3月2日晚，正在北京準(zhǔn)備參加“兩會(huì)”的重慶市市長(zhǎng)黃奇帆多次與重慶公租房管理局電話聯(lián)系。當(dāng)晚，該市第一批公租房公開搖號(hào)配租，共有15281套、400萬平方米公租房完成搖號(hào)配租。選中房源的申請(qǐng)人將從4月份開始陸續(xù)入住。
　　一年前，重慶首個(gè)公租房項(xiàng)目渝北鴛鴦片區(qū)開工建設(shè)，標(biāo)志著重慶公租房建設(shè)計(jì)劃正式開始實(shí)施。按照計(jì)劃，在未來十年內(nèi)，重慶將建設(shè)4000萬平方米公租房，以滿足重慶30％到40％的社會(huì)住房需求，重慶也將由單一的市場(chǎng)供應(yīng)體系向“政府保障”與“市場(chǎng)供給”并舉的“雙軌制”轉(zhuǎn)變。
　　重慶如此大規(guī)模的公租房建設(shè)吸引了眾多關(guān)注的目光。截至目前，省市各級(jí)建設(shè)和房管部門共有180批次4000多人到重慶學(xué)習(xí)考察。對(duì)地方政府來說，保障房建設(shè)是中央下達(dá)的“死命令”，而大規(guī)模公租房建設(shè)將貫穿整個(gè)“十二五”時(shí)期。瑞銀證券數(shù)據(jù)顯示，2011年1000萬套保障房計(jì)劃中，公租房約占40％，與2010年580萬套建設(shè)計(jì)劃相比，增加部分主要為公租房。
　　但各地方政府面臨的難題是，由于公租房一次性投入大、資金占用周期長(zhǎng)、投資回報(bào)率低，地方政府則會(huì)遇到更大的壓力?！巴恋毓┙o與資金來源是來訪各地方政府最為關(guān)心的問題?！敝貞c市國(guó)土資源和房屋管理局住房改革與保障處副處長(zhǎng)黃翠微對(duì)《財(cái)經(jīng)》記者說。
　　3月4日下午，黃奇帆在北京新大都酒店召開市長(zhǎng)新聞發(fā)布會(huì)時(shí)表示，只要投融資模式配合好，“公租房在各個(gè)省都可以搞，只要政府不以獲取利潤(rùn)為出發(fā)點(diǎn)?！?br/>　　但問題是，重慶是否已經(jīng)找到了一個(gè)可復(fù)制的公租房投融資模式？
　　
　　公租房“年報(bào)”
　　資金缺口一直是市場(chǎng)對(duì)保障房建設(shè)最大的擔(dān)心。運(yùn)行一年來，重慶公租房建設(shè)的現(xiàn)金流量表成為其他地方政府最為重要的參照。
　　3月1日，住建部相關(guān)負(fù)責(zé)人在參加某券商組織的內(nèi)部座談會(huì)時(shí)表示，目前公租房建設(shè)存在三種開發(fā)模式，即政府作為投資主體，財(cái)政投入發(fā)揮主導(dǎo)作用，包括財(cái)政直接投資和成立國(guó)有保障房投資公司；開發(fā)企業(yè)作為投資主體；政府和企業(yè)共同出資。不論哪一種模式，數(shù)額巨大的初始投資都無法回避。
　　重慶采取的是政府作為投資主體。按照設(shè)計(jì)，重慶公租房建設(shè)有五條資金來源渠道：中央下?lián)苜Y金；地方財(cái)政年度安排資金；土地出讓收益的5％；銀行和非銀行金融機(jī)構(gòu)、公積金貸款和發(fā)行債券以及房產(chǎn)稅收入。
　　按照重慶4000萬平方米公租房計(jì)劃，全部投入將包括：建筑成本約為2500元－3000元/平方米，建筑成本總投入將在1000億元－1200億元左右；公租房建設(shè)所需的3萬畝土地，以每畝200萬元計(jì)算，土地整理儲(chǔ)備總成本在600億元左右；政府減免的稅費(fèi)約100億元。以上三項(xiàng)總計(jì)投入將達(dá)到1700億元－1900億元。
　　重慶國(guó)土局的數(shù)據(jù)顯示，2010年，重慶公租房建設(shè)實(shí)際使用資金為120億元，主要用于房屋建設(shè)成本支出。其中，中央財(cái)政下?lián)?7億元，市級(jí)補(bǔ)助5億元，公積金貸款30億元，銀行融資為58億元。
