摘要：研究目的：以城市土地內(nèi)部挖潛和外部擴(kuò)張發(fā)展模式為前提條件，從地價(jià)對(duì)土地利用量的調(diào)節(jié)關(guān)系入手，分析近年來(lái)地價(jià)變化對(duì)城市土地利用的影響。研究方法：采用樣點(diǎn)區(qū)2002—2008年土地供應(yīng)數(shù)據(jù)和地價(jià)動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)，建立圖表對(duì)應(yīng)關(guān)系，進(jìn)行比較分析。研究結(jié)論：地價(jià)的高低是約束土地使用量的主要機(jī)制和手段。

關(guān)鍵詞：土地價(jià)格；內(nèi)部挖潛；外部擴(kuò)張；烏魯木齊市

中圖分類(lèi)號(hào)：F301 文獻(xiàn)標(biāo)志碼：Ａ 文章編號(hào)：１６７３－２９１Ｘ（２０11）14－０086－03

前言

自20世紀(jì)80年代起，我國(guó)土地使用制度經(jīng)歷了一系列重大的變革，市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制逐步建立，土地資源的市場(chǎng)配置成為社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的客觀需要。土地作為一種稀缺性資源，其經(jīng)濟(jì)價(jià)值越來(lái)越受到人們的重視，成為商品進(jìn)入流通領(lǐng)域，土地價(jià)值得以顯現(xiàn)。目前，已建立起了以市場(chǎng)機(jī)制形成土地價(jià)格的制度體系，以基準(zhǔn)地價(jià)、標(biāo)定地價(jià)和協(xié)議出讓最低價(jià)為核心的地價(jià)體系，形成了一整套適合我國(guó)國(guó)情的土地估價(jià)理論、方法和技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)，建立了土地市場(chǎng)和城市地價(jià)動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)體系，建立了土地價(jià)格評(píng)估、土地登記代理、土地拍賣(mài)主持等市場(chǎng)中介服務(wù)制度。

伴隨城市化的快速推進(jìn)，一方面，城市住房的剛性需求持續(xù)上升，工業(yè)、商業(yè)、公用基礎(chǔ)設(shè)施等項(xiàng)目征地也越來(lái)越多，城市土地的需求快速增長(zhǎng)，土地價(jià)格不斷攀升；另一方面，圈地現(xiàn)象普遍存在，城市蔓延性擴(kuò)張趨勢(shì)明顯，“占而不用，多占少用”又催生了大量的閑置土地。因此，有必要研究土地價(jià)格與土地利用量的關(guān)系，以合理利用地價(jià)杠桿，調(diào)整土地市場(chǎng)供求關(guān)系，合理配置土地資源，推動(dòng)土地利用朝集約節(jié)約化方向發(fā)展。

一、地價(jià)對(duì)土地利用量的調(diào)節(jié)

（一）地價(jià)與土地供給和需求的關(guān)系

土地是有限的自然資源，從數(shù)量上來(lái)看，土地自然供給是有限的是完全無(wú)彈性的；從利用方式來(lái)看，土地的經(jīng)濟(jì)供給主要是針對(duì)特定用途的供給，土地用途可以發(fā)生轉(zhuǎn)變，土地的經(jīng)濟(jì)供給是有彈性的。土地供給的自然特性和經(jīng)濟(jì)特性決定了土地價(jià)格的決定因素在宏觀和微觀兩個(gè)層面的不同特點(diǎn)。

從宏觀上看，由于土地自然供給的完全無(wú)彈性，土地市場(chǎng)的價(jià)格主要由土地的需求所決定。當(dāng)土地市場(chǎng)活躍時(shí)，對(duì)土地的需求就會(huì)相應(yīng)增加，土地價(jià)格上升；當(dāng)土地市場(chǎng)不活躍時(shí)，對(duì)土地的需求會(huì)相應(yīng)減少，土地價(jià)格就會(huì)下降。

