國內(nèi)知名房地產(chǎn)企業(yè)紛紛進(jìn)軍寫字樓開發(fā)領(lǐng)域，對寫字樓物業(yè)的產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)卻缺乏統(tǒng)一的評價標(biāo)準(zhǔn)，因此亟待制定適應(yīng)中國國情與發(fā)展階段、符合國際寫字樓發(fā)展趨勢的寫字樓綜合評價標(biāo)準(zhǔn)。8月16日，“寫字樓綜合評價標(biāo)準(zhǔn)”專家工作會議在上海環(huán)球金融中心舉行，業(yè)內(nèi)頂級專家學(xué)者齊聚一堂，共同探討我國寫字樓的行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)。

寫字樓到底該滿足誰的需求?是使用者還是開發(fā)商?寫字樓的“綜合防災(zāi)”能力應(yīng)不應(yīng)當(dāng)納入評價標(biāo)準(zhǔn)?……在8月16日舉辦的“中國寫字樓綜合評價標(biāo)準(zhǔn)”專家工作會議上，業(yè)內(nèi)頂級專家學(xué)者齊聚一堂，就寫字樓設(shè)計(jì)、建造、物業(yè)管理全過程中的經(jīng)驗(yàn)進(jìn)行了交流，共同探討我國寫字樓的行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)。

中國房地產(chǎn)協(xié)會商業(yè)地產(chǎn)專業(yè)委員會秘書長蔡云介紹，由中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會商業(yè)地產(chǎn)專業(yè)委員會開展的“寫字樓綜合評價標(biāo)準(zhǔn)”課題研究，目前已經(jīng)通過組織專家對國內(nèi)外寫字樓評價體系進(jìn)行反復(fù)研究和論證，完成了“中國寫字樓綜合評價標(biāo)準(zhǔn)(征求意見稿)”和“中國寫字樓綜合評價認(rèn)證管理辦法(送審稿)”。此次專家工作會議，由中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會商業(yè)地產(chǎn)專業(yè)委員會組織規(guī)劃設(shè)計(jì)、建筑施工、產(chǎn)業(yè)化技術(shù)、物業(yè)管理等方面的專家和國內(nèi)外具有寫字樓開發(fā)建設(shè)豐富經(jīng)驗(yàn)的企業(yè)，共同參加討論和審議，是為了進(jìn)一步完善寫字樓綜合評價標(biāo)準(zhǔn)和認(rèn)證管理辦法，使之更具科學(xué)性、前瞻性、系統(tǒng)性和可操作性。

此次會議，專家、學(xué)者以及相關(guān)房企負(fù)責(zé)人討論了“中國寫字樓綜合評價標(biāo)準(zhǔn)(征求意見稿)”和“中國寫字樓綜合評價認(rèn)證管理辦法(送審稿)”。制定了下一步工作計(jì)劃及實(shí)施方案。與會者著重就綜合指標(biāo)的量化數(shù)據(jù)合理性和功能、運(yùn)營、管理等方面的要求進(jìn)行了多角度探討，一天的會程緊湊高效，為完善綜指細(xì)則有了更明確清晰的方向性推進(jìn)。

中國房地產(chǎn)研究會副會長兼秘書長、中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會秘書長苗樂如，中國建筑學(xué)會副理事長竇以德，中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會副秘書長肖曉儉，中國建筑標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計(jì)研究院執(zhí)行總建筑師劉東衛(wèi)，中國房產(chǎn)信息集團(tuán)聯(lián)席執(zhí)行總裁丁祖昱等業(yè)界人士參加了會議。此外，上海環(huán)球金融中心、遠(yuǎn)洋地產(chǎn)、綠地集團(tuán)、新鴻基地產(chǎn)等開發(fā)企業(yè)，以及高力國際、第一太平、易城中國、五合國際等代理咨詢機(jī)構(gòu)相關(guān)負(fù)責(zé)人出席了會議。會議由中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會商業(yè)地產(chǎn)專業(yè)委員會秘書長蔡云，副秘書長、樓市傳媒董事長蔡鴻巖主持。

制定中國寫字樓綜合評價體系是大勢所趨

作為我國房地產(chǎn)開發(fā)中的重要組成部分，寫字樓經(jīng)濟(jì)已經(jīng)成為許多城市經(jīng)濟(jì)形態(tài)的重要組成部分，對寫字樓的功能要求與原有的辦公建筑概念已經(jīng)有了很大差異。加上節(jié)能低碳、綠色生態(tài)等新技術(shù)、新產(chǎn)品的應(yīng)用，均要求盡快提高中國寫字樓的開發(fā)與運(yùn)營能力。

