保障房建設(shè)，離不開金融的支持。國家開發(fā)銀行在支持我國中低收入住房領(lǐng)域，一直走在同業(yè)前列。截至今年6月底，國開行保障性安居工程建設(shè)貸款余額新增443億元，占全國金融業(yè)保障性住房開發(fā)貸款新增額908億元的近一半，成為我國支持保障性住房建設(shè)的金融支柱。

住房乃民生之要

作為我國中長期主力銀行，國家開發(fā)銀行多年來致力于我國中低收入住房的建設(shè)。2011年上半年以來，國開行支持各地保障性住房建設(shè)的消息紛至沓來。

在江西，以國開行江西省分行為牽頭行的銀團(tuán)，已向全省棚戶區(qū)改造和保障性住房建設(shè)項(xiàng)目發(fā)放貸款資金29.7億元，這一總?cè)谫Y額達(dá)到130億元的項(xiàng)目有望解決82.6萬人的住房難題。

在安徽蚌埠，國開行安徽省分行與蚌埠城投公司簽訂了棚戶區(qū)改造項(xiàng)目28億元貸款合同，將建設(shè)住房3萬套，惠及2萬戶搬遷戶。

在新疆哈密，國開行新疆分行已向哈密地區(qū)2010年“安居富民”和“定居興農(nóng)”工程承諾貸款2.6億元，實(shí)現(xiàn)貸款發(fā)放2.25億元，直接支持6010套安居房的建設(shè)。

住房乃民生之要。解決低收入家庭住房困難，是構(gòu)建和諧社會、全面建設(shè)小康社會的重要舉措。但在舊城改造以及保障房建設(shè)的過程中，地方政府又往往因?yàn)橘Y金不足和融資機(jī)制不健全等問題而陷入困境。

國開行董事長陳元表示，國開行作為國家全資所有的銀行，要把國家利益、人民福祉放在最重要的位置，要把支持保障性安居工程建設(shè)作為改善民生的重要內(nèi)容，主動探索融資機(jī)制，開創(chuàng)金融支持保障房建設(shè)的新路。

多年來，國開行積極發(fā)揮中長期投融資優(yōu)勢，運(yùn)用自身長期支持基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的豐富經(jīng)驗(yàn)，不斷完善融資模式，加大力度支持包括保障性住房在內(nèi)的中低收入家庭住房建設(shè)，成為我國住房安居工程的主力銀行。截至2011年6月底，國開行累計發(fā)放中低收入家庭住房建設(shè)貸款3591億元，支持總建筑面積約3.6億平方米，惠及553萬戶、1840萬中低收入群眾，貸款余額居全國金融業(yè)首位。

棚改從遼寧起步

國開行支持保障房建設(shè)，始于2005年遼寧棚戶區(qū)改造的實(shí)踐。對于老工業(yè)基地遼寧而言，棚戶區(qū)始終是一個老大難，大量建在城市邊緣、礦區(qū)、廠區(qū)的低矮危房一直是地方政府心中的痛。雖然50年來不斷改造，但直到2004年底，遼寧仍有建筑面積在5萬平方米以上的城市集中連片棚戶區(qū)848萬平方米，改造資金缺口達(dá)187億元。

187億元不是一個小數(shù)字。據(jù)遼寧省財政廳相關(guān)人士介紹，資金是棚戶區(qū)改造的最大障礙，地方財政實(shí)力有限，在棚戶區(qū)改造工程的投入上，心有余而力不足。

2005年，中央提出了解決中低收入家庭住房困難、關(guān)注民生、構(gòu)建和諧社會的戰(zhàn)略部署。就在這一年，國開行與遼寧省委省政府達(dá)成共識，決定挑戰(zhàn)棚改這一困擾遼寧數(shù)十年的頑疾。

事實(shí)上，很多棚改項(xiàng)目本身的商業(yè)價值近乎為零。棚戶區(qū)大多位于城市邊緣地帶，撫順、本溪、阜新等地的棚戶區(qū)甚至位于采煤沉陷區(qū)，土地開發(fā)價值低。如此條件很難吸引商業(yè)銀行信貸資金進(jìn)入。

但這卻是國開行大顯身手的舞臺。國開行多年來在支持經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展的過程中，逐漸探索形成了一套開發(fā)性金融的方法，具有長期、大額和信用建設(shè)、市場建設(shè)等特點(diǎn)，一方面通過中長期貸款彌補(bǔ)建設(shè)資金缺口，一方面帶動瓶頸領(lǐng)域的信用建設(shè)，廣泛吸引市場融資。2005年4月，國開行作為惟一的金融機(jī)構(gòu)向遼寧棚戶區(qū)改造項(xiàng)目發(fā)放首批貸款30億元，中低收入家庭住房貸款業(yè)務(wù)正式啟動。

