在本輪房地產(chǎn)限購政策中，令業(yè)界轟動的當屬華業(yè)東方玫瑰降價事件。一夜蒸發(fā)40多萬元，華業(yè)東方玫瑰老業(yè)主要求退差價?！伴_發(fā)商降價，老業(yè)主要求補償差價”。8月初，華業(yè)東方玫瑰二期A9號樓推出了80多套特價房，均價14000～15000元／平方米，和優(yōu)惠前16500元／平方米的價格相比，降幅達到10％以上。降價引發(fā)了前期銷售的A4號樓40多位老業(yè)主的極度不滿。毫無疑問，這是一個標志性的降價勝于“價格為王”的限購事實。

“價跌量漲”各大房企看誰跑得快，

北京中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，北京上半年商品住宅成交4.37萬套，成交面積為454.77萬平方米，同比下，降15.7％。8月22日～8月28日，共新開4個樓盤，新增商品房推盤量22.44萬平方米，共1908套房源，開盤項目均為舊盤加推，除麗都壹號是位于三、四環(huán)之間，其他均位于五、六環(huán)，普通住宅以80～140平方米二居、三居為主。8月22日～8月28日，新建商品住宅網(wǎng)簽成交量1305套，環(huán)比8月15日～8月21日上漲13.48％，與上月同期相比下降40.47％，本周新建商品房總成交網(wǎng)簽量2876套，住宅占45％。8月份新建商品住宅期房供應5849套，環(huán)比上漲53％，網(wǎng)簽成交累計4662套，比7月同期萎縮46％。

從4月住宅項目供應猛漲、成交量隨之上漲，到現(xiàn)在的庫存量高居不下、成交大量萎縮，新建住宅項目面臨“山窮水盡”的困境。2010年兩次樓市調(diào)控后，憑置業(yè)剛需的強勁余力支撐了今年1月樓市最后的瘋狂，在“國八條”和“京版十五條”后，秉承2月春節(jié)期間的低迷成交，北京新建商品住宅一蹶不振，持續(xù)低位成交。4月下半月起，住宅供應井噴，房源積壓形成供需嚴重失衡，有效需求量已被大量消耗。

由此，降價銷售開始打響。3月5日，遠洋一方以“打折”方式實際成交價格下降4500元／平方米，打響北京樓市降價第一炮后，首開常青藤等一些樓盤也紛紛效仿，折扣幅度加大、開盤首日頂用房款與機構媒體組織的購房團等琳瑯滿目的優(yōu)惠策略層出不窮，并且成交率也多集中在這些“熱銷”樓盤中。

降價一直在進行。碧桂園、中海、恒大等地產(chǎn)大佬都沖在了促銷前列，而且取得了很好的效果，在淡市中創(chuàng)造了不少熱銷案例。

8月初，華業(yè)東方玫瑰也推出了60套特價房，每平方米下調(diào)約1000元，部分較低樓層單價甚至只在14500元／平方米左右，降幅達到10％以上。這幾乎成為通州在售新房項目的最低價。與此同時，通州珠江拉維小鎮(zhèn)推出30套特價房，毛坯均價14500元／平方米，精裝均價17500元／平方米，較去年底該樓盤25000元／平方米的均價下調(diào)近萬元。

近三年通州出讓的住宅類地塊合計為21塊，提供的住宅建筑面積為387萬平方米，占到全市住宅地塊出讓面積的13.1％。庫存量已經(jīng)上漲到歷史高點的通州很可能繼續(xù)面臨沖擊。去年下半年供應的通州項目大部分簽約量都不足三成。通州等新城房價有望跌至萬元。

隨著水面的下降，裸泳的開始浮出水面。大興區(qū)在售商品房項目價格正在走低。據(jù)亞豪機構統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示：2011年1月份，大興區(qū)域在售項目的成交均價為19262元／平方米，2月份春節(jié)前后成交均價為21923元／平方米，截至8月25日成交均價為20111元／平方米，相比2月份價格下降了8.3％。

在樓市調(diào)控政策影響下，現(xiàn)在不僅通州、大興，其他很多區(qū)域也已經(jīng)逐漸開始出現(xiàn)特價房的促銷行為。位于房山的中糧萬科長陽半島8月初迎來第九次開盤，前五期均為“日光盤”，第六期變成“月光盤”，第七期當日售出60％，而到第八期僅為30％。第九期推出分期首付的促銷手段，首付30％可以分期付款，首次付款最低為10萬元。