在中國房地產(chǎn)研究會副會長、中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會秘書長苗如樂看來，市場對房地產(chǎn)開發(fā)的產(chǎn)品要求也日益多樣化。除住宅外，寫字樓、酒店購物中心等也受到關(guān)注。然而，單一的對住宅性能的認(rèn)定無法滿足市場上的要求。目前國內(nèi)未形成統(tǒng)一的寫字樓綜合評價體系，導(dǎo)致市場上各級寫字樓的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)差異很大，不利于了解和研究整個寫字樓市場發(fā)展現(xiàn)狀，不利于國內(nèi)相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。

與會專家一致認(rèn)為，為中國寫字樓市場的健康發(fā)展，制定統(tǒng)一的符合中國國情的寫字樓綜合評價體系是大勢所趨。中國建筑學(xué)會副理事長竇以德和房協(xié)秘書長苗樂如對此次研討會給予了高度評價，并認(rèn)為，指標(biāo)體系要充分為未來發(fā)展預(yù)留空間，針對三、四線城市，中低檔標(biāo)準(zhǔn)的寫字樓也設(shè)定合理的指導(dǎo)性標(biāo)準(zhǔn)，綜合指標(biāo)的制定應(yīng)與國內(nèi)現(xiàn)行標(biāo)準(zhǔn)和國際推行的幾大標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行比較和界定，要將專業(yè)、市場和客戶各層面進(jìn)行立體化的權(quán)衡，最終使綜合指標(biāo)成為指導(dǎo)開發(fā)建設(shè)的重要依據(jù)。

寫字樓到底該滿足誰的需求?

作為寫字樓的投資者、建造者、用戶、買家、運(yùn)營商，不同角色對寫字樓需求存在的差異決定了標(biāo)準(zhǔn)傾向的不同。誰是寫字樓綜合評價體系面對的主體，決定著該體系的側(cè)重點(diǎn)不同。

北京新保利大廈房地產(chǎn)開發(fā)有限公司副總經(jīng)理李衛(wèi)國認(rèn)為，寫字樓評價標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)著重指導(dǎo)開發(fā)商建設(shè)，滿足使用者需求。對用戶來說，管線、設(shè)備這些不可視的部分他們無從評判，也非他們判定寫字樓級別的依據(jù)，使用者更看重使用中的方便性、舒適度和功能配套。如同入住酒店的客人對星級酒店的建制標(biāo)準(zhǔn)、配套設(shè)施、服務(wù)水平、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)一目了然，選擇清晰。如果評價標(biāo)準(zhǔn)以用戶為核心，指標(biāo)體系則更應(yīng)從功能、應(yīng)用、管理等方面體現(xiàn)，滿足所欲達(dá)到的級別標(biāo)準(zhǔn)，則需要開發(fā)建設(shè)單位在技術(shù)集成和配套設(shè)備方面的能力，也給開發(fā)建設(shè)單位提供了標(biāo)準(zhǔn)更寬泛的建造空間。在綜合指標(biāo)設(shè)定標(biāo)準(zhǔn)上，可以分為“標(biāo)準(zhǔn)項(xiàng)”(必有項(xiàng))和“引導(dǎo)項(xiàng)”(加分項(xiàng))。這樣有利于為未來的新技術(shù)新標(biāo)準(zhǔn)預(yù)留空間。

專家對舒適性和使用功能的設(shè)計(jì)應(yīng)用也提出各自不同的觀點(diǎn)。尤其是針對高端寫字樓對高端用戶在弱電、濕度、溫度、隔音、樓宇自控等方面存在的差異化和需求介紹了很多參考實(shí)例，這些經(jīng)驗(yàn)和教訓(xùn)都是指標(biāo)細(xì)化過程中非常有價值的借鑒。除此之外，在功能區(qū)域配置標(biāo)準(zhǔn)和需求方面也為前期設(shè)計(jì)提供了很有價值的思路。如洗手問、工具問、茶歇問、更衣室、洗澡問、自行車存放區(qū)等功能區(qū)的合理配置和標(biāo)準(zhǔn)，是否應(yīng)納入指標(biāo)體系等。

而關(guān)于建造按凈高還是層高設(shè)定標(biāo)準(zhǔn)的討論，專家們各持觀點(diǎn)。雖然觀點(diǎn)各異，但大家一致認(rèn)為，寫字樓國標(biāo)意義深遠(yuǎn)。針對寫字樓建造和后期運(yùn)營的標(biāo)準(zhǔn)，六四開被廣泛認(rèn)同。

寫字樓使用要“奧拓”還是“寶馬”?

