隨著二三線城市房價(jià)的看漲，限購令即將啟動第二次升級。毫無疑問，對最先限購區(qū)域的投資投機(jī)需求將會有立竿見影的抑制效果。業(yè)內(nèi)專家表示，個(gè)別房價(jià)漲幅突出的二三線城市將會被首先限購，各方都應(yīng)該充分理解決策層調(diào)控樓市的決心，樓市將繼續(xù)處于“深度降溫”通道之中。

一場秋雨一場寒，涼爽的秋風(fēng)也給當(dāng)下的樓市帶來了明顯的秋意。這個(gè)初秋，在房地產(chǎn)中介行業(yè)干了近十年的尹海燕離開了她從從事的行業(yè)。尹海燕是北京一家房地產(chǎn)中介公司的經(jīng)紀(jì)人，2009年北京房地產(chǎn)行業(yè)特別景氣的時(shí)候，基本上每個(gè)月都能拿到上萬元的提成。去年，“國十條”的出臺給瘋狂的樓市打了一劑鎮(zhèn)定劑。而今年“京十一條”的出臺讓北京的樓市更加“雪上加霜”。今年4月份以來，尹海燕連續(xù)三四個(gè)月沒有開單，每月只能拿到1000多元的基本工資。眼瞅著北京樓市趨冷，本來打算回老家秦皇島發(fā)展的她，近期又得到了二三線城市限購的消息。進(jìn)退維谷的她，只好選擇了改行，進(jìn)入保險(xiǎn)行業(yè)做銷售。

一葉知秋。限購“擴(kuò)容”的消息使得全國房地產(chǎn)市場風(fēng)聲鶴唳，各地樓市陷入困境。受市場持續(xù)低迷態(tài)勢的影響，偏安于東南隅的溫州樓市因疲態(tài)盡顯而備受關(guān)注，作為溫州炒房團(tuán)的后院，溫州在一定程度上是樓市變幻的風(fēng)向標(biāo)。隨著調(diào)控的深入，溫州樓市在土地交易、新房和二手房買賣上的全面乏力，甚至有“拋房潮”、“樓市崩盤”的聲音見諸報(bào)端，溫州樓市牽動著全國樓市敏感的神經(jīng)。

“金九銀十”或成泡影

限購劍指二三線城市，北京中原三級市場研究部總監(jiān)張大偉表示這一政策并不高明。以已經(jīng)限購的北京為例，受北京出臺限購政策影響，周邊部分二三線城市如廊坊、涿州燕郊等地承接了部分來自北京的投資或自住需求。事實(shí)上，由于一線城市限購導(dǎo)致投資轉(zhuǎn)移到二三線城市致使二三線城市售價(jià)上漲過快，風(fēng)險(xiǎn)更大。北京限購之后，部分投資客或自主需求無法在北京買房，轉(zhuǎn)而將目光轉(zhuǎn)向河北的廊坊、燕郊等地，這也促使了當(dāng)?shù)胤績r(jià)的上漲。所以，在限購名單正式出臺之前，不排除部分外地剛需比重較大、外地常住人口較多、符合限購條件的“準(zhǔn)限購”城市出現(xiàn)恐慌性購房的可能性。也有可能因?yàn)橄拶彽臄U(kuò)容，會推高“準(zhǔn)限購”周邊城市的房價(jià)?！跋拶徝麊沃栽?月底前出爐，很可能是為壓制可能出現(xiàn)的樓市‘金九銀十’反彈”。張大偉表示，“金九銀十”是房地產(chǎn)市場最關(guān)鍵的銷售季，很多城市銷售量接近全年的一半。如果這期間調(diào)控政策維持現(xiàn)狀，很可能出現(xiàn)未限購城市爆發(fā)性上漲帶動限購城市出現(xiàn)反彈，影響已出現(xiàn)的下調(diào)趨勢。而一旦限購蔓延到二三線城市，預(yù)計(jì)今年的“金九銀十”很可能成為泡影。限購?fù)聘叻孔?/p>

