如果說教育地產(chǎn)作為一種概念為房地產(chǎn)項(xiàng)目制造了賣點(diǎn)的話，那么，作為運(yùn)作教育地產(chǎn)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，則在引入教育資源的同時(shí)也承載了為國樹人的社會(huì)責(zé)任。為辨析當(dāng)今房地產(chǎn)市場中資源型項(xiàng)目的核心價(jià)值，8月6日，樓市傳媒在潤澤公館舉辦了“地產(chǎn)改變城市系列論壇教育地產(chǎn)專場”，業(yè)內(nèi)專家齊聚一堂，共同探討當(dāng)今資源價(jià)值時(shí)代教育地產(chǎn)的價(jià)值呈現(xiàn)。

教育需求剛性程度最高

全國房地產(chǎn)經(jīng)理人聯(lián)盟秘書長楊樂渝

要梳理資源與地產(chǎn)價(jià)值的相互關(guān)系，我認(rèn)為要從購房者、社區(qū)和城市發(fā)展這三個(gè)層面來看。

第一，從購房者角度來說，購置房產(chǎn)的核心就是買資源。之所以要這樣講，是因?yàn)橹袊鞘谢Y源的配置高度集中在中心城市。包括交通資源、教育資源、醫(yī)療資源、公園所有這些資源配置。所以我們看到，資源密度越集中的地方，往往是地價(jià)最高的地方，也是物業(yè)價(jià)值成長性最好的地方。而教育資源與其他資源的需求相比，其剛性程度是最高的，尤其是基礎(chǔ)教育。

第二，從社區(qū)的角度來講，一個(gè)家庭因?yàn)橛行『⒁蠈W(xué)，如果有好的基礎(chǔ)教育資源，它能固化這個(gè)社區(qū)長期的居住需求，而不是投資需求。它很難有很多房子空在那兒，很多都是以家庭為單位的親情式的社區(qū)，它對于塑造比較良好的、溫暖的社區(qū)文化有很強(qiáng)的幫助。我覺得基礎(chǔ)教育資源在這點(diǎn)上有不可替代的作用。

第三，從城市發(fā)展的角度看，根據(jù)社區(qū)需求主動(dòng)引進(jìn)基礎(chǔ)教育的資源，對于這個(gè)城市資源配置的合理化有非常好的作用，就是運(yùn)用社會(huì)資源這樣的一個(gè)供求關(guān)系，來配置城市資源。

教育地產(chǎn)價(jià)格堅(jiān)挺

中原地產(chǎn)華北區(qū)域總經(jīng)理李文杰

現(xiàn)在主導(dǎo)房地產(chǎn)市場的是剛性需求，而在置業(yè)者的剛性需求中，教育地產(chǎn)應(yīng)該排第一位。很多父母自己省吃儉用，但是為了子女能夠受到良好的教育而傾力付出。有需要購置房產(chǎn)的置業(yè)者如果家庭中有孩子要上幼兒園或小學(xué)，我的建議是新購置房產(chǎn)一定要能滿足孩子就近上學(xué)的需要，這是置業(yè)的一個(gè)基本原則。

從價(jià)格分析來看，無論是自用還是出售或出租，教育地產(chǎn)與普通社區(qū)在租售價(jià)格上都存在著不小的差距。以清華附中、附小周邊的三居室、四居室的房子為例，月租金收入可達(dá)到1～2萬元之間，而在相同區(qū)域板塊內(nèi)的不臨近學(xué)校的地方，如東五環(huán)附近房屋租金會(huì)相差30～40％左右。從房產(chǎn)交易價(jià)格上來看，據(jù)統(tǒng)計(jì)，學(xué)區(qū)房與普通社區(qū)價(jià)格相差約30％的水平。

隨著許多大城市中越來越多地設(shè)置一些雙語、國際和實(shí)驗(yàn)性質(zhì)的學(xué)校，核心城市的教育資源有向周邊區(qū)域開放的趨勢。現(xiàn)在的房地產(chǎn)市場結(jié)構(gòu)發(fā)生變化了，去投資化非常明顯，在剛性需求和改善性需求主導(dǎo)的市場下，如何推出高品質(zhì)宜居產(chǎn)品，我認(rèn)為教育絕對是一個(gè)突出的特色。

