嚴(yán)厲的樓市調(diào)控讓很多城市“并不好過”，天津也不例外。和其他多數(shù)大城市一樣，天津樓市也表現(xiàn)出了交易量持續(xù)萎縮、價格漲幅明顯回落的特征。

根據(jù)中國指數(shù)研究院統(tǒng)計，2011上半年天津全市商品住宅成交均價為9191元／平方米，在新建商品房(包括新建商品住宅和新建工商業(yè)住房)成交價格方面，5～7月份成交均價連續(xù)三個月持續(xù)回落，均價環(huán)比依次下降0.63％、3.35％和2.11％……種種信號都在暗示，天津房價已進(jìn)入下行通道。

上半年穩(wěn)步放量試探市場

2011年1～6月，天津樓市共有98個項目批次開盤，共計開盤134次，其中全新盤項目共有21個，占上半年開盤項目總數(shù)的21.4％。

具體來看，1、2月為傳統(tǒng)淡季，恰逢春節(jié)，樓市放量較少，共有26個項目開盤。3、4月，樓市開始回暖，部分開發(fā)商趕在春季房交會期間推盤，數(shù)量達(dá)到43個之多，而天津市場的剛需則在很大程度上支持了逐月的放量。5月是傳統(tǒng)旺季，許多純新盤不斷推出，單月開盤數(shù)量達(dá)到31個。6月，實際開盤34個，達(dá)到上半年開盤供應(yīng)的最高峰。

可見，除2月份開盤量略有下滑外，上半年各月開盤數(shù)量基本呈穩(wěn)步上升態(tài)勢。業(yè)界人士分析認(rèn)為，受政策影響，市場濃厚的觀望情緒使得開發(fā)商延遲至下半年推盤，預(yù)計下半年市場開盤量將大大超越上半年。

集中推盤讓角逐更激烈

時至7月，天津共有39個項目開盤，與去年同期相比，同比增長160％，增幅較大。其中市內(nèi)六區(qū)14個、濱海新區(qū)9個、環(huán)城四區(qū)10個、遠(yuǎn)郊區(qū)縣6個。從區(qū)域分布來看，市內(nèi)六區(qū)開盤量占7月總開盤數(shù)量的35.90％，其中南開區(qū)和河?xùn)|區(qū)尤為突出，開盤11個項目，占市內(nèi)六區(qū)開盤量的78.57％、全市總開盤量的35.90％。

濱海新區(qū)7月和6月開盤數(shù)目相同，共有9個項目，住宅類項目高達(dá)8個(6月開盤都為住房類項目)，繼續(xù)充實濱海住房供應(yīng)。但是遠(yuǎn)郊區(qū)縣僅有6個項目開盤，環(huán)比6月下降54.55％。

據(jù)不完全統(tǒng)計，8月有37個開盤項目，比7月少開盤兩個項目，但同比去年8月增長146.67％，增幅較大。其中市內(nèi)六區(qū)8個、濱海新區(qū)6個、環(huán)城四區(qū)11個、遠(yuǎn)郊區(qū)縣12個，全新盤僅有5個，相比7月偏少。

從趨勢上看，8月整體呈現(xiàn)出置業(yè)郊區(qū)化、純新樓盤大批放量、價格優(yōu)惠力度大三大特點(diǎn)。中國指數(shù)研究院副院長陳晟表示，近期樓市低迷跟淡季的市場周期有關(guān)，在“金九銀十”來臨前的8月，開發(fā)商更多地選擇按兵不動蓄勢待發(fā)，加強(qiáng)客源“蓄水”，制定價格策略，為9月后的入市做準(zhǔn)備。

預(yù)計9月天津市場將有42個項目開盤，其中市內(nèi)六區(qū)有12個、環(huán)城四區(qū)13個、遠(yuǎn)郊五縣10個、濱海新區(qū)7個。這些項目中純新盤有25個，占預(yù)計開盤總量的59.5％。對于市內(nèi)六區(qū)來說，爆發(fā)性放量讓樓市角逐更加激烈，而對于濱海新區(qū)來說，雖然7個開盤項目中有5個為純新盤，但成交量能否和開盤放量走勢趨同仍是未知數(shù)。

全市打響“折扣”戰(zhàn)

來自中國指數(shù)研究院的數(shù)據(jù)顯示，目前天津住宅市場可售量已突破11萬套，且未來幾個月新增供應(yīng)將保持百萬平方米／月。雖然大量新建商品住宅的入市使部分剛需得以釋放，但前期商品住宅存量過大，目前的成交狀況仍不能達(dá)到供需平衡，天津商品住宅出清周期再度延長。隨著住宅市場的急速放量，價格下行壓力也逐漸增大。

因此，天津市場上手持“折扣牌”的地產(chǎn)軍團(tuán)不斷壯大，甚至某些項目還未確定開盤時間，優(yōu)惠宣傳卻早已啟動?？傮w來看，市內(nèi)六區(qū)保持了穩(wěn)定抗跌的態(tài)勢，濱海新區(qū)則更多的是“以量換價”。