從微觀上看，土地的經(jīng)濟(jì)供給是有彈性的，且隨著土地用途的改變，土地的經(jīng)濟(jì)供給會(huì)發(fā)生變化，這時(shí)與一般商品的價(jià)格決定一樣，土地的價(jià)格也是由土地市場(chǎng)的供給和需求共同決定。城市土地資本運(yùn)營(yíng)的核心是地價(jià)，當(dāng)有限的土地產(chǎn)生更大的需求壓力時(shí)，地價(jià)就會(huì)因供求緊張而進(jìn)行彈性調(diào)節(jié)，地價(jià)就作為一種經(jīng)濟(jì)杠桿，調(diào)控土地的供給與需求：地價(jià)上升，供給增加，需求減少；地價(jià)下降，則供給減少，需求增加。

（二）地價(jià)在城市發(fā)展中對(duì)土地利用量的調(diào)節(jié)[1]

目前城市土地利用的發(fā)展方向是內(nèi)部挖潛和外部擴(kuò)張兩種模式，在這兩種土地利用發(fā)展模式下，地價(jià)所起到的調(diào)節(jié)作用是不同的。

1.內(nèi)部挖潛模式

在這一模式下土地自然供給是無(wú)彈性的，即城市發(fā)展被限定了邊界。假設(shè)在這一情況下，土地的經(jīng)濟(jì)供給不發(fā)生改變，即無(wú)論土地價(jià)格如何變化，政府都不會(huì)增加土地的供應(yīng)量，不會(huì)改變土地的用途，那么土地的價(jià)格就完全由需求所決定，取決于投資者對(duì)地價(jià)的支付能力。當(dāng)人們對(duì)土地的需求呈無(wú)限渴望上升時(shí)，土地價(jià)格便會(huì)瘋狂上漲，作為理性的投資者，在土地價(jià)格呈剛性上漲而又無(wú)更多的土地可供選擇的情況下，則會(huì)盡可能地使單位土地面積的產(chǎn)出最大化，促使城市土地向集約節(jié)約化方向發(fā)展。但同時(shí)我們也應(yīng)考慮到這種供應(yīng)模式的負(fù)效應(yīng)，即政府對(duì)市場(chǎng)的失控。另外，投資者非理性的追漲，也會(huì)導(dǎo)致地產(chǎn)泡沫的發(fā)生。這時(shí)高昂的地價(jià)就會(huì)迫使政府及時(shí)出臺(tái)相應(yīng)的土地調(diào)控政策、規(guī)劃方案，通過(guò)用途轉(zhuǎn)換改變土地的供應(yīng)量，使土地的經(jīng)濟(jì)供給發(fā)生改變，從而導(dǎo)致土地利用結(jié)構(gòu)的調(diào)整。

2.外部擴(kuò)張模式

在這一模式下土地自然供給是有彈性的。影響土地價(jià)格最重要的因素是區(qū)位，土地的價(jià)格會(huì)隨著距城市中心距離的增加而逐步降低。作為一般性投資者當(dāng)城市中心的地價(jià)高過(guò)他所能承受的范圍時(shí)，他的投資方向就會(huì)發(fā)生改變，向地價(jià)較低且能獲利的城市外圍發(fā)展；作為一般經(jīng)營(yíng)者來(lái)說(shuō)，當(dāng)高昂的房租超過(guò)他的經(jīng)營(yíng)成本時(shí)，也會(huì)考慮將經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所向租金較低的郊區(qū)轉(zhuǎn)移，城市向外圍性擴(kuò)張。在城市的外部擴(kuò)張中，如果缺乏合理的土地價(jià)格體系，價(jià)格機(jī)制不能有效地發(fā)揮作用，就會(huì)使城市的擴(kuò)展速度和規(guī)模嚴(yán)重失控，導(dǎo)致城市的無(wú)序擴(kuò)張和土地資源的浪費(fèi)以及土地收益的流失。

