○侯寶珍

（西安財(cái)經(jīng)學(xué)院行知學(xué)院 陜西 西安 710038）

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)負(fù)債經(jīng)營(yíng)中的問(wèn)題與對(duì)策

○侯寶珍

（西安財(cái)經(jīng)學(xué)院行知學(xué)院 陜西 西安 710038）

負(fù)債經(jīng)營(yíng)是我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)很重要的一種經(jīng)營(yíng)方式，負(fù)債經(jīng)營(yíng)能夠給房地產(chǎn)企業(yè)帶來(lái)一定的利益，但同時(shí)也存在很多問(wèn)題。本文就房地產(chǎn)企業(yè)負(fù)債經(jīng)營(yíng)中財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)加大、資本結(jié)構(gòu)和負(fù)債結(jié)構(gòu)不合理等方面進(jìn)行分析，并提出相應(yīng)的對(duì)策。旨在促進(jìn)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)解決負(fù)債經(jīng)營(yíng)中的問(wèn)題，使之能夠健康持續(xù)的發(fā)展。

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè) 負(fù)債經(jīng)營(yíng) 資本結(jié)構(gòu) 負(fù)債結(jié)構(gòu)

負(fù)債經(jīng)營(yíng)是企業(yè)通過(guò)合法途徑，在擁有權(quán)益資本的基礎(chǔ)上，有償利用債務(wù)資本來(lái)進(jìn)行生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)和管理，借助財(cái)務(wù)杠桿的作用，最大限度地提高資金的使用效率，充分發(fā)揮負(fù)債的增值功能，以獲取利潤(rùn)的活動(dòng)。負(fù)債經(jīng)營(yíng)的內(nèi)涵從資本經(jīng)營(yíng)的角度來(lái)看，由于資金投入量大占用資金時(shí)間長(zhǎng)等特點(diǎn)，在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)很大程度上得益于負(fù)債經(jīng)營(yíng)這種經(jīng)營(yíng)方式。對(duì)于債權(quán)人來(lái)說(shuō)，債務(wù)是借出資本，可以作為資本經(jīng)營(yíng)，還可以得到利息報(bào)酬；對(duì)于作為債務(wù)人的房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，債務(wù)是一種借入資本，通過(guò)它進(jìn)行房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)，這種經(jīng)營(yíng)方式就是負(fù)債經(jīng)營(yíng)。但是，負(fù)債經(jīng)營(yíng)是一把“雙刃劍”，在運(yùn)用債務(wù)進(jìn)行經(jīng)營(yíng)的同時(shí)，也存在著很多的問(wèn)題。

一、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)負(fù)債經(jīng)營(yíng)現(xiàn)狀

據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的數(shù)據(jù)顯示，2009年至2011年全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)本年資金來(lái)源如表1所示。

表1 2009—2011年全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)本年資金來(lái)源（單位：億元）

從表1可以看出，2009—2011年，隨著國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的宏觀調(diào)控，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的自籌資金有所增加，但是負(fù)債占總資金的比重分別為68.66%、63.16%、59.05%。

2012年一季度全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)本年資金來(lái)源20847億元，同比增長(zhǎng)8.2%，其中，國(guó)內(nèi)貸款4319億元，同比增長(zhǎng)12.6%；利用外資112億元，同比下降22.4%；自籌資金8910億元，同比增長(zhǎng)25.0%；其他資金7506億元，同比下降8.0%。在其他資金中，定金及預(yù)收款4380億元，同比下降9.2%；個(gè)人按揭貸款1963億元，同比下降5.5%。負(fù)債占總資金的比重為57.2%。由此可見(jiàn)，房地產(chǎn)企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債率雖比前幾年有所下降，仍是房地產(chǎn)企業(yè)普遍采用的重要的經(jīng)營(yíng)方式。

二、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)負(fù)債經(jīng)營(yíng)中存在的問(wèn)題

負(fù)債經(jīng)營(yíng)模式已成為房地產(chǎn)企業(yè)目前重要的經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略。但企業(yè)不能盲目采用這一經(jīng)營(yíng)方式，因?yàn)樨?fù)債經(jīng)營(yíng)的利益與風(fēng)險(xiǎn)并存。合理的舉債能力為企業(yè)帶來(lái)財(cái)務(wù)杠桿利益，但舉債不當(dāng)，將使企業(yè)蒙受損失，陷入債務(wù)危機(jī)。

1、負(fù)債經(jīng)營(yíng)會(huì)加大房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)

