臨海市國土資源局 潘 霞

臨海市加強建設用地批后監(jiān)管的 實踐 與思 考

臨海市國土資源局 潘 霞

臨海市陸域面積2203平方公里，人口113萬，人均耕地僅0.45畝，不到全國人均耕地1.39畝的三分之一，土地資源貧乏。目前正處于加速城市化過程中，建設用地需求十分旺盛，人地矛盾尤其突出。

近年來，為堅持節(jié)約優(yōu)先戰(zhàn)略，深入貫徹最嚴格的節(jié)約用地制度，推進節(jié)約集約用地工作，我市以強化建設用地開發(fā)利用監(jiān)管制度落實為抓手，不斷加強建設用地批后監(jiān)管工作，全面提升土地利用管理能力，進一步夯實節(jié)約集約用地基礎。

一、加強建設用地批后監(jiān)管的進展情況

加強建設用地批后監(jiān)管是加快構建科學完善、規(guī)范合理、運轉高效的國土資源節(jié)約集約利用長效管理機制的重要內容；是全面提高土地利用水平、不斷減少土地閑置、緩解土地供需矛盾的關鍵環(huán)節(jié)；是促進建設項目及時投產(chǎn)、提高投入產(chǎn)出效益、消除土地閑置浪費的有效手段。

根據(jù)《閑置土地處置辦法》、《加強建設用地動態(tài)監(jiān)督管理的通知》等有關規(guī)定，結合實際情況，我市在全省范圍內在縣市一級率先建立建設用地批后監(jiān)管機制。

1、初步建立。2010年9月，印發(fā)《臨海市國有建設用地批后監(jiān)管實施細則》，初步建立建設用地批后監(jiān)管機制；2010年12月，印發(fā)《臨海市國土資源局關于國有建設用地批后監(jiān)管的補充規(guī)定》，進一步規(guī)范建設用地批后監(jiān)管工作，并落實專人抓建設用地批后監(jiān)管工作。

2、初步完善。2012年5月，出臺《臨海市新增工業(yè)建設用地招拍掛制度的若干規(guī)定的通知》，規(guī)范全市工業(yè)用地出讓市場，實行促建履約承諾制度；2012年7月，印發(fā)《關于切實改善供地環(huán)境加強供地管理工作的通知》，加強供地管理，防止因政府原因產(chǎn)生新的閑置。

3、進一步完善。2012年7月，新修訂了《臨海市國有建設用地批后監(jiān)管實施細則》，自2012年7月1日起施行，進一步完善建設用地批后監(jiān)管機制，加大閑置土地和違約處置力度，加強建設用地批后監(jiān)管工作。

二、加強建設用地批后監(jiān)管的主要內容及做法

建設用地批后監(jiān)管，是指國有建設用地從批準供地到項目竣工驗收期間，依照國有建設用地批準文件、劃撥決定書、國有土地使用權出讓合同等相關規(guī)定，對土地使用權人使用土地情況進行監(jiān)督管理。主要內容包括是否按照合同規(guī)定開工、竣工、建設、利用土地，有無土地閑置，是否公示相關信息、規(guī)范建設及其他需要列入監(jiān)管的事項等七個方面。同時，我市創(chuàng)新管理，擴大監(jiān)管范圍，對未能如期開竣工用地項目均認定為違約，并按照《實施細則》進行處置。

1、加強責任落實，確保批后監(jiān)管順利開展

一是落實各國土資源中心所（分局）責任。各所（分局）承擔具體建設用地批后監(jiān)管職責，并與市局利用科、監(jiān)察科密切配合，按照各自職責共同做好批后監(jiān)管工作。

二是落實市國土資源局相關科室責任。利用科、監(jiān)察科負責指導日常批后監(jiān)管工作及配套政策制定、相關行政文書的起草、具體案件辦理的業(yè)務指導。

三是落實具體監(jiān)管人員責任。建設用地批后監(jiān)管工作由專人負責具體的日常監(jiān)管工作，做好日常巡查工作，管理批后監(jiān)管巡查臺賬及動態(tài)監(jiān)管圖像資料，及時錄入并更新《浙江省建設用地供應動態(tài)監(jiān)管系統(tǒng)》。

2、提高業(yè)務水平，積極開展批后監(jiān)管工作

一是開展業(yè)務培訓。把建設用地批后監(jiān)管業(yè)務培訓與“學習型”機關建設相結合，多次開展土地利用業(yè)務培訓，由利用科主講，對市局機關全體中層領導和土地利用工作人員進行土地利用業(yè)務培訓，特別是建設用地批后監(jiān)管的業(yè)務知識普及與教育。

二是做好業(yè)務指導。在新的《實施細則》出臺后，及時召集全體建設用地批后監(jiān)管工作人員，進行業(yè)務指導，在增強工作人員的思想認識的同時，提高其業(yè)務水平，在全市范圍內積極開展建設用地批后監(jiān)管工作。