除了長陽半島，萬科在北京的多個在售項目也均有這樣的促銷優(yōu)惠。位于昌平的金隅萬科城，首次支付10萬元之后，剩余房款可在一年時間內(nèi)再分兩期付完。目前在售的萬科藍山loft項目也一直采用首付分期的方式進行促銷。萬科和住總共同開發(fā)的金域華府，也推出了特價房。北京萬科通過分期首付和特價房的方式來應對慘淡的市場。

如果說2～5月還有很多企業(yè)在觀望、等待，那么近三個月大部分開發(fā)商都已行動起來，推盤、促銷、回籠資金，緩解資金鏈壓力。2011年上半年央行6次上調(diào)存貸款準備金率、2次上調(diào)存貸款基準利率，嚴酷的貨幣政策雖然被指直指高漲的CPI，雖然是牽一發(fā)，但對樓市可謂動全身。受貸款利率上漲影響，在京的剛需購房者已經(jīng)有一定的壓縮，而對于京版“國八條”中對購房者資格和購房數(shù)量的限定，本地居民限購兩套、外地居民提供連續(xù)五年(含)以上在本市繳納社會保險或個人所得稅繳納證明限購一套的政策，投資購房幾被擠盡。

從整體來看，無論是北京的本土房企還是在二、三線城市有項目的北京房企，似乎借“限購令”變“促銷令”，通過促銷降價快速回籠資金。然而這帶來的最直觀的影響是有能力、有資格購買的客戶越來越少。

供需失衡一、二手房價倒掛

憧憬在黃金樓市的9月之后補足銷售缺口的開發(fā)商，不得不面臨更加嚴峻的現(xiàn)實，今年很多開發(fā)商完不成銷售目標將成為本年度一大歷史性事件。

“金九銀十”也就這么結束了。按每年的季節(jié)規(guī)律，9～10月供應量大增，促銷成風、成交放量、價格下行，也即在成交方面仍會出現(xiàn)所謂的“金九銀十”。

房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，目前北京新房庫存量已經(jīng)逼近11萬套的警戒線。近郊商品房住宅庫存量持續(xù)高漲，首次超過城區(qū)。其中，通州、房山、大興、順義、昌平、門頭溝等近郊區(qū)域的庫存量52606套，城區(qū)庫存量47095套，這是有史以來北京近郊區(qū)商品房庫存首次超過城區(qū)，占比超過50％。根據(jù)目前市場消耗量計算，預計在明年初市場很可能達到庫存量的頂峰，下半年成交價格受低價樓盤入市和成交增多，預計有3％～5％的下降空間。供大于求的市場局面已經(jīng)形成。

供需失衡帶來的最為直接的影響體現(xiàn)在二手房市場，一、二手房價倒掛現(xiàn)象的逐漸蔓延，標志著北京等一線城市房地產(chǎn)市場的實質(zhì)性回調(diào)已經(jīng)開始。顯然，供需拐點已真切來臨。

近日，本刊記者以購房者身份探訪北京二手房中介公司門店得知，二手房價格已走出5月份的小幅度低迷而正在逐步攀升，到8月略有微降。以位于東三環(huán)附近的蘋果社區(qū)麥田地產(chǎn)中介報價為例，結合2010年8月該地區(qū)二手房價格調(diào)查結果，蘋果社區(qū)二手房已由2010年8月的28000元／平方米升至34000元／平方米左右，樂成公館已由2010年8月的39000元／平方米升至42000元／平方米左右，而距離上述項目最近的在售項目首城雙景目前均價為38800元／平方米，且該項目為商業(yè)立項，四十年產(chǎn)權，不在限購范圍內(nèi)；而更緊鄰東四環(huán)的萬科藍山，目前住宅在售均價為39800元／平方米～41800元／平方米。

根據(jù)北京中原地產(chǎn)對最近幾個月在京開盤的老項目再上市價格的統(tǒng)計，商品房售價低于同項目在售二手房價格的現(xiàn)象開始增多。

有分析認為，此類情況的發(fā)生意味著樓市經(jīng)由一年來的調(diào)控，已經(jīng)進入了博弈的深水區(qū)，房價泡沫成分會愈加顯現(xiàn)。因為一手房為開發(fā)商所有，這是一個對市場價格較為敏感的群體，對應市場變化做出的價格調(diào)整會更為及時與靈活，但二手房大多為個人持有，對市場反應較為滯后。因此，在經(jīng)過一年的密集調(diào)控之后，一旦一手房價格開始下調(diào)，一二手房價差距加大，消費者對市場的未來預期心理會越發(fā)謹慎，從而更趨向于持幣觀望，進一步加劇市場回調(diào)預期。