專家們一致認(rèn)為“實(shí)用性、舒適性、安全性、適應(yīng)性、先進(jìn)性和特色性”是綜合指標(biāo)要保證的內(nèi)容。然而這些要點(diǎn)中很多又是相互制約的。調(diào)高使用率的指標(biāo)就會影響舒適度，減低使用率又影響了節(jié)能環(huán)保的目標(biāo)。專家很形象地將此比喻為“奧拓”和“寶馬”：“奧拓很實(shí)用，寶馬很舒適，如果按照實(shí)用作為評價標(biāo)準(zhǔn)，奧拓一定是符合要求的，但沒有人會認(rèn)可奧拓比寶馬更具備高品質(zhì)?！?/p>

滿足較高使用率一定會犧牲舒適度。而舒適度是辦公環(huán)境檔次非常重要的指標(biāo)。比如空間大小、樓道寬窄、電梯運(yùn)力和數(shù)量都加大了公共使用面積的量，從而降低了使用率。目前北京、上海最高檔次的寫字樓使用率都只能達(dá)到50％，如果將70％使用率作為評判等級的尺度，目前國內(nèi)被視為頂級的這類寫字樓都將無法納入到綜合指標(biāo)體系中高級別的行列中。

綠化率的標(biāo)準(zhǔn)也引起專家們的多方探討。多數(shù)專家認(rèn)為30％的指標(biāo)數(shù)太高，尤其是高端寫字樓往往處于城市CBD商務(wù)區(qū)這種容積率很高的區(qū)域，做到15％都是很有困難的。開發(fā)商會盡可能利用建筑內(nèi)外空間，爭取較多的綠化條件，以期給辦公環(huán)境的改善和品質(zhì)增添價值。但作為評價標(biāo)準(zhǔn)，不便以同一標(biāo)準(zhǔn)為檻，可根據(jù)當(dāng)?shù)氐臉?biāo)準(zhǔn)和要求作為依據(jù)，然后對項(xiàng)目進(jìn)行相應(yīng)的分值加減。

此外，電梯疏散能力和等候時間也成為熱議的內(nèi)容。寫字樓上下班、午飯等客流高峰時電梯運(yùn)力不佳的現(xiàn)象一直困擾著用戶，也減低了寫字樓的服務(wù)品質(zhì)。專家們對電梯數(shù)量、速度、運(yùn)能管理、轎廂舒適度進(jìn)行了各自的經(jīng)驗(yàn)總結(jié)，并對如何設(shè)定合理的指標(biāo)提出了建議。

中國寫字樓“綜合防災(zāi)”能力有待提高

“2008年5月12日汶川地震時，上海陸家嘴的寫字樓是有震感的，我們當(dāng)時從幾十層的高處一步步走下樓，這次經(jīng)歷記憶尤深，寫字樓的綜合防災(zāi)能力應(yīng)當(dāng)被好好重視?！标懠易旒瘓F(tuán)公司副總經(jīng)理周偉民說。在會上，提出此類觀點(diǎn)的業(yè)內(nèi)人士不在少數(shù)，不少專家紛紛建議，應(yīng)將寫字樓中的安全設(shè)計(jì)納入到重要考評中。

原中國建筑股份有限公司總工程師王伍仁介紹，為了符合消防法的標(biāo)準(zhǔn)，他們在設(shè)計(jì)上海環(huán)球金融中心之初進(jìn)行了大量測算和調(diào)整，在電梯不能作為逃生途徑的條件下，如何在火災(zāi)等情況發(fā)生時，人員通過樓梯進(jìn)行疏散?他表示，理論上可達(dá)的結(jié)果和實(shí)際差距很大。這意味著，在災(zāi)情難以控制的情況下，身處最高層的人依靠樓梯逃生基本上是沒有可能的?！拔ㄒ煌炀壬耐緩娇赡苁潜环ㄒ?guī)禁止的電梯通道。消防法禁止使用電梯作為逃生通道是基于當(dāng)時的技術(shù)水平，而隨著避險建造技術(shù)的提高，電梯作為高層逃生的可能性已經(jīng)大大提高?！彪m然與法規(guī)有沖突，但開發(fā)商在環(huán)球金融中心大廈建設(shè)中自行加入了電梯避險構(gòu)造的技術(shù)，并針對可能出現(xiàn)的不同災(zāi)情進(jìn)行預(yù)案設(shè)定，在突發(fā)事件出現(xiàn)時，物業(yè)管理人員便可根據(jù)預(yù)案進(jìn)行有秩序的人員疏導(dǎo)，并保證消防救助通道的暢通。

