)的改制等影響,實(shí)踐中傳統(tǒng)意義上的集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)案例很少。與此相反的是,在城鄉(xiāng)統(tǒng)籌發(fā)展的戰(zhàn)略背景下,各地以城鄉(xiāng)建設(shè)用地增減掛鉤、萬頃良田建設(shè)、農(nóng)村土地綜合整治等項(xiàng)目為依托,以整村拆遷復(fù)墾、農(nóng)民集中居住為載體進(jìn)行的流轉(zhuǎn)則成了全國各地集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)的主要實(shí)踐并成為流轉(zhuǎn)的新趨勢。與傳統(tǒng)的流轉(zhuǎn)相比,集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)既有土地產(chǎn)權(quán)性質(zhì)的變化,也有建設(shè)用地在城鄉(xiāng)之間的重新布局、集聚以及在用地性質(zhì)、方向和使用者之間的重新配置。因而對被拆遷農(nóng)民來說,土地流轉(zhuǎn)增值收益的分享面臨更多的利益主體和更為復(fù)雜的利益關(guān)系,土地權(quán)益的保障面臨新的挑戰(zhàn)。同時作為一種探索性實(shí)踐,各地在如何保障農(nóng)民的土地權(quán)益方面缺乏權(quán)威的、上位的法規(guī)作指導(dǎo),使得農(nóng)民在這種政府項(xiàng)目框架下的集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)中分享土地增值收益的機(jī)制和結(jié)果都出現(xiàn)較大差異。為此,本研究擬以江蘇省南通市某鎮(zhèn)的“萬頃良田建設(shè)工程”為例,剖析集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)中的土地收益分配關(guān)系與分配機(jī)制,總結(jié)其經(jīng)驗(yàn)與不足,探求城鄉(xiāng)統(tǒng)籌背景下農(nóng)民分享土地增值收益的路徑與實(shí)現(xiàn)機(jī)制。

        1 江蘇省南通市某鎮(zhèn)萬頃良田建設(shè)工程概況

        自2008年以來,江蘇省大力推進(jìn)“萬頃良田建設(shè)工程”,基本的做法是將項(xiàng)目區(qū)內(nèi)的村莊整體搬遷,將農(nóng)村居民集中到鎮(zhèn)及鎮(zhèn)以上多層或高層住宅居住。除永久保留少數(shù)具有特色的村莊外,一般純農(nóng)業(yè)性的村莊都將逐漸集中到城鎮(zhèn)去,實(shí)現(xiàn)工業(yè)向園區(qū)集中、居住向城鎮(zhèn)集中、耕地向集團(tuán)組織集中。項(xiàng)目區(qū)規(guī)模一般在300 hm2以上,涉及兩個以上的行政村[2]。集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)采取以“萬頃良田建設(shè)”項(xiàng)目為依托,以政府為主導(dǎo)的方式推進(jìn),通過對項(xiàng)目區(qū)內(nèi)的村莊整體搬遷復(fù)墾,將農(nóng)民集中到新建的公寓小區(qū)居住,政府將拆舊建新節(jié)省下的農(nóng)村建設(shè)用地轉(zhuǎn)變?yōu)槌擎?zhèn)建設(shè)用地,用于城鎮(zhèn)化發(fā)展,從而實(shí)現(xiàn)集體建設(shè)用地的流轉(zhuǎn)與重新布局。

        南通市某鎮(zhèn)“萬頃良田建設(shè)工程”于2008年10月開始啟動。項(xiàng)目工程區(qū)總面積1484.81 hm2,涉及5個行政村,分為兩片(長青沙片和東北片)兩期實(shí)施。通過拆舊區(qū)復(fù)墾的形式,新增農(nóng)用地281.83 hm2,新增農(nóng)用地面積形成等量的建設(shè)用地指標(biāo),該指標(biāo)由鎮(zhèn)政府統(tǒng)一安排使用,其中安排農(nóng)民建新安置區(qū)79.89 hm2,其余201.94 hm2為留用區(qū),全部用于城鎮(zhèn)建設(shè),土地利用方向主要為工業(yè)用地和商業(yè)用地。

