從1980年鄧小平發(fā)表有關(guān)房改的講話到現(xiàn)在，已經(jīng)過去了三十多年。我國的住房從清一色的公產(chǎn)房，慢慢演化出商品房，直到現(xiàn)在商品房成為市場供應(yīng)的主體。如今談到地產(chǎn)，我們可能會(huì)聯(lián)想到商業(yè)地產(chǎn)、教育地產(chǎn)、住宅地產(chǎn)、科研地產(chǎn)、工業(yè)地產(chǎn)等等種類繁多的地產(chǎn)?？梢哉f改革開放的這三十多年，是我國地產(chǎn)蓬勃發(fā)展的三十多年。隨著各項(xiàng)地產(chǎn)的升級(jí)，城市的面貌日新月異。

城市并不是靜止不變的，城市的面貌隨著地產(chǎn)下面的地塊的升級(jí)而不斷變化著。在所有理論中，胡佛和費(fèi)舍爾的區(qū)域產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)五階段論比較清晰地勾勒出了城市土地升級(jí)的路線圖。胡佛和費(fèi)舍爾在1949年提出區(qū)域發(fā)展一般要經(jīng)歷五個(gè)不同的階段：a)自給自足階段：以農(nóng)業(yè)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)為主，區(qū)際貿(mào)易很少；b)鄉(xiāng)村工業(yè)的崛起階段：鄉(xiāng)村工業(yè)開始興起，但仍以農(nóng)業(yè)經(jīng)濟(jì)為主；c)農(nóng)業(yè)生產(chǎn)結(jié)構(gòu)變動(dòng)階段：區(qū)際貿(mào)易逐漸增加，農(nóng)業(yè)生產(chǎn)由粗放型向集約型轉(zhuǎn)變；d)工業(yè)化階段：工業(yè)開始代替農(nóng)業(yè)占據(jù)主導(dǎo)地位；e)服務(wù)化階段：以服務(wù)業(yè)輸出為主代替工業(yè)輸出為主的階段，服務(wù)業(yè)代替制造業(yè)占據(jù)主導(dǎo)地位。此模式給出了城市發(fā)展的一般模型，也適用于一些城市的發(fā)展道路。在服務(wù)化階段內(nèi)部，還將經(jīng)歷以商貿(mào)、交通等傳統(tǒng)第三產(chǎn)業(yè)為主的階段向以管理、房地產(chǎn)、咨詢服務(wù)等第四、五產(chǎn)業(yè)為主階段的轉(zhuǎn)變過程。城市是有生命的，也具有相應(yīng)的生命周期，不同的城市處于不同的發(fā)展時(shí)期：有的城市剛剛興起，有的城市是正在快速發(fā)展的青壯年期，也有的城市已經(jīng)進(jìn)入不斷衰退的中老年期。正是由于地產(chǎn)構(gòu)成了城市的微觀結(jié)構(gòu)，作為社會(huì)最終金融產(chǎn)品的房地產(chǎn)在不斷地影響著城市的演化。

城市之所以區(qū)別于鄉(xiāng)村在于城市的經(jīng)濟(jì)職能，城市的經(jīng)濟(jì)職能吸引著大量的人口進(jìn)入城市，人們?cè)诔鞘兄袑W(xué)習(xí)、就業(yè)、生活。城市自身具有售息集中、交通集中、就業(yè)機(jī)會(huì)多、醫(yī)療資源豐富、教育文化發(fā)達(dá)等特點(diǎn)—_這些便利的因素構(gòu)成了人們的都市生活的內(nèi)容。而承載人們都市生活的載體便是城市中的地產(chǎn)，住宅地產(chǎn)、工業(yè)地產(chǎn)、教育地產(chǎn)、文化地產(chǎn)、商業(yè)地產(chǎn)等等構(gòu)成了這個(gè)城市的節(jié)點(diǎn)?？梢哉f城市就是由—個(gè)個(gè)地產(chǎn)的節(jié)點(diǎn)構(gòu)成了我們所生活的城市，不同地產(chǎn)的表現(xiàn)形式日益豐富和改善著我們的都市生活的內(nèi)涵。城市中的—個(gè)個(gè)個(gè)體，自由組合成了—個(gè)個(gè)經(jīng)濟(jì)體，而這些經(jīng)濟(jì)體在不同的地產(chǎn)中從事著相應(yīng)的價(jià)值生產(chǎn)。地產(chǎn)為這些經(jīng)濟(jì)體提供了棲身之所和庇護(hù)所，地產(chǎn)的價(jià)值遠(yuǎn)遠(yuǎn)不僅僅是當(dāng)初的遮風(fēng)避雨的簡單功能，城市中各種各類的地產(chǎn)成為各個(gè)經(jīng)濟(jì)體生產(chǎn)能力的放大器，加速了知識(shí)、產(chǎn)品、創(chuàng)意的產(chǎn)生。隨著城市的發(fā)展，地產(chǎn)的內(nèi)涵越來越豐富，而同時(shí)地產(chǎn)越來越深地與城市相融合。

地產(chǎn)不斷地改變著城市，而城市的發(fā)展也促進(jìn)了地產(chǎn)的升級(jí)。隨著地產(chǎn)的發(fā)展，如今的地產(chǎn)已經(jīng)不僅僅是人們的棲身之所，而且變成了一種社會(huì)產(chǎn)品、金融資產(chǎn)。地產(chǎn)已不再簡單地是一種建筑，而是深刻地反映了我們所處的這個(gè)社會(huì)。比如住宅地產(chǎn)如今緊緊地與戶籍綁定在一起，與房屋的主人的受教育權(quán)、選舉權(quán)、擇偶權(quán)緊密相連不可分割。地產(chǎn)已經(jīng)深深地融入我們的社會(huì)生活，變成了一個(gè)城市個(gè)體各種權(quán)利、社會(huì)財(cái)富、社會(huì)地位的載體。地產(chǎn)為城市增添了很多的亮色，同時(shí)城市賦予了地產(chǎn)越來越多的內(nèi)涵。地產(chǎn)的表現(xiàn)形式與內(nèi)涵越來越豐富，可以說地產(chǎn)的內(nèi)涵和表現(xiàn)形式的寬度和深度能夠反映一個(gè)城市的繁華程度。地產(chǎn)已經(jīng)成為評(píng)價(jià)一個(gè)城市發(fā)展階段的重要指標(biāo)。

地產(chǎn)在改變著我們每個(gè)生活在城市中的個(gè)體的生活，進(jìn)而改變著我們所在的城市。這一運(yùn)動(dòng)過程將隨著人類的文明一直持續(xù)，地產(chǎn)與城市的互動(dòng)永遠(yuǎn)不會(huì)停止。地產(chǎn)通過影響每一個(gè)城市中的個(gè)體的生活，進(jìn)而影響到都市生活的品質(zhì)與內(nèi)容。各種各樣的地產(chǎn)表現(xiàn)形式，又從總體上構(gòu)成了我們生活的城市的面貌。總之，地產(chǎn)改變了城市。