隨著轉(zhuǎn)變經(jīng)濟(jì)發(fā)展方式腳步的加快，各地都在尋找適合自己的轉(zhuǎn)型途徑。據(jù)了解，湖南省株洲市提出通過“三大戰(zhàn)役”來實(shí)現(xiàn)轉(zhuǎn)型發(fā)展的口號(hào)，其中之一就是實(shí)施旅游的“123”工程。現(xiàn)如今，走進(jìn)這些旅游景區(qū)，看到的已經(jīng)不只是風(fēng)景，還有依托周邊豐富的旅游資源而建的、有別于傳統(tǒng)住宅項(xiàng)目的融旅游、休閑、度假、居住為一體的置業(yè)項(xiàng)目，即旅游地產(chǎn)。在旅游成為常態(tài)之時(shí)，旅游地產(chǎn)也日益成為旅游項(xiàng)目的寵兒。由蘇湘集團(tuán)聯(lián)合韓國三星集團(tuán)共同開發(fā)的、位于株洲市婆仙嶺風(fēng)景區(qū)“蝴蝶泉·三星生態(tài)度假中心”就是這樣一個(gè)寵兒。蘇湘集團(tuán)董事長李光告訴《經(jīng)濟(jì)》雜志記者：這個(gè)項(xiàng)目的啟動(dòng)，將推動(dòng)集團(tuán)公司的發(fā)展，有利于公司的壯大及與國際接軌。
　　《經(jīng)濟(jì)》：任何商品的生產(chǎn)都必須對消費(fèi)者有精確的定位。在傳統(tǒng)的觀念里，購買別墅就像是購買奢侈品一樣，只是少數(shù)人的做法，您如何看待這個(gè)問題？
　　李光：對別墅的購買者不能一概而論。隨著別墅市場的不斷變化，購買的客群也在發(fā)生變化。過去我們說別墅的購買客群，很多人會(huì)想到臺(tái)灣人、香港人甚至外國人，前幾年是以國內(nèi)的權(quán)富階級(jí)為主。而現(xiàn)在，情況又有了變化，更多的是向中產(chǎn)階級(jí)邁進(jìn)了，比如經(jīng)濟(jì)型小別墅的建設(shè)。
　　對別墅的購買群需要進(jìn)行兩方面的考慮，其一是經(jīng)濟(jì)實(shí)力的問題，這是他購買別墅的先決條件。其二是共性中尋找個(gè)性的心理。所謂共性主要是針對購買者的消費(fèi)習(xí)慣而言的。比如，我們會(huì)到高檔酒店宣傳我們的別墅項(xiàng)目，而出入高檔酒店的消費(fèi)者則是我們主要的目標(biāo)客戶群。
　　但是，在這個(gè)張揚(yáng)個(gè)性的時(shí)代，人們總是希望通過各種方式凸顯自己與別人不同的地方。因此，有些別墅項(xiàng)目打出了走定制化路線的口號(hào)。這是不是說明大規(guī)模的定制化的時(shí)代已經(jīng)到來？我們也在研究這個(gè)問題。明年春天，我們可能會(huì)在“蝴蝶泉·三星度假中心”項(xiàng)目中實(shí)施定制化，這也是基于我們對客群個(gè)性方面的考量做出的決定。
　　《經(jīng)濟(jì)》：自古言“知己知彼 百戰(zhàn)不殆”，別墅的建設(shè)與銷售也需要考慮消費(fèi)者的需求，您是如何考量消費(fèi)者的需求進(jìn)而對別墅區(qū)進(jìn)行定位的？
　　李光：在我看來，價(jià)格不是別墅購買者第一關(guān)注的問題。我認(rèn)為購買者關(guān)注更多的應(yīng)該是產(chǎn)品本身，包括三方面因素。
　　第一是別墅的地段。無論是我國南方還是北方，國內(nèi)還是國外，別墅的地理位置是購買者最先考慮的問題。