“一、二手房價倒掛現(xiàn)象的擴大，標志著市場整體回調(diào)已經(jīng)露出了征兆?！北本┲性袌鲅芯坎靠偙O(jiān)張大偉分析認為。張大偉表示，在導致一、二手房價倒掛的多種因素當中，可以明顯地看到房地產(chǎn)調(diào)控政策的影響。比如，由于調(diào)控政策導致銷量銳減、一手房存貨量加大，使得開發(fā)商資金問題日益嚴峻，需要隨時調(diào)整價格；受到限購無法換房的影響，二手房業(yè)主惜售心態(tài)愈發(fā)明顯，掛牌出售價格居高不下。由于很多持有房產(chǎn)套數(shù)超過限購標準的投資者，一旦出售房產(chǎn)就沒有購房資格，導致其出售更加謹慎、不愿意降價等等。

持續(xù)不斷的調(diào)控因素是造成成交量低迷、價格低位徘徊的主要因素。亞豪機構副總經(jīng)理任啟鑫分析指出，由于消費需求被限購政策抑制，導致供需情況發(fā)生明顯變化，購房者觀望待購情緒增加，也影響了開發(fā)商的價格預期。

限購等于救市?

8月初，第三套房貸最后的一點口子也將被徹底堵上。北京各家銀行已經(jīng)“一刀切”叫停第三套房貸及以上貸款，銀行VIP客戶也不再擁有特權，另外，能發(fā)放三套房貸的個別特例也被封死。北京作為此輪實行限購最嚴厲的城市，無疑限購被決策層寄予了厚望。

一年間，調(diào)控成為房地產(chǎn)業(yè)的絕對關鍵詞，力圖阻截房價的狂飆突進。限購加碼讓大部分開發(fā)商選擇了沉默。任志強在其微博上稱，限購會造成短期價格波動，但限地大約只能減少供給而推動漲價，房價首先從關緊土地閘門開始。

可見，2011年是房地產(chǎn)行業(yè)大洗牌的一年，政策層面主要體現(xiàn)在行業(yè)結構調(diào)整方面。引用一位知名的業(yè)內(nèi)專家的話說，目前房地產(chǎn)市場正處在中場休息階段，下半場的走勢將取決于保障房、市場預期等關鍵因素。不過無論如何，市場前景并不樂觀。11～12月的市場將存在一定的不確定性。

對此，北京市房協(xié)副秘書長陳志解釋說，隨著調(diào)控政策繼續(xù)發(fā)力，開發(fā)商“以價換量”勢在必行，降價項目將明顯增加。他強調(diào)，目前北京房地產(chǎn)市場供求矛盾趨緩，住房市場逐步偏向買方市場。

“價跌換不來成交量”，華遠地產(chǎn)董事長任志強在談及限購令對于當下房地產(chǎn)市場的影響時語出驚人，政府的想法其實是希望用房價的下跌去換取銷售量。只要價格沒下來，限購就不會停止。但是在嚴厲的限購政策下，有些人不是買不起，而是沒有資格買，因此即使房價下跌，也換不來成交量。他指出：

“未來一段時間內(nèi)，緊縮仍然是一種常態(tài)，但是限購令肯定不會成為一個長期的政策。限購令最終會轉(zhuǎn)變?yōu)槠渌绞?，比如稅費，目前中國臺灣和香港都在用稅費調(diào)控樓市，稅費是市場化手段，盡管也存在一些不合理之處，但遠比限購合理?！?/p>

7月份，北京已連續(xù)兩個月環(huán)比轉(zhuǎn)負。但據(jù)觀察，北京四環(huán)內(nèi)的項目幾乎沒有降價，甚至還在漲價。由此看，整個市場比2008年面臨更為復雜的情況，不同區(qū)域的不同項目、限購城市和非限購城市都產(chǎn)生了差異性。