二、實(shí)證分析

（一）研究區(qū)概況

烏魯木齊是新疆維吾爾自治區(qū)的首府，是我國(guó)西部地區(qū)的重要中心城市，是面向中亞地區(qū)的國(guó)際商貿(mào)中心。其位于亞歐大陸腹地，地處天山北坡準(zhǔn)噶爾盆地南緣；東、西、南三面環(huán)山，北面是沖擊扇平原，地勢(shì)東南高、西北低，兼具山地城市和平原城市的特點(diǎn)。近年來(lái)，烏魯木齊市經(jīng)濟(jì)持續(xù)快速發(fā)展，城市綜合實(shí)力迅速提升，其綜合競(jìng)爭(zhēng)力在西部城市中位居前列。隨著經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)和人口的增加，烏魯木齊市原有的城區(qū)已不能滿足社會(huì)發(fā)展的需要。2007年，昌吉州米泉市并入烏魯木齊市管轄，使其行政區(qū)總面積由原先的10 900.77平方公里增加到14 216.3平方公里。至此，烏魯木齊下轄7區(qū)1縣（即天山區(qū)、沙依巴克區(qū)、新市區(qū)、水磨溝區(qū)、頭屯河區(qū)、米東區(qū)、達(dá)坂城區(qū)及烏魯木齊縣）。

（二）烏魯木齊市地價(jià)概況

與全國(guó)地價(jià)平均水平相比烏魯木齊市地價(jià)水平整體偏低，2008年烏魯木齊市城市總體綜合地價(jià)水平值為1 396元/平方米。商業(yè)、住宅、工業(yè)三類(lèi)用地地價(jià)水平值之比為1：0.93：0.15。除工業(yè)用地以外，綜合用地、商業(yè)用地、住宅用地的增幅均較快，其中住宅用地漲幅最快，是全國(guó)住宅地價(jià)綜合增長(zhǎng)率的11.6倍。

從烏魯木齊各類(lèi)用地的平均價(jià)格變化來(lái)看（圖1）， 2001—2008年烏魯木齊各類(lèi)用地價(jià)格總體呈現(xiàn)出一個(gè)遞增的趨勢(shì)，其中2005年、2008年處于地價(jià)增長(zhǎng)曲線的高點(diǎn)。商業(yè)和居住類(lèi)用地的土地價(jià)格均在綜合用地土地價(jià)格平均水平線之上，漲幅也最快。其中居住用地漲幅最大，由2003年496元/平方米增至2008年的2 442元/平方米，年均增幅78.47%；商業(yè)用地次之，由2003年706元/平方米增至2008年的2 640元/平方米，年均增幅54.78%；工業(yè)用地變化較為緩慢，由2003年316元/平方米增至2008年的406元/平方米，年均增幅28.48%。

由以上分析，烏魯木齊市近年來(lái)地價(jià)變化趨勢(shì)表現(xiàn)為：（1）烏魯木齊地價(jià)與全國(guó)地價(jià)平均水平相比較低；（2）商業(yè)、住宅、工業(yè)三類(lèi)用地的地價(jià)差距在逐漸拉大；（3）住宅地價(jià)漲勢(shì)迅速，與商業(yè)地價(jià)的差距相對(duì)縮?。唬?）工業(yè)用地地價(jià)平穩(wěn)增長(zhǎng)。

（三）地價(jià)在城市發(fā)展中對(duì)土地利用量的調(diào)節(jié)

1.內(nèi)部挖潛模式

（1）烏魯木齊土地市場(chǎng)的供應(yīng)現(xiàn)狀

從供應(yīng)總量上來(lái)看，2002—2007年烏魯木齊市平均每年的土地供應(yīng)量在 1 467公頃，其中2007年最高，為2 233.5公頃，2008年度土地供應(yīng)總量與之相比有大幅度的減少，減少幅度約為62.77%。

