如何正確認識房價

房價作為反映房地產(chǎn)市場指標體系中的重要指標之一，其受社會各界關注程度非常高。目前，由政府統(tǒng)計部門統(tǒng)計的反映房價變化情況的指標主要是商品房平均銷售價格和住宅銷售價格指數(shù)。這兩個指標有何不同，怎樣正確運用這兩個指標來觀察房地產(chǎn)市場的變化？

一、指標定義

商品房平均銷售價格，是一種混合平均價格，根據(jù)報告期內(nèi)各類商品房屋的銷售總額除以銷售總面積計算得出，用以反映報告期內(nèi)商品房市場平均銷售價格水平。商品房平均銷售價格的上升或下降，受房屋區(qū)域、類型、品質等多種因素影響，不能直接反映同品質商品房的價格變化。

住宅銷售價格指數(shù)，顧名思義，就是綜合反映某一時期、某個地區(qū)住宅商品價格水平的變動趨勢和變動程度的相對數(shù)。它通過百分數(shù)的形式來反映房價在不同時期的漲跌幅度。

二、統(tǒng)計方法

（一）商品房平均銷售價格

商品房平均銷售價格是根據(jù)商品房銷售額和銷售面積計算而得。商品房銷售額和銷售面積指標，采用全面調(diào)查的方法，統(tǒng)計各種登記注冊類型的房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營法人企業(yè)在報告期內(nèi)出售的新建商品房屋合同總價款和總面積（即雙方簽署的正式買賣合同中所確定的合同總價和建筑面積）。根據(jù)房屋類型的不同，可分為住宅、辦公樓、商業(yè)營業(yè)用房和其他用房。

（二）住宅銷售價格指數(shù)

1、數(shù)據(jù)來源

住宅銷售價格指數(shù)包括“新建住宅銷售價格指數(shù)”和“二手住宅銷售價格指數(shù)”。新建住宅銷售價格指數(shù)直接采用房地產(chǎn)管理部門的網(wǎng)簽數(shù)據(jù)為基礎數(shù)據(jù)；二手住宅銷售價格指數(shù)按照房地產(chǎn)經(jīng)紀機構上報、房地產(chǎn)管理部門提供與調(diào)查員實地采價相結合的方式收集基礎數(shù)據(jù)。

2、編制方法

國家統(tǒng)計局采用國際通行的鏈式拉氏公式，以2010年為基期，統(tǒng)一編制各類住宅銷售價格指數(shù)。在指標設置上，新建住宅設置保障性住房和商品住宅兩個類別。新建商品住宅和二手住宅下設90平方米及以下、90－144平方米、144平方米以上三個基本分類。各基本分類以當月銷售面積和金額為活權數(shù)，采用雙加權的形式計算?；痉诸愐陨喜捎霉潭鄶?shù)，計算定基價格指數(shù)。以新建住宅價格指數(shù)為例，計算步驟與方法為：一是通過鏈式拉氏公式計算各基本分類月度環(huán)比指數(shù)；二是利用住宅銷售額為權數(shù)，加權計算新建商品住宅月度定基指數(shù)；三是利用本月定基指數(shù)除以上月定基指數(shù)，得出本月新建商品住宅月度環(huán)比指數(shù)；四是綜合保障性住房月度環(huán)比指數(shù)，計算出新建住宅月度定基指數(shù)；最后通過本月新建住宅定基指數(shù)除以上月定基指數(shù)，得到本月新建住宅月度環(huán)比指數(shù)，并由月度定基指數(shù)計算同比指數(shù)。

三、如何正確運用商品房平均銷售價格和住宅銷售價格指數(shù)

（一）反映的側重面是不同的

商品房平均銷售價格是一個絕對數(shù)概念，其主要功能體現(xiàn)在三個方面：一是反映了某一時期、某個地區(qū)總體房價的絕對水平，可以用于各地區(qū)之間的橫向比較；二是可以結合某地區(qū)居民的收入水平研究某地區(qū)房價與居民購買力之間的關系；三是若將房屋按區(qū)域、品質、結構分類便可以反映不同類型房屋價格的絕對水平。

住宅銷售價格指數(shù)是以基期住宅銷售價格為100，按同質可比性評估上期住宅銷售價格，計算得到報告期住宅銷售價格指數(shù)。其主要功能體現(xiàn)在反映因市場供求關系變化而引起的價格變動，是某一時期、某個地區(qū)住宅價格總水平變動趨勢和程度的相對數(shù)。

（二）配合使用，消除指標的局限性

商品房平均銷售價格是全市范圍內(nèi)各區(qū)域、各類商品房的平均成交價格。雖然能反映總體房價的水平，但卻不能簡單地用它來反映房價的漲跌情況。例如，上海市近年來新建商品房品質逐步提升，特別是裝修、環(huán)境等品質有了明顯的改善，這些因素都可能反映在價格的變化中，從而放大了房價的實際上漲水平。相反，隨著大量經(jīng)濟適用房的竣工銷售，商品房的平均銷售價格就會被明顯拉低。

同樣，住宅銷售價格指數(shù)雖然能反映受市場供需變化導致的房價漲跌情況，但由于它剔除了區(qū)域、品質、環(huán)境等結構性因素的影響，因此其結果與人們切身的實際感受又產(chǎn)生了較大差異。

商品房平均銷售價格和住宅銷售價格指數(shù)由于各自功能的不同，反映的側重面有所不同，單獨使用往往只能片面反映房價的變化情況。因此，只有根據(jù)指標的各自特點，綜合運用分析，才能準確反映房價的全貌，為政府制定房地產(chǎn)市場管理政策和社會公眾了解房地產(chǎn)市場的價格走勢提供參考依據(jù)。

（上海市統(tǒng)計局周文秀、國家統(tǒng)計局上海調(diào)查總隊朱琳蓮供稿）