房地產(chǎn)調(diào)控已成常態(tài)，調(diào)控政策必將延續(xù)。隨著下半年市場(chǎng)供應(yīng)量大幅增長(zhǎng)，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)異常激烈。堅(jiān)持高利潤(rùn)的經(jīng)營(yíng)策略，其核心思想在于調(diào)控政策的對(duì)賭，如果政策在一段時(shí)間后放松，則企業(yè)將繼續(xù)獲得高利潤(rùn)的銷售回報(bào)，反之則會(huì)對(duì)企業(yè)未來(lái)發(fā)展構(gòu)成相當(dāng)?shù)娘L(fēng)險(xiǎn)。然而，從種種跡象來(lái)看，宏觀層面上對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)控至少近兩年內(nèi)退出的可能性極小。

根據(jù)綠城(中國(guó))公布的2011年上半年業(yè)績(jī)報(bào)告，報(bào)告期內(nèi)集團(tuán)共有72個(gè)在售項(xiàng)目，總銷售為203億元，其中歸屬于綠城集團(tuán)權(quán)益為131億元，僅完成全年550億銷售目標(biāo)的37％。另外值得關(guān)注的是，今年上半年綠城新推樓盤預(yù)售率為53％，而所有樓盤的平均去化率大約為40％。根據(jù)克而瑞研究中心所掌握的全國(guó)標(biāo)桿房企今年以來(lái)的銷售數(shù)據(jù)，綠城的項(xiàng)目去化率水平明顯低于其他同檔次的企業(yè)，而究其原因則是綠城堅(jiān)持項(xiàng)目高利潤(rùn)率的經(jīng)營(yíng)策略。

通常來(lái)講，我們可以將房企經(jīng)營(yíng)的核心訴求分為兩類：高周轉(zhuǎn)和高利潤(rùn)。前者追求銷售速度和規(guī)模效應(yīng)，在淡市中這類企業(yè)會(huì)通過(guò)降價(jià)來(lái)刺激市場(chǎng)以維持企業(yè)周轉(zhuǎn)速率，典型的代表如萬(wàn)科、恒大、保利等；而后者則更注重單個(gè)項(xiàng)目的利潤(rùn)空間，因此不會(huì)輕易選擇降價(jià)促銷，這類企業(yè)大多以開(kāi)發(fā)高檔項(xiàng)目為主，往往受市場(chǎng)周期影響較大，不同市場(chǎng)環(huán)境下銷售業(yè)績(jī)會(huì)天差地別，典型的代表如綠城、金地、招商等。

其實(shí)從房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展至今的軌跡來(lái)看，由于大多數(shù)時(shí)間里市場(chǎng)處于單邊向上的趨勢(shì)中，確實(shí)很難評(píng)斷哪類企業(yè)更出色，但近幾年來(lái)隨著政府對(duì)樓市的調(diào)控趨于常態(tài)，行情正越來(lái)越呈現(xiàn)出短周期化特征，在這樣的大環(huán)境下高周轉(zhuǎn)企業(yè)在把控市場(chǎng)節(jié)奏方面的優(yōu)勢(shì)開(kāi)始顯露。以萬(wàn)科、保利和恒大為例，三家企業(yè)2008年年銷售額為479億元、205億和60.3億元，到2010年增長(zhǎng)到1082億元、662億和504億元，只花了短短兩年時(shí)間分別翻了2.3倍、3.2倍和8.4倍之多，其擴(kuò)張速度之快可見(jiàn)一斑。而反觀注重高利潤(rùn)、低周轉(zhuǎn)速度的綠城，其2009年全年銷售510億元，僅次于萬(wàn)科的630億元，業(yè)績(jī)排在全國(guó)標(biāo)桿房企的第二位。但在短短兩年不到的時(shí)候之后，2011年上半年，綠城的銷售業(yè)績(jī)?cè)诜科笾械呐琶训渲恋诰盼?，且與萬(wàn)科、恒大等第一集團(tuán)企業(yè)差距巨大。

事實(shí)上，今年以來(lái)已經(jīng)有不少原先同樣追求高利潤(rùn)的房企逐漸向高周轉(zhuǎn)靠攏，典型的例子是招商和中海，兩者和綠城相似也一直以開(kāi)發(fā)高檔項(xiàng)目見(jiàn)長(zhǎng)，但當(dāng)前的發(fā)展路徑卻開(kāi)始發(fā)生差異。中海地產(chǎn)6月份在杭州的項(xiàng)目中海紫藤苑以低于周邊10％的價(jià)格開(kāi)盤，當(dāng)日即獲售磬；同月，招商地產(chǎn)也推出深圳觀園、雍景灣等多個(gè)新盤，同樣憑借著低于預(yù)期的價(jià)格連創(chuàng)佳績(jī)。值得一提的是，招商6月份單月的銷售金額等于今年前5個(gè)月的總和。從中反映出現(xiàn)的結(jié)論是：高端、大戶型項(xiàng)目并不是不能做成高周轉(zhuǎn)模式，且其通常降價(jià)而凸顯出來(lái)的性價(jià)比，在當(dāng)前的市場(chǎng)環(huán)境下同樣可以獲得非?？捎^的去化速度。

在筆者看來(lái)，堅(jiān)持高利潤(rùn)的經(jīng)營(yíng)策略，其核心思想在于和調(diào)控政策的對(duì)賭，如果政策在一段時(shí)間后放松，則企業(yè)將繼續(xù)獲得高利潤(rùn)的銷售回報(bào)，反之則會(huì)對(duì)企業(yè)未來(lái)發(fā)展構(gòu)成相當(dāng)?shù)娘L(fēng)險(xiǎn)。然而，從種種跡象來(lái)看，宏觀層面上對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)控至少近兩年內(nèi)退出的可能性極小。另一方面從市場(chǎng)面上所反饋的信息來(lái)看，隨著二三線城市限購(gòu)的影響力逐漸擴(kuò)散，5、6月份典型城市成交量的企穩(wěn)回升已基本中止。由于調(diào)控政策繼續(xù)加碼，已使得市場(chǎng)需求對(duì)房?jī)r(jià)回調(diào)的預(yù)期再次加深，這意味著在三、四季度，即便是高周轉(zhuǎn)房企要想取得和上半年相當(dāng)?shù)匿N售速度也需要做出更大的價(jià)格讓步，換一句話說(shuō)原先周轉(zhuǎn)率就偏低，不愿降價(jià)的企業(yè)將面臨更大的壓力。