事件

“9月1日，廣州土地市場拍賣會成交9塊土地，其中8塊以底價(jià)成交，今年廣州最大規(guī)模拍地以冷清收場”；“前八個(gè)月，典型房企拿地規(guī)模較去年同期大幅縮水”。CRIC數(shù)據(jù)顯示，雖然土地成交面積較去年下滑幅度不大，但前八個(gè)月土地成交金額下滑明顯，不到去年全年一半，土地市場遇冷已成不爭的事實(shí)。市場普遍認(rèn)為，出現(xiàn)這些情況的主要原因是今年以來房地產(chǎn)企業(yè)融資難度加大資金鏈緊張、庫存壓力偏高。其實(shí)，真正的主因并非我們想象的那樣……

主因

在目前政策不確定性較大的時(shí)期進(jìn)行觀望而主動調(diào)整拿地策略才是主因。筆者用數(shù)據(jù)說話：從今年內(nèi)地上市的典型房企中報(bào)來看，無論從短期資金安全和長期負(fù)債水平來看，目前房企的資金狀況雖然較2010年末和2010年中期略差，但明顯好于與當(dāng)前市場環(huán)境相似的2008年。2011年上半年，15家內(nèi)地上市的典型房企剔除預(yù)收賬款后的平均實(shí)際資產(chǎn)負(fù)債率僅為44％，長期負(fù)債水平穩(wěn)?。欢?008年末、2010年中和2010年末，這個(gè)數(shù)值分別為50％、47％和46％。此外，從短期資金安全情況來看，貨幣資金覆蓋短期有息債務(wù)的倍數(shù)為1.39，而2010年中和2010年末，分別為1.56和1.96，短期資金安全性略有降低，但是與2008年末的1.02相比，仍相對寬裕。另一方面，企業(yè)拿地量的下降幅度卻大于2008年。以保利地產(chǎn)為例，2008年全年新增土地規(guī)模同比下降7％，而2011年上半年則下降了16％。相比2008年，資金面狀況好了，拿地規(guī)模卻少了!因此，資金鏈問題并不是房企拿地偏少、土地市場冷清的主要原因。

房企拿地不積極，更多是出于對經(jīng)營策略層面的考慮。目前房企的拿地節(jié)奏符合企業(yè)經(jīng)營策略，可以降低房企拿地成本。因?yàn)閷Φ胤秸畞碚f，土地出讓金收入占財(cái)政收入比例很大，地方政府出讓土地的意愿很強(qiáng)。而房企經(jīng)過前幾年的擴(kuò)張，手中握有大量庫存，在目前的形勢下，宜觀望，采取減緩拿地的辦法，拿地意愿相對較弱。因此，地方政府要保證財(cái)政收入的穩(wěn)定性，那么，房企和地方政府之間就有了討價(jià)還價(jià)的籌碼，甚至有可能內(nèi)定交易對象，我們可以從最近土地成交大多數(shù)都以底價(jià)成交中看出端倪。

預(yù)判

由于房企的資金面并非我們想象的那么緊張，8月份，典型房企拿地規(guī)模環(huán)比大增，“再庫存”可能再次展開。國外貨幣政策寬松，國內(nèi)再緊縮已不合時(shí)宜，貨幣政策將會進(jìn)入一段觀察期，房企融資壓力降低，資金面狀況或?qū)⒌玫礁挠^。綜合以上幾點(diǎn)，筆者預(yù)計(jì)今年余下的四個(gè)月中，房企拿地規(guī)模將穩(wěn)中有升，土地市場遇冷的現(xiàn)象也將得到改觀。