　　2010年，重慶無償劃撥公租房土地約6200畝，以每畝200萬元的成本定價(jià)計(jì)算，總計(jì)成本為124億元。此外，重慶對(duì)公租房建設(shè)的城市配套費(fèi)、人防費(fèi)等地方征收的相關(guān)稅費(fèi)全部進(jìn)行減免。
　　“2010年通過免收土地出讓金、減免稅費(fèi)一共投入了230億元?！敝貞c市國(guó)土局黃翠微說。
　　如此計(jì)算，2011年重慶市公租房建設(shè)實(shí)際使用資金、土地投入及稅費(fèi)減免總計(jì)為350億元。按照重慶市4000萬平方米公租房計(jì)劃，接下來仍需1350億元－1550億元的持續(xù)投入。
　　黃翠微介紹，由于房屋建筑成本是硬性投入，其中30％將由政府投入，資金來源為政府土地出讓收益的5％、財(cái)政安排的專項(xiàng)資金和房產(chǎn)稅收入，每年投入為40億元－50億元，共200多億元。同時(shí)還將積極爭(zhēng)取中央財(cái)政資金支持，“2010年中央給重慶27億元，今年可以爭(zhēng)取到60多億元”。而剩余70％的資金，則要靠貸款融資來取得。
　　“目前還有銀行意向性貸款160億元。是按低于貸款利息10％給公租房貸款的。”黃翠微說。她表示，銀行之所以愿意給公租房貸款，主要是看好政府的信譽(yù)和擔(dān)保。同時(shí)公租房的位置都比較好，投入風(fēng)險(xiǎn)小。租售并舉的制度也將為穩(wěn)定的銷售資金回籠提供保障。
　　銀行信貸是重慶公租房最重要的資金來源，但實(shí)際運(yùn)行的情況卻并非想象中的樂觀。重慶地產(chǎn)集團(tuán)人士透露，為重慶公租房提供商業(yè)貸款的銀行主要為華夏銀行、交通銀行、中國(guó)建設(shè)銀行、中國(guó)工商銀行以及重慶銀行，“去年確實(shí)有利率下浮10％的優(yōu)惠，今年銀行不樂意了，正在談判，但是很艱難?！?br/>　　重慶地產(chǎn)集團(tuán)和城投集團(tuán)是兩家負(fù)責(zé)公租房建設(shè)的國(guó)有投融資平臺(tái)，2010年，兩家集團(tuán)都專門成立進(jìn)行公租房建設(shè)的項(xiàng)目公司，政府財(cái)政投入作為注冊(cè)資本金，而日常運(yùn)營(yíng)和建設(shè)費(fèi)用大部分則需商業(yè)銀行貸款和公積金貸款來籌得。
　　事實(shí)上，自2009年“城投債”受到爭(zhēng)議開始，地方政府的信用擔(dān)保也越來越不保險(xiǎn)。由于土地是無償劃撥，又缺乏合乎規(guī)則的抵押物，商業(yè)銀行機(jī)構(gòu)已對(duì)繼續(xù)擴(kuò)大保障房信貸規(guī)模心存疑慮。
　　“去年整頓地方投融資平臺(tái)過程中，涉及保障房的沒有清理，政策是默許鼓勵(lì)的?！鄙鲜鲎〗ú抗賳T表示。但即便如此，公租房的商業(yè)可持續(xù)性仍然是商業(yè)銀行最為擔(dān)心的問題。
　　銀監(jiān)會(huì)主席助理閻慶民在“兩會(huì)”提案中指出，截至2010年末，主要銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)發(fā)放保障房建設(shè)開發(fā)貸款余額2220億元，共支持1127個(gè)保障房項(xiàng)目，總建筑面積3.6億平方米。但銀行貸款資金支持保障房仍存在一些困難。
　　他認(rèn)為，保障房項(xiàng)目由政府主導(dǎo)，項(xiàng)目實(shí)施環(huán)節(jié)多，政策變動(dòng)將直接影響完工進(jìn)度和收益。而目前推動(dòng)落實(shí)保障房的載體多為政府融資平臺(tái)企業(yè)，貸款償債第一來源實(shí)為地方財(cái)政，因此，貸款存續(xù)期間政府換屆、體制改革以及行政干預(yù)等均有可能產(chǎn)生貸款風(fēng)險(xiǎn)。
