孫光潔

(上海集成電路產(chǎn)業(yè)園區(qū)開發(fā)有限公司，上海 201203)

隨著時代的進(jìn)步，以往的工程造價管理方法已經(jīng)不能應(yīng)對競爭日益激烈的市場，存在諸多問題。只有做好房地產(chǎn)的工程造價管理，才能確保房地產(chǎn)企業(yè)在競爭激烈的市場下降低工程造價并實現(xiàn)利益最大化。所以對房地產(chǎn)工程造價管理進(jìn)行分析以及該如何提高進(jìn)行探討顯得尤為重要，以下是筆者的一些看法，僅供大家參考。

房地產(chǎn)工程造價管理工作中存在的問題

雖然房地產(chǎn)發(fā)展的很快，但是在我國真正的發(fā)展也只有十幾年的時間。房地產(chǎn)工程造價管理工作中存在的問題有以下幾點：一、前期項目缺乏策劃定位，對于建設(shè)一個什么檔次的項目達(dá)到一個什么標(biāo)準(zhǔn)，很多公司都很模糊；二、造價人員沒有意識到：在項目成本控制中，確定項目檔次和成本目標(biāo)的情況下，要在成本目標(biāo)達(dá)到的情況下，最大限度的提高項目的功能水平。三、很多房地產(chǎn)企業(yè)人為的把造價控制分為采購、合約、預(yù)結(jié)算等多個部門，卻沒有一個部門總體負(fù)責(zé)，反而造成造價控制的混亂。四、房地產(chǎn)工程的設(shè)計缺位，造成投資浪費；五、招標(biāo)階段推行招標(biāo)控制價；六、施工階段動態(tài)跟蹤控制和結(jié)算的審核。

一、前期階段項目的定位

對于房地產(chǎn)企業(yè)來說，項目的定位非常的重要，關(guān)系到一個項目的成敗。項目只有定位準(zhǔn)確，才能知道建設(shè)一個什么檔次的項目，以后的市場售價會在一個什么層次，才能有的放矢的控制造價，做好成本定位。只有項目成本定位準(zhǔn)確，作為造價控制部門才能依據(jù)項目的檔次，在市場上尋求適合項目檔次且性價比高的材料、設(shè)備。為了達(dá)到這個一個檔次，依據(jù)市場估算出造價目標(biāo)，為了達(dá)到項目的檔次，在一定的成本目標(biāo)下最大限度的滿足功能性的要求。

二、要意識到到造價的控制不只是為了壓低成本

在確定項目檔次和成本目標(biāo)的情況下，要在成本目標(biāo)達(dá)到的情況下，最大限度的提高項目的功能水平，只有這樣才能滿足消費者的需要，在市場上能售出更好的價格。在很多房產(chǎn)企業(yè)中，造價人員只是一味的追求低成本，而忽視了項目的定位和檔次。很多公司建一個辦公樓從最初的定位甲級，建好后卻連乙級也達(dá)不到，直接影響到銷售。試想這樣的一味的壓低成本，對追求利潤的房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來說，只能起到相反的作用。所以作為一個造價人員要充分意識到成本控制目標(biāo)不僅僅是為了節(jié)約成本，也是在一定的成本目標(biāo)下提高項目的功能水平。

三、房產(chǎn)企業(yè)成本管理的混亂

很多房地產(chǎn)企業(yè)為了分散權(quán)利人為的把造價成本控制分為采購、合約、預(yù)結(jié)算等多個部門，讓各個部門之間相互制約，雖然制約達(dá)到了，但沒有一個部門總體負(fù)責(zé)成本，出現(xiàn)責(zé)任相互推諉，反而造成造價控制的混亂。建設(shè)項目造價控制本身是一個系統(tǒng)工程，貫穿于過程的各個環(huán)節(jié)，但現(xiàn)狀是建設(shè)項目的估算、概算、招投標(biāo)、施工過程的造價控制、結(jié)算審價往往由不同部門、不同咨詢機(jī)構(gòu)來負(fù)責(zé)。這種方式貌似每個階段都處受控狀態(tài)，然而各個階段銜接脫節(jié)，會造成信息流通斷裂和信息孤島現(xiàn)象，造成實際上的造價失控，無法達(dá)到項目的造價控制目標(biāo)。在這一點上，我們應(yīng)該更多的學(xué)習(xí)英聯(lián)邦國家工料測量師的全過程造價控制的方式。

