3月7日，SOHO中國董事長(zhǎng)潘石屹在微博上留言：這兩天見到的同行朋友們都對(duì)市場(chǎng)很恐慌。但他認(rèn)為，“兩會(huì)”還未結(jié)束，等結(jié)束后市場(chǎng)觀望也許會(huì)緩解，會(huì)趨于平穩(wěn)。此前一天，北京市住宅成交僅51套，幾乎到了冰點(diǎn)。
　　2月，因“限購令”引發(fā)的寒流襲擊了北京、上海等一線城市。
　　北京房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示，2月北京住宅總成交量?jī)H為3436套，相比1月份的11544套下降幅度近70％，這一成交量也創(chuàng)造了北京有網(wǎng)簽歷史以來的第二低量。2008年2月，在金融危機(jī)及春節(jié)因素雙重影響下，創(chuàng)造了歷史最低的2873套。
　　上海房地產(chǎn)交易中心官方網(wǎng)站數(shù)據(jù)顯示，2月上海商品住宅成交面積僅為17.8萬平方米，環(huán)比下跌83％，創(chuàng)下了2006年以來商品住宅月成交量的最低紀(jì)錄。
　　二三線城市成交量緊隨其后出現(xiàn)環(huán)比下降勢(shì)頭。中銀國際的研究表明，3月第一周市場(chǎng)成交量繼續(xù)大幅萎縮，二三線城市跌勢(shì)尤為兇猛。在13個(gè)二三線城市中，十個(gè)城市成交量下跌，合計(jì)成交167.1萬平方米，較前一周下跌24.5％。天津和杭州分別以56.5％和55.3％的周跌幅居前。
　　與此同時(shí)，2月份以來，土地市場(chǎng)也驟然轉(zhuǎn)冷，流拍現(xiàn)象多有出現(xiàn)。中信證券2月28日監(jiān)測(cè)報(bào)告指出：“我們已經(jīng)觀測(cè)到了眾多全國和區(qū)域龍頭停止了拿地行為，我們因此相信土地市場(chǎng)的變化不是季節(jié)性的，是趨勢(shì)性的?！?br/>　　多家開發(fā)商負(fù)責(zé)人在接受《財(cái)經(jīng)》采訪時(shí)坦言，將減緩開發(fā)速度，甚至在消化掉現(xiàn)有存量之后，實(shí)行“量銷為出”的生產(chǎn)戰(zhàn)略，以應(yīng)對(duì)不確定的行業(yè)前景。而在新購入土地和追加投資上將更趨謹(jǐn)慎，以防止收入縮減和支出增加的情況同時(shí)出現(xiàn)，進(jìn)而導(dǎo)致資金鏈斷裂。
　　即便采取上述保守型應(yīng)對(duì)策略，開發(fā)商依然要面對(duì)既有負(fù)債帶來的資金壓力。目前絕大多數(shù)開發(fā)商都有不同數(shù)額的有息負(fù)債、工程款和未交清土地款項(xiàng)需要支付。而在融資困難的情況下，銷售回款已經(jīng)成為開發(fā)商最為可靠的資金來源，交易量大幅下滑必然拉緊開發(fā)商的資金鏈。
　　如果銷量持續(xù)萎縮，開發(fā)商的現(xiàn)金流遲早會(huì)難以為繼，降價(jià)或許是開發(fā)商最為現(xiàn)實(shí)的選擇。但遺留給市場(chǎng)的問題是，如果土地購置面積和新開工面積漸次回落，中長(zhǎng)期的供需矛盾將更為突出，那時(shí)，房?jī)r(jià)可能出現(xiàn)更大幅度的報(bào)復(fù)性反彈。
　　
　　開發(fā)商減速
　　3月6日，位于北京房山的明星“日光盤”中糧萬科長(zhǎng)陽半島開盤銷售，共推出房源118套，均價(jià)18500元/平方米。與以往幾次當(dāng)日開盤、銷售一空的情況不同，此次認(rèn)購數(shù)量為75套，認(rèn)購率63％。