截止到7月底，全市已經(jīng)有244個樓盤公布了優(yōu)惠打折的最新政策，打折優(yōu)惠的樓盤數(shù)占天津待售和在售總樓盤數(shù)的52.59％，比例再次突破了半數(shù)，其中不少樓盤更是打出了低于9.5折的超低折扣。遠(yuǎn)郊區(qū)縣的優(yōu)惠比例已經(jīng)超過了60％，位列各區(qū)之首。

7月打折數(shù)量上升最快的環(huán)城四區(qū)，在8月有所回落，環(huán)比下降4.38％。而濱海新區(qū)經(jīng)歷了優(yōu)惠低迷之后，8月成為打折比例上升最快的區(qū)域，環(huán)比增長了5.99％，為漲幅最快的區(qū)域。截止到8月25日，247個樓盤公布了優(yōu)惠打折的最新政策，比7月打折優(yōu)惠的樓盤數(shù)量又增加了3個，占天津待售和在售總樓盤數(shù)的51.87％。

9月，市內(nèi)六區(qū)打折優(yōu)惠項目數(shù)量有所回落，環(huán)比下降3.21％，而濱海新區(qū)經(jīng)歷了8月的優(yōu)惠激增之后，繼續(xù)成為優(yōu)惠比例上升最快的區(qū)域，環(huán)比增長了1.21％，以高成交量抵抗政策導(dǎo)致的低迷。

8月初開盤的天津大悅城住宅項目，雖占據(jù)中心城區(qū)老城廂黃金板塊，均價23000元／平方米，仍推出了全款9.5折、貸款9.8折的優(yōu)惠。

位于津南小站板塊的天山水榭花都項目展開限時團(tuán)購活動，主推140～170平方米三室高層產(chǎn)品，起價3800元／平方米，大大低于其6200元／平方米的均價；西青區(qū)即將于9月10日開盤的衛(wèi)津領(lǐng)寓，精裝均價為16000元／平方米，優(yōu)惠力度高達(dá)13％。

位于寶坻的珠江·京津國際城項目預(yù)計9、10月開盤，首開16層到頂高層，戶型為95、97平方米兩室，預(yù)計均價為5800元／平方米?，F(xiàn)正在排號中，交5000元可享受1萬元房款優(yōu)惠以及價值2萬元的珠江會員卡。而7月底、8月初的資料顯示，該項目均價為6200元／平方米。

濱海新區(qū)7月商品住宅成交均價為8862元／平方米，較6月下降11.16％，平均每套的總房款由6月的95.14萬元跌至85.42萬元，降幅近10萬元。7月開盤的南益·名士華庭項目主推高層和洋房，均價9536元／平方米，享受9.5折優(yōu)惠。

環(huán)內(nèi)限價房挑戰(zhàn)周邊房價

一邊是商品房的折扣大戰(zhàn)，一邊是限價商品房的火熱搶購。8月11日上午，4100余戶購房者參與了位于青區(qū)衛(wèi)津南路王蘭莊地區(qū)的限價商品房項目天房美域豪庭的公開搖號。這也是目前位于外環(huán)以內(nèi)少有的限價商品房項目。本次搖號的房源共有14棟高層，1336套房源，其中一室54套，二室1282套，均價7951元／平方米。

根據(jù)我愛我家門店反饋，自天房美域推出限價房以來，部分持有限價商品房購買資格的購房者對于該項目更加關(guān)注，尤其在近期不少客戶在看房簽約之前了解了限價房情況后均有所遲疑，計劃在詳細(xì)了解購買流程之后再做決定。同時，隨著近期該項目公開搖號，其周邊的二手房銷售壓力也隨之增大，業(yè)主的心理價位開始出現(xiàn)松動，議價空間在5％～10％左右。

我愛我家認(rèn)為，限價商品房的價格優(yōu)勢是其周邊二手房銷售壓力增大的主要原因。一方面，從價格上看，同為天房美域項目的天房美域華庭和天房美域蘭庭項目近期已部分下發(fā)產(chǎn)權(quán)證，進(jìn)入二手流通市場。目前美域華庭和美域蘭庭的二手房均價在13000元／平方米左右，比限價房高出近5000元／平方米。另一方面，從需求結(jié)構(gòu)上看，項目所在的王蘭莊片區(qū)二手房需求并不集中，加之限價房的大量供應(yīng)則使得市場中部分二手房面臨供大于求的局面，其價格必將受到挑戰(zhàn)，未來該項目周邊的部分二手房議價空間或?qū)⒂纱嗽龃蟆?/p>

對后市房價下跌信心增強(qiáng)

