鄭新海

河北省鄲市住房公積金管理中心武安市管理部 056300

住房公積金貸款擔保方式的創(chuàng)新

鄭新海

河北省鄲市住房公積金管理中心武安市管理部 056300

自1995年10月1日起施行的《中華人民共和國擔保法》為降低住房公積金貸款風(fēng)險提供了重要的法律保障。而今，擔保已成為當前住房公積金信貸管理工作的一項重要內(nèi)容。本文就住房公積金管理部門如何通過擔保方式的選擇及創(chuàng)新來最大程度上降低住房公積金貸款風(fēng)險作一些粗淺的探討。

住房公積金貸款；擔保；置業(yè)擔保公司

近年來，隨著我國房地產(chǎn)市場的不斷繁榮，住房公積金貸款已成為廣大城鎮(zhèn)職工、居民購房貸款首選的貸款方式。這樣，信貸規(guī)模不斷地擴大，貸款風(fēng)險也不斷地增強。那么，降低貸款風(fēng)險，確保住房公積金資金的安全，是住房公積金管理部門急需解決的問題。為此，住房公積金管理部門把優(yōu)化擔保方式作為確保住房公積金貸款資金安全的一項重要措施，以此來促使住房公積金貸款的穩(wěn)健發(fā)展。

1 擔保方式選擇的可能性和必要性

《中華人民共和國擔保法》規(guī)定擔保方式的多樣性為擔保方式的選擇提供了前提條件，《擔保法》第二條第二款規(guī)定，擔保的方式有保證、抵押、質(zhì)押、留置和定金五種擔保方式：

1.1 保證，是指保證人和債權(quán)人約定，當債務(wù)人不履行債務(wù)時，保證人按照約定履行債務(wù)或者承擔責任的行為。

1.2 抵押，是指債務(wù)人或者第三人不轉(zhuǎn)移財產(chǎn)的占有，將該財產(chǎn)作為債權(quán)的擔保。當債務(wù)人不履行債務(wù)時，債權(quán)人有權(quán)依照擔保法的規(guī)定以該財產(chǎn)折價或者以拍賣、變賣該財產(chǎn)的價款優(yōu)先受償。

1.3 質(zhì)押，是指債務(wù)人或者第三人將其動產(chǎn)或者權(quán)利憑證移交債權(quán)人占有，將該動產(chǎn)或權(quán)利作為債權(quán)的擔保。債務(wù)人不履行債務(wù)時，債權(quán)人有權(quán)依照擔保法的規(guī)定以該動產(chǎn)或權(quán)利折價，或者以拍賣、變賣該動產(chǎn)或者權(quán)利的價款優(yōu)先受償。

1.4 留置，是指依照法律的規(guī)定，債權(quán)人按照合同約定占有債務(wù)人的動產(chǎn)，債務(wù)人不按照合同約定的期限履行債務(wù)的，債權(quán)人有權(quán)依照擔保法規(guī)定留置該財產(chǎn)，以該財產(chǎn)折價或者以拍賣、變賣該財產(chǎn)的價款優(yōu)先受償。

1.5 定金，是指合同當事人一方于合同履行前，為了保證合同的履行，在應(yīng)支付的規(guī)定數(shù)額內(nèi)，預(yù)先支付一定數(shù)額的款項作為債權(quán)的擔保。給付定金的一方不履行合同約定的債務(wù)的，無權(quán)要回定金；收受定金的一方不履行合同約定的債務(wù)的，應(yīng)當雙倍返還定金。

在以上五種擔保方式中，留置是法定擔保方式，即債權(quán)人依照法律規(guī)定行使留置權(quán)，無需當事人之間約定。其他四種擔保方式需由當事人之間約定，是協(xié)議的擔保方式。這樣，選擇合適的擔保方式是可能的，而選擇最適當?shù)膿７绞讲粌H可以使貸款的風(fēng)險降低，而且可以提高住房公積金管理部門分經(jīng)營管理水平，降低成本，提高效益。由此可見擔保方式的擇優(yōu)選用是必要的。

2 目前住房公積金貸款存在的擔保模式

目前，住房公積金貸款的擔保方式主要有：質(zhì)押、抵押、保證三種擔保方式。

質(zhì)押，即權(quán)力質(zhì)押，相對而言，債券、存單等質(zhì)押擔保風(fēng)險小，手續(xù)簡單。只要質(zhì)權(quán)設(shè)定并辦理完畢相關(guān)的貸款手續(xù)方可發(fā)放貸款，質(zhì)權(quán)至借款人還清全部貸款本息時消滅。但是，在具體的操作中，能夠拿出充足財產(chǎn)作質(zhì)押物的客戶不多。