        2 項(xiàng)目區(qū)集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)增值收益分配分析

        該鎮(zhèn)“萬頃良田建設(shè)工程”的實(shí)施,在空間上形成了集體建設(shè)用地的重新布局和流轉(zhuǎn)。原先分散的農(nóng)民居住區(qū)被復(fù)墾,農(nóng)民被集中到兩個農(nóng)民居住區(qū),結(jié)余的土地通過指標(biāo)的形式被置換用于城鎮(zhèn)建設(shè)。在此過程中,農(nóng)民讓渡出宅基地,通過拆遷補(bǔ)償與低價購置的方式換購到2—3套不等的公寓式住宅。鎮(zhèn)政府通過為農(nóng)民建設(shè)集中居住區(qū)置換到農(nóng)民的宅基地,將宅基地復(fù)墾后形成建設(shè)用地指標(biāo)用于城鎮(zhèn)建設(shè)或縣市范圍內(nèi)出讓獲得相應(yīng)的土地收益??h(市)及以上政府在此過程中沒有直接參與土地增值收益的分配,但是能獲得區(qū)域工業(yè)化、城鎮(zhèn)化發(fā)展所需要的土地資源支撐。

        2.1 土地流轉(zhuǎn)中鎮(zhèn)政府的成本分析

        在土地流轉(zhuǎn)過程中,鎮(zhèn)政府要承擔(dān)的直接成本包括兩個方面:一是支付被拆遷農(nóng)民的拆遷補(bǔ)償款,二是對建新區(qū)進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施配套,獲得的收益主要是留用區(qū)201.94 hm2土地的公開出讓收益。根據(jù)對項(xiàng)目區(qū)的調(diào)查,項(xiàng)目區(qū)需拆遷的總建筑面積約1297377 m2,拆遷戶3800戶,共14967人,其中農(nóng)業(yè)人口13063人。項(xiàng)目區(qū)拆遷統(tǒng)一采用貨幣補(bǔ)償?shù)姆绞?,政府按照房屋重置價支付農(nóng)戶拆遷補(bǔ)償費(fèi)和安置補(bǔ)助費(fèi)等。補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)參照皋政辦發(fā)《如皋市房屋拆遷補(bǔ)償評估技術(shù)規(guī)范及其他補(bǔ)助標(biāo)準(zhǔn)指導(dǎo)意見》標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行,主房的拆遷補(bǔ)助標(biāo)準(zhǔn)為平房450元/m2,樓房1050元/m2,搬遷獎勵與過渡費(fèi)為每戶4500元。經(jīng)測算拆遷總費(fèi)用74246.91萬元。

        對于被拆遷農(nóng)戶的安置方案采用統(tǒng)拆自購的模式。先由政府出資建設(shè)后,以略低于建設(shè)成本價格銷售給動遷戶,安置標(biāo)準(zhǔn)基本按照建筑面積“拆一還一”的原則進(jìn)行。對自愿進(jìn)城購房的農(nóng)戶,政府提供就業(yè)優(yōu)惠以及購房契稅、營業(yè)稅等的優(yōu)惠。鎮(zhèn)政府對不需要統(tǒng)一進(jìn)行安置的給予每戶4500元作為放棄宅基地獎勵,實(shí)踐中幾乎全部選擇政府統(tǒng)一安置。按照這個模式,政府需要承擔(dān)的成本就是安置區(qū)的拆遷補(bǔ)償費(fèi)和安置區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)。在該鎮(zhèn)的項(xiàng)目中,建新安置區(qū)涉及拆遷戶294戶,其中樓房196戶,平房98戶??偨ㄖ娣e52959.36 m2,拆遷補(bǔ)償費(fèi)用為4607.46萬元。安置區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)為7065.10萬元。安置區(qū)拆遷與配套建設(shè)總費(fèi)用為11672.56萬元。整個工程拆遷費(fèi)和安置區(qū)建設(shè)費(fèi)共計(jì)85915.27萬元。此外,留用區(qū)用于工商業(yè)的規(guī)模為201.94 hm2,需要支付征地成本為7718.69萬元。鎮(zhèn)政府累計(jì)需要承擔(dān)的各項(xiàng)成本為93633.96萬元。