從用地類(lèi)型上看，全年供應(yīng)最多的用途是住宅用地，約占土地供應(yīng)總量的63％；供應(yīng)最少的用途是工業(yè)用地，約占土地供應(yīng)總量的2％。商業(yè)、住宅用地在年中有一個(gè)需求高峰，工業(yè)用地在年初的需求量最大。但是受金融危機(jī)的影響房地產(chǎn)市場(chǎng)在下半年出現(xiàn)萎靡，導(dǎo)致年底各類(lèi)用地總量均有大幅度下降。

從供地范圍來(lái)看，2008年全市范圍內(nèi)土地供應(yīng)量最大的區(qū)域是靠近外圍的建成區(qū)，五級(jí)及五級(jí)以外的區(qū)域土地供應(yīng)量約占全部供應(yīng)量的74％；供應(yīng)量最小的區(qū)域是城市中心市區(qū)，一級(jí)、二級(jí)、三級(jí)地價(jià)區(qū)（包括工業(yè)限制區(qū)），土地供應(yīng)量約占全部供應(yīng)量的8％。

從供地來(lái)源看，工業(yè)用地增量土地和存量土地供應(yīng)量幾乎各占一半；商業(yè)用地增量土地供應(yīng)量約占40%，存量土地供應(yīng)量約占60%；居住用地增量土地供應(yīng)量約占3%，存量土地供應(yīng)量97%以上。全年各類(lèi)用地主要來(lái)源還是存量土地，約占供應(yīng)總量的84%，說(shuō)明土地利用還是以舊城區(qū)改造、內(nèi)部挖潛為主。

（2）烏魯木齊城市土地內(nèi)部挖潛中土地價(jià)格的作用表現(xiàn)

依據(jù)以上圖表資料分析：2002年土地供應(yīng)量達(dá)到1 280.61公頃，是近年來(lái)的第一個(gè)高點(diǎn)。這是由于 2002年下半年國(guó)土資源部推行“招拍掛”的土地出讓制度，在政策調(diào)控面前投資者更樂(lè)于以低價(jià)位獲得土地使用權(quán)，對(duì)土地的需求達(dá)到了一個(gè)小高峰，其中以劃撥方式取得的土地占83%。2003年起，土地的“招拍掛”出讓制度全面推行，在地價(jià)的調(diào)控下，土地需求量有所下降，土地供應(yīng)量也隨之調(diào)整。2003—2007年間在經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇政策的影響下，房地產(chǎn)業(yè)作為國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的支柱型產(chǎn)業(yè)迅速發(fā)展，人們對(duì)土地的需求熱度也在不斷上升，盡管土地的價(jià)格在逐年攀升，但土地的供應(yīng)量依然呈穩(wěn)步上升狀態(tài)，由2003年的653.21公頃上升至2007年的2 233.5公頃。

2007—2008年，土地價(jià)格漲速迅猛，且在2008年達(dá)到最高點(diǎn)，其中以住宅用地的價(jià)格為最高，同時(shí)這一年住宅用地的供應(yīng)總量也占到全年供應(yīng)總量的63%。為抑制地價(jià)、房?jī)r(jià)的過(guò)速上漲，防止房地產(chǎn)泡沫的產(chǎn)生，國(guó)家和地方政府相繼出臺(tái)調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)的相關(guān)政策，在很大程度上調(diào)節(jié)了土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)，特別是對(duì)住宅類(lèi)用地結(jié)構(gòu)進(jìn)行了調(diào)整。（1）國(guó)家出臺(tái)政策：銀行利率調(diào)整政策，上調(diào)存款類(lèi)金融機(jī)構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率；土地稅收政策，企業(yè)為個(gè)人購(gòu)買(mǎi)房屋需征收個(gè)人所得稅；土地利用管理政策，《國(guó)務(wù)院關(guān)于促進(jìn)節(jié)約集約用地的通知》、《違反土地管理規(guī)定行為處分辦法》、《2008年廉租住房工作計(jì)劃》等。（2）烏魯木齊出臺(tái)政策：繼續(xù)加大經(jīng)濟(jì)適用房和解危解困房的供地范圍、放寬單位集資建房、在商品房的開(kāi)發(fā)建設(shè)中90平方米以下的中小戶型需占到整個(gè)規(guī)劃項(xiàng)目的70%等。