　　該項(xiàng)目原計(jì)劃于2月中下旬入市，但由于北京新政的出臺(tái)，開盤時(shí)間一再推遲。該項(xiàng)目銷售經(jīng)理對(duì)《財(cái)經(jīng)》記者表示，之前和潛在客戶已有溝通，60％多的認(rèn)購率與預(yù)想相差無幾?！拔覀冞@次推出了大戶型產(chǎn)品，針對(duì)該區(qū)域的改善型需求，由于限購政策影響，這部分消費(fèi)者對(duì)購買機(jī)會(huì)比較珍惜?！?br/>　　該人士表示，原計(jì)劃在今年推出十幾萬平方米入市，但計(jì)劃將隨著市場(chǎng)的變化而調(diào)整，“銷售壓力很大。”
　　銷售的低迷讓房地產(chǎn)上市公司的財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)難看。目前已經(jīng)公布的2月最新銷售數(shù)據(jù)顯示，萬科（000002.SZ）2月銷售面積54.9萬平方米，環(huán)比下降66.8％， 銷售額60.8億元，環(huán)比下降69.8％；碧桂園銷售面積34萬平方米，環(huán)比下降50％，銷售額21億元，環(huán)比下降55.3％；恒盛地產(chǎn)銷售面積4.5萬平方米，環(huán)比下降59.1％， 銷售額6.8億元，環(huán)比下降40％。
　　針對(duì)目前的銷售現(xiàn)狀，不少開發(fā)商已經(jīng)選擇放慢開發(fā)節(jié)奏和謹(jǐn)慎開盤。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)公司亞豪機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)表明，2月北京開盤數(shù)量創(chuàng)下歷史新低，僅有四個(gè)項(xiàng)目開盤，其中一個(gè)為首次開盤的純新盤，還有三個(gè)項(xiàng)目是老項(xiàng)目后期。
　　這四個(gè)項(xiàng)目均位于北京城區(qū)五環(huán)以外，其中三個(gè)為普通住宅，開盤價(jià)格較低。總計(jì)新增供應(yīng)1831套商品住宅，供應(yīng)面積21.55萬平方米，環(huán)比1月，供應(yīng)套數(shù)減少44.1％，供應(yīng)面積減少27.3％。
　　據(jù)搜房網(wǎng)數(shù)據(jù)監(jiān)控中心統(tǒng)計(jì)，2月上海住宅市場(chǎng)有八個(gè)項(xiàng)目開盤，環(huán)比1月減少75％。2月延遲開盤項(xiàng)目則有18個(gè)，環(huán)比上月略增12％。
　　天相顧投的一份報(bào)告稱，根據(jù)其對(duì)上海新近開盤的九個(gè)樓盤的跟蹤，多數(shù)進(jìn)入2月份以后銷售情況大幅下降，其中萬科尚景苑、建發(fā)新江灣景苑在2月份出現(xiàn)了“零銷售”的情況，高端別墅御翠園從開盤至2月底一套未銷。
　　全國工商聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)會(huì)長(zhǎng)聶梅生對(duì)《財(cái)經(jīng)》記者坦言，“消費(fèi)者可能研究一晚上，決定不買房了，但是開發(fā)商一個(gè)小時(shí)董事會(huì)就開完了，（決定）不推盤了?！?br/>　　一位大型房地產(chǎn)上市公司高管向《財(cái)經(jīng)》記者表示，根據(jù)該公司統(tǒng)計(jì)，北京的限購政策將影響40％－50％的消費(fèi)人群，估計(jì)全年業(yè)績(jī)會(huì)有20％的減少。接下來公司的主要策略究竟是“以銷定產(chǎn)”還是“以產(chǎn)定銷”仍未確定，需要對(duì)市場(chǎng)走勢(shì)進(jìn)行判斷，現(xiàn)階段會(huì)先采取“以銷定產(chǎn)”的策略，同時(shí)會(huì)協(xié)調(diào)好開工面積、竣工面積與銷售面積之間的關(guān)系。
