歐陽(yáng)文和，張 璇

（1.中國(guó)社會(huì)科學(xué)院 財(cái)政與貿(mào)易經(jīng)濟(jì)研究所，北京 100836，2.長(zhǎng)沙遠(yuǎn)大住宅工業(yè)有限公司 戰(zhàn)略研究院，湖南 長(zhǎng)沙 410000）

●宏觀經(jīng)濟(jì)

中美房地產(chǎn)發(fā)展路徑比較研究

歐陽(yáng)文和1，張 璇2

（1.中國(guó)社會(huì)科學(xué)院 財(cái)政與貿(mào)易經(jīng)濟(jì)研究所，北京 100836，2.長(zhǎng)沙遠(yuǎn)大住宅工業(yè)有限公司 戰(zhàn)略研究院，湖南 長(zhǎng)沙 410000）

住宅兼具市場(chǎng)屬性和福利屬性。西方國(guó)家大多采用市場(chǎng)性住宅供給和福利性住宅供給并舉的模式。1998年以前，中國(guó)主要提供純福利性住宅，而1998年以后則完全是市場(chǎng)化住宅供給。比較美國(guó)和中國(guó)土地制度、供給模式發(fā)現(xiàn)，中國(guó)城市住宅問(wèn)題解決的根本途徑不是打壓房地產(chǎn)，而是增加保障性住宅供給。土地的限價(jià)供給和住宅產(chǎn)業(yè)化是解決城市住宅問(wèn)題的兩個(gè)根本因素，它們共同決定著中國(guó)城市住宅的發(fā)展方向。

住宅屬性；土地制度；供給模式；住宅產(chǎn)業(yè)化

住房是人類(lèi)賴以生存的根本條件，它兼具市場(chǎng)性和福利性兩大屬性。住房不僅具有生活功能，還有學(xué)習(xí)、娛樂(lè)、工作的功能；不僅是生存之需，更是發(fā)展、享受之需。聯(lián)合國(guó)人居大會(huì)把“居者有其屋”作為人類(lèi)奮斗的理想。從宏觀層面看，城市住房對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的作用舉足輕重。住宅建設(shè)投資在固定資產(chǎn)投資中占l/5，居各行業(yè)之首；住宅業(yè)可以拉動(dòng)六十余個(gè)相關(guān)行業(yè)增加產(chǎn)出，促進(jìn)國(guó)民經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)。2007年房地產(chǎn)業(yè)增加值占國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值的比重約為5%，占第三產(chǎn)業(yè)增加值的比重超過(guò)11%。從微觀角度說(shuō)，民眾則把購(gòu)建住房當(dāng)作一生的頭等大事。有關(guān)數(shù)據(jù)表明，城鎮(zhèn)居民用于購(gòu)建住房的支出約占家庭全部收入的50%，在全國(guó)居民財(cái)產(chǎn)構(gòu)成中，房產(chǎn)和金融資產(chǎn)兩項(xiàng)合計(jì)占財(cái)產(chǎn)總額的80%。①

本文以中美兩國(guó)房地產(chǎn)發(fā)展路徑為研究對(duì)象，通過(guò)比較兩國(guó)在土地制度、住宅供給模式、住宅建造模式等方面的差別來(lái)探究中美城市化住宅發(fā)展的道路差異，探討中國(guó)高房?jī)r(jià)的核心和本質(zhì)，最后提出降低中國(guó)房?jī)r(jià)的政策建議。

一、中美土地制度與住宅供給模式比較

（一）中美土地制度比較

美國(guó)實(shí)行多元化的土地所有制，包括私人土地、聯(lián)邦政府土地、州及地方政府土地，三者的占比分別為58%、32%以及8%，此外還有2%的土地為印第安人保留地。各種所有制形式的土地之間可以自由買(mǎi)賣(mài)及租賃，只要在規(guī)劃和法律許可的范圍內(nèi)，政府并不干預(yù)私人土地的用途。這種私人土地所有制的存在，使得美國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)具備了市場(chǎng)化的基礎(chǔ)，而土地的自由買(mǎi)賣(mài)交易則保證了房地產(chǎn)行業(yè)上游土地資源的供應(yīng)充足。作為社會(huì)主義國(guó)家，中國(guó)實(shí)行社會(huì)主義土地公有制，即土地的全民所有和勞動(dòng)群眾集體所有，因此土地不允許私有化，普通老百姓對(duì)土地只有使用權(quán)而沒(méi)有所有權(quán)。中國(guó)的土地公有制使土地的市場(chǎng)化程度遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于美國(guó)，土地定價(jià)和供應(yīng)數(shù)量往往取決于政府。

