摘要：房地產(chǎn)作為我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，在近幾年里，價(jià)格持續(xù)攀升，波動(dòng)幅度較大。透過(guò)我國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格的波動(dòng)，深入研究其價(jià)格影響因素，對(duì)于防范房地產(chǎn)泡沫，穩(wěn)定金融安全，維持經(jīng)濟(jì)持續(xù)發(fā)展有極其重要的意義。通過(guò)回歸分析、協(xié)整檢驗(yàn)、White檢驗(yàn)和LM檢驗(yàn)等方法進(jìn)行實(shí)證研究，發(fā)現(xiàn)房?jī)r(jià)主要受到利率、人均收入、土地價(jià)格和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額因素的影響。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)價(jià)格；回歸分析；供求影響

中圖分類號(hào)：F293.3 文獻(xiàn)標(biāo)志碼：Ａ 文章編號(hào)：１６７３－２９１Ｘ（２０11）14－０076－03

引言

從1998年開(kāi)始停止住房實(shí)物分配以后，住房?jī)r(jià)格一直是社會(huì)普遍關(guān)注的問(wèn)題，住房?jī)r(jià)格上漲過(guò)快直接影響城鎮(zhèn)居民家庭住房條件的改善，影響金融安全和社會(huì)穩(wěn)定，甚至影響整個(gè)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的健康運(yùn)行。2003年以后，上海、杭州、南京等少數(shù)幾個(gè)城市的房?jī)r(jià)呈現(xiàn)快速攀升的趨勢(shì)，漲幅居全國(guó)前列。之后，全國(guó)其他主要城市的房?jī)r(jià)也開(kāi)始快速上漲。2004年全國(guó)新建商品房?jī)r(jià)格同比上漲15.02%，其中商品住宅價(jià)格同比上漲15.99%。相比前幾年3%~5%的漲幅，房?jī)r(jià)上漲明顯過(guò)快。

為了房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康穩(wěn)定，國(guó)家在2009年底、2010年初果斷出臺(tái)調(diào)控措施，相繼出臺(tái)了如“國(guó)四條”、“國(guó)十一條”、“提高存款準(zhǔn)備金率”等措施，抑制房?jī)r(jià)過(guò)快的增長(zhǎng)?？梢?jiàn)，房?jī)r(jià)在近幾年內(nèi)發(fā)生了很大幅度的變動(dòng)。因此，透過(guò)我國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格的波動(dòng)，研究影響其波動(dòng)的主要因素，對(duì)于防范房地產(chǎn)泡沫，穩(wěn)定金融安全有極其重要的意義。

一、實(shí)證分析過(guò)程

（一）指標(biāo)選擇

影響房地產(chǎn)價(jià)格的因素很多，本文將從供求原理出發(fā)，通過(guò)實(shí)證分析的方法找出影響房地產(chǎn)價(jià)格的主要因素。選取貸款利率，住宅年竣工面積，土地價(jià)格，房地產(chǎn)投資額占固定資產(chǎn)投資額的比重這四個(gè)指標(biāo)作為供給指標(biāo)。首先，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和消費(fèi)者購(gòu)買房產(chǎn)都離不開(kāi)銀行的貸款支持，貸款利率將影響房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的融資成本及消費(fèi)者的購(gòu)買成本，進(jìn)而影響房?jī)r(jià)。其次，住宅年竣工面積直接決定了房屋的供給量。再次，土地價(jià)格也作為成本體現(xiàn)在房地產(chǎn)價(jià)格之中，成本增加，必將導(dǎo)致房?jī)r(jià)虛高。最后，房地產(chǎn)投資額占固定資產(chǎn)投資額的比重衡量的是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的熱度，投資過(guò)熱，也會(huì)對(duì)房?jī)r(jià)有影響。另外，選取零售商品物價(jià)指數(shù)CPI及城鎮(zhèn)居民年人均收入作為需求指標(biāo)。人均收入決定了消費(fèi)者的購(gòu)買力，而CPI決定了在零售商品價(jià)格變動(dòng)時(shí)，消費(fèi)者對(duì)房產(chǎn)的消費(fèi)選擇。

（二）模型構(gòu)建

將房地產(chǎn)價(jià)格y作為被解釋變量，零售商品物價(jià)指數(shù)X1，貸款利率X2， 城鎮(zhèn)居民人均收入X3，住宅年竣工面積X4，土地交易價(jià)格指數(shù)X5，房地產(chǎn)投資額占固定資產(chǎn)投資額的比重X6，作為被解釋變量，建立多元線性回歸方程如下：