　　他判斷，該公司的資金鏈短時(shí)間沒有風(fēng)險(xiǎn)，但像以往迅速發(fā)展的態(tài)勢(shì)將不復(fù)存在。同時(shí)，“上半年沒有拿地的計(jì)劃。資金回流沒有了，入不敷出?！?br/>　　“這個(gè)政策至少要看八個(gè)月?！笔讋?chuàng)集團(tuán)董事長(zhǎng)劉曉光對(duì)《財(cái)經(jīng)》記者表示，目前要做的是觀察各類市場(chǎng)變動(dòng)，包括土地市場(chǎng)、樓市成交量以及新開工面積等等，從而決定未來的商業(yè)決策。
　　
　　資金鏈?zhǔn)站o
　　聶梅生認(rèn)為，開發(fā)商多以采取減少推盤數(shù)量的方式來應(yīng)對(duì)銷量的減少，主要原因在于，與2008年不同，開發(fā)商并不是握有大量存量房急于銷售，而2010年巨額的銷售收入又使他們新增了很多土地儲(chǔ)備，現(xiàn)在是“一手有錢，一手有地”。
　　現(xiàn)實(shí)的情況是，即使企業(yè)減緩拿地速度和新開工數(shù)量，也還有數(shù)目巨大的資本項(xiàng)目支出款項(xiàng)需要支付。在銀行貸款額度持續(xù)縮減、IPO及再融資近乎關(guān)閉、信托融資幾乎停滯的當(dāng)前，房地產(chǎn)企業(yè)極度依賴銷售回款，一旦市場(chǎng)成交持續(xù)低迷，開發(fā)商的現(xiàn)金流遲早會(huì)難以為繼。
　　國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)字顯示，2010年底，在房地產(chǎn)開發(fā)資金來源中，國內(nèi)貸款資金占比已經(jīng)跌落至17.3％，創(chuàng)歷史新低，利用外資和自籌資金比例則不斷上升。
　　接近四大行總行的人士告訴《財(cái)經(jīng)》記者，現(xiàn)在央行要求每家銀行按月上報(bào)開發(fā)貸額度，銀行內(nèi)部基本嚴(yán)格到按星期控制放貸數(shù)量，即使貸款審批已經(jīng)被批準(zhǔn)，“現(xiàn)在也拿不到錢?！?br/>　　一家商業(yè)銀行信貸部門人士表示，房地產(chǎn)、融資平臺(tái)貸款依舊是重點(diǎn)調(diào)控領(lǐng)域。今年整體貸款規(guī)模都很緊張，只有資信良好的企業(yè)才能拿到貸款。另外，信托渠道也并未放松，如果通過各種設(shè)計(jì)復(fù)雜化的交易結(jié)構(gòu)繞過監(jiān)管進(jìn)行融資，資金成本將提高至30％。
　　銀監(jiān)會(huì)相關(guān)負(fù)責(zé)人向《財(cái)經(jīng)》記者透露，銀行對(duì)房地產(chǎn)貸款的綜合壓力測(cè)試頻率，已從去年的季度測(cè)試提高到了月度測(cè)試，并要求對(duì)有重要影響的客戶，要進(jìn)行敏感性分析，深入研究其資金鏈和現(xiàn)金回流情況，并建立必要的風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)急機(jī)制。
