摘要：金融危機(jī)對(duì)中國經(jīng)濟(jì)的影響正在進(jìn)一步加深，房地產(chǎn)市場調(diào)整還將持續(xù)一段時(shí)間，但其穩(wěn)定健康發(fā)展的基本面和中長期趨勢(shì)沒有改變。在目前金融危機(jī)的形勢(shì)下，如何穩(wěn)定房地產(chǎn)市場是一個(gè)重大課題。在分析中國房地產(chǎn)市場面臨的現(xiàn)狀的基礎(chǔ)上，詳細(xì)探討了金融危機(jī)給中國房地產(chǎn)市場帶來的巨大沖擊，并提出了穩(wěn)定中國房地市場的相應(yīng)對(duì)策。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；金融危機(jī)；穩(wěn)定

中圖分類號(hào)：F293.35 文獻(xiàn)標(biāo)志碼：A文章編號(hào)：1673-291X（2011）18-0154-02

一、房地產(chǎn)市場面臨的現(xiàn)狀

1.房地產(chǎn)價(jià)格與面積呈下降趨勢(shì)。2007年以來，在緊縮政策調(diào)控下，中國的房市的泡沫成分開始收縮，一些城市的房價(jià)雖然仍然較高，但面臨著較大的下降壓力，并出現(xiàn)了不同程度的下調(diào)[1]。2008年全國房地產(chǎn)銷售價(jià)格、開發(fā)投資額均繼續(xù)保持增長態(tài)勢(shì)，但商品房銷售面積和銷售額、完成開發(fā)土地面積等出現(xiàn)不同程度的下降。2008年8月份，70個(gè)大中城市房屋銷售價(jià)格首次出現(xiàn)環(huán)比下降0.1%。1—9月份，全國完成房地產(chǎn)開發(fā)投資21 278億元，同比增長26.55%。但銷售面積大幅下降，前三季度銷售面積40 321萬平方米，同比下降14.88%；商品房銷售額15 879億元，同比下降15.02%；完成開發(fā)土地面積17 888萬平方米，同比下降1.6% [2]。同時(shí)一些炒家為盡快脫手、回籠資金，也大幅降低房價(jià)進(jìn)行拋售。

2.市場開始走向分化。由于土地制度方面監(jiān)管的加強(qiáng)，實(shí)力較小的房地產(chǎn)商很難拿到地，即便拿到地，也要及時(shí)支付地款；信貸緊縮，使得房地產(chǎn)商資金缺乏有效的資金來源，一些中小房地產(chǎn)商又不能通過股市發(fā)行股票來獲取資金；利率提高，一些中小房地產(chǎn)無力支付巨額的房地產(chǎn)信貸的利息；一些中小房地產(chǎn)商不具有品牌競爭力；大型房地產(chǎn)商更具有實(shí)力進(jìn)行價(jià)格戰(zhàn)，通過價(jià)格戰(zhàn)來清洗市場等因素的共同作用將會(huì)使房地產(chǎn)市場走向分化，一些實(shí)力較低的房企將被清洗出市場，從而提高市場集中度。

3.房地產(chǎn)商積極改變營銷策略以跳出困境。一方面，開發(fā)商積極采取降價(jià)策略，采用降低首付款比例的營銷手法。如蘇州推出首付一成的優(yōu)惠政策，其余10%則先由開發(fā)商承擔(dān)，在交房時(shí)由購房者一次性付清；或者首付兩成，另外一成貸款做成消費(fèi)貸款的變相降低首付款形式。另一方面，大力實(shí)施置業(yè)保值計(jì)劃，即開發(fā)商為了打消消費(fèi)者的顧慮，鼓勵(lì)他們買房推出的置業(yè)保值計(jì)劃。一般在約定購房后一段時(shí)間之內(nèi)，如消費(fèi)者購買的房源出現(xiàn)價(jià)格下降，消費(fèi)者可以退房或者開發(fā)商補(bǔ)給消費(fèi)者相應(yīng)的差價(jià)。同時(shí)推出允許消費(fèi)者團(tuán)購政策，團(tuán)購是開發(fā)商可以吸引大批量消費(fèi)者購房的活動(dòng)，消費(fèi)者也是人多力量大，可以跟開發(fā)商砍價(jià)，對(duì)雙方來講，處理好了都會(huì)實(shí)現(xiàn)雙贏。但實(shí)際上，涉及到優(yōu)惠幅度、房源位置、個(gè)人滿意程度等多方面的原因，參加團(tuán)購的人往往到最后只有少量實(shí)現(xiàn)成交。