3、嚴格監(jiān)管程序，有序推進批后監(jiān)管工作

一是強化建設用地巡查制度。建立批后監(jiān)管巡查臺賬，健全巡查記錄及動態(tài)監(jiān)管圖像資料，加大對土地批后使用情況的現(xiàn)場巡查監(jiān)督力度，現(xiàn)場巡查每月不少于一次，重點地塊每月不少于兩次。發(fā)現(xiàn)有違規(guī)違約情形的，及時警示制止并責令整改，同時向市局報告相關信息。

二是實行土地利用月申報制度。土地使用權人將項目開工、竣工、建設等情況按月進度向所在地國土資源中心所（分局）申報，做好項目建設進展情況跟蹤。

三是實施建設用地批后信息公示制度。土地使用權人取得土地使用權后，在宗地現(xiàn)場顯著位置設置用地信息公示牌，將國有建設用地批準文號（合同號）、使用權人、開竣工日期、用途、面積、四至、容積率及土地開發(fā)利用標準等內容進行公示，接受社會監(jiān)督。

四是建立建設用地批后監(jiān)管警示制度。國土資源中心所（分局）巡查人員發(fā)現(xiàn)土地使用權人有違規(guī)違約使用土地的，以及有可能造成土地閑置的，向土地使用權人發(fā)出書面警示通知，督促土地使用權人依照合同的約定使用土地。

五是完善建設項目竣工驗收制度。各國土資源中心所（分局）在接到竣工驗收申請后，組織測繪大隊進行竣工測量，測繪大隊及時將測繪數(shù)據(jù)錄入地籍數(shù)據(jù)庫。各所（分局）將土地使用權人的用地和履行國有建設用地批準文件或劃撥決定書、有償使用合同情況、開竣工申報情況及經(jīng)建設部門認可的房屋建筑面積測繪成果書，作為建設項目竣工驗收的一項內容，對驗收合格的，出具土地利用驗收合格意見書。

4、狠抓四個環(huán)節(jié)，加快完善批后監(jiān)管環(huán)境

一是供地環(huán)節(jié)。供地時實行熟地供應、凈地出讓制度。各鎮(zhèn)（街道）積極做好征地前期政策處理等工作，改善地塊周邊的基礎設施和發(fā)展環(huán)境。對地塊周邊基礎設施不完善、發(fā)展環(huán)境不具備的，暫不安排農轉用指標，不予上報農轉用及辦理征收手續(xù)。

二是出讓環(huán)節(jié)。工業(yè)用地出讓實行促建履約承諾制度。凡參與招拍掛活動的競買者在成交后，須訂立促建履約承諾書，同時向國土資源部門繳納5萬/畝的促建履約保證金，根據(jù)項目建設進度不計息返還。確保建設項目及時建設投產(chǎn)，減少土地閑置浪費。

三是認定環(huán)節(jié)。閑置土地的界定參照國土資源部第53號令；同時，對土地使用者違反國有建設用地使用權出讓合同（劃撥決定書）相關條款約定，已經(jīng)動工面積超過應當開發(fā)建設總面積的1/3以上，但未按約定竣工、不構成法定閑置的，認定為違約。

四是處置環(huán)節(jié)。對于閑置土地的處置，參照國土資源部第53號令，并設定詳細處置流程，起草了相關文書范本。對于認定違約的處置，根據(jù)違約的情況，在土地使用權人做出履約承諾后，按照規(guī)定給予辦理延期審批、收取違約金及履約保證金等。

三、加強建設用地批后監(jiān)管的成效及存在的問題

自2010年9月政策實施以來，我市建設用地批后監(jiān)管工作效果十分明顯。一方面，土地使用權人履行合同的自覺性大為提高。項目單位不能按約定時間開、竣工的，大部分能主動提出延期申請。另一方面，通過辦理臨時土地使用權延期手續(xù)，收取促建履約保證金和違約金等手段，促進了建設項目及時投產(chǎn)，提高了投入產(chǎn)出效益，消除了土地閑置浪費。截至2012年8月底，累計共辦理臨時土地使用權延期434宗，收取保證金47宗833.54萬元，違約金38宗249.8944萬元。依法收回國有土地使用權26宗1529畝，促使18000余畝土地及時投產(chǎn)建設，確保閑置土地處置率100%，提高了我市土地利用水平，促進了節(jié)約集約利用土地。

在實際工作中，我們也發(fā)現(xiàn)了一些問題。例如，國土資源部第53號令的處置措施簡單嚴厲。收取閑置費20%和收回土地使用權該兩項處置措施均涉及相關當事人的重大經(jīng)濟利益，執(zhí)行難度大，如何確保日常工作中執(zhí)行到位值得思考。