2.土地?cái)U(kuò)張模式

（1）烏魯木齊市城市擴(kuò)展的特征

烏魯木齊市是干旱區(qū)綠洲上形成的特大城市，自然地理?xiàng)l件因素極大地限制了城市的用地規(guī)模，也制約了城市空間結(jié)構(gòu)布局方式和功能選擇。烏魯木齊城市的擴(kuò)展順應(yīng)著水土資源與地形的約束，沿河谷向北擴(kuò)張，形成沖擊扇綠洲建設(shè)的土地利用模式；在“退二進(jìn)三”、“舊城改造”、“南控北擴(kuò)、東沿西進(jìn)”、“烏昌一體化”等相關(guān)政策與措施推動(dòng)下，呈北寬南窄的“T”字形分布。烏魯木齊城市土地?cái)U(kuò)展表現(xiàn)出如下趨勢(shì)和特征：

①城市整體快速擴(kuò)張。根據(jù)《新疆維吾爾自治區(qū)城市、縣城建設(shè)統(tǒng)計(jì)年報(bào)》，烏魯木齊建設(shè)用地面積逐年增加，建成區(qū)面積從2000年的139.55 平方公里擴(kuò)展至2008年的302.8平方公里，增長(zhǎng)了116.98%，年均擴(kuò)展速率為14.62%。

②建成區(qū)從中心城區(qū)向周邊推進(jìn)，并向東北方向發(fā)展。2007—2008年，烏魯木齊城市行政界限調(diào)整，原昌吉州米泉市并入烏魯木齊市管轄，與東山區(qū)合并成立了米東新區(qū)，成為烏魯木齊未來(lái)城市發(fā)展的主要方向。

③居住用地在各類(lèi)用地比重中最大，是建設(shè)用地各階段擴(kuò)展的主要增長(zhǎng)點(diǎn)。傳統(tǒng)工業(yè)加速外遷，開(kāi)發(fā)區(qū)、工業(yè)園區(qū)建設(shè)迅速發(fā)展。建設(shè)用地?cái)U(kuò)展貢獻(xiàn)率可反映各類(lèi)建設(shè)用地?cái)U(kuò)展貢獻(xiàn)率（見(jiàn)表1）。在2000—2003年和2003—2006年這兩個(gè)階段，居住用地一直保持較高擴(kuò)展貢獻(xiàn)率，是建設(shè)用地各階段擴(kuò)展的主要增長(zhǎng)點(diǎn)；工業(yè)用地、倉(cāng)儲(chǔ)用地的增長(zhǎng)貢獻(xiàn)率從第一階段的19.47%、5.47%下降到6.97%、0.553%；綠地、公共設(shè)施用地、道路廣場(chǎng)用地增長(zhǎng)貢獻(xiàn)率逐年加大，顯示出近年來(lái)烏魯木齊市區(qū)各級(jí)政府對(duì)人居環(huán)境和基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的重視。2006—2008年這一階段，由于米泉市位于烏魯木齊遠(yuǎn)郊，用地類(lèi)型以工業(yè)用地和倉(cāng)儲(chǔ)用地為主，隨著米泉市的并入，工業(yè)用地、倉(cāng)儲(chǔ)用地大幅增加。

（2）烏魯木齊市城市擴(kuò)展過(guò)程中土地價(jià)格的作用表現(xiàn)