Y=β0+β1X1+β2X2+β3X3+β4X4+β5X5+β6X6（1）

（三）數(shù)據(jù)來(lái)源

從1998年開(kāi)始，隨著把住宅業(yè)培養(yǎng)成為新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)的制度改革，以及各項(xiàng)政策措施的出臺(tái)和貫徹落實(shí)，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)和房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)入了新的發(fā)展時(shí)期。這個(gè)時(shí)期，全國(guó)城鎮(zhèn)停止了住房實(shí)物分配，所以1998年以后的數(shù)據(jù)是有效的。本文選取了1999—2009年度的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，其中貸款利率是1—3年期的長(zhǎng)期貸款利率各個(gè)季度的加權(quán)平均數(shù)。（住房建設(shè)的周期較長(zhǎng)，平均為2年，所以選擇1—3年期的貸款利率）

具體數(shù)據(jù)見(jiàn)表1。

（四）模型的估計(jì)與統(tǒng)計(jì)檢驗(yàn)

1.對(duì)方程進(jìn)行OLS估計(jì)

估計(jì)結(jié)果如表2。

由表2分析可知，只有X3和X6的t統(tǒng)計(jì)量顯著，而其他解釋變量不顯著，但是擬合優(yōu)度R^2=0.99很高，F(xiàn)統(tǒng)計(jì)量也很大，初步判斷解釋變量之間存在多重共線性。

2.多重共線性分析

各變量之間的相關(guān)系數(shù)矩陣如下表3

從相關(guān)系數(shù)矩陣來(lái)看，X4與X3之間相關(guān)系數(shù)為0.77，X1與X3之間的相關(guān)系數(shù)為0.51，相關(guān)程度高，有可能出現(xiàn)共線性。于是剔除X1和X4變量，及常數(shù)項(xiàng)后重新進(jìn)行OLS估計(jì)。結(jié)果如表4。

剔除X1和X4之后，其他變量的t統(tǒng)計(jì)量變小了，參數(shù)顯著性得到了很大的提高，但是X2仍然不顯著，有可能是方程設(shè)定有誤，需要對(duì)模型進(jìn)行修正。

3.模型修正

X2代表貸款利率，由于中長(zhǎng)期貸款利率變動(dòng)對(duì)當(dāng)期的房地產(chǎn)價(jià)格不會(huì)產(chǎn)生太大影響，反而作用于后期的房地產(chǎn)價(jià)格，其影響作用有滯后性，所以，我們考慮在模型中將X2變量一階滯后，于是方程修改為：

Y=β2X2t-1+β3X3+β5X5+β6X6 （2）

OLS重新估計(jì)結(jié)果如表5

模型修改之后，每一個(gè)變量的t統(tǒng)計(jì)量都小于5%顯著水平下的臨界值，表明參數(shù)顯著，方程F統(tǒng)計(jì)量也很顯著，擬合優(yōu)度值R^2=0.99。

（五）模型的診斷檢驗(yàn)

1.殘差檢驗(yàn)

（1）White檢驗(yàn)

樣本容量為11，檢驗(yàn)的擬合優(yōu)度R^2為0.877，F(xiàn)統(tǒng)計(jì)量為0.89，計(jì)算得出N*R^2=9.54。自由度為8的卡方分布5%顯著性水平對(duì)應(yīng)的臨界值是15.507。因此根據(jù)White檢驗(yàn)，可以判定在5%顯著性水平下接受“不存在異方差”的原假設(shè)。

（2）LM檢驗(yàn)

采用LM統(tǒng)計(jì)量對(duì)殘差序列的相關(guān)性進(jìn)行檢驗(yàn)（P=1），得到如下結(jié)果：

LM統(tǒng)計(jì)量顯示，回歸方程的殘差序列不存在1階自相關(guān)。設(shè)P=2時(shí)，得到如下結(jié)果：

LM統(tǒng)計(jì)量顯示，回歸方程的殘差序列不存在2階自相關(guān)。

2.協(xié)整關(guān)系檢驗(yàn)

本文采用協(xié)整檢驗(yàn)來(lái)判斷線性回歸方程設(shè)定是否合理，檢驗(yàn)解釋變量和被解釋變量之間是否存在協(xié)整關(guān)系等價(jià)于殘差序列是否平穩(wěn)?，F(xiàn)在對(duì)殘差進(jìn)行單位根檢驗(yàn)，其結(jié)果如下：

檢驗(yàn)結(jié)果顯示，殘差序列在1%的顯著性水平下拒絕原假設(shè)，接受不存在單位根的結(jié)論，因此可以確定殘差平穩(wěn)，即殘差ε-I（0）。上述結(jié)果表明，y與 X2t-1，X3， X5， X6之間存在協(xié)整關(guān)系。

二、結(jié)果分析

本文建立的回歸方程經(jīng)過(guò)修正之后，通過(guò)了殘差檢驗(yàn)及協(xié)整檢驗(yàn)，解釋變量和被解釋變量顯示了很好的穩(wěn)定性與高度擬合性，并且殘差不存在異方差和自相關(guān)性。最終的方程為：