        2.2 土地流轉(zhuǎn)中鎮(zhèn)政府的收益分析

        項(xiàng)目區(qū)鎮(zhèn)政府的收益主要來源于新增建設(shè)用地出讓收益。根據(jù)南通市土地掛牌出讓案例和國家工業(yè)用地最低出讓價政策,該鎮(zhèn)工業(yè)用地土地出讓金平均交易價為240元/m2,商業(yè)用地土地出讓金平均交易價為850元/m2。該項(xiàng)目中規(guī)劃留用區(qū)域規(guī)模為201.94 hm2,初步估算可籌集土地出讓金97296.10萬元(其中工業(yè)用地面積為121.89 hm2,出讓價值29253.6萬元,商業(yè)用地面積為80.05 hm2,市值68024.5萬元)。項(xiàng)目總收益扣除成本后,鎮(zhèn)政府通過農(nóng)村建設(shè)用地的流轉(zhuǎn)可獲得凈收益為3657.94萬元。

        此外,根據(jù)“萬頃良田建設(shè)工程”的相關(guān)政策,鎮(zhèn)政府可以獲得省、市、縣3級財(cái)政對農(nóng)用地綜合整治以及村莊土地復(fù)墾的資金支持,該筆費(fèi)用基本能平衡土地整治的支出。鎮(zhèn)政府通過土地整治可以獲得農(nóng)田整治面積3%左右的新增耕地面積折抵而成的建設(shè)用地指標(biāo),在項(xiàng)目中該指標(biāo)值為40.17 hm2,通過出讓可以獲得一筆可觀的土地收益,但該收益不是直接來自集體建設(shè)用地的流轉(zhuǎn),而是來自耕地總量平衡后折抵建設(shè)用地指標(biāo)。

        2.3 土地流轉(zhuǎn)中農(nóng)戶的成本收益分析

        對于項(xiàng)目區(qū)內(nèi)的農(nóng)戶來說,最直接的成本是原先農(nóng)村宅基地及其房屋的失去、相應(yīng)的庭院種養(yǎng)殖收益的消失以及集中居住后生活成本的增加,而相應(yīng)的收益是用拆遷補(bǔ)償款購置到集中安置區(qū)內(nèi)的公寓套房,實(shí)現(xiàn)住宅資產(chǎn)價值的顯化,在初始總量上基本等于鎮(zhèn)政府的成本支出。

        據(jù)調(diào)查,在此項(xiàng)目集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)過程中,戶均獲得的房屋拆遷補(bǔ)償費(fèi)與獎勵費(fèi)約22.5萬元,可以用于購買集中的安置房2—3套。由于拆舊區(qū)農(nóng)民的住宅建筑面積一般較大,戶均約為340 m2,按照被拆除面積“拆一還一”以及人均不低于40 m2的安置政策,農(nóng)民每戶可以在安置區(qū)以平均920元/m2的優(yōu)惠價購得到2—3套住宅,少量超出部分按成本價(1500元/m2)收取。拆遷補(bǔ)償款與購房款相抵后,農(nóng)民一般需要再投入2-3萬元才能購得集中安置房,農(nóng)戶取得的房屋為集體土地所有權(quán),需要補(bǔ)交土地出讓金等項(xiàng)費(fèi)用后才能轉(zhuǎn)為國有土地使用權(quán)上市進(jìn)行交易。該鎮(zhèn)房屋市場交易價目前約2000元/m2。目前,已經(jīng)入住安置區(qū)的農(nóng)戶基本上將自住后剩余的一套對外出租,能獲得每月800—1000元不等的房屋租金收入。在萬頃良田建設(shè)中,與宅基地拆遷置換相伴隨的是農(nóng)民承包地的流轉(zhuǎn)。農(nóng)民通過承包地流轉(zhuǎn)能獲得每畝800—1000元不等的農(nóng)地流轉(zhuǎn)費(fèi)以及原有的國家種糧補(bǔ)貼約每畝200元。如果農(nóng)民選擇以承包經(jīng)營權(quán)換社會保障,農(nóng)民可以享受到與被征地農(nóng)民相同的基本生活保障。此外,被拆遷農(nóng)戶還能享受與被征地農(nóng)民同等的勞動力就業(yè)培訓(xùn)、安置、子女就學(xué)等方面的優(yōu)惠政策。