（二）中美住宅供給模式比較

在住宅供給上，目前美國(guó)和中國(guó)基本都是采用以市場(chǎng)性住宅為主的模式。不同的是，美國(guó)政府雖然支持市場(chǎng)性住宅的建設(shè)，但同時(shí)也兼顧中低收入者的利益，如美國(guó)聯(lián)邦通過(guò)貸款擔(dān)保、貼息的方式，由政府承擔(dān)還款風(fēng)險(xiǎn)和大部分利息，以此來(lái)保證絕大部分民眾都擁有私人住房。1930—1960年，美國(guó)福利性住宅在住宅供給中占絕大部分。1960年至今，市場(chǎng)性住宅在住宅供給中逐漸增加，比例不斷擴(kuò)大。

1998年以前中國(guó)住宅供給模式基本上只有福利性住宅而沒(méi)有市場(chǎng)性住宅，且福利性住宅供應(yīng)不足；1998年以后的住宅供給模式則全部為市場(chǎng)性住宅，福利性住宅嚴(yán)重匱乏。政府采取完全的住宅市場(chǎng)化的政策，沒(méi)有顧及中低收入群體的利益，尤其是保障性住房建設(shè)一度被忽視。

從表1可以看出，1998年以后的中國(guó)房地產(chǎn)投資結(jié)構(gòu)，商品化住宅占據(jù)半壁江山，截至2006年，其已突破70%；相反，經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)占比卻在逐年下降，除1999年和2000年達(dá)到10%外，其余年份均在10%以下，而2005年為最低，只有3.26%。這一系列數(shù)據(jù)表明，1998年以來(lái)，中國(guó)商品房和經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)之間的比例在逐年擴(kuò)大。

表1 1998年以后中國(guó)房地產(chǎn)投資結(jié)構(gòu)

二、中美城市住宅發(fā)展路徑與住宅調(diào)控政策比較

（一）美國(guó)城市住宅發(fā)展路徑與調(diào)控政策

美國(guó)城市住宅發(fā)展經(jīng)歷了三個(gè)階段，第一階段是純市場(chǎng)性住宅；第二階段是福利性住宅為主、市場(chǎng)性住宅為輔；到第三階段則又變成市場(chǎng)性住宅供給，與之前所不同的是，這一階段的市場(chǎng)性住宅中還包含了一部分福利性質(zhì)的市場(chǎng)性住宅（見(jiàn)表2）。

（二）中國(guó)城市住宅發(fā)展路徑與調(diào)控政策

中國(guó)城市住宅發(fā)展，從建國(guó)開(kāi)始經(jīng)歷了由福利性住宅到市場(chǎng)性住宅兩個(gè)截然不同的階段（見(jiàn)表3）。

表2 美國(guó)20世紀(jì)以來(lái)城市住宅發(fā)展歷程

表3 中國(guó)城市住宅發(fā)展歷程

（三）中美房地產(chǎn)政策的比較分析

綜合分析兩國(guó)住宅發(fā)展路徑和調(diào)控政策，其中最大的區(qū)別體現(xiàn)在兩國(guó)對(duì)住宅屬性的不同認(rèn)識(shí)和對(duì)房地產(chǎn)的不同態(tài)度，以及不同的土地制度的影響，從而導(dǎo)致兩種改革結(jié)果的出現(xiàn)。在住宅屬性上，美國(guó)雖然是間接地把握住宅的經(jīng)濟(jì)屬性和社會(huì)屬性，并且，在住房供給上也經(jīng)歷了由市場(chǎng)性住宅到公共住宅再到市場(chǎng)性住宅的復(fù)雜過(guò)程，但美國(guó)政府從始至終都在關(guān)注中低收入群體的利益，只是在保障這一部分人的住房權(quán)利時(shí)使用的方法不同。相比之下，中國(guó)對(duì)住宅屬性的理解常常是割裂的，以1998年為時(shí)間點(diǎn)，在此之前，政府僅僅看到了住宅的福利屬性；1998年以后，則只看到住宅的經(jīng)濟(jì)屬性，保障性住房建設(shè)被一度忽視。在對(duì)待房地產(chǎn)的態(tài)度上，美國(guó)從未在政策上打壓房地產(chǎn)，特別是20世紀(jì)六七十年代，隨著公共住房諸多問(wèn)題的凸顯，特別是公共住房的大規(guī)模建設(shè)所導(dǎo)致的對(duì)經(jīng)濟(jì)的牽制，政府適時(shí)將政策重新轉(zhuǎn)向商品房的供給，并利用金融手段提高中低收入者的購(gòu)房能力，因而完美地將住宅的經(jīng)濟(jì)性與福利性結(jié)合起來(lái)。