　　同時(shí)，銀監(jiān)會(huì)還要求銀行按照更嚴(yán)格和更審慎的標(biāo)準(zhǔn)，建立房地產(chǎn)客戶的內(nèi)部評(píng)級(jí)體系，建立針對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)集團(tuán)整體的風(fēng)險(xiǎn)計(jì)量和評(píng)估的方法，“銀行要注意房地產(chǎn)需求增速可能出現(xiàn)明顯降低的潛在影響?！?br/>　　“資金鏈肯定受到影響，不光現(xiàn)在，我預(yù)計(jì)這種資金鏈緊張會(huì)持續(xù)兩年?！?3月7日，大連萬達(dá)集團(tuán)董事長(zhǎng)王健林對(duì)《財(cái)經(jīng)》記者表示。
　　上市公司年報(bào)可以看出，雖然房地產(chǎn)企業(yè)短期現(xiàn)金流比較充裕，但總體負(fù)債水平較高，中長(zhǎng)期資金壓力較大。
　　
　　保利地產(chǎn)（600048.SH）年報(bào)顯示，公司期末貨幣資金余額為452億元，短期資金流比較充裕。然而，截至2010 年底，資產(chǎn)負(fù)債率上升至79％，為近三 年來新高，帶息債務(wù)合計(jì)586億元，其中長(zhǎng)期借款占比高達(dá)80％，長(zhǎng)期償債能力有所減弱。
　　與此同時(shí)，保利地產(chǎn)已簽訂合同（主要為土地和建安合同）但未付的約定資本項(xiàng)目支出共計(jì)人民幣327億元，其中需在2011年支出的為272億元。
　　萬科年報(bào)顯示，公司所持有的貨幣資金為378.2億元，公司資產(chǎn)負(fù)債率因預(yù)售增長(zhǎng)、開工投資加快上升至74.7％。截至2010年末，公司約定資本項(xiàng)目支出共計(jì)人民幣397.69億元，而2009年該數(shù)字為258.46億元。
　　萬科集團(tuán)在給《財(cái)經(jīng)》記者的書面回復(fù)中指出，自2010年底新開工面積增速有放緩跡象，加上2011年開發(fā)企業(yè)資金面趨緊，可能會(huì)影響一年后的市場(chǎng)供應(yīng)。政策走勢(shì)還需進(jìn)一步觀察，但萬科會(huì)適當(dāng)調(diào)整項(xiàng)目拓展節(jié)奏，以保持充裕的資金應(yīng)對(duì)市場(chǎng)調(diào)控。
　　
　　降價(jià)與反彈
　　當(dāng)被問及后期是否有降價(jià)可能，劉曉光坦言，“那是市場(chǎng)的力量，該你降你不降就死了?！?br/>　　急速萎縮的銷售量和開發(fā)商日益趨緊的現(xiàn)金流，讓市場(chǎng)對(duì)房?jī)r(jià)下跌的預(yù)期再次抬頭。市場(chǎng)人士普遍預(yù)計(jì)，需要在銷量大幅萎縮一段時(shí)間之后降價(jià)才會(huì)到來，這個(gè)時(shí)間大概為3個(gè)－6個(gè)月。
　　劉曉光表示，市場(chǎng)不好就意味著開發(fā)商的回款減少，就會(huì)對(duì)開發(fā)商的資金產(chǎn)生負(fù)面影響，降低開發(fā)商償還銀行利息和支付建安費(fèi)用的能力等等。但是這個(gè)影響不是立即出現(xiàn)，而是有一個(gè)滯后期。
　　王健林預(yù)測(cè)，下半年房?jī)r(jià)會(huì)進(jìn)入下降通道，且至少會(huì)維持兩年以上。他估計(jì)，這一輪調(diào)控沒有金融危機(jī)的背景，政府不會(huì)再出臺(tái)刺激政策。
　　另一位上市公司高管持有同樣觀點(diǎn)：如果成交量持續(xù)6個(gè)－7個(gè)月的萎縮，中小企業(yè)會(huì)最先降價(jià)銷售，而其他企業(yè)也會(huì)“挺不住”，“但暴跌的可能性不存在”。