        3 結(jié)論與討論

        以“有效集聚潛在資源、有序統(tǒng)籌城鄉(xiāng)發(fā)展”為目標(biāo)的“萬頃良田建設(shè)工程”的實(shí)施,無疑有利于促進(jìn)農(nóng)村建設(shè)用地資源、農(nóng)村耕地資源從零星分散轉(zhuǎn)向空間集聚,進(jìn)而推動各類生產(chǎn)要素在一定區(qū)域內(nèi)流動集聚、集中配置和規(guī)?;⒓s化利用,最終產(chǎn)生相應(yīng)的集聚效益[2]。項(xiàng)目中農(nóng)村集體建設(shè)用地的流轉(zhuǎn),為農(nóng)民長期分享城市化進(jìn)程中的土地增值收益創(chuàng)造了一定的條件,與現(xiàn)有的土地征收一次性補(bǔ)償相比有所改進(jìn)。但是,“萬頃良田建設(shè)工程”中土地制度安排本質(zhì)上還是沒有突破“城鄉(xiāng)二元土地制度”中的國有土地所有權(quán)對集體土地所有權(quán)的不平等。此外,由于“萬頃良田建設(shè)工程”完全是政府主導(dǎo)下的土地流轉(zhuǎn),農(nóng)民分享土地增值收益的路徑和機(jī)會的多少完全取決于政府在項(xiàng)目中的價值取向和決策。

        (1)“萬頃良田建設(shè)工程”中的集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)的實(shí)質(zhì)是農(nóng)村土地綜合整治與城鄉(xiāng)建設(shè)用地增減掛鉤,顯化了農(nóng)民的宅基地價值,為農(nóng)民分享土地增值收益提供了一定的物質(zhì)條件和路徑。農(nóng)民原有的宅基地因缺乏流動性而且位置偏僻而沒有市場價格,也無法形成農(nóng)民財(cái)產(chǎn)性收入的基礎(chǔ)?!叭f頃良田建設(shè)工程”通過對這些地處偏遠(yuǎn)和粗放利用的農(nóng)村居民點(diǎn)的整理復(fù)墾,在離城鎮(zhèn)較近的區(qū)域集中安置農(nóng)民,使得農(nóng)民的居住區(qū)位條件變好,級差地租增加。通過“拆一還一”的政策,基本上能使每個農(nóng)戶以拆遷補(bǔ)償款購置獲得兩套以上的住宅,增加了其住宅的資產(chǎn)價值量。農(nóng)戶將多余的一套住宅進(jìn)行出租獲得相應(yīng)的租金收入,該收入本質(zhì)上是級差地租的收入,成為農(nóng)戶長久分享土地增值收益的主要路徑。因此,通過對農(nóng)民住宅的“拆一還一”使得原先較為偏遠(yuǎn)地區(qū)的農(nóng)戶以“房東經(jīng)濟(jì)”的形式獲得了分享城鎮(zhèn)化、工業(yè)化成果的機(jī)會與物質(zhì)基礎(chǔ)。因此,與傳統(tǒng)農(nóng)村土地征收和一次性補(bǔ)償相比,“萬頃良田建設(shè)工程”通過對集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)為農(nóng)戶長期分享土地增值收益構(gòu)建了新的機(jī)制。

        (2)“萬頃良田建設(shè)工程”推進(jìn)了包括農(nóng)村宅基地在內(nèi)的集體建設(shè)用地入市,拓寬了土地要素流動的內(nèi)涵與范圍,為集體建設(shè)用地空間布局優(yōu)化、集約節(jié)約利用提供了基礎(chǔ),也為農(nóng)民分享土地增值收益提供了物質(zhì)基礎(chǔ)?!叭f頃良田建設(shè)工程”使農(nóng)村居民點(diǎn)內(nèi)所有的集體建設(shè)用地在空間上重新進(jìn)行合理布局,在一定程度上突破了現(xiàn)有政策關(guān)于“農(nóng)民宅基地、農(nóng)村公共設(shè)施用地不能流轉(zhuǎn)”的規(guī)定,使集體建設(shè)用地能最大限度地發(fā)揮集聚效益和規(guī)模效益,同時通過集體建設(shè)用地指標(biāo)在縣(市)范圍內(nèi)的土地市場公開出讓,使土地資源配置更有效,實(shí)現(xiàn)土地資源的集約節(jié)約經(jīng)營,產(chǎn)生更多的土地收益,從而形成了支撐農(nóng)民分享土地增值收益的物質(zhì)基礎(chǔ)。