從理論上來(lái)講，企業(yè)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)和財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)構(gòu)成了企業(yè)經(jīng)營(yíng)的總風(fēng)險(xiǎn)。如果企業(yè)僅僅采用自有資金進(jìn)行經(jīng)營(yíng)，則它只會(huì)面臨經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，如果采取負(fù)債經(jīng)營(yíng)，它就必須要既承擔(dān)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)又承擔(dān)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，而且負(fù)債比例越高，風(fēng)險(xiǎn)就會(huì)越大，這主要是因?yàn)樨?fù)債具有需要按期還本付息的特性，如果企業(yè)沒(méi)有獲得預(yù)期的收益率，甚至低于借款利率，這一方面會(huì)使企業(yè)的權(quán)益資金收益率下降，另一方面還使其企業(yè)無(wú)力支付到期本息，這時(shí)債權(quán)人就可能會(huì)強(qiáng)制企業(yè)破產(chǎn)，負(fù)債越多，則企業(yè)面臨這種可能性就越大。另外，由于債務(wù)是具有成本的，這會(huì)使企業(yè)的經(jīng)營(yíng)成本增加，導(dǎo)致企業(yè)保本銷(xiāo)售量增加，從而減弱了企業(yè)的抗風(fēng)險(xiǎn)能力，因此，負(fù)債經(jīng)營(yíng)不僅會(huì)使企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)增加還會(huì)使企業(yè)的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)增加。

2、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的資本結(jié)構(gòu)不合理

權(quán)衡負(fù)債經(jīng)營(yíng)的利弊，為了在獲取財(cái)務(wù)杠桿利益的同時(shí)避免籌資風(fēng)險(xiǎn)，企業(yè)一定要做到適度負(fù)債經(jīng)營(yíng)。企業(yè)負(fù)債經(jīng)營(yíng)是否適度，是指企業(yè)的資金結(jié)構(gòu)是否合理，即企業(yè)負(fù)債比率是否與企業(yè)的具體情況相適應(yīng)，企業(yè)應(yīng)根據(jù)自身企業(yè)的經(jīng)營(yíng)特點(diǎn)確定適合自己的負(fù)債比率。據(jù)有關(guān)數(shù)據(jù)顯示，目前我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率普遍過(guò)高，有些在70%左右，有的甚至達(dá)到80%以上。據(jù)財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)在《2011年資產(chǎn)負(fù)債率前25的房地產(chǎn)公司》中報(bào)道，25家房地產(chǎn)公司中，資產(chǎn)負(fù)債率最低的為中華企業(yè)78.12%，中關(guān)村78.15%；最高的為高新發(fā)展95.2%，園城109.95%。數(shù)據(jù)顯示，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率過(guò)高，資本結(jié)構(gòu)不合理，面臨著很大的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

3、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)負(fù)債結(jié)構(gòu)不合理

負(fù)債結(jié)構(gòu)是指企業(yè)負(fù)債數(shù)量的比例關(guān)系，各種負(fù)債業(yè)務(wù)（如吸收存款、借款、發(fā)行證券等）之間的結(jié)構(gòu)。其中最主要的是短期負(fù)債與長(zhǎng)期負(fù)債的比例關(guān)系。因此，負(fù)債結(jié)構(gòu)問(wèn)題，實(shí)際上是短期負(fù)債在全部負(fù)債中所占的比例關(guān)系問(wèn)題。在企業(yè)的負(fù)債總額一定的情況下，究竟需要安排多少流動(dòng)負(fù)債、多少長(zhǎng)期負(fù)債。我國(guó)資本市場(chǎng)的現(xiàn)狀，決定了企業(yè)的融資環(huán)境，影響著企業(yè)的負(fù)債結(jié)構(gòu)。很多企業(yè)在發(fā)展過(guò)程中都會(huì)進(jìn)行負(fù)債經(jīng)營(yíng)，但是僅僅考慮資產(chǎn)負(fù)債還遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠，更要關(guān)注負(fù)債結(jié)構(gòu)，尤其是要注重短、長(zhǎng)期債務(wù)的構(gòu)成，這樣才能既發(fā)揮債務(wù)的最大經(jīng)濟(jì)效用，又能歸避短期不能支付的風(fēng)險(xiǎn)。如果負(fù)債資金內(nèi)部結(jié)構(gòu)不合理，同樣也會(huì)引發(fā)財(cái)務(wù)危機(jī)。企業(yè)長(zhǎng)短期負(fù)債的風(fēng)險(xiǎn)不同，并且它們的盈利能力也各不相同。這就要求在進(jìn)行企業(yè)負(fù)債結(jié)構(gòu)管理時(shí)，對(duì)其盈利能力與風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行權(quán)衡與選擇。以確定企業(yè)既能使風(fēng)險(xiǎn)最小，又能使企業(yè)盈利能力提高的負(fù)債結(jié)構(gòu)。

三、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)負(fù)債經(jīng)營(yíng)存在問(wèn)題的治理措施

1、應(yīng)樹(shù)立風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)，建立有效的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)防范機(jī)制