對于抵押的擔保方式，在具體操作中，抵押人和抵押權(quán)人應(yīng)當簽訂書面合同，約定房屋作為抵押物，并到房地產(chǎn)行政管理部門辦理抵押登記手續(xù)，待抵押登記辦理完成并辦理完畢相關(guān)貸款手續(xù)后，方可辦理貸款發(fā)放手續(xù)。抵押權(quán)至借款人還清全部貸款本息時消滅。這種擔保方式存在的一個問題就是：把房產(chǎn)作抵押，我們會對抵押物處理和居民的搬遷心存顧慮，處置不好會影響社會穩(wěn)定，同時，辦理抵押的手續(xù)繁瑣。

第三種擔保方式：保證，即符合法律規(guī)定的保證人為借款人提供全額連帶責任保證的貸款擔保，操作程序相對簡單，在辦理完畢保證擔保的相關(guān)手續(xù)及相關(guān)的貸款手續(xù)后方可發(fā)放貸款。

某住房公積金管理中心某管理部，先前一直采用階段性保證加抵押的方式，它的基本運作模式是：借款人申請住房公積金貸款時，以所要購買的住房作抵押，在借款人取得該住房的房屋所有權(quán)證和辦妥抵押登記之前，由開發(fā)商提供階段性連帶責任保證，公積金管理部門受托的銀行向借款人發(fā)放的貸款。待《房屋他項權(quán)證》辦妥后，將它交貸款銀行保管，至此將房產(chǎn)抵押。這種擔保方式潛在的問題很多，首先，開發(fā)商為了促進銷售或迫于資金壓力才成為擔保主體，如果開發(fā)商不能長期穩(wěn)定發(fā)展，住房公積金資金的風(fēng)險就很大，除此之外，我國目前的個人住房貸款絕大部分是期房按揭形態(tài)，抵押尚不是物權(quán)意義上的抵押，如果期房發(fā)生“爛尾”想象，房屋的處置便會成為一張難以兌現(xiàn)的空頭支票，造成貸款資金回收的困難，同樣會導(dǎo)致住房公積金資金的流失。其次，《中華人民共和國物權(quán)法》第20條第2款的規(guī)定“預(yù)告登記后，債權(quán)消滅或者自能夠進行不動產(chǎn)登記之日起三個月內(nèi)未申請登記的，預(yù)告登記失效?！边@一規(guī)定表明債權(quán)人接受了預(yù)告登記的不動產(chǎn)為抵押物，一旦抵押人不在能夠進行不動產(chǎn)登記之日起三個月內(nèi)及時辦理正式登記，則債權(quán)人的抵押權(quán)將因抵押人的所有權(quán)預(yù)告登記失效而面臨落空的風(fēng)險。再次，日益增長的公積金貸款業(yè)務(wù)量及瞬息變幻的金融市場變化都要求我們的貸款工作都更加細致化、專業(yè)化。因此，為了保證住房公積金貸款的資金的安全，我們有必要在保證擔保方式上進行創(chuàng)新。

3 設(shè)置住房置業(yè)擔保公司，優(yōu)化擔保模式

住房置業(yè)擔保公司（以下簡稱“擔保公司”）擔保是指借款人申請貸款時，找置業(yè)擔保公司為自己提供連帶保證責任的貸款，如借款人在還款期限內(nèi)不能如約償還貸款，由置業(yè)擔保公司承擔連帶償還貸款本息的責任。借款人以所購房屋或其他產(chǎn)權(quán)房屋向擔保公司提供反擔保。

3.1 設(shè)置擔保公司的必要性

采用擔保公司擔保的保證機制，有利于促進住房公積金事業(yè)的健康有序發(fā)展。一方面，雖然我國房地產(chǎn)市場迅速發(fā)展，但是城鎮(zhèn)居民購買房屋仍是一項大額經(jīng)濟消費開銷。由住房置業(yè)公司來為購房居民擔保，可以有效地解決廣大中低收入水平居民的住房問題。另一方面，擔保公司作為專業(yè)的風(fēng)險防范公司機制相對較為靈活，能集中人力進行貸款信用調(diào)查、追蹤和貸款逾期催繳以及抵押物的處置工作。由此可見，設(shè)置擔保公司是十分必要的。