中國(guó)從1998年住房改革開(kāi)始，隨著房?jī)r(jià)一路飆漲，政府就開(kāi)始了對(duì)房地產(chǎn)的嚴(yán)格打壓，壓低住宅的經(jīng)濟(jì)屬性，增加房產(chǎn)投機(jī)者的成本，試圖以此達(dá)到強(qiáng)行降價(jià)的目的，由此也展開(kāi)了長(zhǎng)達(dá)十年之久的政府與房地產(chǎn)之間打擊與反彈的持久戰(zhàn)。

從政策執(zhí)行效果來(lái)看，美國(guó)政府通過(guò)稅收和金融的手段實(shí)現(xiàn)行業(yè)紅利在全民范圍的再分配，可以在一定程度上緩解行業(yè)整體作為經(jīng)濟(jì)刺激手段實(shí)施過(guò)程中帶來(lái)財(cái)富過(guò)度集中問(wèn)題。同時(shí)，公共住房政策從實(shí)物分配到金融手段補(bǔ)貼的逐步完善也進(jìn)一步彌補(bǔ)了由于房地產(chǎn)過(guò)度吸納社會(huì)資源帶來(lái)的公共福利問(wèn)題。相反，中國(guó)政府的限制政策并沒(méi)有使房?jī)r(jià)下降，事實(shí)上，老百姓對(duì)住宅的剛性需求在這二十年里并未得到充分滿足，面對(duì)居高的房?jī)r(jià)，一邊是大批買(mǎi)不起房的老百姓，另一邊則是大批賣(mài)不出去的高價(jià)房。此外，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的過(guò)分壓制，對(duì)地方政府收入、房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的拉動(dòng)性、政府投資等均形成了壓抑，不利于地方經(jīng)濟(jì)發(fā)展，（在不改變供給和需求的情況下）必然會(huì)引起房?jī)r(jià)的報(bào)復(fù)性反彈。

三、中美房地產(chǎn)價(jià)格差異的經(jīng)濟(jì)學(xué)分析

不同的土地制度、住房發(fā)展模式、房地產(chǎn)相關(guān)政策必然導(dǎo)致不同的房?jī)r(jià)。世界銀行提出發(fā)達(dá)國(guó)家正常的房?jī)r(jià)收入比一般在1.8～5.5，而發(fā)展中國(guó)家合理的房?jī)r(jià)收入比則在3～6，比值越大，說(shuō)明居民家庭對(duì)住房的支付能力越低。1975—2005年，美國(guó)房?jī)r(jià)收入比逐步從3上升到約4.7，即使2005年以后房?jī)r(jià)快速上漲期間，平均房?jī)r(jià)收入比也在5左右。

根據(jù)《福布斯》雜志2007年7月綜合官方數(shù)據(jù)對(duì)美國(guó)房?jī)r(jià)收入比最高地區(qū)的排名，當(dāng)時(shí)美國(guó)房?jī)r(jià)收入比最高的3個(gè)城市——洛杉磯、舊金山和圣地亞哥，其房?jī)r(jià)收入比分別為10.1、9.4和8.3。

對(duì)比中國(guó)的情況，截至2008年3月，中國(guó)平均房?jī)r(jià)收入比約為7.3，大城市中房?jī)r(jià)收入比最高的前3位分別是深圳（16）、北京（14.2）、杭州（12.4），遠(yuǎn)高于合理水平?？紤]到居民其他消費(fèi)支出和房地產(chǎn)貸款利息支出，在上述城市一個(gè)普通家庭平均需要20～30年的儲(chǔ)蓄才能購(gòu)買(mǎi)一套住宅。

為什么會(huì)出現(xiàn)中國(guó)的房?jī)r(jià)收入比遠(yuǎn)高于美國(guó)的現(xiàn)象？我們可以從供給與需求兩個(gè)方面得出答案。