從近年來(lái)烏魯木齊城市土地價(jià)格變化情況來(lái)看，地價(jià)自2005年起快速上升，特別是城市中心商業(yè)區(qū)（CBD）的土地價(jià)格漲勢(shì)迅速。城市中心商業(yè)區(qū)（CBD）是烏魯木齊的老城區(qū)也是土地一級(jí)、二級(jí)地價(jià)區(qū)，由于目前中心商業(yè)區(qū)（CBD）人口密度及建筑密度為最高，基礎(chǔ)設(shè)施的承載能力有限，改造所投入的資本高昂，烏魯木齊城市規(guī)劃對(duì)這一片區(qū)實(shí)行“只拆不建”的規(guī)劃方案，城市向外擴(kuò)張，六、七級(jí)地價(jià)區(qū)位于城市的外圍，地價(jià)相對(duì)較低，是目前城市住宅用地?cái)U(kuò)張的主要方向。

從烏魯木齊城市擴(kuò)張的特征來(lái)看，2006年起城市用地快速增長(zhǎng)，特別是住宅用地，這與各類(lèi)用地土地價(jià)格的增長(zhǎng)方式和變化方向一致，城市擴(kuò)展方向也是從中心城區(qū)向周邊郊區(qū)擴(kuò)張。同時(shí)造成城市快速擴(kuò)張也與行政區(qū)劃的調(diào)整和基準(zhǔn)地價(jià)未能及時(shí)更新，土地等級(jí)未能及時(shí)調(diào)整有關(guān)。處于城市最東部的米泉市（已于2007年8月并入烏魯木齊市行政區(qū)內(nèi)）土地等別為12等，烏魯木齊現(xiàn)狀土地等別為6等，兩地的建設(shè)用地區(qū)域僅一路之隔，其中工業(yè)用地出讓最低價(jià)標(biāo)準(zhǔn)的差異卻超過(guò)了3倍，使開(kāi)發(fā)商低成本獲取土地和高額獲取土地收益成為可能和現(xiàn)實(shí)。另外，城市化的快速發(fā)展以及城市規(guī)模的擴(kuò)大也使位于六、七級(jí)以及級(jí)外地價(jià)范圍內(nèi)的土地“招拍掛”價(jià)格快速增加，繼續(xù)推動(dòng)城市的擴(kuò)張。在此情況下，烏魯木齊市有必要及時(shí)進(jìn)行基準(zhǔn)地價(jià)的更新，盡快制定新的價(jià)格參照標(biāo)準(zhǔn)，有效發(fā)揮價(jià)格機(jī)制的調(diào)節(jié)作用。

三、結(jié)論

由以上分析可知，在自然供給一定、經(jīng)濟(jì)供給不變情況下，高地價(jià)迫使土地使用者不斷提升土地單位面積產(chǎn)出率，促使土地利用朝集約節(jié)約化方向發(fā)展；在自然供給一定、經(jīng)濟(jì)供給可變的情況下，低地價(jià)的土地利用模式逐漸向高地價(jià)的土地利用模式轉(zhuǎn)變，促使土地的利用結(jié)構(gòu)和空間布局發(fā)生改變；在自然供給可變的情況下，由于城市中心商業(yè)區(qū)（CBD）高昂的地價(jià)已遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出人們的承受能力，城市開(kāi)始向外擴(kuò)張。地價(jià)的高低成為約束土地使用量的主要機(jī)制和手段，加強(qiáng)地價(jià)管理，建立健全地價(jià)動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)體系、及時(shí)更新基準(zhǔn)地價(jià)等都將有助于土地資源的合理利用和優(yōu)化配置。

參考文獻(xiàn)：

[1] 楊渝紅，劉秀華.地價(jià)理論對(duì)城市土地集約利用的應(yīng)用分析[J].西南農(nóng)業(yè)大學(xué)學(xué)報(bào)：社會(huì)科學(xué)版，2006.

[2] 楊永春，楊曉娟.1949—2009年中國(guó)河谷盆地大城市空間擴(kuò)展與土地利用結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型——以蘭州為例[J].自然資源學(xué)報(bào)，2009，

24，（1）：37-49.