在國開行的支持下，一座座新住宅樓在老工業(yè)區(qū)拔地而起。短短一年多，近90萬百姓搬進(jìn)了夢寐以求的新居。棚改項(xiàng)目也同時改善了城市基礎(chǔ)設(shè)施，完善了城市功能。截至2011年6月底，國開行累計向遼寧省中低收入家庭住房項(xiàng)目發(fā)放貸款196.4億元，覆蓋省內(nèi)13個地市，惠及中低收入家庭100.4萬戶、333萬百姓。

有關(guān)金融專家表示，包括遼寧省棚戶區(qū)改造在內(nèi)的保障房建設(shè)，是構(gòu)建和諧社會的重要舉措。這些項(xiàng)目對于地方政府而言有著較大的財政壓力，又不符合商業(yè)銀行的貸款條件，但運(yùn)用市場建設(shè)的方法，在有效防范風(fēng)險的基礎(chǔ)上創(chuàng)新融資模式，就能打通保障房建設(shè)的融資瓶頸，實(shí)現(xiàn)政府發(fā)展目標(biāo)。

再造“新疆速度”

幅員遼闊的新疆是農(nóng)牧業(yè)大區(qū)。為切實(shí)提高廣大農(nóng)牧民的生活水平，新疆維吾爾自治區(qū)黨委和政府提出把“富民安居”工程作為全面落實(shí)中央新疆工作座談會精神，推進(jìn)新疆跨越式發(fā)展和長治久安的重點(diǎn)民生工程之一。

2010年8月，為解決當(dāng)年富民安居房建設(shè)中自籌資金短缺的問題，哈密國資公司向國開行新疆分行提出2.6億元融資需求，用于哈密地區(qū)6050戶富民安居工程的建設(shè)。作為新疆貸款市場份額領(lǐng)先的銀行，該分行從支持新疆跨越式發(fā)展和長治久安的大局出發(fā)，加快貸款評審進(jìn)程。僅用1個月不到的時間，即完成1市兩縣3個安居富民項(xiàng)目的開發(fā)評審，到去年年底已先期發(fā)放7500萬元貸款，實(shí)現(xiàn)了以“新疆效率”促發(fā)展、惠民生的新突破。

在支持哈密保障性住房的過程中，國開行始終注重將富民和安居有機(jī)結(jié)合，運(yùn)用開發(fā)性方法，與當(dāng)?shù)卣献?，發(fā)展優(yōu)勢和特色產(chǎn)業(yè)，發(fā)揮資源優(yōu)勢，共同促進(jìn)哈密地區(qū)又好又快發(fā)展。

在哈密市二堡鎮(zhèn)，得益于國開行信貸資金和河南援疆試點(diǎn)項(xiàng)目資金的支持，每戶搬遷牧民都獲得了兩座日光溫室大棚和一套81平方米的安居房。去年10月20日，全部牧民搬入并陸續(xù)投入生產(chǎn)；12月中旬，牧民的蔬菜大量上市，牧民當(dāng)年搬遷、當(dāng)年收效、當(dāng)年脫貧的目標(biāo)也隨之實(shí)現(xiàn)。

截至2011年6月底，國開行新疆分行已向哈密地區(qū)2010年“安居富民”和“定居興農(nóng)”工程承諾貸款2.6億元，實(shí)現(xiàn)貸款發(fā)放2.25億元，直接支持6010套安居房的建設(shè)。按照計劃，在國開行的融資支持下，到2014年，哈密將完成3萬多戶富民安居工程建設(shè)任務(wù)，約10萬百姓從中受益。

日漸完善的模式

遼寧棚改，開創(chuàng)了銀政合作建設(shè)保障房的新模式。這一模式通過國開行遍布全國的分支機(jī)構(gòu)，很快在各地生根發(fā)芽，開花結(jié)果。

山東青島即為一例，以云南路為代表的舊城改造一度被稱為城市建設(shè)中的“天下第一難”，這里戶均建筑面積不到26平方米，常住人口大多是下崗人員、殘疾人員、低保戶和各種困難家庭。2007年，國開行與青島市政府合作，融資20億元支持云南路片區(qū)和中島改造，并對資金實(shí)行封閉運(yùn)行和全程監(jiān)管，確保了項(xiàng)目“陽光操作”和拆遷建設(shè)的順利進(jìn)行。同年5月，該改造片區(qū)的居民代表專程趕赴北京，將一面錦旗贈予國開行總行領(lǐng)導(dǎo)。錦旗的一面密密麻麻簽滿舊城區(qū)居民名字，另一面寫著“百姓開心的銀行”七個大字。

在開發(fā)熱潮涌動的西部地區(qū)，在重振雄風(fēng)的東北老工業(yè)基地，在醞釀崛起的中部各省，在加快發(fā)展的東部地區(qū)——國開行在支持保障性住房建設(shè)的過程中，堅(jiān)持按照科學(xué)發(fā)展觀的要求，把項(xiàng)目建設(shè)與規(guī)劃先行、市場建設(shè)相結(jié)合，不斷總結(jié)和完善，逐漸形成了一套具有國開行特色的安居工程融資模式，即“政府主導(dǎo)、專門機(jī)構(gòu)實(shí)施、開發(fā)性金融支持、社會公眾監(jiān)督”的“四位一體”住房保障體系建設(shè)。

