【案例重現(xiàn)】

2010年9月份，購房者張先生與房東劉先生簽訂了二手房買賣合同。張先生在辦理銀行貸款時，因?yàn)閭€人信用記錄不良，銀行拒絕向其放貸。在和房東劉先生進(jìn)行協(xié)商之後，張先生決定向另一家銀行申請貸款。雙方為此於10月份重新簽訂了合同，并將最後過戶期限向後推遲三個月，定為2011年3月15日。雙方在「補(bǔ)充協(xié)議」中約定：辦出貸款後的十日內(nèi)辦理產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)。

之後，雙方請中介公司代為向新的銀行申請貸款，但最終新的銀行也以信用問題為由拒絕了貸款申請。如今已經(jīng)過了過戶期限，房東劉先生兩次發(fā)函催告後，通知張先生解除了買賣合同，隨後委托律師提起訴訟要求張先生支付違約金。

張先生為此感到很無辜：「銀行貸款批不下來，我卻要因此支付違約金，究竟違約責(zé)任該哪方負(fù)責(zé)？難道中介公司就沒有責(zé)任了嗎？」

銀行貸款不成，法律責(zé)任如何界定？

【律師解讀】

近年以來，由於信貸政策收緊，銀行的房貸發(fā)放門檻均有提高，房貸申請未獲批現(xiàn)象時有發(fā)生。尤其又遇到政府出臺限購令，一些本來可以獲得銀行貸款的人員突然失去了購房的身份無法獲得銀行的貸款，往往買賣雙方之間簽訂的《商品房買賣合同》對上述情況沒有進(jìn)行約定，就很容易出現(xiàn)因違約產(chǎn)生的一系列糾紛。

是否擔(dān)責(zé)需看情況

湖北山河律師事務(wù)所張律師對此表示，一般當(dāng)銀行貸款失敗時，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)及時采取其他方式籌措資金履行付款義務(wù)。但是有時銀行貸款會受到金融政策調(diào)整的影響，突然變更放貸成數(shù)或收緊放貸口徑，當(dāng)事人難以完全預(yù)見這種風(fēng)險(xiǎn)。

在上述案例中，個人信用記錄原因?qū)е碌馁J款失敗應(yīng)如何定性？根據(jù)法律規(guī)定，房屋買受人能舉證證明貸款不足或不成，確實(shí)嚴(yán)重影響其履約能力，房屋買賣合同事實(shí)上已不可能繼續(xù)履行，且該履行障礙并非房屋買受人的信用低等個人原因所致，房屋買受人主張解除房屋買賣合同的，可以允許。

「由此可見，如果是買受人的信用低等個人原因?qū)е碌馁J款不足或不成，買受人是無權(quán)主張解除合同的，換言之，其仍然應(yīng)當(dāng)承擔(dān)付款義務(wù)或承擔(dān)違約責(zé)任?！箯埪蓭熣f道。

至於案例中購房者張先生認(rèn)為中介公司對沒有辦出貸款應(yīng)負(fù)責(zé)任的說法，張律師提醒大家：銀行貸款只是買受方付款的一種方式，付款義務(wù)始終是買受方而不是中介公司的責(zé)任。完全依賴中介公司辦理貸款而以為自己可以不負(fù)責(zé)任的想法是錯誤的。買受方應(yīng)當(dāng)及時關(guān)心自己銀行貸款辦理的成功與否。

明確約定最後過戶期限

案例中補(bǔ)充協(xié)議中約定的最後過戶期限是辦出貸款後的十天內(nèi)，而補(bǔ)充協(xié)議的效力從法律角度來講是高於買賣合同的，因此，在買受人未辦出貸款的情況下，過戶具體日期并未確定，并不能算違約。

雖然補(bǔ)充協(xié)議的效力高於買賣合同，但是補(bǔ)充協(xié)議和買賣合同對於過戶日期的約定實(shí)際上并不矛盾。因?yàn)楦鶕?jù)二手房交易流程來看，補(bǔ)充協(xié)議約定的辦出貸款後的十天是指在3月15日之前一段時間內(nèi)，3月15日才是過戶的最後期限。

從案例中可以看出，為了避免糾紛，在補(bǔ)充條款或補(bǔ)充協(xié)議中約定過戶期限時，應(yīng)當(dāng)注意與買賣合同中的過戶條款相銜接，并應(yīng)明確指出在貸款不成的情況下，以該條約定的時間為最後期限，以免發(fā)生不必要的糾紛。

書面解除合同的正確方法

房屋買賣中，經(jīng)常遇到需要向?qū)Ψ桨l(fā)送書面通知來解除合同或催告履行義務(wù)的問題。本案中出售方就發(fā)送了兩個重要書面文件：催告函和解除函。湖北山河律師事務(wù)所資深房產(chǎn)律師游本剛對此則認(rèn)為，正確發(fā)送書面文件是保護(hù)自身權(quán)益的重要方面，他建議在進(jìn)行二手房交易時要注意以下幾點(diǎn)：

首先，要及時。比如，合同約定當(dāng)一方發(fā)出解除合同通知後五天內(nèi)另一方有權(quán)提出異議，則及時提出書面異議就可以使對方直接解除合同的目的落空。

其次，要措辭準(zhǔn)確、合法。解除合同的書面通知的內(nèi)容要明確表示出解除合同的意思，比如措辭不能以「終止」或「到期」等來代替解除的意思。

再次，要注意留下聯(lián)系方式和相關(guān)資料。如果要求對方配合自己處理相關(guān)事宜，則應(yīng)當(dāng)寫有聯(lián)系方式和特定資訊（如身份證影印本等），否則可能給對方留下可乘之機(jī)。

最後，要注意保存證據(jù)。發(fā)出的書面通知等應(yīng)當(dāng)備有影印本副本等，以便發(fā)生糾紛時進(jìn)行取證。