（一）房?jī)r(jià)構(gòu)成與成本

中美兩國(guó)在房?jī)r(jià)構(gòu)成上基本相似，大體來(lái)說(shuō)，主要由五大因素構(gòu)成，用公式表示為：

房?jī)r(jià)＝地價(jià)+利潤(rùn)＋管理費(fèi)用（含財(cái)務(wù)成本）+建安成本＋稅收

用符號(hào)表示為：

（其中 X1為地價(jià)、X2為利潤(rùn)、A、B、C 分別為建安成本、稅收和管理費(fèi)用）

從建安成本看，美國(guó)的住宅建設(shè)早已進(jìn)入工業(yè)化時(shí)代，住宅用構(gòu)件和部品的標(biāo)準(zhǔn)化、系統(tǒng)化、專業(yè)化、商品化、社會(huì)化程度都很高，幾乎達(dá)到100%，各種施工機(jī)械、設(shè)備、儀器等租賃化非常發(fā)達(dá)，商品化程度達(dá)到40%。其結(jié)果是住宅的功能齊全、質(zhì)量好、效率高、價(jià)格適當(dāng)。相反，中國(guó)現(xiàn)階段仍采用傳統(tǒng)住宅建造模式，由于沒(méi)有過(guò)多的技術(shù)投入，住宅建造的科技含量低，加上建筑過(guò)程中管理方式落后，建安成本通常很難降低。從稅收來(lái)看，房地產(chǎn)稅收通常由房?jī)r(jià)決定，房?jī)r(jià)高，稅收就高；房?jī)r(jià)低，稅收相應(yīng)降低，因此，在稅收和房?jī)r(jià)的關(guān)系中，稅收的變化通常不易被人為地改變，可作為一個(gè)常量。在地價(jià)方面，自2001年國(guó)家執(zhí)行嚴(yán)格的招拍掛土地出讓政策以來(lái)，土地資源得到了更加合理的配置。以往一些開(kāi)發(fā)商只要與政府簽訂協(xié)議就能拿到土地，從而造成了土地資源嚴(yán)重分配不合理、配置效率低下等問(wèn)題。新出讓政策的執(zhí)行，不僅加強(qiáng)了政府對(duì)土地資源的控制力，同時(shí)也抽回了本該屬于國(guó)有土地的收益而被開(kāi)發(fā)商竊取的“超額利潤(rùn)”。但是，這一政策在執(zhí)行過(guò)程中也容易產(chǎn)生新的問(wèn)題，即政府部門(mén)為了增加收益，人為地提高土地基準(zhǔn)價(jià)，哄抬地價(jià)，控制土地供給數(shù)量，眾多的開(kāi)發(fā)商為了爭(zhēng)奪一塊土地，必然引發(fā)激烈競(jìng)爭(zhēng)，從而也為“地王”的出現(xiàn)埋下了伏筆。從管理費(fèi)用來(lái)看，一般情況下，該項(xiàng)費(fèi)用也是可以大致估算出來(lái)的。但是，近幾年來(lái)，隨著房?jī)r(jià)持續(xù)上漲，政府開(kāi)始從政策上對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行調(diào)控，以此來(lái)穩(wěn)定甚至壓低房?jī)r(jià)。面對(duì)一系列的打壓政策，開(kāi)發(fā)商往往采取觀望態(tài)度，“捂盤(pán)惜售、待價(jià)而沽”的現(xiàn)象在業(yè)內(nèi)隨處可見(jiàn)。這樣一來(lái)，勢(shì)必會(huì)延長(zhǎng)房屋銷(xiāo)售時(shí)間，增加財(cái)務(wù)成本、時(shí)間成本和管理費(fèi)用，開(kāi)發(fā)商為了追回管理方面的損失，維持原本的利潤(rùn)，必定會(huì)再次調(diào)高房?jī)r(jià)?？梢哉f(shuō)，政府歷次的調(diào)控政策雖然起了作用，但到底作用有多大？是暫時(shí)性還是持久性的？是治標(biāo)之法還是治本之策？在這里顯而易見(jiàn)。在利潤(rùn)問(wèn)題上，從上面可以了解到，任何開(kāi)發(fā)商都不太愿意降低利潤(rùn)水平，即使在房?jī)r(jià)遭受到政府的嚴(yán)重打壓下也是如此。因此，一旦管理費(fèi)用或地價(jià)升高，房地產(chǎn)商首先做的絕不是降低利潤(rùn)，而肯定是抬高房?jī)r(jià)。