盡管開發(fā)商不斷用低價位開盤和高折扣的優(yōu)惠措施吸引購房者關(guān)注，增建的保障房也讓很多購房者看到了希望，但多數(shù)購房者仍表現(xiàn)出冷靜的觀望態(tài)度。在某次看房團(tuán)中，一位接受記者采訪的女士表示，郊區(qū)的高層樓盤定價在15000元／平方米以上，即使給出十幾個點(diǎn)的優(yōu)惠還是很高，而配套等仍不能達(dá)到預(yù)期的要求。她表示，現(xiàn)在買房除了要選擇大品牌、信譽(yù)好的開發(fā)商外，價格實惠也很重要，不能只被優(yōu)惠力度這樣的營銷手段沖昏了頭腦，否則“抄不到底反而會賠了本錢”。

搜房網(wǎng)的一項調(diào)查顯示，截止到8月25日，網(wǎng)友對后市房價看跌的比例明顯增加，較7月同期增加了22.72％個百分點(diǎn)。值得注意的是，此次調(diào)查中，對后市樓市房價走勢表示“不好說”的購房者顯著減少，由7月同期的23.6％銳減為1.17％。

數(shù)據(jù)顯示，近半數(shù)(49.12％)的網(wǎng)友認(rèn)為，在今年特殊的樓市背景下，“金九銀十”勢必爽約，樓市將持續(xù)低迷。巧合的是，剛好也有49.12％的網(wǎng)友預(yù)計9、10月房價會下降。

分析認(rèn)為，政府堅定的調(diào)控決心、調(diào)控政策的不斷加碼以及商品住宅成交均價的連續(xù)環(huán)比下降，是網(wǎng)友對房價有下降預(yù)期的主要原因。隨著對于后市房價下跌信心的增強(qiáng)，有可能會致使樓市觀望情緒的加重，甚至致使一部分購房者暫時取消購房計劃。

合富輝煌天津公司研究經(jīng)理李洋認(rèn)為，下半年，伴隨商品住宅市場新、老項目的加推以及按照天津市規(guī)劃部署保障房的大量入市，住宅市場成交將有望再現(xiàn)高潮；同時由于供給充足，按照目前的市場消化能力，預(yù)計價格的下降壓力逐漸增加。

觀望情緒還會繼續(xù)存在

從上半年天津新建商品住宅的交易情況看，交易量在2月份達(dá)到9821套的峰值后，經(jīng)歷了3、4月份的銷量大幅回落，月交易量萎縮三成以上。5、6月份，交易量出現(xiàn)明顯回升，月均銷售數(shù)量回到近9000套的水平。7月份新建住宅銷售量重回9000套以上。

從交易價格變化看，1～6月份，新建住宅成交價格環(huán)比有一定的波動，雖然4、5兩月房價環(huán)比出現(xiàn)了小幅上升，但終因交易乏力，6、7月份出現(xiàn)價格環(huán)比回落。二手房交易總體交易量萎縮，6、7月份也出現(xiàn)了價格環(huán)比回落的特征。

天津財經(jīng)大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)院教授叢屹認(rèn)為，上半年天津樓市調(diào)控的政策效果是明顯的。房地產(chǎn)市場的降溫，對政府出讓土地市場的影響也不小，上半年經(jīng)營性用地出讓宗數(shù)和出讓面積總體不斷下降，對地方財政已構(gòu)成不小的壓力。總體來說，限購限貸政策的影響不容小覷，市場觀望情緒甚至悲觀情緒還會繼續(xù)存在。

面對低迷的市場，眾多開發(fā)商將“走量”定為下半年的工作重點(diǎn)，特別是寄望于9、10月份，以期擺脫銷售困境。某項目負(fù)責(zé)人坦言，開發(fā)商現(xiàn)在的內(nèi)心很糾結(jié)，堅守價格防線，消費(fèi)者不買賬，可優(yōu)惠幅度給的過大，又會蒙受巨大的經(jīng)濟(jì)損失?！耙詢r換量”、打折賣房并非開發(fā)商樂于見到的結(jié)果。他認(rèn)為，在對待資金鏈這一問題上，很多企業(yè)寧愿選擇從外界“輸血”，而絕非降價自救，用價格換銷售量，實在是不得已而為之的無奈之舉。

根據(jù)2011年房地產(chǎn)企業(yè)中報業(yè)績披露，部分房地產(chǎn)上市公司凈利潤大幅下滑，資金鏈進(jìn)一步緊繃的跡象愈發(fā)明顯。業(yè)界人士認(rèn)為，由于整體市場供求關(guān)系處于較為緊張的狀態(tài)，加上未來抑制通脹，央行年內(nèi)連續(xù)上調(diào)金融機(jī)構(gòu)存款準(zhǔn)備金率，部分地區(qū)還出現(xiàn)了停貸現(xiàn)象，開發(fā)商下半年將面臨融資難的挑戰(zhàn)，甚至不排除部分房產(chǎn)企業(yè)將項目轉(zhuǎn)手或轉(zhuǎn)讓部分股份的情況發(fā)生。