　　與此同時(shí)，由于保障房以政府主導(dǎo)為主，銀行難以爭(zhēng)取優(yōu)質(zhì)擔(dān)保尤其是抵押擔(dān)保。保障房實(shí)際操作過程中，大多數(shù)土地非正常出讓，或免交土地出讓金，或存在大量拆遷，正常抵押難度較大。
　　接近住建部的專家認(rèn)為，公租房在中國(guó)是新生事物，地區(qū)差異性較大。而在資金來源上，目前東部地區(qū)以自有投入為主，輔以市場(chǎng)化運(yùn)作，而西部地區(qū)以國(guó)家和本地投入為主。另外，公租房的準(zhǔn)入群體也會(huì)根據(jù)各地實(shí)際情況自主決定。
　　“公租房不可能有統(tǒng)一的模式，應(yīng)鼓勵(lì)各地采取適應(yīng)本地特色的方式。不管什么方式，只要能及時(shí)向社會(huì)供應(yīng)，能解決低收入家庭的住房問題就是好辦法。”他說。
　　
　　商業(yè)持續(xù)性陰影
　　“重慶2010年財(cái)政收入1000多億元，建設(shè)公租房確實(shí)壓力很大?！敝貞c工商大學(xué)教授邱道持對(duì)《財(cái)經(jīng)》記者說。
　　黃奇帆在接受中央電視臺(tái)采訪時(shí)指出，2010年重慶財(cái)政收入約1500億元（包含土地出讓凈收益約400億元）。粗粗算來，2010年重慶公租房建設(shè)的投資超過全年財(cái)政收入的15％。
　　雖然重慶市政府也提出引導(dǎo)如保險(xiǎn)資金、社保資金、信托資金等社會(huì)資金參與公租房建設(shè)，但目前為止并無實(shí)質(zhì)進(jìn)展?！斑@些錢投進(jìn)去了，如何實(shí)現(xiàn)資金平衡，如何有效解決投資回報(bào)期長(zhǎng)的問題，這也是大家（其他地方政府）最關(guān)心的問題?！敝貞c國(guó)土局黃翠微坦言。
　　瑞銀證券在3月4日的研究報(bào)告指出，公租房的收益主要來自于兩個(gè)部分：一是租金收益，公租房的年收益率可以達(dá)到6％－8％（土地劃撥和稅費(fèi)免除大大降低了建設(shè)成本，租金也比廉租房相對(duì)市場(chǎng)化）；二是未來的增值收益，即未來公租房產(chǎn)權(quán)買賣的收益（未來租房收入提高后可以申請(qǐng)購(gòu)買公租房的產(chǎn)權(quán)）。
　　
　　黃翠微介紹，重慶4000萬平方米公租房中有10％－15％是商業(yè)設(shè)施，如果按10％來計(jì)算，有400萬平方米的商業(yè)面積。按1萬元/平方米出售的話，可回籠資金近400億元。而按公租房租售并舉的方式，計(jì)劃有10％的比例進(jìn)行對(duì)外出售，可回籠資金約100億元。
　　這一模式也正是重慶公租房的整合保障模式。按照規(guī)定，重慶公租房施行租售并舉的制度，可有條件地轉(zhuǎn)化為經(jīng)濟(jì)適用房。在住滿五年后，公租房承租者可通過成本價(jià)購(gòu)買，轉(zhuǎn)換成有限產(chǎn)權(quán)的經(jīng)濟(jì)適用房，不再繳納租金。購(gòu)買者如果需要轉(zhuǎn)讓，只能以購(gòu)房?jī)r(jià)加利息由政府公租房管理機(jī)構(gòu)回購(gòu)，再作為公共租賃住房流轉(zhuǎn)使用。
　　“以上兩種方式可以解決一半的資金，500億元。”黃翠微表示，“公租房的租金是每平方米10元/月，每年會(huì)有40多億元的租金收入。此部分現(xiàn)金流將用于償還銀行利息和日常支出費(fèi)用。這樣就可以實(shí)現(xiàn)公租房的良性循環(huán)。”