教育地產(chǎn)推進(jìn)教育資源合理配置

北京市房地產(chǎn)協(xié)會(huì)秘書長陳志

近年來，隨著我國教育體制改革的推進(jìn)，大學(xué)擴(kuò)招使得許多二級(jí)學(xué)院、三級(jí)學(xué)院應(yīng)運(yùn)而生。大幅增長的受教育人群體量讓原本就已稀缺的教育資源更加稀釋。如何讓有限的資源得到合理的分配是亟需解決的重大民生問題，我個(gè)人認(rèn)為房地產(chǎn)的發(fā)展，對教育資源的合理配制起到了巨大的推動(dòng)作用。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)具有教育資源內(nèi)容的房地產(chǎn)項(xiàng)目，實(shí)際上是通過市場化配置教育資源的一個(gè)過程。以往的教育資源配置方式是教委主動(dòng)給某社區(qū)配置學(xué)校，而這種資源配置方式最終達(dá)到的效果，是否最貼近老百姓生活、解決社區(qū)居民最亟需解決的問題，值得推敲。

教育地產(chǎn)的開發(fā)，實(shí)際上是通過房地產(chǎn)企業(yè)，在城市化的資源配置過程當(dāng)中依據(jù)消費(fèi)者的切身需求，滿足消費(fèi)者實(shí)際問題的一種配置過程，而不是行政主導(dǎo)式的，規(guī)避了非市場化資源配置的種種弊端。因此，我認(rèn)為應(yīng)該通過市場化、城市化的進(jìn)程，由教育地產(chǎn)發(fā)展推進(jìn)教育資源的合理配置。當(dāng)然，宏觀的城市規(guī)劃理念，從城市發(fā)展角度確定了各類資源分配的大格局，而房地產(chǎn)應(yīng)該是在一定程度上帶動(dòng)資源配置合理化這樣一個(gè)很重要的手段。

教育資源是物業(yè)價(jià)值的有力支撐

樓市傳媒董事長蔡鴻巖

其實(shí)教育地產(chǎn)在我國特別是北京已經(jīng)發(fā)展了很長時(shí)間。教育資源對于物業(yè)本身與社區(qū)整體來說，都是其本質(zhì)價(jià)值上的支撐，這是大眾早已經(jīng)形成的共識(shí)。談到教育地產(chǎn)就要追溯到北京的第—個(gè)打出教育地產(chǎn)旗號(hào)的房地產(chǎn)項(xiàng)目——大興的興濤社區(qū)，它引進(jìn)了北京四中。大興區(qū)域曾因?yàn)榕d濤社區(qū)成功的開發(fā)，圍繞這個(gè)項(xiàng)目，把整體區(qū)域的規(guī)劃重新進(jìn)行了調(diào)整，區(qū)政府整體往北移。而且這個(gè)項(xiàng)目主設(shè)計(jì)師是鳥巢中方的主設(shè)計(jì)師李興鋼，這是他畢業(yè)之后自己主持的第—個(gè)設(shè)計(jì)項(xiàng)目，也算是在中國建筑史上載入史冊了，所以教育資源應(yīng)該說對于物業(yè)價(jià)值的支撐效應(yīng)尤為凸顯。

北京，之所以住房的需求量居高不下，第一個(gè)因素就是教育資源的聚集效應(yīng)所帶來的。北京的優(yōu)質(zhì)教育資源輻射的是整個(gè)北方，包括北京周邊幾個(gè)省市，特別是山西、內(nèi)蒙古這些區(qū)域內(nèi)的高收入階層。一旦聚集了財(cái)富之后，他們首先想的是財(cái)富安全和家人安全的問題，解決這個(gè)問題的同時(shí)，就會(huì)考慮到子女、老人和自己生活品質(zhì)的改善，其中教育最重要。北京教育資源對于周邊區(qū)域的輻射效應(yīng)非常明顯，且呈現(xiàn)日益增強(qiáng)的趨勢。