綜合分析以上幾點(diǎn)，在房?jī)r(jià)構(gòu)成模型中，基本可以看作是常量的為建安成本和稅收，可能發(fā)生變化的是管理費(fèi)用，而變化幅度最大的則是地價(jià)、利潤(rùn)。

房?jī)r(jià)模型可以簡(jiǎn)化為：

（其中a為常數(shù)，X1為地價(jià)，X2為利潤(rùn)）

結(jié)合上面的公式，我們可以簡(jiǎn)單得出以下兩個(gè)結(jié)論：第一，房?jī)r(jià)、地價(jià)與利潤(rùn)是三位一體的矛盾集合體，從本質(zhì)上來(lái)說(shuō)，它反映的是市場(chǎng)、政府與房地產(chǎn)商之間的利益博弈。如果政府地價(jià)和企業(yè)預(yù)期利潤(rùn)都增加，房?jī)r(jià)必然上漲；如果只有其中一項(xiàng)增加，而另一項(xiàng)不變，則房?jī)r(jià)同樣上漲；而如果在維持企業(yè)一定利潤(rùn)的前提下，政府相應(yīng)地降低土地出讓價(jià)，房?jī)r(jià)才可能下降。第二，在土地價(jià)格快速增長(zhǎng)的前提下，政府單純通過(guò)打壓房地產(chǎn)價(jià)格來(lái)遏制過(guò)快增長(zhǎng)的房?jī)r(jià)的行為是無(wú)效的，這種打壓必定會(huì)增加房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本，相應(yīng)地減少企業(yè)利潤(rùn)。而企業(yè)為了維持原有的利潤(rùn)比例，只有提高房?jī)r(jià)，歷次房地產(chǎn)調(diào)控—反彈—再調(diào)控—再反彈的現(xiàn)象就可以充分說(shuō)明這個(gè)問(wèn)題。

（二）住房的供給、需求和價(jià)格曲線

上述房?jī)r(jià)成本模型只是從供給角度闡述，還有必要進(jìn)一步探討供給模式、需求與價(jià)格的關(guān)系。自1998年中國(guó)實(shí)行完全的住宅市場(chǎng)化運(yùn)作以后，福利性住宅變得相當(dāng)稀缺，全國(guó)的住宅供給基本上由市場(chǎng)性住宅支撐。在需求方面，三大中國(guó)特色的消費(fèi)習(xí)慣強(qiáng)化了市場(chǎng)的需求：第一，住房是成家立業(yè)的標(biāo)志。中國(guó)從封建社會(huì)直接跨入社會(huì)主義社會(huì)，老百姓心中那種根深蒂固的思想仍然保留著，比如說(shuō)“要結(jié)婚先買(mǎi)房”、“給兒子留套房”等諸如此類(lèi)的買(mǎi)房心理。第二，安全感。中國(guó)人多半認(rèn)為，有了房子才有踏實(shí)感、安全感，甚至說(shuō)即使為了買(mǎi)一套房而節(jié)衣縮食半輩子也是正常的?；谥袊?guó)目前經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平，中國(guó)暫時(shí)還不可能像美國(guó)那樣建立完善的保障體系，私有住房作為一種個(gè)人財(cái)產(chǎn)，其意義毋庸置疑。第三，投資功能、投資體系不完善，投資品種相對(duì)較少，能夠直觀感覺(jué)的商品房具備良好的投資功能。正是出于心理需求和經(jīng)濟(jì)需求兩方面的作用，中國(guó)從始自終都隱藏著較強(qiáng)且穩(wěn)定的剛性需求。狹窄的供給渠道、堅(jiān)挺的市場(chǎng)需求，就構(gòu)成了住房供需的價(jià)格曲線（見(jiàn)圖1）。我們假設(shè)中國(guó)整體住宅剛性需求為Q，則當(dāng)市場(chǎng)上提供的住宅量也為Q時(shí)，供需平衡價(jià)格水平處在B點(diǎn)。圖1中ADOG＝BEOH＝CFOI=Q，OD、OE、OF分別表示市場(chǎng)性住宅所占比例，其對(duì)應(yīng)的福利性住宅所占比例分別用OG、OH、OI表示，三種供給模式所形成的價(jià)格分別為A、B、C。以目前中國(guó)所處的供給模式來(lái)看，其大致相當(dāng)于ADOG型，盡管政府每年都興建福利性住房，但相較于市場(chǎng)性住宅的增長(zhǎng)速度而言，福利性住宅幾乎可以忽略不計(jì)。不可否認(rèn)，市場(chǎng)性住宅有很多優(yōu)點(diǎn)，但其價(jià)格之高也足以讓許多家庭望而卻步。如果政府能加大興建福利性住宅的力度，使市場(chǎng)性住宅和福利性住宅的比例滑落到BEOH型，甚至是CFOI型，這樣不僅能將房?jī)r(jià)降下來(lái)，也可以對(duì)過(guò)熱的房地產(chǎn)市場(chǎng)形成制衡。

