“中央關(guān)于調(diào)控不放松的表態(tài)，說明了房企艱難的日子還將繼續(xù)，房價(jià)下降拐點(diǎn)已經(jīng)形成?！焙芏鄻I(yè)內(nèi)專家如此判斷。

樓價(jià)大幅下滑，各地樓盤降價(jià)的消息不斷傳出，同時(shí)，新一輪的退房潮也在上海、南京、杭州甚至太倉等長三角城市大

規(guī)模爆發(fā)……面對號稱最嚴(yán)厲的調(diào)控政策，房價(jià)終于“hold不住”了。但此時(shí)的資本市場對地產(chǎn)板塊卻發(fā)生了分歧。

大多數(shù)人認(rèn)為，房地產(chǎn)現(xiàn)金流已經(jīng)惡化。但也有觀點(diǎn)認(rèn)為，房價(jià)下跌和房地產(chǎn)板塊沒有投資價(jià)值之間，不能劃等號。

沒“錢”的開發(fā)商

監(jiān)管正在倒逼銀行遠(yuǎn)離開發(fā)貸。中金公司最新調(diào)研報(bào)告顯示，部分商業(yè)銀行開發(fā)貸的風(fēng)險(xiǎn)權(quán)重已經(jīng)調(diào)整至150%。風(fēng)險(xiǎn)權(quán)重的提升，使得原本就是調(diào)控重災(zāi)區(qū)的開發(fā)貸對商業(yè)銀行完全失去了吸引力。由于額度緊張，部分地區(qū)開發(fā)貸利率已上浮30%～50%。同時(shí)，個(gè)人住房按揭貸款市場已是一片蕭條，北京、上海、廣州等一線城市銀行上調(diào)了按揭貸款利率。

從銀行拿錢已如同海底撈月，信托則成了眾多開發(fā)商拼命抓住的救命稻草。為了融到錢，很多開發(fā)商幾乎可以說是不計(jì)成本。不過， 目前的房地產(chǎn)信托計(jì)劃絕大多數(shù)是為項(xiàng)目籌集開發(fā)資金。顯然，信托兌付的即時(shí)性和開發(fā)周期的長期性存在矛盾。在房地產(chǎn)業(yè)下行的趨勢下，部分房地產(chǎn)信托的標(biāo)的項(xiàng)目銷售率很低，由此可能陷入兌付危機(jī)。

兌付危機(jī)和可能的違約跡象已引起監(jiān)管層的重視，銀監(jiān)會防控風(fēng)險(xiǎn)的措施也在升級。6月銀監(jiān)會要求將房地產(chǎn)信托從“事后報(bào)備”改為“事前報(bào)備”后，又對項(xiàng)目立項(xiàng)“窗口指導(dǎo)”，實(shí)質(zhì)上實(shí)行審批制。10月銀監(jiān)會叫停渤海信托、方正東亞信托、四川信托、五礦信托四家信托公司的房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)，為期3個(gè)月。

房地產(chǎn)項(xiàng)目抵押融資也正變得越發(fā)困難。

“降價(jià)銷售是房地產(chǎn)開發(fā)商們最后的救命稻草，近期地產(chǎn)板塊雖然出現(xiàn)了行情，但是仍以反彈為主。”

房價(jià)不等于投資價(jià)值

也有觀點(diǎn)認(rèn)為，房地產(chǎn)板塊估值優(yōu)勢已非常明顯。

“現(xiàn)在房地產(chǎn)具備兩方面的投資機(jī)會，一是土地資產(chǎn)高，二是估值低?！闭闵套C券張朋表示，目前房地產(chǎn)公司儲備土地大多列入其資產(chǎn)負(fù)債表的存貨一欄。據(jù)Wind資訊統(tǒng)計(jì)，將地產(chǎn)上市公司的存貨與其總市值簡單比較，發(fā)現(xiàn)國內(nèi)目前140家地產(chǎn)上市公司中，已經(jīng)有53家的存貨總量大于其總市值。也就是說，現(xiàn)在投資者購買上述房地產(chǎn)股票，某種程度就是在投資土地資源。

英大證券研究所所長李大霄對本刊記者表示，我絲毫不懷疑，政府調(diào)控的堅(jiān)定性，房價(jià)肯定會調(diào)整。但房價(jià)調(diào)整不等于房地產(chǎn)板塊會大幅下跌。

國泰君安證券在近期的研報(bào)中指出，地產(chǎn)股票折價(jià)幅度現(xiàn)在已經(jīng)和2008年最差時(shí)期持平，主流公司目前估值和股價(jià)反映房價(jià)已經(jīng)下降35%、銷量下降55%的預(yù)期，而且現(xiàn)在市盈率估值普遍低于2008年最底部，市凈率估值低于或等于2008年最底部，重估凈資產(chǎn)估值和2008年最底部相當(dāng)。

“事實(shí)上，房地產(chǎn)業(yè)分化特征十分明顯，還是有很多投資機(jī)會的。一些大的龍頭企業(yè)反而開始利用調(diào)整的機(jī)會開始了逆勢擴(kuò)張。”李大霄表示。記者從相關(guān)資料了解到，2011年在持續(xù)調(diào)控的背景下，SOHO加速擴(kuò)張，全年計(jì)劃拿出150億元用于收購。

同樣是業(yè)內(nèi)人士的杜麗虹指出，在行業(yè)整體財(cái)務(wù)狀況惡化的同時(shí)，奉行高周轉(zhuǎn)戰(zhàn)略的全國性地產(chǎn)企業(yè)優(yōu)勢彰顯。盡管上半年，行業(yè)平均的去化速度減慢了24%，但萬科的周轉(zhuǎn)速度與2010年持平，而中國海外、恒大地產(chǎn)和碧桂園的周轉(zhuǎn)速度在2010年基礎(chǔ)上又提高了20%以上，行業(yè)分化趨勢日益明顯——2011年上半年，前十大房企的市場份額已上升至13.95%，較兩年前提高了3.5個(gè)百分點(diǎn)。“上述行業(yè)分化趨勢為行業(yè)整合奠定了客觀基礎(chǔ)：盡管上市地產(chǎn)公司整體面臨相當(dāng)于總資產(chǎn)8%、凈資產(chǎn)14%的資金缺口，但仍有20%的企業(yè)有10%以上的資金富余，有10%的企業(yè)有20%以上的資金富余，可動用的整合資金超過2000億元，我們預(yù)期在2012年地產(chǎn)行業(yè)將出現(xiàn)規(guī)模化的整合趨勢?！?/p>

“這兩年來，很多企業(yè)的拿地成本還是控制得非常低的，他們的保守反而主動留出了未來整合的資金空間?！遍L盛基金的王克玉對本刊記者表示。

據(jù)悉，雖然去年以來業(yè)績表現(xiàn)出乎預(yù)料的好，手頭“彈藥”也十分充足，但萬科在土地購置上卻并未如保利等企業(yè)一樣，持續(xù)加大購地力度，反而顯得比較謹(jǐn)慎，2010年以來，萬科堅(jiān)持了“不囤地、不捂盤、不當(dāng)?shù)赝酢钡幕静呗?。而超低的拿地成本，也讓其擁有了充足的現(xiàn)金流。

業(yè)內(nèi)人士大都表示，未來，市場的集中度也將進(jìn)一步提高。這預(yù)示著房地產(chǎn)企業(yè)不久的將來將迎來一波行業(yè)重組潮，而這將帶來新的投資機(jī)會。