3.2 擔保公司的功能

擔保公司作為住房貸款的擔保模式，它不僅有效地改善了居民的居住條件，而且有力地降低了住房公積金貸款的風(fēng)險。從經(jīng)濟學(xué)方面分析，我們可以發(fā)現(xiàn)擔保公司具有以下功能：

3.2.1 穩(wěn)定金融的功能

當居民在償還住房貸款出現(xiàn)問題時，擔保公司以自有資產(chǎn)首先為借款進行代償，滿足了相關(guān)管理部門的監(jiān)管，維持了良好的金融秩序。而后，擔保公司再進行后續(xù)問題的處理，始終使金融秩序處于穩(wěn)定健康的狀態(tài)。

3.2.2 處置抵押房屋的功能

置業(yè)擔保公司為借款人提供還貸擔保，一旦借款人違約本身就面臨風(fēng)險，它首先要替借款人支付債務(wù)，為降低風(fēng)險，必須對抵押物進行處置。擔保公司拿到抵押物可以進行經(jīng)營，重新上市。這使置業(yè)擔保公司在抵押物的處置方面具有優(yōu)勢。

3.2.3 完善信用體系的功能

擔保公司提供的擔保業(yè)務(wù)是以信用為基礎(chǔ)，以法律為保障的經(jīng)濟承諾。有利于增加社會的誠信意識，擔保公司通過調(diào)查貸款個人的信用狀況來約束職工個人的誠信。為社會信用體系的建立和完善提供了信息資料和基礎(chǔ)。

3.3 擔保公司的優(yōu)越性

住房公積金貸款采取擔保公司擔保的保證擔保方式比與以前采用的質(zhì)押、抵押以及階段性保證加抵押的擔保方式有著不可比擬的優(yōu)越性，具體而言，有以下幾個方面：

3.3.1 縮短辦理貸款周期

采用抵押擔保方式的公積金貸款，由于需要落實貸款人的抵押權(quán)，辦妥抵押登記手續(xù)才能放款，因此辦理貸款的時間會很長，可采用擔保公司擔保方式，其抵押手續(xù)可以后置辦理，期間的資金風(fēng)險由擔保公司承擔，這樣受理周期大為縮短，同時在抵押登記手續(xù)辦妥前，銀行就可以提前放款。

3.3.2 簡化貸款手續(xù)

采用擔保公司擔保方式，并將擔保公司設(shè)在公積金服務(wù)大廳，購房的職工在公積金申請貸款時，與擔保公司簽訂擔保合同，相關(guān)手續(xù)，擔保公司就可以代理辦理，在一定程度上簡化了貸款手續(xù)。

3.3.3 貸款追訴權(quán)豁免

借款人在還款期間，如果遇到意外事故或完全喪失勞動能力并且借款人的繼承人、受遺贈人均無生活來源，可由繼承人、受遺贈人提出書面申請并提供相關(guān)證明，經(jīng)擔保公司查證屬實的，由擔保公司向貸款人清償借款人的剩余借款本息，并不向借款人（包括繼承人、受遺贈人）追償。

3.3.4 短期延遲還款

在還款期間，借款人因生活來源發(fā)生重大變化而造成生活特別貧困，這時借款人可以向擔保公司提出書面申請，并且提供相關(guān)的證明材料，經(jīng)擔保公司查證屬實的，可以推遲還款。

3.3.5 免除逾期罰息

借款人因無法抗拒原因，暫時無力還款，可要求擔保公司先行代為償還或協(xié)助其對剩余債務(wù)的還款期限、還款方式等進行重新約定，經(jīng)擔保公司查證屬實的，酌情減免或緩收已代償?shù)挠馄诹P息。

4 結(jié)語

住房公積金牽涉到千家萬戶，關(guān)系到社會的穩(wěn)定和經(jīng)濟的發(fā)展，風(fēng)險的防范任重道遠，有效的擔保方式可以降低住房公積金貸款的風(fēng)險，因此擔保方式的選擇和創(chuàng)新顯得十分重要。

在現(xiàn)階段，住房公積金貸款擔保方式創(chuàng)新的重點放在保證擔保的創(chuàng)新上，即推動政府支持的專業(yè)擔保公司的發(fā)展，根據(jù)以上的分析我們可以看到，采用擔保公司擔保方式不僅可以使住房貸款的手續(xù)簡化、期限延長，降低貸款風(fēng)險，而且可以使住房公積金健康、穩(wěn)定、安全、高效地發(fā)展。

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10.3969/j.issn.1001-8972.2012.19.102