為什么打壓需求的所謂“宏觀調(diào)控”不起作用呢？從圖1中直觀地看，如果剛性需求不變，當(dāng)D點(diǎn)向 D′點(diǎn)移動(dòng)時(shí)，意味著 A、D、OG 小于 ADOG，即供給小于需求，價(jià)格必然上漲。即使一時(shí)的調(diào)控壓制了投資性需求以維持供需平衡，這頂多只是購(gòu)房的剛性需求的延遲釋放，一旦管制放松必定出現(xiàn)價(jià)格的報(bào)復(fù)性反彈。這是從上述模型中得出的必然邏輯（雖然是一種諷刺性的邏輯）。

圖1 住房的供給與需求、價(jià)格曲線

從上述住房的供給與需求、價(jià)格曲線看，解決高房?jī)r(jià)的方法之一是完全市場(chǎng)化供給的、沿著ADOG路線增長(zhǎng)的高地價(jià)、高房?jī)r(jià)的現(xiàn)實(shí)模式。方法之二是改變純市場(chǎng)性住房供給模式，增加福利性住房供給（如果是增加市場(chǎng)性住宅，其結(jié)果依然會(huì)是房?jī)r(jià)繼續(xù)上漲）。但這與地方政府的“土地財(cái)政”政策又是沖突的，我們對(duì)地方政府關(guān)于福利性住房的態(tài)度最準(zhǔn)確的評(píng)價(jià)是“葉公好龍”。

四、基于中美房地產(chǎn)發(fā)展模式比較的啟示

（一）必須加大福利性住宅在住宅供給中的比例

如何拉住房?jī)r(jià)高漲的勢(shì)頭？理論和實(shí)踐都已證明，單純地打壓和抑價(jià)均不是解決問(wèn)題的根本之道，唯一的辦法仍然是加大福利性住宅的供給，其關(guān)鍵是大力建設(shè)保障性住房。但問(wèn)題是，中國(guó)需要建多少保障性住房才能緩解當(dāng)前的矛盾？如何安排市場(chǎng)性住房、保障性住房的比例才能既保障房地產(chǎn)的福利性供給以降低房?jī)r(jià)，又保障房地產(chǎn)對(duì)經(jīng)濟(jì)的拉動(dòng)性、維持整體經(jīng)濟(jì)的活躍，同時(shí)也不大量減少地方政府收入以維護(hù)政策的持續(xù)性？

從宏觀層面來(lái)講，以中國(guó)人多地少的國(guó)情以及中低收入家庭占絕大多數(shù)的社會(huì)現(xiàn)實(shí)為依據(jù)，今后住宅建設(shè)的分配比例，即每年商品房和保障性住房的建設(shè)比例為“2∶8”，其中，在 80%的保障性住房中，20%為廉租房和政策性租賃房，60%為“三限房”（圖1的C點(diǎn)）。以長(zhǎng)沙市住房市場(chǎng)為例，如表4所示。