二、金融危機(jī)給房地產(chǎn)市場帶來的沖擊

有關(guān)專家預(yù)測(cè)：受目前金融危機(jī)的影響，2009年后樓市風(fēng)險(xiǎn)將進(jìn)一步增大，在國際、國內(nèi)經(jīng)濟(jì)形勢(shì)以及國家宏觀調(diào)控政策的影響下，房地產(chǎn)市場將步入較長時(shí)間的調(diào)整期。

1.短期內(nèi)房價(jià)面臨進(jìn)一步回調(diào)。從需求者的角度講，部分改善型需求和投資型需求的購買行為將向后推遲，炒房者將因投機(jī)能力下降而不同程度地退出市場，首次購房的自住性需求將更為謹(jǐn)慎；從需求結(jié)構(gòu)的角度，購房需求將向?qū)嵱眯缘闹行粜图?；從產(chǎn)品需求特點(diǎn)的角度，留存在市場當(dāng)中的真正的住房需求者將會(huì)對(duì)房地產(chǎn)產(chǎn)品提出更高要求，因此未來市場競爭會(huì)更加激烈。

在需求難以啟動(dòng)、供給方資金鏈緊張的情況下，部分自有資金不充裕的中小房地產(chǎn)企業(yè)將面臨因無力融資而退出市場的風(fēng)險(xiǎn)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會(huì)重新整合，包括房地產(chǎn)中介公司、策劃代理公司、經(jīng)紀(jì)公司、評(píng)估公司、擔(dān)保公司等在內(nèi)的從業(yè)機(jī)構(gòu)也將隨之迎來一輪行業(yè)整合。隨著企業(yè)間的優(yōu)勝劣汰、合并、重組，開發(fā)企業(yè)自身發(fā)展目標(biāo)和開發(fā)戰(zhàn)略也將放在這個(gè)大局中加以調(diào)整，開發(fā)企業(yè)將更加注重開發(fā)產(chǎn)品的品質(zhì)，提供差異化的產(chǎn)品，以期在市場競爭中占據(jù)優(yōu)勢(shì)地位。

在供需雙方的作用下，開發(fā)企業(yè)會(huì)采取進(jìn)一步降價(jià)的措施，以期盡快回籠資金，短期內(nèi)房價(jià)下調(diào)將成定局。

2.房地產(chǎn)供需風(fēng)險(xiǎn)加大。房地產(chǎn)市場的景氣下降、量減價(jià)跌，加之從緊的貨幣政策作用，容易引發(fā)一系列的風(fēng)險(xiǎn)：一方面，利率上調(diào)、房價(jià)下跌引發(fā)的支付能力較差的已購房群體的“斷供”風(fēng)險(xiǎn)。中國商業(yè)銀行個(gè)人住房按揭貸款余額從2003年的3 329億元上升為2007年末的3.13萬億元，四年來貸款數(shù)額以年均75%的速度增長[3]。根據(jù)國際經(jīng)驗(yàn)，住房按揭貸款的前三至六年是風(fēng)險(xiǎn)高危期。而過去四年中新貸出的款項(xiàng)，在利率上調(diào)和房價(jià)下跌的情況下，“斷供”的風(fēng)險(xiǎn)加大。另一方面，開發(fā)企業(yè)資金鏈斷裂，將導(dǎo)致房地產(chǎn)開發(fā)貸款出現(xiàn)償付危機(jī)以及建筑工程半途而廢，進(jìn)而拖欠工程款和拖欠農(nóng)民工工資的“兩欠”問題可能爆發(fā)。另外，由于房地產(chǎn)市場低迷，投資下滑而反作用于宏觀經(jīng)濟(jì)，經(jīng)濟(jì)增長下滑的風(fēng)險(xiǎn)將繼續(xù)加大。

3.房市供求關(guān)系緊張狀況可能再現(xiàn)。受金融危機(jī)的嚴(yán)重影響，從長期看，隨著宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)的轉(zhuǎn)好，房地產(chǎn)市場供求關(guān)系緊張的狀況有可能再次出現(xiàn)。被抑制的多種需求，如快速城鎮(zhèn)化帶來的購房需求，收入增長引致的改善性需求，投資、投機(jī)需求，將進(jìn)一步釋放。而由于2008年以來土地購置面積和新開工面積均出現(xiàn)明顯下滑的情況，必將影響一年半至兩年以后的房屋供應(yīng)量，供求關(guān)系有可能進(jìn)一步緊張。