Y = -226.34×X2t-1 + 0.11×X3 + 31.65×X5 - 5295.11×X6

（3）

影響房?jī)r(jià)的主要供給因素為貸款利率，土地價(jià)格和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資的比例，主要需求因素是人們的收入水平。研究結(jié)果表明：

第一，貸款利率和房?jī)r(jià)呈負(fù)相關(guān)，并且存在一階滯后，即上一期的利率變化將對(duì)本期的房?jī)r(jià)造成影響。利率和房?jī)r(jià)的變動(dòng)關(guān)系既受供求關(guān)系又受預(yù)期與風(fēng)險(xiǎn)等多重因素的影響。作為開(kāi)發(fā)商，現(xiàn)階段的融資渠道已經(jīng)呈現(xiàn)多元化發(fā)展，包括信托、基金、外商注資等，降低了對(duì)銀行貸款的依賴程度，加息對(duì)房?jī)r(jià)的調(diào)控并不是很明顯。從消費(fèi)者角度來(lái)看，自住型購(gòu)房人在迅速攀升的房?jī)r(jià)面前根本不會(huì)因?yàn)榧酉⒍泳徺?gòu)房計(jì)劃，只會(huì)去選擇一些低總價(jià)的中小戶型，盡量減少貸款量；而對(duì)于投機(jī)型買家，只要房?jī)r(jià)上漲的幅度能夠滿足他們的投資預(yù)期，加息帶來(lái)的每月幾十元甚至是幾百元的額外負(fù)擔(dān)，可以忽略不計(jì)。此外，2006年，我國(guó)城市化率達(dá)到42.99%。根據(jù)諾瑟姆曲線，處在30%～70%的城市化率之間，城市化將呈現(xiàn)高速發(fā)展的態(tài)勢(shì)。我國(guó)現(xiàn)階段正處于這一區(qū)間，城市人口的膨脹必然帶來(lái)對(duì)住宅需求的增長(zhǎng)。面對(duì)旺盛的市場(chǎng)需求，房產(chǎn)價(jià)格依然呈上漲趨勢(shì)。

第二，城鎮(zhèn)居民收入X3作為影響房產(chǎn)價(jià)格的主要因素之一，與房?jī)r(jià)正相關(guān)。我們可以將對(duì)住房有消費(fèi)傾向的人群劃分為兩大類。第一類是中等收入人群，他們對(duì)房屋的需求主要是住宅需求。當(dāng)收入上升時(shí)，刺激他們產(chǎn)生改善生活條件的意愿，從而增加對(duì)房產(chǎn)的需求，促使房?jī)r(jià)上升。第二類是高收入人群，他們手中的富余資金較多，而房地產(chǎn)可以作為一種資本品進(jìn)行投資，這種投資或者投機(jī)需求更會(huì)加劇房產(chǎn)的價(jià)格急劇攀升。

第三，本文選取的解釋變量X5代表的是土地交易價(jià)格指數(shù)，反映的是土地價(jià)格的變動(dòng)對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響。土地價(jià)格的上漲導(dǎo)致商品房開(kāi)發(fā)成本的攀升，因?yàn)橥恋爻杀菊挤康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)成本的比重較大。隨著我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展和城市化進(jìn)程中對(duì)房地產(chǎn)需求量的急劇上升，房地產(chǎn)市場(chǎng)對(duì)土地的需求也將增加。所以，土地是我國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格不斷上漲的重要原因。

第四，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的投資比重與房?jī)r(jià)呈現(xiàn)負(fù)相關(guān)，但是，過(guò)多的資金進(jìn)入房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)行業(yè)，會(huì)加大開(kāi)發(fā)的盲目性，使商品房供給增加，空置率上升，房地產(chǎn)泡沫加劇，對(duì)經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定發(fā)展不利。

由以上我們得知，穩(wěn)定房?jī)r(jià)不能單純地依靠某種政策調(diào)控，例如，提高貸款利率其實(shí)對(duì)房地產(chǎn)的影響并不大，且具有滯后性。我們應(yīng)該對(duì)土地價(jià)格實(shí)施控制，為投資者創(chuàng)造好的投資環(huán)境，并合理引導(dǎo)社會(huì)資金進(jìn)入其他行業(yè)，促進(jìn)其他行業(yè)的高效發(fā)展，減少房地產(chǎn)過(guò)多的資金聚集造成房地產(chǎn)泡沫的出現(xiàn)，以利于維持房地產(chǎn)價(jià)格的穩(wěn)定。

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Analysis of the real estate price influencing factors in our country

QI Qian

(Finance college，Harbin commerce university，Harbin 150076，China)

Abstract: Property as the pillar of the national economy， in recent years， the price continues to rise， fluctuating range is large.Through our real estate prices.Further study the price for the prevention of the factors influencing the financial security， stability， sustained economic development is of utmost importance. In regression， the inspection and white's testing and inspection， etc lm method， the empirical research has found the main interest rates， per capita income， land prices and the investments of factors.

Key words: real estate price; regression analysis;supply and demand influence