表4 長(zhǎng)沙市住房市場(chǎng) 單位：元/平方米

首先，對(duì)于商品房市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)，政府可以完全交由市場(chǎng)來(lái)解決，對(duì)這部分房?jī)r(jià)不應(yīng)作過(guò)多干預(yù)。政府可以每年拿出預(yù)開(kāi)發(fā)土地的20%，以招投標(biāo)的方式賣(mài)給房地產(chǎn)商，這一部分土地通常具有良好的地段優(yōu)勢(shì)和完善的配套服務(wù)，因此價(jià)格通常會(huì)比較高。其次，通過(guò)土地招投標(biāo)，政府可以將高價(jià)賣(mài)地拍來(lái)的錢(qián)補(bǔ)充到建設(shè)廉租房和經(jīng)適房所需的資金里，以減輕政府的財(cái)政負(fù)擔(dān)。最后，對(duì)于“三限房”的建設(shè)，政府也可以以競(jìng)標(biāo)方式選擇那些在同等條件下能提供更低銷(xiāo)售房?jī)r(jià)的開(kāi)發(fā)商作為合作方。這類(lèi)住房除地段、配套服務(wù)等方面不如商品房外，兩者在住宅本身的品質(zhì)方面相差無(wú)幾。需要補(bǔ)充的是，增加保障性住房建設(shè)比例并不意味著地方政府的財(cái)政虧損。相反，保障性住房，特別是三限房的建設(shè)，同樣能促進(jìn)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)。以廣州市為例，當(dāng)?shù)卣?008年推出的首批“三限房”售價(jià)只有市價(jià)的七成左右，盡管如此，它仍然能保證供應(yīng)方一定的利潤(rùn)空間。

（二）政府必須對(duì)土地進(jìn)行限價(jià)供應(yīng)

中國(guó)實(shí)行的是土地公有制，土地的定價(jià)和供應(yīng)數(shù)量完全由政府決定，這實(shí)際上就是一種政府對(duì)土地的壟斷，從積極方面來(lái)看，它有利于政府對(duì)土地的統(tǒng)籌管理，規(guī)范土地市場(chǎng)的運(yùn)作；從消極方面看，一些政府部門(mén)很可能為了私利而故意抬高地價(jià)，甚至人為地限定土地供給數(shù)量，加劇開(kāi)發(fā)商之間的競(jìng)爭(zhēng)，無(wú)形中增加了住宅成本。因此，無(wú)論從房?jī)r(jià)構(gòu)成模型分析，還是從保障性住宅的建設(shè)方面來(lái)看，政府都不能與民爭(zhēng)利，必須對(duì)土地進(jìn)行限價(jià)供應(yīng)。當(dāng)然，土地的限價(jià)供應(yīng)還應(yīng)該是在增加保障性住宅所占比例的基礎(chǔ)上進(jìn)行，否則，很容易讓開(kāi)發(fā)商和政府之間形成權(quán)錢(qián)交易關(guān)系，因?yàn)橥恋叵迌r(jià)供應(yīng)僅僅只是房?jī)r(jià)降低的充分條件，而決定房?jī)r(jià)漲跌的仍然是住宅的供需關(guān)系，如果僅僅限地價(jià)而不增加保障性住宅供應(yīng)，那么只可能是增加開(kāi)發(fā)商的利潤(rùn)，收益的仍然不是老百姓。

（三）以工業(yè)化模式取代傳統(tǒng)建造方式

以什么樣的模式建設(shè)保障性住房，這不僅關(guān)系到住宅的成本控制和質(zhì)量保證，它更關(guān)系著保障性住房制度的持久性和穩(wěn)定性，關(guān)系著老百姓的安居樂(lè)業(yè)和社會(huì)的可持續(xù)發(fā)展。

在國(guó)外，住宅建造通常采用工業(yè)化模式，以提高建設(shè)效率和住宅質(zhì)量、降低生產(chǎn)成本。例如美國(guó)，住宅構(gòu)件和部品的商品化、集成化程度很高，混凝土的商品化程度達(dá)84%，各種技術(shù)服務(wù)的專業(yè)化、社會(huì)化程度都達(dá)到了相當(dāng)?shù)母叨?。相比之下，?guó)內(nèi)在這方面的發(fā)展相當(dāng)緩慢，住房建設(shè)基本上還處于開(kāi)發(fā)商模式，十分分散。傳統(tǒng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)模式最明顯的缺陷在于成本高、生產(chǎn)周期長(zhǎng)，生產(chǎn)方式仍以傳統(tǒng)手工操作為主，現(xiàn)場(chǎng)濕作業(yè)多，技術(shù)起點(diǎn)低且多以毛坯房為主，住宅質(zhì)量難保證，這也直接增加了保障性住房的推廣難度。