（1）企業(yè)應(yīng)牢固樹(shù)立風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)。在目前經(jīng)濟(jì)體制下，企業(yè)屬于自主經(jīng)營(yíng)、自負(fù)盈虧生產(chǎn)者和經(jīng)營(yíng)者，企業(yè)必須獨(dú)立承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)。企業(yè)需加強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)的防范，否則在風(fēng)險(xiǎn)臨頭時(shí)，企業(yè)毫無(wú)準(zhǔn)備，一籌莫展，必然會(huì)遭致大敗。企業(yè)為了將總體風(fēng)險(xiǎn)控制在可以承受的范圍，總是要權(quán)衡經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)和財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的組合關(guān)系。如果經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)增加，必須通過(guò)降低負(fù)債比率來(lái)減少財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。當(dāng)企業(yè)采取高負(fù)債策略，處于較高的債務(wù)資本比率狀態(tài)時(shí)，投資者將負(fù)擔(dān)較大的債務(wù)成本，并經(jīng)受收益率大幅度變動(dòng)的沖擊，財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)增大，抵抗不利經(jīng)營(yíng)環(huán)境下的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)的能力相應(yīng)減弱，或者說(shuō)同樣的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)將對(duì)企業(yè)帶來(lái)更大的損害和危機(jī)。

（2）建立有效的風(fēng)險(xiǎn)防范機(jī)制和財(cái)務(wù)信息網(wǎng)絡(luò)。企業(yè)應(yīng)建立風(fēng)險(xiǎn)預(yù)測(cè)、防范預(yù)警機(jī)制。首先應(yīng)建立企業(yè)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)檢測(cè)機(jī)制。通過(guò)控制經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)來(lái)減少籌資風(fēng)險(xiǎn)，充分利用財(cái)務(wù)杠桿原理來(lái)控制投資風(fēng)險(xiǎn)，使企業(yè)按市場(chǎng)需要組織生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)，及時(shí)調(diào)整產(chǎn)品結(jié)構(gòu)，不斷提高企業(yè)的盈利水平，避免由于決策失誤造成財(cái)務(wù)危機(jī)，把風(fēng)險(xiǎn)減少到最低限度。建立一套完善的風(fēng)險(xiǎn)預(yù)防機(jī)制和財(cái)務(wù)信息網(wǎng)絡(luò)，企業(yè)應(yīng)全面、及時(shí)地對(duì)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行預(yù)測(cè)和防范，制定適合企業(yè)實(shí)際情況的風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避方案，通過(guò)合理的籌資結(jié)構(gòu)來(lái)分散風(fēng)險(xiǎn)。

2、確定最佳的資本結(jié)構(gòu)，適度舉債

（1）確定最佳的資本結(jié)構(gòu)。公司的資本結(jié)構(gòu)中，債務(wù)應(yīng)該占有一定的比例。債務(wù)過(guò)高會(huì)增加公司的流動(dòng)性和破產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)；債務(wù)過(guò)低則表明資金運(yùn)用效率偏低。因此，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)確定最佳資本結(jié)構(gòu)，努力實(shí)現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)與報(bào)酬的最優(yōu)組合，增強(qiáng)抵御外界環(huán)境變化的能力。

所謂最佳資本結(jié)構(gòu)是指在企業(yè)可接受的最大籌資風(fēng)險(xiǎn)以內(nèi)，總資本成本最低的資本結(jié)構(gòu)。如果一個(gè)企業(yè)只有股權(quán)資本而沒(méi)有負(fù)債資本，雖然沒(méi)有籌資風(fēng)險(xiǎn)，但資金成本較高，收益也不能最大化。反之，沒(méi)有股權(quán)資本，企業(yè)也不可能接收到負(fù)債性資本。假如負(fù)債資本多，企業(yè)的資金成本雖然可以降低，收益可以提高，但風(fēng)險(xiǎn)卻加大了。因此，應(yīng)確定一個(gè)最佳資本結(jié)構(gòu)，在籌資風(fēng)險(xiǎn)和籌資成本之間進(jìn)行權(quán)衡，使企業(yè)價(jià)值最大化。

另外，籌措長(zhǎng)期資本，成本較大、彈性小、風(fēng)險(xiǎn)小，而短期資本則與之相反。因此，企業(yè)在安排長(zhǎng)、短期籌資方式的比例時(shí)，必須在風(fēng)險(xiǎn)與收益之間進(jìn)行權(quán)衡。