多數(shù)業(yè)內(nèi)人士發(fā)出這樣的聲音，本輪調(diào)控最具殺傷力的政策之一當屬限購，而限購還將進一步擴大化。在新浪微博上，北師大房地產(chǎn)研究中心主任董藩就國家發(fā)改委主任張平的“堅持房地產(chǎn)市場調(diào)控決心不動搖”一詞表示附和，董藩認為，這段話正應和了他曾說過的“房價不跌，調(diào)控不止”一說。從張平的講話中可以得到這樣的信息：中央并不認為此番調(diào)控已經(jīng)達到預期效果，政治局對房地產(chǎn)宏觀調(diào)控態(tài)度十分堅決，尤其是下半年調(diào)控的堅決性與保障勝住房結合在—起，而不是堅決用強有力的措施嚴厲打擊住房投機炒作。至于是否房價跌了就會停止調(diào)控，還要另當別論。

而國內(nèi)著名經(jīng)濟學家茅于軾坦言：“限購讓我們走回頭路。中國的房地產(chǎn)價格高得離奇，因此對房地產(chǎn)限價似乎是有理由的。限購能夠抑制房價。但是房地產(chǎn)價高的根本原因是土地被壟斷，缺乏其他良好的投資機會，收入差距太大。不在這些方面想辦法，用簡單的行政手段來處理，雖然房價可以被壓抑，但是會引起其他的經(jīng)濟問題?！?/p>

北京庫存突破11萬套“金九銀十”或迎降價潮

根據(jù)北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示，截止到9月4日，新建商品房庫存量已達111136套，創(chuàng)兩年來新高。其中，商品期房73528套、現(xiàn)房住宅37608套，均接近歷史峰值。

偉業(yè)我愛我家市場研究院分析表示，北京新建商品住宅已持續(xù)五個月出現(xiàn)供應量超過成交量的情況，成交量的持續(xù)低迷以及新盤供應的不斷增加，使得樓市庫存再創(chuàng)新高。此外，預計9月份北京會有近30個項目開盤入市，這將會給樓市庫存帶來更大的壓力。

雖然目前市場上出現(xiàn)了在售項目團購、特價房的現(xiàn)象，但僅僅是個案而已，全市范圍內(nèi)實質(zhì)性降價還未鋪開，8月全市成交均價僅比上月下降2％。購房者大都選擇延后入市時間，等待房價的進一步回落。

偉業(yè)我愛我家集團副總裁胡景暉表示，庫存壓力的不斷加大，部分開發(fā)商資金鏈的愈加緊張，使得9、10月份會有更多的新盤加入到打折促銷的行列，“金九銀十”北京房價或?qū)⒂瓉硪惠喎秶蟮?、幅度更深的降價潮。

此外，胡景暉表示，目前北京市場上潛在的、符合購房條件的購房需求依然龐大，積蓄已久的購房需求亟待釋放，9、10月份或?qū)⒊霈F(xiàn)的普遍的、較大幅度的房價回調(diào)，將成為購房需求釋放的契機，成交量有望隨著房價的回落而逐步回暖。

本刊市場調(diào)查人員特將未來即將入市的新盤采錄如下，以供參考。

上海：房價停漲有望“金九銀十”

新版“滬四條”出臺，上海樓市調(diào)控升級加碼，房價全面停漲，為剛需購買客戶帶來了最佳購房時機。

偉業(yè)我愛我家市場研究院分析表示，從今年2月起，申城二手房成交情況始終處于冷清狀態(tài)，其中成交量最低為2月，套數(shù)為7946套，最高成交月在5月，為14144套，其余月份皆徘徊于13000套左右。而當前上海二手房可售量已高達1820萬平方米，遠超2008年12月的1320萬平方米，可見剛性需求被極力抑制，購買力得到被動積累，如今上海房價上漲勢頭已得到全面遏制，二手房交易中的議價空間逐步增大，房價回落勢在必然，預計會在今年9、10月份得到充分顯現(xiàn)。屆時，伴隨著結婚置業(yè)、拆遷等剛性需求的適時出手，上海二手房市場的“金九銀十”有望到來。