與傳統(tǒng)建造方式不同的是，用工業(yè)化模式建造住宅不僅能改變傳統(tǒng)意義上以“圈地”和“囤地”為前提的開(kāi)發(fā)理念，做到快速開(kāi)發(fā)，避免土地閑置；并且，通過(guò)在工業(yè)化生產(chǎn)過(guò)程中貫徹標(biāo)準(zhǔn)化思想，執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)化操作和管理，發(fā)揮大批量制造的優(yōu)勢(shì)，能夠在確保產(chǎn)品品質(zhì)的前提下最大限度地降低生產(chǎn)成本，提高住宅產(chǎn)業(yè)的生產(chǎn)力水平，這是新時(shí)代住宅行業(yè)能否實(shí)現(xiàn)跨越式發(fā)展的關(guān)鍵因素。

五、結(jié)束語(yǔ)

綜合分析中國(guó)的土地制度、住宅供給模式、現(xiàn)階段國(guó)情和美國(guó)解決住房問(wèn)題的成功經(jīng)驗(yàn)，可以看出，中國(guó)城市住宅的癥結(jié)并不單單是房地產(chǎn)商一方。事實(shí)上，起關(guān)鍵作用的仍然是政府和政府決策。通過(guò)實(shí)行土地限價(jià)供應(yīng)，以工業(yè)化為依托加大保障性住房建設(shè)，這不僅是中國(guó)城市住宅走出困境的出路，更是中國(guó)未來(lái)住宅發(fā)展的方向。

注釋：

①王長(zhǎng)升：《略談城市住房的特性》，http：//www.chinacity.org.cn/csfz/cshj/44881.html，2009 年 4 月。

②2005年3月，國(guó)務(wù)院出臺(tái)八條意見(jiàn)穩(wěn)定房?jī)r(jià)；2006年5月，國(guó)務(wù)院出臺(tái)六項(xiàng)措施調(diào)控房地產(chǎn)業(yè)；2006年7月，針對(duì)外資投資房地產(chǎn)的“限外令”出臺(tái)；2007年9月，“9·27”新政，提高二套房、商業(yè)用房首付和貸款利率；2008年10月，下調(diào)首次購(gòu)房首付、貸款利率和公積金貸款利率，二手房契稅優(yōu)惠；2009年5月，普通商品住房項(xiàng)目投資的最低資本金比例從35%調(diào)低至20%；2009年12月，將土地出讓的首付款比例提高到50%，且分期繳納全部?jī)r(jià)款的期限原則上不超過(guò)1年；2010年1月，以家庭為單位界定二套房，提高二套房最低首付比例為40%，嚴(yán)格按照市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)執(zhí)行二套房貸款利率。

③三限房即商業(yè)住房土地出讓時(shí)，不但要限套型、房?jī)r(jià)，還要限銷(xiāo)售對(duì)象，土地招標(biāo)時(shí)要求競(jìng)標(biāo)者須報(bào)出合理的地價(jià)和預(yù)期銷(xiāo)售房?jī)r(jià)才能中標(biāo)，它是一種介于住宅的市場(chǎng)性和福利性之間的住房保障模式。

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Comparative Analysis of Real Estate Development Mode in China and US

Ouyang Wen,Zhang Xuan

Houses and apartments have the features of both market and welfare.Most western countries adopt the dual mode in the supply of houses and apartment-market supply and welfare supply.Prior to 1998 China mainly provided welfare apartments and houses and since that year the residence is solely supplied through the market mode.The comparison of land system and supply mode in China and US tells that the solution of the residence problems in China's cities is not to restrict the real estate but to increase the supply of welfare residence.The limited land supply and commercialized residence are the two fundamental factors,which will decide the development direction of residences in China's cities.

features of residence;land system;supply mode;commercialized residence

F293.35

A

1007-2101（2011）01-0066-06

2010-09-21

歐陽(yáng)文和（1968－），男，湖南新化人，中國(guó)社會(huì)科學(xué)院財(cái)政與貿(mào)易經(jīng)濟(jì)研究所博士后，湖南商學(xué)院副教授，經(jīng)濟(jì)學(xué)博士，研究方向?yàn)樽≌a(chǎn)業(yè)化；張璇（1984－），女，湖南長(zhǎng)沙人，長(zhǎng)沙遠(yuǎn)大住宅工業(yè)有限公司戰(zhàn)略研究院總經(jīng)理助理，研究方向?yàn)樯鐣?huì)經(jīng)濟(jì)可持續(xù)發(fā)展問(wèn)題。

關(guān) 華

責(zé)任校對(duì)：李金霞