（2）確定適度的負(fù)債數(shù)額，保持合理的負(fù)債比率。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)正確把握負(fù)債的量與度。企業(yè)的息稅前資金利潤(rùn)率應(yīng)高于借款利息率。這是企業(yè)負(fù)債經(jīng)營(yíng)的先決條件。如果計(jì)算出的利息率高于息稅前資金利潤(rùn)率，就不能舉債，只能用增資的方法籌資，并且應(yīng)努力減少現(xiàn)有債務(wù)，避免財(cái)務(wù)杠桿的反作用，否則就會(huì)使企業(yè)陷入財(cái)務(wù)困境。除考慮投入與回報(bào)外還應(yīng)考慮以下問(wèn)題：首先把握好負(fù)債率指標(biāo)。從發(fā)達(dá)國(guó)家控制負(fù)債率看都具有具體標(biāo)準(zhǔn)，日本在第二次世界大戰(zhàn)后，資金缺乏，企業(yè)多舉債經(jīng)營(yíng)，因而負(fù)債比率很大，各年代一般均在70%～80%之間。美國(guó)負(fù)債率控制在40%～50%之間。目前，我國(guó)統(tǒng)一的負(fù)債率指標(biāo)雖不存在，但對(duì)具體企業(yè)來(lái)說(shuō)應(yīng)制訂合理的負(fù)債率上限指標(biāo)，來(lái)切實(shí)控制負(fù)債風(fēng)險(xiǎn)。以下為償債能力指標(biāo)。其計(jì)算公式為：負(fù)債比率=負(fù)債總額/資產(chǎn)總額×100；股權(quán)比率=股東權(quán)益/資產(chǎn)總額×100；利息保障倍數(shù)=息稅前利潤(rùn)總額/利息費(fèi)用。

從以上公式中可以看出，負(fù)債比率越高，索償權(quán)的保障度就越小。反之索償權(quán)的保障程度就越大。因此此項(xiàng)指標(biāo)也必須操持一定適當(dāng)?shù)谋嚷?。日本政府和學(xué)術(shù)界一般認(rèn)為股權(quán)比率和負(fù)債比率保持各50%左右較為適應(yīng)。鑒于我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)本身的性質(zhì)，其負(fù)債率保持在65%較為安全。利息保障倍數(shù)指標(biāo)反映出企業(yè)的經(jīng)營(yíng)所得保障去付負(fù)債利息的能力，它的倍數(shù)必須大于1，否則就難以償還債務(wù)及利息。

3、確定合理的負(fù)債結(jié)構(gòu)

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)在舉債經(jīng)營(yíng)時(shí)，只考慮資產(chǎn)負(fù)債率還不夠，更要關(guān)注負(fù)債結(jié)構(gòu)，尤其是短、長(zhǎng)期債務(wù)的匹配，這樣才能既發(fā)揮債務(wù)的最大經(jīng)濟(jì)效用，又能規(guī)避短期支付不能的風(fēng)險(xiǎn)。負(fù)債，都有抵稅的作用。安排負(fù)債的結(jié)構(gòu)，主要就是為了讓企業(yè)能夠到期及時(shí)還本付息的情況下，減少利息支出，增加收益。

一般來(lái)說(shuō)，負(fù)債結(jié)構(gòu)，應(yīng)結(jié)合房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)現(xiàn)金流量狀況來(lái)制定。如目前資金緊張，需要負(fù)債融資，預(yù)計(jì)很快現(xiàn)金收入會(huì)有較大增長(zhǎng)，則可以借入短期負(fù)債；反之，預(yù)計(jì)短期內(nèi)不可能獲得較多資金來(lái)償債，如大型房地產(chǎn)投資項(xiàng)目造成現(xiàn)金流出舉債等，適合用長(zhǎng)期負(fù)債，這樣，企業(yè)可以避免短期負(fù)債到期時(shí)借新債還舊債的被動(dòng)局面。負(fù)債結(jié)構(gòu)和行業(yè)狀況有很大關(guān)系。對(duì)于流動(dòng)資產(chǎn)較多的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，短期負(fù)債比例高；反之，長(zhǎng)期資產(chǎn)占比較大的企業(yè)，長(zhǎng)期負(fù)債比例比較高。

另外，很重要的一點(diǎn)是對(duì)短期負(fù)債和長(zhǎng)期負(fù)債的利率和借款條款有正確的預(yù)期。在同等條件下，肯定是盡量選擇利率低的負(fù)債。而長(zhǎng)期負(fù)債如果借入后，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)實(shí)際后期資金冗余，有的借款提前償還是有違約金的，會(huì)增加企業(yè)的負(fù)債成本，這一點(diǎn)要考慮。

總之，我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)堅(jiān)持合理安全區(qū)域內(nèi)適度負(fù)債的財(cái)務(wù)原則，按需舉債、量力而行，根據(jù)自身的經(jīng)營(yíng)狀況、資金未來(lái)的盈利能力和企業(yè)的償債能力等制定合理的舉債規(guī)模，不能盲目舉債，不能超越自身的償債能力舉債。唯有如此，負(fù)債經(jīng)營(yíng)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)才能在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中立于不敗之地。

[1]曲秀麗、王大凡：房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的探究[J].安徽建筑，2009（4）.

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