原本被稱為樓市「銀十」的10月，在遭遇了銀行紛紛提高房貸利率特別是首套房貸利率的「利刃」下，多地樓市成交跌至「冰點(diǎn)」。

業(yè)內(nèi)分析人士與多數(shù)專家認(rèn)為，銀行此舉對於樓市調(diào)控將起到立竿見影的效果，不管是投機(jī)還是剛性需求，都將被直接抑制，進(jìn)而對樓市產(chǎn)生影響，樓市拐點(diǎn)正逐步確立，提前進(jìn)入寒冬。

信貸全面緊縮

短期不會(huì)下調(diào)

10月15日，中國建設(shè)銀行北京分行上調(diào)首套房貸利率的消息傳出後引起廣泛關(guān)注，不少中小商業(yè)銀行也調(diào)整了首套房貸利率，上浮區(qū)間為5%至30%，包括光大銀行、廣發(fā)銀行、深發(fā)展銀行以及民生銀行等。同時(shí)，銀行上浮首套房貸利率所覆蓋的地區(qū)有北京、上海、廣州、深圳幾大一線城市以及天津、濟(jì)南、青島、鄭州、武漢、長沙、蘇州等二線城市。

廣州地區(qū)部分銀行房貸利率甚至出現(xiàn)「一周一個(gè)價(jià)」的現(xiàn)象，銀行方面均將首次置業(yè)房貸利率上浮5%至30%不等，并表示短期內(nèi)不可能下調(diào)。雖然有個(gè)別銀行對首套房仍維持在基準(zhǔn)利率水平不變，但因?yàn)闆]有信貸額度，已幾個(gè)月不放款了，一貸難求，屬於「有價(jià)無市」。

業(yè)內(nèi)人員表示，今（2011）年以來，央行五次上調(diào)存款準(zhǔn)備金率，大型金融機(jī)構(gòu)存款準(zhǔn)備金率升至21%。保證金納入存款準(zhǔn)備金收繳范圍又加劇了銀行流動(dòng)性壓力。在此情況下，不少銀行會(huì)盯著收益相對較高、風(fēng)險(xiǎn)成本低的項(xiàng)目配置信貸資源，因此還維持在基準(zhǔn)利率的個(gè)人住房貸款首當(dāng)其沖成為調(diào)整對象。

建行北京分行有關(guān)負(fù)責(zé)人表示，「建行高度關(guān)注房地產(chǎn)市場變化，借鑒同業(yè)做法及考慮到風(fēng)險(xiǎn)防范情況，將繼續(xù)實(shí)施客戶區(qū)域差別化政策。」

擅提首套房貸

銀行被疑「搭車發(fā)財(cái)」

針對各大銀行跟風(fēng)各自全面上調(diào)房貸特別是首套房貸利率的行為，民眾普遍質(zhì)疑銀行趁政策緊縮「搭車」大發(fā)橫財(cái)，質(zhì)疑「房貸暴利」。

中國社科院研究員易憲容認(rèn)為，「目前房價(jià)有下跌趨勢，房貸風(fēng)險(xiǎn)高，銀行根據(jù)風(fēng)險(xiǎn)調(diào)利率，上浮房貸利率在情理之中。在商言商，雖說銀行有權(quán)防范金融風(fēng)險(xiǎn)、增加利潤，差別化房貸政策有利於遏制投機(jī)炒房，沒有多少人反對銀行提高二套房貸款利率，但是銀行罔顧國家法定貸款利率標(biāo)準(zhǔn)，隨意大幅上調(diào)首套房貸款利率，增加初次購房者的經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)，頗有趁火打劫之嫌，還會(huì)誤傷本來就捉襟見肘的剛需族，甚至可以說是澆滅了他們的購房希望之火?！?/p>

我們不妨以首套房貸款100萬（人民幣，下同）20年為例來算筆賬，銀行上調(diào)基準(zhǔn)利率1.05倍為7.40%，現(xiàn)行基準(zhǔn)利率7.05%，兩者對比差額，借款人每月要多還款211.87元，貸款20年累計(jì)總利息增加50847.88元。如果首套房貸款利率上浮30%，貸款利率將達(dá)9.165%，每月還款額度將由7783.03元提高到9103.65元。借款人每月比基準(zhǔn)利率要多還1320.62元。貸款20年累計(jì)總利息將增加316948.8元之多，銀行或許會(huì)賺得盆滿缽滿，但是購房人的負(fù)擔(dān)將更為沉重難堪。

多地樓市跌至冰點(diǎn)價(jià)格下行已成趨勢

在銀行「利刃」下，「十一」長假的大陸樓市遭遇了「黃梅天」，多地住宅市場成交量低迷不振，京滬穗深等一線城市成交量全線下跌，部分城市同比跌幅逾9成?！附鹁陪y十」已被全面打破，樓市陰跌或?qū)⒊掷m(xù)加深。

截至10月上旬，北京「金九銀十」新入市的34個(gè)項(xiàng)目中，有6成新入市項(xiàng)目出現(xiàn)零成交尷尬局面。據(jù)北京房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)數(shù)據(jù)，「十一」前七天，北京新建住宅成交量為894套，日均成交量僅為百余套，與2010年同期相比，下降24%；其中二手住宅網(wǎng)簽總量為90套，與2010年同期相比下跌了近28%。

上海、廣州、深圳等地行情也不樂觀。中原監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，10月1~7日一線城市新房成交尤為慘淡，7天成交量較2010年同期降幅達(dá)68%；二手住宅方面，深、滬等5大重點(diǎn)城市總體成交量較9月同期下滑了60%，其中廣州和深圳降幅均超過90%。

中國房地產(chǎn)學(xué)會(huì)副會(huì)長陳國強(qiáng)認(rèn)為，導(dǎo)致成交萎靡的一個(gè)主要因素是，市場各方的觀望情緒依舊十分濃郁。從政策角度來看，目前從嚴(yán)從緊的政策基調(diào)沒有變，政策松動(dòng)的可能性不大，這樣的政策環(huán)境決定了目前的市場狀態(tài)，從開發(fā)商、購房者到地方政府都對後市發(fā)展持謹(jǐn)慎態(tài)度。

專家認(rèn)為，樓市價(jià)格下行的趨勢已經(jīng)確立，未來房地產(chǎn)市場或?qū)l(fā)生實(shí)質(zhì)性的變化。在持續(xù)高壓的調(diào)控之下，資金鏈深度承壓的房地產(chǎn)企業(yè)做出實(shí)質(zhì)性價(jià)格調(diào)整的概率逐漸增加，決定接下來市場低迷的局面有無可能被打破的一個(gè)關(guān)鍵的因素還是開發(fā)商。