華東建筑設(shè)計(jì)研究院總建筑師徐維平指出，作為評判標(biāo)準(zhǔn)中的一項(xiàng)重要指標(biāo)，國內(nèi)寫字樓的“綜合防災(zāi)能力”有待提高。日本株式會社構(gòu)造計(jì)畫研究院(上海)首席代表郭獻(xiàn)群表示，應(yīng)當(dāng)學(xué)習(xí)日本寫字樓在抗震方面的經(jīng)驗(yàn)。“什么樣的寫字樓才是優(yōu)秀的寫字樓?能源環(huán)保、保證先進(jìn)性和導(dǎo)向性，還應(yīng)當(dāng)具有相當(dāng)?shù)陌踩罏?zāi)難能力。這點(diǎn)上，國內(nèi)寫字樓應(yīng)該向國外的優(yōu)秀案例學(xué)習(xí)，探索寫字樓運(yùn)營發(fā)展的可持續(xù)性。”中國建筑標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計(jì)研究院執(zhí)行總建筑師劉東衛(wèi)說。與會專家指出，上海環(huán)球金融中心就是一個“綜合防災(zāi)”性極強(qiáng)的寫字樓。國外不少優(yōu)秀的寫字樓或?qū)⒊蔀闃I(yè)界借鑒的典范。

如何看待寫字樓的區(qū)位價值?

對寫字樓區(qū)位的價值，專家存在兩種不同觀點(diǎn)。強(qiáng)調(diào)區(qū)位價值的專家認(rèn)為寫字樓區(qū)位關(guān)乎到寫字樓建造標(biāo)準(zhǔn)和品質(zhì)。在CBD商務(wù)區(qū)，開發(fā)商建造高等級寫字樓的意義遠(yuǎn)大于在附屬區(qū)域或郊區(qū)，而在區(qū)位優(yōu)勢不是很大的區(qū)域建造高標(biāo)準(zhǔn)寫字樓勢必會造成不必要的浪費(fèi)。不認(rèn)同此觀點(diǎn)的專家認(rèn)為，很多在當(dāng)年的價值洼地建造的高端寫字樓如今仍然不失地標(biāo)建筑的品質(zhì)，如浦東新區(qū)的金茂大廈。綜合指標(biāo)不能以建造時期地塊的價值來評定建筑的價值，尤其是中國這樣到處都處于發(fā)展的區(qū)域內(nèi)，要著眼于未來。

商業(yè)綜合體的開發(fā)運(yùn)行難度和物業(yè)管理要求高于單純的寫字樓，如何制定合理的評級標(biāo)準(zhǔn)，專家們也進(jìn)行了討論。專家們認(rèn)為，建筑形態(tài)要根據(jù)區(qū)域配套和項(xiàng)目定位來決定，如果周邊配套很多，純寫字樓也是合理選擇。

今年年底前擬選優(yōu)質(zhì)寫字樓項(xiàng)目

鑒于目前國家和行業(yè)中并沒有固定標(biāo)準(zhǔn)或成文的規(guī)定，對寫字樓的等級標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行明確約定，對“寫字樓綜合平價標(biāo)準(zhǔn)”課題研究項(xiàng)目的籌備和進(jìn)展也在緊鑼密鼓中進(jìn)行。

據(jù)中國房地產(chǎn)協(xié)會副秘書長肖曉儉介紹，2011年1月至2月，商業(yè)和旅游地產(chǎn)專業(yè)委員會組織專家對國內(nèi)外寫字樓評價體系進(jìn)行的研究完成了“寫字樓綜合標(biāo)準(zhǔn)”前期的調(diào)研工作。2011年3月2日，報(bào)住建部科技司關(guān)于“寫字樓綜合評價標(biāo)準(zhǔn)”的課題立項(xiàng)。其對目前國內(nèi)外相關(guān)等級的評價標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行客觀全面研究分析，吸取國內(nèi)外等級的經(jīng)驗(yàn)，結(jié)合現(xiàn)行的若干規(guī)定，科學(xué)合理地制定評價體系。

肖曉儉表示，對于寫字樓的價值，將從功能、產(chǎn)品和資產(chǎn)三個層面、三個維度來認(rèn)識和評估。從這三個部分出發(fā)，可以歸納總結(jié)出十個更為具體的評價標(biāo)準(zhǔn)：區(qū)域與地段、資源整合度、形象與環(huán)境、辦公空間與公共空間、技術(shù)系統(tǒng)、生態(tài)和社會系統(tǒng)、業(yè)權(quán)、客戶、租金與出租率、資產(chǎn)管理。