四、加強房地產(chǎn)工程設(shè)計階段的造價控制

1、推行限額設(shè)計

目前國內(nèi)很多設(shè)計大都存在著設(shè)計質(zhì)量差的情況，特別是設(shè)計不精、缺乏深度顯得尤為突出。尤其是達(dá)不到招標(biāo)的要求，導(dǎo)致了合同開口過大。頻繁更改設(shè)計，對工程造價的控制也是一個很大的考驗。根據(jù)開發(fā)經(jīng)驗及投資估算的需要，必須及時合理的確定設(shè)計限額，并建立健全相關(guān)的考核獎懲激勵機(jī)制。對于一個或多個超出了造價指標(biāo)的設(shè)計，應(yīng)認(rèn)真分析產(chǎn)生的根本原因，并及時修改。不能只是單純的畫圖而不算賬，還應(yīng)多借鑒相關(guān)建筑工程的各類技術(shù)指標(biāo)，進(jìn)行全面的分析，合理的運用，從而優(yōu)化設(shè)計方案，降低工程成本。

2、嚴(yán)防任意設(shè)計變更

在沒有開發(fā)商同意的情況下，嚴(yán)禁借設(shè)計變更隨意擴(kuò)大建設(shè)規(guī)模、提高設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)和增加建設(shè)內(nèi)容。在通常情況下，一般不能變更設(shè)計，對于必須變更的，必須待開發(fā)商允許后方可更改。另外，還應(yīng)及時核算因設(shè)計變更帶來的造價，對出現(xiàn)問題的或者造價較高的設(shè)計方案應(yīng)進(jìn)行從新設(shè)計，通過多種方案的比較并做到精益求精，是一項十分重要的造價控制措施。而就目前設(shè)計人員的經(jīng)濟(jì)意識差和設(shè)計變更的隨意性等問題，則應(yīng)簽訂合同。在合同設(shè)計中的經(jīng)濟(jì)條款中，增加因設(shè)計變更和修改而所耗費用的限制條款。例如：在沒有開發(fā)商同意的情況下，凡因設(shè)計變更造成費用超出合同的一定比例時，則應(yīng)扣除該比例的設(shè)計費。所以，采用有約束的條款能規(guī)范設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)、工程量、概算和預(yù)算的各項指標(biāo)，是一項十分重要的造價控制措施。

五、招標(biāo)階段推行招標(biāo)控制價

招標(biāo)控制價是開發(fā)商擬建工程投資的底數(shù)。開發(fā)商沒有條件的則應(yīng)請有資格的咨詢單位代編；有條件的盡量自行編制。編制控制價時要與市場的實際變化相吻合，要實事求是、切合實際，保證標(biāo)底編制質(zhì)量，把招標(biāo)控制價做到合理。充分利用市場信息，通過公開、公正、公平的招標(biāo)，選擇價格合理、技術(shù)好、管理好的承包商和性價比高的供貨商，確保工程項目的資金得到合理的利用。優(yōu)化施工方案，技術(shù)與經(jīng)濟(jì)相結(jié)合，積極參與施工方案的論證和優(yōu)化，在保證施工技術(shù)可行的條件下，選擇合理的技術(shù)方案。

六、施工實施階段動態(tài)跟蹤和竣工結(jié)算的審核工作

在施工過程中，由于有施工周期、材料設(shè)備價格、市場供求波動、政策性調(diào)整等影響因素，每月將實施狀況與批準(zhǔn)的初步設(shè)計概算或施工圖設(shè)計預(yù)算進(jìn)行比較分析。通過計算各分部分項工程可能增加或減少的數(shù)額，說明工程造價變動的原因，使發(fā)生的偏差得以及時糾正，促使建設(shè)項目總投資得以動態(tài)地控制。

結(jié)算階段，嚴(yán)格把關(guān)，核對合同條款 ，應(yīng)審查竣工工程內(nèi)容是否符合合同條件要求，工程竣工是否驗收合格，應(yīng)按合同約定的結(jié)算方法、計價定額、取費標(biāo)準(zhǔn)、主材價格和優(yōu)惠條款等，對竣工工程進(jìn)行結(jié)算審核。

竣工結(jié)算的工程量應(yīng)依據(jù)竣工圖、設(shè)計變更單和現(xiàn)場簽證等進(jìn)行核算，并按國家統(tǒng)一的計算規(guī)則計算工程量。結(jié)算綜合單價應(yīng)按投標(biāo)單價以及合同約定的計價原則和計價方法確定。各項取費應(yīng)按合同約定以及項目建設(shè)期間與計價定額配套使用的項目屬地政府有關(guān)政策規(guī)定執(zhí)行。

體會

作為一個項目的造價負(fù)責(zé)人，一定要全程參與，根據(jù)項目定位的要求做一個較為準(zhǔn)確、詳細(xì)的估算，堅持限額設(shè)計，在過程中動態(tài)控制，確保項目的定位的檔次，又能把投資控制的目標(biāo)實現(xiàn)。也要意識到要在成本目標(biāo)達(dá)到的情況下，最大限度的提高項目的功能水平，成本控制目標(biāo)不僅僅是為了節(jié)約成本，也是在提高項目的功能水平。

[1]牛剛，席雷.建筑工程造價的控制[J].遼寧建材，2006（2） .

[2]李五鳳.淺議我國工程項目的造價管理[J].當(dāng)代經(jīng)濟(jì)，2009（14）.