全國性的限購出臺之際，業(yè)內(nèi)人士擔(dān)心，在公租房體系尚不完善的時(shí)候大面積限購可能推高房租。這樣的擔(dān)憂并不多余。北京限購后，今年7月份海淀區(qū)租賃需求量比去年同期上漲了80％，租賃供需比達(dá)到了1：4.4，租金均價(jià)達(dá)到了4400元／月·套。

中關(guān)村一家中介門店經(jīng)理稱，即使過了7月的租賃旺季，目前海淀區(qū)中關(guān)村區(qū)域的租賃房屋仍供不應(yīng)求，業(yè)務(wù)員都在努力尋求房源。北京市統(tǒng)計(jì)局日前公布的數(shù)據(jù)顯示，上半年北京住房租金指數(shù)同比上漲12.7％。另據(jù)某中介機(jī)構(gòu)的數(shù)據(jù)，7月北京租金均價(jià)為3229元，與出臺限購令的2月份相比上漲161元。記者近日探訪國貿(mào)、呼家樓附近多家中介門店發(fā)現(xiàn)，CBD區(qū)域的兩居最低租價(jià)在3500元／月左右，而此價(jià)位房源多是房齡十年以上的普通住宅。雖然租金不低，但在此上班的白領(lǐng)還是爭搶房源。

面對房租上漲的咄咄之勢，有呼聲直接把矛頭指向限購令，理由是：一些人買房受限，只能租房，抬高了房租。限購令對購房意愿的制約是毋庸置疑的。據(jù)北京中原地產(chǎn)的數(shù)據(jù)，限購前北京每月新房加二手房交易在3萬～4萬套，其中40％以上是外地戶籍，現(xiàn)在一個(gè)月交易一共1.5萬套左右，其中不到10％是外地戶籍。

全國性限購將引發(fā)下一輪暴漲

面對限購擴(kuò)容的消息，房地產(chǎn)評論人馬躍成接受本刊記者采訪時(shí)認(rèn)為，要解決房地產(chǎn)最根本的問題，如同治水，光堵不疏，勢必沖毀堤壩。現(xiàn)在的問題是，由于危機(jī)導(dǎo)致制造業(yè)等其他行業(yè)不景氣，投資回收期長，目前由于銀行信貸吃緊資金要求回報(bào)高，卻沒有其他投資途徑，導(dǎo)致只能是去炒地皮和房產(chǎn)，這勢必影響房地產(chǎn)導(dǎo)致價(jià)格飆升，而一線城市限購，資金只能去二三線城市，如果二三線城市也限購了，資金會投到縣城等更邊緣的城鎮(zhèn)，依然不能解決根本問題。

馬躍成分析，二三線城市限購是對二三線城市的開發(fā)企業(yè)、投資者的一大考驗(yàn)，行業(yè)可能面臨著整體洗牌。自從以限購方式調(diào)控以來二三線城市房價(jià)的確有一定漲幅，主要原因是很多房企、投資者資金已無法進(jìn)入一線市場，自然會選擇進(jìn)入二三線城市。這樣的調(diào)控方式調(diào)控結(jié)果也許短期看會有一定成效，但肯定也有弊端，國家現(xiàn)在存量房很大，如堅(jiān)持此種方式進(jìn)行調(diào)控，存量房會繼續(xù)增加，另一種可能是資金會有部分轉(zhuǎn)移到其他領(lǐng)域或國外市場。

北師大房地產(chǎn)研究中心主任董藩近日通過微博就“二三線城市房價(jià)上漲過快的城市要進(jìn)行限購”的政策發(fā)表看法時(shí)說：“限購限貸長期化意味著什么呢?我曾預(yù)測限購限貸可能長期化。現(xiàn)在這種預(yù)期正被強(qiáng)化。調(diào)控誤入歧途，但沒人承認(rèn)錯(cuò)了，只好強(qiáng)化現(xiàn)行措施，調(diào)控不能斗氣?！倍J(rèn)為，限購限貸長期化要么使需求大量沉淀，嚴(yán)重威脅就業(yè)、財(cái)政收入、經(jīng)濟(jì)增長等，進(jìn)而影響穩(wěn)定，還可能會帶來下一輪暴漲。