3年多來，天津市在大力推進(jìn)濱海新區(qū)建設(shè)的同時，保障民生工作也穩(wěn)步推進(jìn)。2010年，天津市委、市政府決定繼續(xù)加大工作力度，在3年內(nèi)完成環(huán)城四區(qū)外環(huán)線以內(nèi)所有城中村改造任務(wù)。城中村改造項(xiàng)目涉及北倉村等13個城中村，要建設(shè)安置房約195.5萬平方米，需要銀行貸款100億元。

這一項(xiàng)目，被視為天津市2010年20項(xiàng)民生工程之首，國家開發(fā)銀行對其高度重視。但在項(xiàng)目融資運(yùn)作過程中，卻遭遇諸多困難。首先，項(xiàng)目在信用結(jié)構(gòu)設(shè)計上缺乏有效的還款來源保障；其次，項(xiàng)目涉及13個村莊、多個不同利益群體，動遷對象復(fù)雜，這給設(shè)計合理貸款條件、有效滿足工程建設(shè)需要，以及保障資金合規(guī)使用出了一系列難題。此外，該項(xiàng)目還面臨著較大的風(fēng)險控制難度等。

面對重重困難，國開行主動出擊，深入調(diào)研，創(chuàng)新還款來源的信用結(jié)構(gòu)，最終取得了客戶的高度信任，同意委托國開行負(fù)責(zé)全部項(xiàng)目融資。通過合理搭建融資框架，國開行實(shí)現(xiàn)了貸款模式的創(chuàng)新：首先，該行與天津市政府達(dá)成共識，整合各種資源，做實(shí)做強(qiáng)借款人，落實(shí)對借款人的增資；其次是充實(shí)項(xiàng)目現(xiàn)金流，使項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)自身投資收益平衡，同時綜合設(shè)計還款來源，有效規(guī)避了風(fēng)險；此外，針對抵押物不足等問題，按照城中村改造項(xiàng)目特點(diǎn)，創(chuàng)新了抵押擔(dān)保方式，有效解決了信用結(jié)構(gòu)評審中遇到的難題。

天津市城中村改造項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)了公益性項(xiàng)目融資的創(chuàng)新，也成為了國開行支持中低收入家庭住房建設(shè)的一個典型案例。

值得一提的是，國開行注重科學(xué)規(guī)劃，在支持保障房項(xiàng)目建設(shè)的同時，推動當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)的可持續(xù)發(fā)展。有關(guān)專家指出，國開行通過與地方政府合作達(dá)成共識，確定合作框架，整合各種資源，國開行先期貸款投入，使項(xiàng)目得以啟動，爭取了時間和空間，并顯現(xiàn)出成效和前景，進(jìn)而帶動其他方面的資金投入，這對銀行支持地方經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展具有借鑒意義。

占保障房貸款半壁江山

今年初，在貸款規(guī)模非常緊張情況下，國開行單列規(guī)模1000億元專項(xiàng)用于支持保障性安居工程建設(shè)。3月份，國開行與住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部簽署合作協(xié)議，雙方在住房保障投融資機(jī)制創(chuàng)新、住房保障體系建設(shè)、資金籌措方案研究與實(shí)施等方面加強(qiáng)合作，加快解決中低收入家庭住房困難。

以常州為例，國開行以該市為開發(fā)性金融支持住房保障體系建設(shè)試點(diǎn)城市，發(fā)揮規(guī)劃先行的引領(lǐng)作用，創(chuàng)新住房保障的投融資體制，將自身融資優(yōu)勢和地方政府組織協(xié)調(diào)優(yōu)勢結(jié)合起來，整合各方資源，市場化推動住房保障體系融資平臺建設(shè)，讓近萬戶住房困難家庭實(shí)現(xiàn)了安居夢想。

截至今年6月底，國開行當(dāng)年發(fā)放保障性安居工程建設(shè)貸款527億元，余額新增占全國金融業(yè)保障性住房開發(fā)貸款新增額的半壁江山，居同業(yè)首位，繼續(xù)保持我國保障性住房建設(shè)主力銀行地位。

據(jù)國開行有關(guān)負(fù)責(zé)人介紹，該行自2005年支持遼寧棚戶區(qū)改造以來，運(yùn)用開發(fā)性方法，創(chuàng)新融資模式，將支持領(lǐng)域擴(kuò)展到廉租房、經(jīng)濟(jì)適用房、限價房、公共租賃住房及棚戶區(qū)改造等5大類保障性住房建設(shè)?！笆濉逼陂g，國開行將繼續(xù)秉承“增強(qiáng)國力、改善民生”的使命，進(jìn)一步加大對民生領(lǐng)域業(yè)務(wù)的支持力度，融資融智推動各地保障性住房建設(shè)，促進(jìn)民生改善和社會和諧。

主力銀行給力，保障性安居工程的目標(biāo)可期。