據(jù)悉，今年8月至9月將進(jìn)入“寫字樓綜合評價標(biāo)準(zhǔn)”認(rèn)證階段，10月至12月“寫字樓綜合評價標(biāo)準(zhǔn)”將進(jìn)入檢驗(yàn)和完善階段，年底前擬選優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目對“寫字樓綜合評價標(biāo)準(zhǔn)”進(jìn)行檢驗(yàn)和完善。

專家觀點(diǎn)

各線城市如何統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)

中國房地產(chǎn)研究會副會長兼秘書長、中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會秘書長苗樂如：寫字樓綜合評價標(biāo)準(zhǔn)需兼顧一、二、三、四線城市，兼顧建設(shè)硬件與后期管理，并設(shè)立專家組，設(shè)定管理辦法和實(shí)施辦法。

新鴻基地產(chǎn)高級管理經(jīng)理余衛(wèi)民：現(xiàn)有標(biāo)準(zhǔn)存在區(qū)域局限性，對于二、三線城市的寫字樓評級不公平。規(guī)劃條件會影響樓宇建設(shè)，不同的區(qū)域規(guī)劃條件應(yīng)設(shè)置不同的評分標(biāo)準(zhǔn)。

為先進(jìn)科技預(yù)留空間

日本株式會社構(gòu)造計(jì)畫研究院(上海)首席代表郭獻(xiàn)群：應(yīng)為未來技術(shù)革新、租戶需求留出足夠的預(yù)留空間。評估關(guān)注方不同難以綜合，可考慮出評估報(bào)告書。

第一太平戴維斯董事、項(xiàng)目策劃部總經(jīng)理徐偉成：標(biāo)準(zhǔn)需體現(xiàn)前瞻性，如預(yù)留設(shè)備空間?？紤]寫字樓針對的主要租戶類型，如金融類、IT類、現(xiàn)代服務(wù)業(yè)寫字樓，制定不同的評分標(biāo)準(zhǔn)。

能源環(huán)保比重需提升

中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會副秘書長肖曉儉：標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)側(cè)重研究優(yōu)秀節(jié)能技術(shù)在寫字樓項(xiàng)目中的應(yīng)用。寫字樓的價值，從功能、產(chǎn)品和資產(chǎn)三個層面、三個維度來認(rèn)識和評估。

中國建筑標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計(jì)研究院執(zhí)行總建筑師劉東衛(wèi)：保證標(biāo)準(zhǔn)的先進(jìn)性，考慮能源、能源環(huán)保和今后的運(yùn)營，能源環(huán)境比重需要提升，同時注重表現(xiàn)安全性與人性化。

安全防災(zāi)標(biāo)準(zhǔn)欠缺

原中國建筑股份有限公司總工程師王伍仁：缺乏安全性能這一重要章節(jié)。應(yīng)將高層建筑的防災(zāi)避難體系，消防措施、消防體系列入標(biāo)準(zhǔn)。由于國家標(biāo)準(zhǔn)滯后于建筑技術(shù)的發(fā)展，寫字樓評估標(biāo)準(zhǔn)需高于國家標(biāo)準(zhǔn)。

華東建筑設(shè)計(jì)研究院總建筑師徐維平：體系中應(yīng)列入防災(zāi)標(biāo)準(zhǔn)，不以絕對數(shù)值作為標(biāo)準(zhǔn)，建議軟性指標(biāo)中引入修正系數(shù)。

綜合指標(biāo)軟硬兼顧

陸家嘴集團(tuán)公司副總經(jīng)理周偉民：寫字樓評價標(biāo)準(zhǔn)要虛實(shí)結(jié)合，硬件軟件兼顧，物業(yè)管理水平很重要。

北京新保利大廈房地產(chǎn)開發(fā)有限公司副總經(jīng)理李衛(wèi)國：可從使用性、舒適性、安全性、實(shí)用性(可改造性)、先進(jìn)性、特色性等角度進(jìn)行評分，制定必須項(xiàng)目，以滿足需求程度進(jìn)行評分。

定期復(fù)評列入規(guī)定

中國建筑學(xué)會副理事長竇以德：需定期進(jìn)行復(fù)評。綜合性指標(biāo)可加入客戶滿意度的評分項(xiàng)，相對弱化特色方面評分。

上海中心大廈建設(shè)發(fā)展有限公司設(shè)計(jì)總監(jiān)葛清：需要定期進(jìn)行復(fù)評，標(biāo)準(zhǔn)需與現(xiàn)行法律法規(guī)銜接，與國際綠色標(biāo)準(zhǔn)有所區(qū)分。