        (3)農(nóng)民分享土地增值收益的程度完全取決于地方政府決策,農(nóng)民缺乏談判權(quán)、參與權(quán),在很大程度上削弱了農(nóng)民分享土地增值收益機(jī)制的作用發(fā)揮。由于“萬頃良田建設(shè)工程”完全是政府主導(dǎo)行為,因此對被拆遷農(nóng)民如何補(bǔ)償、如何集中安置等都是政府單方面制定,農(nóng)民沒有談判權(quán)和投票權(quán),最多只能享受知情權(quán)。本案例中,農(nóng)民通過“萬頃良田建設(shè)工程”而進(jìn)行的集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)使農(nóng)戶住宅區(qū)位條件變好,但同時農(nóng)戶也損失了72%的宅基地所有權(quán)和使用權(quán)。農(nóng)民為獲得安置區(qū)的新住宅,一般需要在拆遷補(bǔ)償款全部抵扣的基礎(chǔ)上再支付2—3萬元的購置款。而農(nóng)民為何要放棄這么多的宅基地所有權(quán)并額外再支付2—3萬元的購房款才能獲得相應(yīng)安置住宅并不是農(nóng)民參與談判的結(jié)果,是地方政府決策的結(jié)果。由于缺乏高層次的政策規(guī)范,縣市級的政策即使在江蘇各地也有較大差異。在蘇北的一些縣(市),被拆遷農(nóng)民基本只能以舊房屋和宅基地?fù)Q購到一套安置區(qū)的公寓住宅,盡管新住宅的價值量比原住宅要大,但只能為農(nóng)戶提供居住保障,不能成為農(nóng)民分享土地增值收益的平臺。在這種情況下,對農(nóng)民而言并沒有形成新的收益分享機(jī)制。而在蘇南的一些地區(qū),被拆遷農(nóng)民除了能以舊住宅換購到2—3套新住宅,還能以舊的宅基地置換得到一定的集體土地股份合作社的股權(quán),通過集體股份合作社分紅的形式分享土地增值收益,如此就為被拆遷農(nóng)戶提供了更多的分享土地增值收益的機(jī)會。因而,農(nóng)民分享土地增值收益的機(jī)制能否形成與有效運(yùn)行完全依賴于政府“良知”而非土地制度作用的結(jié)果。

        (4)“萬頃良田建設(shè)工程”中的大部分集體建設(shè)用地最終配置仍然在征地制度的框架下進(jìn)行,限制了農(nóng)民分享土地增值收益的空間。由于農(nóng)民集中居住后剩余的建設(shè)用地指標(biāo)都是通過征地的形式在縣(市)范圍內(nèi)落地,因而農(nóng)村集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)與配置過程仍然沒有脫離城鄉(xiāng)分割的征地制度,沒有能實(shí)現(xiàn)農(nóng)村集體建設(shè)用地由農(nóng)民自主以出租、出讓、聯(lián)營、作價入股等形式進(jìn)行流轉(zhuǎn),并以此來分享土地增值收益。即使在蘇南實(shí)行宅基地置換集體股份合作社股權(quán)的地區(qū),集體合作社所經(jīng)營的建設(shè)用地也已經(jīng)被征轉(zhuǎn)為國有建設(shè)用地,集體股份合作社只是以土地先征收后“留地”的方式獲得一定比例的國有土地使用權(quán),并通過該使用權(quán)的經(jīng)營來獲得土地增值收益。由此可見,通過集體建設(shè)用地面積的縮小限制了農(nóng)民分享土地增值收益的空間,而從農(nóng)民手中縮減出來的土地增值收益則為地方政府所享有。在本案例中,鎮(zhèn)政府通過留用區(qū)土地的征收出讓獲得的收入本質(zhì)上是土地流轉(zhuǎn)的增值收益的貼現(xiàn),該收入在抵扣了支付給農(nóng)民的拆遷補(bǔ)償款及安置區(qū)的配套建設(shè)費(fèi)后,仍有3600多萬元的凈收益。當(dāng)然,在有些地方,留用區(qū)土地以指標(biāo)的形式按200—300萬元/hm2的價格賣給了縣(市)政府,此時土地增值收益則在鄉(xiāng)鎮(zhèn)和縣(市)政府之間分享。