　　重慶工商大學(xué)教授邱道持認(rèn)為，公租房有資產(chǎn)保值增值的潛在價(jià)值?！肮夥慷歼x擇在最有投資價(jià)值的地塊進(jìn)行建設(shè)，從儲(chǔ)備土地變成儲(chǔ)備房產(chǎn)，5年－10年后，肯定就不是2500元的價(jià)格了?！?br/>　　2010年10月，黃奇帆撰文指出，大量的公租房建設(shè)，不僅解決了就業(yè)者的居住問題，還能進(jìn)一步改善投資環(huán)境，吸引更多企業(yè)投資。同時(shí)，隨著時(shí)間的推移，當(dāng)“夾心層”群體因收入提高不再需要公租房時(shí)，公租房作為優(yōu)質(zhì)房產(chǎn)，有套期保值的功效，可以回籠資金“反哺”建設(shè)和管理成本。
　　邱道持表示，從運(yùn)作模式上看，重慶都是用政府儲(chǔ)備土地進(jìn)行公租房建設(shè)，“政府手里握有土地，使用起來會(huì)比較方便，如果是臨時(shí)征用的話，難度就比較大了?！?br/>　　從2002年起，重慶市政府先后組建了分擔(dān)基礎(chǔ)設(shè)施等社會(huì)公共事業(yè)投資運(yùn)營(yíng)的八家國(guó)有企業(yè)，簡(jiǎn)稱“八大投”，由他們來代表政府控制重慶土地的一級(jí)市場(chǎng)。這八家公司這幾年來一共儲(chǔ)備了30萬畝土地。
　　“重慶的土地一級(jí)開發(fā)都是國(guó)有企業(yè)來做的，去年公租房使用2000畝，今年要用3500畝。這些投入都是地產(chǎn)集團(tuán)承擔(dān)下的，沒有考慮利潤(rùn)?！敝貞c地產(chǎn)集團(tuán)相關(guān)負(fù)責(zé)人對(duì)《財(cái)經(jīng)》記者說。
　　邱道持認(rèn)為，劃撥土地確實(shí)會(huì)犧牲一部分土地出讓金，但只要政府下定決心，保障房用地就可以跟得上?！爸貞c之前的城鄉(xiāng)統(tǒng)籌土地制度改革創(chuàng)造了便利條件。”他坦言，“現(xiàn)在進(jìn)行公租房土地征用時(shí)，出現(xiàn)了農(nóng)民要求提高補(bǔ)償，影響工程進(jìn)度的情況?！?br/>　　接近住建部的專家透露，全國(guó)100多個(gè)城市到重慶考察，但其他城市都沒有重慶這樣的特殊優(yōu)勢(shì)，難以拿出如此大規(guī)模的土地。
　　“與廉租房不同，公租房目前沒有能夠保持持續(xù)性的做法?！痹撊耸勘硎?。
　　如何準(zhǔn)確確定保障房缺口和保障房覆蓋范圍仍然是一個(gè)難題。一位房地產(chǎn)專家對(duì)《財(cái)經(jīng)》記者表示：“重慶保障性住房的缺口到底是多少？4000萬平方米公租房到底是補(bǔ)以前的缺口，還是覆蓋將來，未來是否能夠持續(xù)？每年的流量到底如何計(jì)算，如何保持出租率的穩(wěn)定？這都缺乏準(zhǔn)確的計(jì)算?！?br/>　　重慶國(guó)土局提供的數(shù)據(jù)顯示，2010年以前，重慶共提供廉租房、經(jīng)濟(jì)適用房以及危舊房改造、棚戶區(qū)和城中村改造為55.7萬戶，保障比例為總?cè)丝诘?5.7％。但在目前，保障人群和范圍迅速擴(kuò)大。黃翠微透露：“按重慶現(xiàn)在主城區(qū)人口680萬來計(jì)算，有接近140萬人口需要保障。到2015年，重慶城市擴(kuò)容到1000萬人口，保障房覆蓋范圍及建設(shè)總量為4000萬平方米，將覆蓋重慶人口的30％以上?！?
　　有專家表示，按照重慶的發(fā)展規(guī)劃，要大規(guī)模吸引人才和提高城鎮(zhèn)人口數(shù)量，因此可以面向所有需要的人群。而其他城市還有控制人口規(guī)模的壓力，不敢完全放開準(zhǔn)入群體。
　　3月4日，《財(cái)經(jīng)》記者在重慶北部新區(qū)鴛鴦片區(qū)“民心佳園”公租房現(xiàn)場(chǎng)了解到，之前制定的申請(qǐng)公租房收入限制中，單身人士月收入不高于2000元，已改為月收入不高于2500元。對(duì)于這一做法，相關(guān)工作人員解釋說，這只是臨時(shí)性的變化。