　　第二是別墅的設(shè)計(jì)。更多的是體現(xiàn)在別墅的建筑風(fēng)格，這是因?yàn)椴煌L(fēng)格的建筑具有一定的排它性。不管是歐美、中式，還是古典、現(xiàn)代的，每個(gè)人都會(huì)選擇自己喜歡的風(fēng)格。
　　第三是別墅周圍的環(huán)境。這個(gè)環(huán)境包括自然環(huán)境和人文環(huán)境。自古我國的園林建設(shè)第一要素是山，第二要素是水。山地別墅，見山見貴，見水見財(cái)。我們開發(fā)的“蝴蝶泉·三星度假中心”就是依靠風(fēng)景秀麗、依山傍水而設(shè)計(jì)建筑的，景區(qū)中心距離株洲向陽廣場8.6公里，至黃花機(jī)場僅需要30分鐘車程，京珠、滬昆、武廣高鐵為項(xiàng)目輻射提供了強(qiáng)大的路網(wǎng)條件，區(qū)位優(yōu)越、交通便捷。
　　《經(jīng)濟(jì)》：山水別墅最大的優(yōu)勢是什么？
　　李光：山水別墅與平地別墅最大的區(qū)別，在于群山的參與，起伏的山勢可以改變別墅接地的方式，改變別墅平面布局的單一性，增加了神秘感，形成獨(dú)特的形態(tài)感染力。
　　其次，山地文化和禪文化的結(jié)合也是一大特色。自古以來，我國就是有山必有寺，這種禪文化在一定程度上提升了別墅的內(nèi)涵，國內(nèi)外有名的比福利山莊、山頂、半山體現(xiàn)了山地別墅的存在價(jià)值。
　　第三是追求運(yùn)動(dòng)、健康、休閑和自然四者相融合的居住理念。經(jīng)濟(jì)發(fā)展所帶來的文明之病，讓更多人開始尋找更健康和愜意的去處，這也是山地別墅的優(yōu)勢。目前需要做的探究是如何讓山地的自身優(yōu)勢同購買者的需求結(jié)合。
　　《經(jīng)濟(jì)》：在度假區(qū)內(nèi)進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)一直受到爭議，因?yàn)楹芏嗳藫?dān)心開發(fā)會(huì)破壞原有的自然環(huán)境。對此您如何看？
　　李光：世界上最大的奧蘭多迪斯尼公園（142平方公里）里有許多的度假酒店、度假別墅和高爾夫球場等多種度假產(chǎn)品，而且經(jīng)營得很好，環(huán)境也沒有被破壞。這也從側(cè)面說明度假區(qū)不是不能搞房地產(chǎn)，重要的是要制定適合的規(guī)劃。
　　因此，在與自然環(huán)境相適應(yīng)的前提下，建設(shè)度假別墅和高爾夫等項(xiàng)目，也是為了適應(yīng)和滿足我國日益增長的休閑度假需求。當(dāng)然，對國家政策規(guī)定的特殊地塊，特別是那些生態(tài)脆弱地區(qū)，其生態(tài)承載力和土地承載力都很小的地方，或者是需要重點(diǎn)保護(hù)風(fēng)景勝地的緩沖地帶（從可持續(xù)的角度分析，這些地塊允許超低強(qiáng)度的地塊開發(fā)），我們要嚴(yán)格止步。
　　未來，我們需要做的還是創(chuàng)新旅游地產(chǎn)模式，以滿足消費(fèi)者休閑度假需求。這不僅是房地產(chǎn)開發(fā)的重要方向之一，也可以推進(jìn)居民從城市中心向近郊外緣和衛(wèi)星城鎮(zhèn)擴(kuò)散，城鄉(xiāng)旅游業(yè)整合發(fā)展，實(shí)現(xiàn)旅游城市服務(wù)業(yè)的創(chuàng)新升級(jí)。