        (5)“萬頃良田建設(shè)工程”中的集體建設(shè)用地未能實(shí)現(xiàn)與國有土地的“同地、同權(quán)、同價”。本案例中,被拆遷農(nóng)民在安置區(qū)換購得到的新住宅并不能享受與國有土地上的住宅同樣的權(quán)利,不能在市場上公開交易,如需上市交易,則必須補(bǔ)交一定的土地出讓金,將集體所有的土地轉(zhuǎn)為國有土地。如此形成一個奇怪的現(xiàn)象是“倒貼錢”請國家將自己所有的土地征收走,以實(shí)現(xiàn)自己的房地產(chǎn)權(quán)益。同樣的情況是留用區(qū)的土地也必須被征為國有土地后才能在土地市場上公開出讓,否則集體性質(zhì)的建設(shè)用地要么不能流轉(zhuǎn),要么流轉(zhuǎn)的價格很低。出現(xiàn)這種情況的本質(zhì)是集體土地不能享受與國有土地所有權(quán)同樣的權(quán)益。

        (6)保障農(nóng)民長久分享土地增值收益,需要尊重農(nóng)民的土地所有權(quán),讓集體土地所有者自愿、平等地、直接地參與市場交易過程,主導(dǎo)土地要素的定價權(quán),這是農(nóng)民合理分享土地非農(nóng)化增值收益的必由之路。首先,賦予農(nóng)村集體建設(shè)用地與國有土地平等權(quán)利,明確規(guī)定在符合土地利用規(guī)劃和城鄉(xiāng)建設(shè)規(guī)劃條件下,農(nóng)民集體土地與國有土地主體一樣享有依法、平等進(jìn)入非農(nóng)使用的權(quán)利和平等分享土地非農(nóng)增值收益的權(quán)利。權(quán)利人依法取得的集體建設(shè)用地使用權(quán),在土地使用年期內(nèi),可以依法自主以轉(zhuǎn)讓、出租、入股、抵押等方式入市交易。其次,將集體建設(shè)用地納入到與國有土地統(tǒng)一的市場內(nèi)管理,讓農(nóng)民以集體成員的身份直接分享集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)收益,政府主要通過土地增值稅收的方式參與集體建設(shè)用地入市后的收益分配,并為集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)配置提供政策、規(guī)劃等公共服務(wù)[3]。第三,明確集體土地所有權(quán)主體,解決所有權(quán)主體“虛置”或“政府化”的問題[4]。重構(gòu)農(nóng)村產(chǎn)權(quán)組織,對農(nóng)村基層組織進(jìn)行“法人化”改選,讓農(nóng)民集體成為一個法人,并由這個法人組織代表農(nóng)民集體行使所有權(quán)。同時,考慮集體土地所有權(quán)的實(shí)現(xiàn)形式、落實(shí)產(chǎn)權(quán)的行使方式,對內(nèi)進(jìn)行集體土地資產(chǎn)的“股份化”改造,將集體土地資產(chǎn)評估量化,折價為股,平均到人,并允許該股份可以轉(zhuǎn)讓、繼承。在此基礎(chǔ)上集體土地資產(chǎn)實(shí)行“公司化”經(jīng)營,通過構(gòu)建現(xiàn)代企業(yè)經(jīng)營制度,防止集體組織負(fù)責(zé)人侵吞集體土地財(cái)產(chǎn)。

        (References):

        [1]王文,洪亞敏,彭文英.集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)收益形成及其分配研究[J].中國土地科學(xué),2009,(7):20-24.

        [2]夏鳴.城鄉(xiāng)統(tǒng)籌發(fā)展路勁創(chuàng)新探索——“萬頃良田建設(shè)工程”理念與實(shí)踐[M].北京:中國大地出版社,2011.

        [3]劉守英.城市化進(jìn)程中土地增值收益分配[J].中國地產(chǎn)市場,2011,(12):20-20.

        [4]曲福田.土地經(jīng)濟(jì)學(xué)[M].北京:中國農(nóng)業(yè)出版社,2011.

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