　　對(duì)于開發(fā)商來說，停止拿地和放緩?fù)顿Y終非根本解決之道，為了持續(xù)盈利以及搶占市場(chǎng)，企業(yè)會(huì)選擇降價(jià)出售。一家券商在2月底對(duì)包括萬科、保利、招商、金地等幾家大型房地產(chǎn)上市公司的電話調(diào)研顯示，多數(shù)開發(fā)商表示，將來房?jī)r(jià)要隨行就市，戰(zhàn)略上“保量?jī)?yōu)于保價(jià)”。
　　在開發(fā)商下決心降價(jià)之前，他們首先選擇了降低新增投資和放緩開工進(jìn)度。這其中，降低拿地?cái)?shù)量已經(jīng)成為主流開發(fā)商在市場(chǎng)觀望期的選擇。
　　萬科認(rèn)為，受住宅市場(chǎng)的景氣狀況、企業(yè)融資渠道收緊等因素的影響，預(yù)計(jì)土地市場(chǎng)的升溫難以延續(xù)，企業(yè)在拿地時(shí)會(huì)更加理性。
　　根據(jù)中原證券的數(shù)據(jù)，受到保障性住宅用地量占比上升以及受調(diào)控影響，全國120個(gè)城市1月流拍地塊高達(dá)24宗，總體量接近200萬平方米。而2月土地成交的流拍率有上升的趨勢(shì)，成交金額也更加低落。
　　而另一方面，行政命令之下，土地供應(yīng)的閘門也已關(guān)閉。為嚴(yán)防高地價(jià)出現(xiàn)，國土資源部已于1月28日下發(fā)緊急通知，要求各地對(duì)可能出現(xiàn)的高價(jià)地一律暫停出讓，已公告的要立即撤銷公告，重新調(diào)整出讓方案。同時(shí)，在3月底之前，凡未按時(shí)發(fā)布住房用地供應(yīng)計(jì)劃的市縣，一律不得向商品住房供地。
　　與土地市場(chǎng)的高敏感性相比，新增投資反應(yīng)相對(duì)滯后，隨著信貸繼續(xù)收緊，土地、新開工和投資會(huì)漸次回落。上述券商在2月底調(diào)研顯示，絕大多數(shù)開發(fā)商都表示自下半年開始，將慎重追加投資和開工數(shù)量。
　　按照慣例，3月是季節(jié)性的新開工高峰期。一般而言，確定上半年開工的項(xiàng)目目前正處于申請(qǐng)開工證、與承包商訂立合同或預(yù)備進(jìn)場(chǎng)階段，在行政壓力、合同壓力下，2011年上半年的新開工數(shù)量已基本鎖定，開發(fā)商現(xiàn)在想要撤回投資已來不及。
　　但去年兩輪政策調(diào)控已對(duì)房地產(chǎn)投資造成負(fù)面影響，2010年4月，中央出臺(tái)“國八條”進(jìn)行調(diào)控，因此從去年年中開始，房地產(chǎn)投資增速就在下降。
　　去年全年房地產(chǎn)開發(fā)投資完成4.83萬億元，同比增長(zhǎng)33.2％，新開工16.38億平方米，同比增長(zhǎng)40.7％，二者的同比增速在去年3月之后逐步回落，其中11月、12月回落幅度較大，是整個(gè)行業(yè)趨勢(shì)扭轉(zhuǎn)的拐點(diǎn)。
　　考慮到今年1月份推出的更嚴(yán)厲的三次調(diào)控，房地產(chǎn)投資勢(shì)必將繼續(xù)走低，這也將導(dǎo)致市場(chǎng)未來供求關(guān)系更加緊張。
　　另外，2011年的1000萬套保障房即使全部如期完工，能分流多少需求尚無準(zhǔn)確判斷。有經(jīng)濟(jì)學(xué)家表示，保障房針對(duì)的是低于20％以下的中低收入者，原本就沒有能力和意愿購買商品房，分流出去的需求極為有限。業(yè)內(nèi)人士擔(dān)心，如果保障房的介入不能從根本上改變房地產(chǎn)市場(chǎng)結(jié)構(gòu)，房?jī)r(jià)的報(bào)復(fù)性反彈仍將遲早到來。