三、穩(wěn)定房地產(chǎn)市場的應(yīng)對(duì)策略

1.建立基本失業(yè)保障體系，增加社會(huì)對(duì)房地產(chǎn)的消費(fèi)。目前政府的當(dāng)務(wù)之急應(yīng)該是建立基本失業(yè)保障體系，做好貧困人口的救助工作，特別是要救助好那些產(chǎn)業(yè)調(diào)整浪潮中失業(yè)的農(nóng)民工與大學(xué)生，從而在根本上維護(hù)好社會(huì)的穩(wěn)定，只有使這些人有了基本的消費(fèi)能力，才能為中國的經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型和下一波增長周期創(chuàng)造需求條件。同時(shí)，政府應(yīng)該適當(dāng)?shù)亟铏C(jī)裁剪冗余人員，縮減行政成本，從而減少全社會(huì)的交易成本，為經(jīng)濟(jì)運(yùn)行創(chuàng)造更寬松的環(huán)境。

2.加快保障體系建設(shè)，穩(wěn)定房地產(chǎn)市場。有輿論認(rèn)為，政府加大保障性住房建設(shè)力度會(huì)對(duì)房地產(chǎn)市場造成沖擊。實(shí)質(zhì)上“兩大體系”都是房地產(chǎn)業(yè)重要組成部分，兩者不可偏頗，兩大體系都要“硬”，住房保障體系主要解決沒有能力通過市場途徑解決住房困難的中低收入家庭，解決好這部分家庭的住房問題，有利于穩(wěn)定市場和預(yù)期，有利于房地產(chǎn)調(diào)控政策的順利實(shí)施，也有助于房價(jià)理性回歸，不會(huì)對(duì)房地產(chǎn)市場帶來沖擊。

3.建立和諧的信貸環(huán)境，拓展房地產(chǎn)業(yè)的實(shí)展空間。銀行對(duì)開發(fā)商貸款基本全面停止了，只收不貸。這種極端做法，有可能把不是壞賬的資產(chǎn)變成壞賬的危險(xiǎn)。給開發(fā)商貸款和給購房者按揭貸款相比，按揭貸款對(duì)銀行的安全性更高一些，購房者相當(dāng)于兼職信貸員，中間多了一層風(fēng)險(xiǎn)把關(guān)。但開發(fā)貸款也不能“一刀切”地不放。希望銀行能把房地產(chǎn)行業(yè)與其他行業(yè)一樣對(duì)待，給房地產(chǎn)的金融政策松綁。另外，對(duì)部分開發(fā)商確實(shí)存在的資金壓力問題亦有所考慮。一方面可適度對(duì)如土地增值稅、營業(yè)稅等房地產(chǎn)開發(fā)稅費(fèi)進(jìn)行減免；另一方面金融部門也應(yīng)給予優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)項(xiàng)目適當(dāng)?shù)男刨J支持。

4.進(jìn)一步挖掘購房消費(fèi)潛力，拉動(dòng)房地產(chǎn)內(nèi)需。諸如“小房換大房”、“由房改房進(jìn)入商品房”等均可享受與首套房同樣的政策優(yōu)惠。雖然此前相關(guān)部委在這一問題上存在較大分歧，但決策層經(jīng)過調(diào)研認(rèn)為市場中確實(shí)存在較大的改善性購房需求，“如果釋放出這一部分消費(fèi)潛力，對(duì)于拉動(dòng)內(nèi)需無疑效果巨大”。與此同時(shí)應(yīng)適當(dāng)調(diào)整二套房貸的限制。放寬第二套住房主要是基于早先住小房子的人想要改善住房條件，他們?cè)谫徯路壳安⒉粫?huì)賣舊房；購第二套住房的信用風(fēng)險(xiǎn)遠(yuǎn)小于第一套住房的信用風(fēng)險(xiǎn)，若限制二套房很有可能走美國次貸危機(jī)的老路。

5.進(jìn)一步減免房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)稅費(fèi)，鼓勵(lì)對(duì)居民合理住房消費(fèi)進(jìn)行相關(guān)的財(cái)政補(bǔ)貼。要支持房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)合理融資需求，加大對(duì)中低價(jià)位、中小套型普通商品住房建設(shè)特別是在建項(xiàng)目的信貸支持，對(duì)有實(shí)力有信譽(yù)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)兼并重組提供融資和相關(guān)金融服務(wù)，應(yīng)減輕居民合理購買自住普通商品住房負(fù)擔(dān)。此外，二手房交易的稅費(fèi)有可能考慮減免，如對(duì)二手房營業(yè)稅實(shí)行分檔補(bǔ)貼等。

6.繼續(xù)保障廉租房、經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)，確保供求平衡。對(duì)沒有享受到福利分房的中低收入者來說，即便房價(jià)再降，他們還是買不起。他們的需求不會(huì)對(duì)商品房市場造成大的沖擊。要實(shí)現(xiàn)“居者有其屋”理想，市場并不能解決一切。因而，政府推進(jìn)保障性住房的步伐應(yīng)該繼續(xù)前進(jìn)，特別是廉租房、經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)。

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[責(zé)任編輯 陳鳳雪]