新房方面，偉業(yè)我愛我家市場研究院分析表示，盡管2月份進入調(diào)控后的短期休眠期，月成交面積僅為17.8萬平方米，然而隨著龐大的剛需購買力逐漸支撐起了市場，樓市再次逐漸回暖。伴隨“紅五月”以及開發(fā)商積極開盤放量的利好影響，5月成交再次達到巔峰，總計簽約面積83.1萬平方米，但仍沒有超過調(diào)控前105萬平方米的月成交量，購買力上漲空間很大。從成交價分析，上半年商品住宅均價為22600元/平方米，基本與去年下半年持平，雖然并沒有出現(xiàn)預期中的大跌，但是整體水平基本平穩(wěn)，而且漲幅回落明顯。進入8月后，樓市存量房58836套，總計面積達859.9萬平方米，庫存量的大幅攀升意味著開發(fā)商去化房源壓力顯現(xiàn)，資金回籠減緩。申城8月打折優(yōu)惠樓盤增加至145個，環(huán)比7月上升了10％左右，創(chuàng)今年單月打折優(yōu)惠項目數(shù)量新高。由此可見，開發(fā)商已經(jīng)在為今年的“金九銀十”造勢和預熱，預計到了9月、10月，打折優(yōu)惠樓盤數(shù)量會保持上升趨勢，且幅度增大，因此購買客戶選擇余地變大，成交可能性增加，整體上將會加速樓市的回暖，為新房市場迎來“金九銀十”。

另外，偉業(yè)我愛我家集團副總裁胡景暉分析表示：二、三線城市限購令的相繼出臺，為投資客返滬起到了有效促進作用，不僅如此，開發(fā)商的一系列優(yōu)惠折扣及房東的議價空間的增大，更是促進了曾經(jīng)因為限購、房價高漲而溢出性購房需求的回歸。經(jīng)偉業(yè)我愛我家市場研究院統(tǒng)計，7月起，外圍板塊二手房價多呈現(xiàn)下跌，全市128個控制點中，下跌63個，持平4個。持平板塊大幅減少，上漲和下跌板塊數(shù)量基本相同。其中，下跌板塊主要聚集在外圍區(qū)域，嘉定豐莊板塊和安亭板塊分別下跌0.84％和0.60％，青浦趙巷板塊和重固板塊均下跌0.53％?？梢?，外環(huán)板塊“以價換量”特征開始明顯。進一步增加了申城樓市“金九銀十”的可能性。

南京：房價回落供需反彈

南京新房市場，根據(jù)偉業(yè)我愛我家市場研究院的數(shù)據(jù)統(tǒng)計，截止到2011年8月15日，全市新建商品住宅銷售量為24052套，創(chuàng)四年來新低，比2008年同期下降19.4％，比2009年同期下降57.7％，比2010年同期下降10.5％。

偉業(yè)我愛我家市場研究院分析表示：一方面，南京供應量在今年總體呈現(xiàn)持續(xù)下跌趨勢。限購令和CPI上漲是業(yè)主惜售的重要原因。隨著下半年CPI的回落，再借助“金九銀十”和房展會的到來，供應量會穩(wěn)步回升。另一方面，從9月份到年底，正是婚房和學區(qū)房熱銷的時期，經(jīng)過了大半年的等待，剛性購房需求亟待釋放，隨著下半年房價的繼續(xù)回落，會有更多的需求量進入市場。

偉業(yè)我愛我家市場研究院分析表示：從2010年開始，部分開發(fā)商鑒于市場行情欠佳，推遲了新盤的開盤時間，商品住宅的供應量持續(xù)下降。今年一季度，商品房銷售進入谷底。隨著調(diào)控的深入和銀行在今年連續(xù)5次提準、3次加息，開發(fā)商的資金狀況越發(fā)緊張，目前已經(jīng)有更多的開發(fā)商醞釀降價，預計下半年南京房價還將繼續(xù)回落。

房價的回落勢必會引發(fā)購房者的出手熱情。據(jù)了解，從二季度開始，部分開發(fā)商資金鏈出現(xiàn)短缺問題，為了促進銷售，開發(fā)商在部分樓盤開展了降價跑量的策略。這些樓盤的價格要明顯低于周邊其他樓盤，房源一經(jīng)推出就引起了客戶關注，一度出現(xiàn)搶購現(xiàn)象。隨著“金九銀十”的到來，入市開盤量會顯著增加，各品牌房企項目之間的競爭日趨激烈，降價跑量也將成為眾多開發(fā)商的必然選擇，隨著房價的再度回落，購房人的購買熱情也將被再次點燃。

偉業(yè)我愛我家集團副總裁胡景暉預計：“金九銀十”和南京秋季房展會的召開將會促進市場的成交量在短期內(nèi)小幅上漲，如果房價能夠繼續(xù)回落，并基本達到多數(shù)客戶的心理預期，成交量將會穩(wěn)步回升。